20xx大連紅星海世界觀(guān)大盤(pán)項(xiàng)目提案-同策-文庫(kù)吧
2024-12-24 00:53 本頁(yè)面
【正文】 夫球場(chǎng)、 國(guó)際會(huì)議中心、外事公寓、蠟像館、馬術(shù)訓(xùn)練基地、中華武館 但對(duì)比大連市的其他項(xiàng)目，尤其是中高 端、大規(guī)模的項(xiàng)目 與本項(xiàng)目的配套具有很高的 重疊性 配套層級(jí) 本項(xiàng)目的配套層級(jí) —— 全面、高標(biāo)準(zhǔn) 目前的全面配套在大連市整體 項(xiàng)目的比較下，只是做到了基 本面，缺少真正動(dòng)人的配套 項(xiàng)目的發(fā)展方向 濱海 海景舒適 高端 低密度 17英里 國(guó)際級(jí) 奢侈尊貴 + 都市感 水泥森林 簡(jiǎn)約洗練 都市感 ？ WHO 小眾群體 濱海高端 大眾群體 都市感 國(guó)際化 核心問(wèn)題 —— 項(xiàng)目面對(duì)的客戶(hù)是誰(shuí) ? Ⅱ 客戶(hù)框定 置業(yè)次數(shù) 客戶(hù)年齡 首次 二次 多次 青年 (2030) 自住 中年 (3040) 自?。ǜ纳疲? 投資（潛力） 投資 中老年 (4060) 自住 投資 老年 (60以上 ) 自住 自住 客戶(hù)屬性一： 30歲以上的二次置業(yè)者 Ⅱ 從購(gòu)房目的看 客戶(hù)框定 銷(xiāo)售單價(jià)按照 8000元 / ㎡ 計(jì)算 單套總價(jià) 106 8000= 按照首付三成計(jì)算 30%=25萬(wàn) Ⅱ 從價(jià)格承受力看 客戶(hù)框定 首期套均面積 106㎡ 基本客戶(hù)類(lèi)型 家庭可支配穩(wěn)定 年收入 （ 萬(wàn)） 首付 30% 公積金 10年 貸款月供 1000 商業(yè)貸 款 商貸月供 房屋總 價(jià) （萬(wàn)） （ 20年） 經(jīng)濟(jì)型 12 10 18 1300 40 15 10 25 1800 50 中產(chǎn)型 18 24 10 10 32 46 2300 3300 60 80 30 10 60 4300 100 富裕型 36 10 74 5300 120 45 10 95 6800 150 富豪型 40 60 0 140 10000 200 60 90 0 210 15000 300 客戶(hù)屬性二：屬于中高端收入階層 本項(xiàng)目客戶(hù)從中產(chǎn)階級(jí)開(kāi)始 Ⅱ 從價(jià)格承受力看 客戶(hù)框定 3060歲，工作中 家庭年收入 20萬(wàn)左右 重點(diǎn)客層 60歲以上，已退休 家庭總資產(chǎn) ＞ 150萬(wàn) 稀少人群 客戶(hù)屬性三：處于工作中的人群 Ⅱ 客戶(hù)框定 客戶(hù)屬性二： 屬于中高端收入階層，家 庭年收入在 15萬(wàn)以上 客戶(hù)屬性三： 處于工作中的人群（ 30~60歲） 開(kāi)發(fā)區(qū)是否有如此的客戶(hù) ？ 客戶(hù)的量能不能支撐本項(xiàng)目 ？ Ⅱ 客戶(hù)框定 客戶(hù)屬性一： 二次置業(yè)者為主 開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)分析 開(kāi)發(fā)區(qū)人口基本狀況 截至 2022年末，開(kāi)發(fā)區(qū)常住人口約 50萬(wàn)，戶(hù)口 25萬(wàn)。單位從業(yè)人員 25萬(wàn)。 以外來(lái)移民為其中東北三省居多，暫住人口比例大，家庭月在 30004000元左右。 開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)成交圖 40 60 69 15 21 40 20 0 60 80 2022年 2022年 2022年 商品房銷(xiāo)售量 (萬(wàn)平米 ) 商品房銷(xiāo)售額 (億元 ) 開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況 2022年開(kāi)發(fā)區(qū)商品房銷(xiāo)售量 69萬(wàn)方 以商品房銷(xiāo)售量的 10%計(jì)中高端客戶(hù)的購(gòu)房能 力， 目前開(kāi)發(fā)區(qū)符合本項(xiàng)目定位的市場(chǎng)量在 7萬(wàn)方左右，遠(yuǎn)不能達(dá)到項(xiàng)目本身的需求 Ⅱ 客戶(hù)框定 開(kāi)發(fā)區(qū) 大連市 東北地區(qū) 其他地區(qū) 本項(xiàng)目客戶(hù)分析 Ⅱ 及其他區(qū)域 客戶(hù)區(qū)域 客戶(hù)框定 開(kāi)發(fā)區(qū) 中高管理層 + 大連市 高收入人群
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