20xx大連紅星海世界觀大盤項(xiàng)目提案-同策-文庫吧
2024-12-24 00:53 本頁面
【正文】 夫球場(chǎng)、 國際會(huì)議中心、外事公寓、蠟像館、馬術(shù)訓(xùn)練基地、中華武館 但對(duì)比大連市的其他項(xiàng)目，尤其是中高 端、大規(guī)模的項(xiàng)目 與本項(xiàng)目的配套具有很高的 重疊性 配套層級(jí) 本項(xiàng)目的配套層級(jí) —— 全面、高標(biāo)準(zhǔn) 目前的全面配套在大連市整體 項(xiàng)目的比較下，只是做到了基 本面，缺少真正動(dòng)人的配套 項(xiàng)目的發(fā)展方向 濱海 海景舒適 高端 低密度 17英里 國際級(jí) 奢侈尊貴 + 都市感 水泥森林 簡(jiǎn)約洗練 都市感 ？ WHO 小眾群體 濱海高端 大眾群體 都市感 國際化 核心問題 —— 項(xiàng)目面對(duì)的客戶是誰 ? Ⅱ 客戶框定 置業(yè)次數(shù) 客戶年齡 首次 二次 多次 青年 (2030) 自住 中年 (3040) 自?。ǜ纳疲? 投資（潛力） 投資 中老年 (4060) 自住 投資 老年 (60以上 ) 自住 自住 客戶屬性一： 30歲以上的二次置業(yè)者 Ⅱ 從購房目的看 客戶框定 銷售單價(jià)按照 8000元 / ㎡ 計(jì)算 單套總價(jià) 106 8000= 按照首付三成計(jì)算 30%=25萬 Ⅱ 從價(jià)格承受力看 客戶框定 首期套均面積 106㎡ 基本客戶類型 家庭可支配穩(wěn)定 年收入 （ 萬） 首付 30% 公積金 10年 貸款月供 1000 商業(yè)貸 款 商貸月供 房屋總 價(jià) （萬） （ 20年） 經(jīng)濟(jì)型 12 10 18 1300 40 15 10 25 1800 50 中產(chǎn)型 18 24 10 10 32 46 2300 3300 60 80 30 10 60 4300 100 富裕型 36 10 74 5300 120 45 10 95 6800 150 富豪型 40 60 0 140 10000 200 60 90 0 210 15000 300 客戶屬性二：屬于中高端收入階層 本項(xiàng)目客戶從中產(chǎn)階級(jí)開始 Ⅱ 從價(jià)格承受力看 客戶框定 3060歲，工作中 家庭年收入 20萬左右 重點(diǎn)客層 60歲以上，已退休 家庭總資產(chǎn) ＞ 150萬 稀少人群 客戶屬性三：處于工作中的人群 Ⅱ 客戶框定 客戶屬性二： 屬于中高端收入階層，家 庭年收入在 15萬以上 客戶屬性三： 處于工作中的人群（ 30~60歲） 開發(fā)區(qū)是否有如此的客戶 ？ 客戶的量能不能支撐本項(xiàng)目 ？ Ⅱ 客戶框定 客戶屬性一： 二次置業(yè)者為主 開發(fā)區(qū)客戶分析 開發(fā)區(qū)人口基本狀況 截至 2022年末，開發(fā)區(qū)常住人口約 50萬，戶口 25萬。單位從業(yè)人員 25萬。 以外來移民為其中東北三省居多，暫住人口比例大，家庭月在 30004000元左右。 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)成交圖 40 60 69 15 21 40 20 0 60 80 2022年 2022年 2022年 商品房銷售量 (萬平米 ) 商品房銷售額 (億元 ) 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況 2022年開發(fā)區(qū)商品房銷售量 69萬方 以商品房銷售量的 10%計(jì)中高端客戶的購房能 力， 目前開發(fā)區(qū)符合本項(xiàng)目定位的市場(chǎng)量在 7萬方左右，遠(yuǎn)不能達(dá)到項(xiàng)目本身的需求 Ⅱ 客戶框定 開發(fā)區(qū) 大連市 東北地區(qū) 其他地區(qū) 本項(xiàng)目客戶分析 Ⅱ 及其他區(qū)域 客戶區(qū)域 客戶框定 開發(fā)區(qū) 中高管理層 + 大連市 高收入人群
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