【正文】 世外家園 正旗國際 版權(quán)所有 信通地產(chǎn)神峪寺溝地塊開發(fā)策略解碼 那么 ,等我們打完了這一仗 ,我們將看得見什么？ …… “等打敗了蔣介石 ,解放了全中國 ,回家種上幾畝地 ,老婆、孩子熱炕頭 ,那個(gè)美呀 !” 電影 《 南征北戰(zhàn) 》 1/ 4年 4個(gè)億 2/ 西安名盤 3/ 西安名企 請跟我來 , 讓我們走進(jìn) 世外家園 原生態(tài)隱居生活宣言 坡地風(fēng)光 離塵不離城 這條離塵不離城的路 就是通往隱居生活的路 物業(yè) 交通便捷 從這片帶露的叢林里 窺見一種原生態(tài)的生活質(zhì)地 生態(tài)叢林 讓房子和主人一樣 成為快樂的隱居主義者 花園洋房 隱者醉 , 只是因?yàn)楸粓@林風(fēng)光灌醉 園林品質(zhì) 人工水系 所謂快樂 就是看見漣漪 ,心情也蕩漾 讓快樂在這世外桃園里漫溢 世外商務(wù) 在隱者 JAZZ的語言 里體驗(yàn)奢侈的陶醉 浪漫會(huì)所 把快樂裝進(jìn)保險(xiǎn)箱 物業(yè)管家 信通地產(chǎn) 神峪寺溝地塊 【 世外家園 】 戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)全解碼 【 世外家園 】 （暫定名） 品天 品地 品人生 哦 , 同志們 , 戰(zhàn)爭開始了 三戰(zhàn)神峪寺 一盤蓋西安 市場戰(zhàn) 定位戰(zhàn) 推廣戰(zhàn) 1/ 4年 4個(gè)億 2/ 西安名盤 3/ 西安名企 本方案內(nèi)容 一 市場戰(zhàn) 市場研究、政策研究、西安地產(chǎn)大趨勢、區(qū)域價(jià)值、城東區(qū)市場概 況、地 塊概況、典型樓盤研究、項(xiàng)目 SWOT分析、細(xì)分市場 /、目 標(biāo)客戶、置業(yè)心理 二 定位戰(zhàn) 案名、整體定位、定位支撐、形象定位、廣 告語、產(chǎn)品定位、產(chǎn) 品規(guī)劃、 經(jīng)典戶型推薦、會(huì)所建議、景觀建議、商務(wù)建議、價(jià)格 定位、操盤周期 三 推廣戰(zhàn) 我們的三板斧、推廣軸線、推廣策略、新聞炒作與推廣主題、推廣 階段執(zhí)行策略、廣告費(fèi)用預(yù)算與分?jǐn)偂V告創(chuàng)意 (LOGO及應(yīng)用、 戶 外廣告牌、報(bào)紙廣告模擬 操盤精髓 本案開發(fā)周期長。 市場中后期壓力巨大。 市場競爭激烈，前有虎狼，后有追兵。 本案定位應(yīng)象一把錐子，脫穎而出。 操盤手法一期要以快制勝。 隱者居家，中低檔價(jià)格，頂級形象。 前戲要足，蓄勢充分。 本案的成功，志在必得。 壹 市場戰(zhàn) 市場戰(zhàn) 目標(biāo) 認(rèn)清市場 , 確定進(jìn)攻方向 , 搶 占制高點(diǎn) 打法 運(yùn)動(dòng)戰(zhàn) /游擊戰(zhàn) /陣地戰(zhàn) 問題 我們的生存與發(fā)展空間在哪里 1/政策研判 國家宏觀調(diào)控、“國八條”、“新八條”的出臺對房地產(chǎn)開發(fā)、投資、消費(fèi)等市場產(chǎn)生重要的影響。房地產(chǎn)一線城市受影響較大；房地產(chǎn)投資行為受到?jīng)_擊；高檔產(chǎn)品、高端消費(fèi)群體消費(fèi)心理影響較大；貸款、按揭政策也“隨風(fēng)而動(dòng)”；中低消費(fèi)群體消費(fèi)心理也“隨波逐流”。 中、低端產(chǎn)品消費(fèi)及價(jià)格受影響不大， “惜售”心理和持幣待購心理已經(jīng)減小。 從西安房地產(chǎn)市場來看，原有大格局不會(huì)發(fā)生明顯變化。高檔產(chǎn)品消費(fèi)心理日趨看好，總體價(jià)格趨勢較為穩(wěn)定。 中、低檔產(chǎn)品比重將會(huì)有所加，市場容量亦將增大。商品房均價(jià)仍會(huì)靜態(tài)小幅上揚(yáng)和保持動(dòng)態(tài)持平趨勢。 