【正文】 亞太國際家具材料 城 營銷總綱與執(zhí)行報(bào)告 （溝通稿） 呈：香河合生家具材料交易中心有限公司 九合飛一商業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 二零零九年十一月 | Page 2 | 取勢(shì) 發(fā)展策略 建筑規(guī)劃 租售策略 財(cái)務(wù)分析 商業(yè)運(yùn)營 品牌推廣 項(xiàng)目的發(fā)展 戰(zhàn)略資源整合 商業(yè)模式構(gòu)建 策略定位 項(xiàng)目資源整合 政府資源整合 產(chǎn)業(yè)資源整合 資本資源整合 城市發(fā)展 政府支持 產(chǎn)業(yè)資源 市場(chǎng)空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 企業(yè)資源 明道 優(yōu)術(shù) 合眾 作業(yè)工具圖 —— 無極倍增商業(yè)模式 市場(chǎng)調(diào)研 | Page 3 | 項(xiàng) 目 理 解 目 標(biāo) 梳 理 營 銷 突 破 口 營銷策略與執(zhí)行 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅 報(bào)告的思路 | Page 4 | 區(qū)位 產(chǎn)品 業(yè)態(tài) 總結(jié) 1. 項(xiàng)目理解 | Page 5 | 京沈高速 京塘公路 秀水街 通唐公路 夏安公路 五一路 ? 本項(xiàng)目位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈 ， 商圈經(jīng)濟(jì)總量巨大 ， 未來發(fā)展?jié)摿?， 區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)成熟； ? 香河處于北京與天津之間的中心區(qū)域廊坊市 ， 家具產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá) （ 縣支柱產(chǎn)業(yè) ） ， 是中國北方家居產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)； 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目區(qū)位 北京 本項(xiàng)目 廊坊 天津 環(huán)渤海區(qū) ? 項(xiàng)目處于中國北方家具之都 —— 香河，區(qū)域家具產(chǎn)業(yè)輻射環(huán)渤海、華北乃至東北亞市場(chǎng)； ? 通唐公路、夏安公路、秀水街是項(xiàng)目主要交通干道，而京沈高速、京津塘公路等讓項(xiàng)目快速并入環(huán)渤海交通網(wǎng)絡(luò)。 項(xiàng)目地理位置與交通 N 總規(guī)劃用地面積 1500畝 一期用地面積 一期容積率 （商鋪部分） 地圖來源： Google 本項(xiàng)目用地 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) | Page 6 | ?香河?xùn)|，北，西邊都有河流環(huán)繞，從城市未來發(fā)展趨勢(shì)的角度來看，西部區(qū)域?qū)⑹俏磥?10年香河發(fā)展的重要區(qū)域； ?從香河大家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展結(jié)構(gòu)愛看，將發(fā)展成為： ?北部生產(chǎn)制造區(qū) ?秀水街成品流通大賣場(chǎng) ?西部原材料市場(chǎng) ?中部十字路口產(chǎn)業(yè)匯聚區(qū) → 其中產(chǎn)業(yè)交匯區(qū)將具有巨大的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展價(jià)值，本項(xiàng)目位于產(chǎn)業(yè)發(fā)展交匯區(qū)。 大西部區(qū)域： 原材料市場(chǎng) 北部區(qū)域：大生產(chǎn)制造區(qū) 產(chǎn)業(yè)匯聚區(qū) 老城區(qū)，行政配套 香河未來 10年城市發(fā)展方向 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)大格局 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目區(qū)位 ? 從香河大家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局來看，將形成三大功能分區(qū)，并將形成一個(gè)作為大產(chǎn)業(yè)配套功能匯聚的區(qū)域； ? 