2/區(qū)域價(jià)值 ◇位置：西安有南金、北銀、東銅、 西鐵版塊價(jià)值，城 東居第 三位 ◇規(guī)劃：西安市城東總體向 浐灞生 態(tài)區(qū) 發(fā)展，本項(xiàng)目占 浐灞 生態(tài)區(qū) 上游規(guī)劃范圍 西軸：二環(huán)軸線 （ 老城東及東高新區(qū) ） 東軸：三環(huán)軸線 （ 浐灞 態(tài)區(qū)） ◇交通：饒城高速 /二環(huán) /三環(huán) /咸寧東 路等，形成西安城 中心與城東區(qū)對接的大動(dòng)脈 ◇ 教育：地塊周邊院校林立。 ： 城東區(qū)域發(fā)展精神 三脈匯集 城脈 行政 浐灞生態(tài)區(qū) 人脈 居所 眾多住宅項(xiàng)目開發(fā) 文脈 文化 周邊學(xué)府林立 核心價(jià)值在哪里？ 把脈城東 ： 風(fēng)向哪里吹？水往哪里流？人向哪里走？ 城東總體向 浐灞生態(tài)區(qū) 發(fā)展， 我們處于城市發(fā)展的軸線的上游。 二 軸 三脈 院校林立。上風(fēng)上游。 我們站在夢想與現(xiàn)實(shí)之間 ！ 3/西安地產(chǎn)大趨勢 西安開始向東走！ 一方水土養(yǎng)一方人。 “ 浐灞生態(tài) 情結(jié) ” 開始向東走。 城市精神的人文傳統(tǒng)與現(xiàn)代文明在這里交匯。 舊西安 形成東郊軍工城、西郊電工城、南郊文教城、北郊倉儲(chǔ)區(qū)、舊城為城市中央的城市格局。 新西安 西郊電工城 借西高新起飛。土門不土。 北郊倉儲(chǔ)區(qū) 城市公園做“活眼”，盤活北郊地產(chǎn)。 南郊文教城 文教區(qū)引領(lǐng)富人居住方向。伴曲江，觀秦嶺， 感懷天下。 東郊生態(tài)城 生態(tài)水景新社區(qū)。三水繞長安 西安房地產(chǎn)市場價(jià)格分析 1600 1800 2022 2200 2400 2600 2800 3000 3200 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 歷年西安商品房銷售面積統(tǒng)計(jì) 萬平米 2022 2022 2022 2022 2022 萬平米 360 萬平米 萬平米 萬平米 目標(biāo)客戶構(gòu)成 17%15%13%20%13%12%10%醫(yī)生公務(wù)員教師生意人青年人白領(lǐng)投資者2780元 /平米 2860元 /平米 3010元 /平米 城東樓市價(jià)格增長趨勢 2022年 2022年 2022年 置業(yè)人群 高收入 中收入 低收入 低層次 中層次 高層次 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 我們 的 上帝 4/項(xiàng)目地塊描述 ◇ 項(xiàng)目位于城東神峪寺溝 ◇ 南側(cè)為白鹿塬思源學(xué)院北坡 ◇ 北側(cè)依 浐灞生態(tài)規(guī)劃區(qū) ◇ 東側(cè)靠白鹿塬商業(yè)街西坡 ◇ 西側(cè)臨西安饒城高速饒城 高速紡織城進(jìn)入口 500 米 （ 1）地塊現(xiàn)狀以及周邊 （ 2）周邊配套 （ 3）項(xiàng)目面臨問題 ● 現(xiàn)場入口道路環(huán)境極差 ● 產(chǎn)品戶型差 ● 山坡有不安全隱患 ● 業(yè)主特別關(guān)注給排水問題 我們將在項(xiàng)目定位方案中提出解決之建議 5/典型樓盤研究 秦嶺山水 開 發(fā) 商： 西旅集團(tuán) 建筑風(fēng)格： 原生態(tài)北美風(fēng)格小鎮(zhèn) 規(guī) 模： 1100余戶 價(jià) 格： 3500元 /㎡ 銷售進(jìn)度： 現(xiàn)已售 65% 廣宣策略： 悠客生活特區(qū) 強(qiáng)調(diào)生活意境 點(diǎn)評： 項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢較強(qiáng)， 加上產(chǎn)品優(yōu)勢， 綜合性價(jià)比較高。 南山湯院 開 發(fā) 商： 陜西大興湯峪溫泉開發(fā)公司 銷售進(jìn)度： 別墅售罄，多層銷售中。 價(jià) 格： 2500元 /㎡ 工程進(jìn)度： 已交房