本項(xiàng)目即位于未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原材料供應(yīng)區(qū)，也將具有非常大的配套商業(yè)價(jià)值潛力； | Page 7 | 本項(xiàng)目 2 1 2 2 3 4 1 香河家具城 舊家具原輔料市場(chǎng) 3 5 6 4 6 5 1 3 2 1 2 3 4 酒店 市政 銀行 住宅區(qū) 1 鑫帝賓館 香河縣政府 農(nóng)業(yè)銀行 歐陸豪情 2 順隆賓館 家具城管委會(huì) 中國銀行 中央帝景 3 玩美健身會(huì)所 縣工商局 工商銀行 天琴灣 4 秀水賓館 淑陽鎮(zhèn)派出所 建設(shè)銀行 其他 5 紫侖飯店 縣經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局 1 汽車站 6 金領(lǐng)假日酒店 縣建設(shè)局 2 加油站 N 項(xiàng)目周邊配套及區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目區(qū)位 貴都 順隆 B座 順隆 A座 京達(dá) 北廣 B座 北廣 C座 北廣 A座 匯美 B座 新時(shí)代 京華 春城 順隆 C座 興華 鵬大 B座 鵬大 A座 隨緣 華匯 北廣 B座 北廣 E座 順美 項(xiàng)目用地 原材料市場(chǎng) 經(jīng)緯（未建成） 金鑰匙 鑫億隆 紅星 美凱龍（建設(shè)中） 中唐 明泰來 匯美 A座 美家源 ? 區(qū)域內(nèi)有北京地區(qū)最大的家居流通賣場(chǎng) —— 香河家具城，區(qū)域家居原材料市場(chǎng)規(guī)模較??； ? 酒店、銀行、市政服務(wù)等配套難以滿足未來的需求， 服務(wù)有待加強(qiáng) ，政府將在區(qū)域 建設(shè)家具質(zhì)量檢驗(yàn) 中心。 地圖來源： Google 市場(chǎng)定位 中國北方家具之都 營業(yè)面積 120萬平方 米 展廳 個(gè)數(shù) 39個(gè) 參展企業(yè) 約 5000家 年?duì)I業(yè)額 約 100億 元（ 2022年） 市場(chǎng)范圍 環(huán)渤海、華北、東北、西北等 地 | Page 8 | | Page 9 | 項(xiàng)目招商中心效果圖 | Page 10 | 項(xiàng)目商鋪效果圖 | Page 11 | 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目產(chǎn)品 項(xiàng)目街鋪戶型配比分析 商鋪類型 凈面積（㎡） 層數(shù) 數(shù)量 配比 備注 A 4F 6 1% 旗艦店 13% B 4F 18 3% C 4F 60 9% D 3F 68 10% 普通商鋪 87% E 3F 510 77% 合計(jì) 662 100% ? 項(xiàng)目街鋪共有 5種戶型， 662個(gè)商鋪，其中旗艦店占 13%，普通商鋪占 87%。 備注：商鋪面積按實(shí)用面積（即凈面積）計(jì)算。 | Page 12 | 一層 二層 三層 四層 項(xiàng)目主要戶型－旗艦店－ A戶型 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目產(chǎn)品 層數(shù) 建筑面積（㎡） 層數(shù) 建筑面積（㎡） 一層 三層 二層 四層（含陽臺(tái)） 凈面積合計(jì) ㎡ | Page 13 | 項(xiàng)目主要戶型－旗艦店－ B戶型 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目產(chǎn)品 一層 二層 三層 四層 層數(shù) 建筑面積（㎡） 層數(shù) 建筑面積（㎡） 一層 三層 138 二層 60 四層（含陽臺(tái)） 凈面積合計(jì) ㎡ | Page 14 | 項(xiàng)目主要戶型－旗艦店－ C戶型 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目產(chǎn)品 一層 二層 三層 四層 層數(shù) 建筑面積（㎡） 層數(shù) 建筑面積（㎡） 一層 三層 二層 四層（含陽臺(tái)） 凈面積合計(jì) ㎡ | Page 15 | 層數(shù) 建筑面積（㎡） 一層 二層 三層 凈面積合計(jì) 項(xiàng)目主要戶型－普通商鋪－ D戶型 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目產(chǎn)品 普通商鋪剖面圖 一層 二層 三層 | Page 16 | 層數(shù) 建筑面積（㎡） 一層 二層 三層 凈面積合計(jì) 普通商鋪剖面圖 一層 二層 三層 項(xiàng)目主要戶型－普通商鋪－ E戶型 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目產(chǎn)品 | Page 17 | 項(xiàng)目主要戶型－集群式商鋪 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目產(chǎn)品 F G H I J K L 商鋪類型 凈面積 建筑面積 數(shù)量 配比 F 28 % G 10 % H 2 % I 2 % J 4 % K 4 % L 281 % M 427 % 合計(jì) 758 100% 備注：集群式商鋪按實(shí)用率 57%為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) H | Page 18 | ? 項(xiàng)目一期總建筑面積將近 21萬平米， 1420個(gè)鋪； ? 分布藝、皮革、五金、綜合四種大業(yè)態(tài)，包括街鋪、旗艦店、集群式商鋪三種形式。 項(xiàng)目一期業(yè)態(tài)比例 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目業(yè)態(tài) 亞太城一期業(yè)態(tài)比例分布表（總表） 分區(qū) 分區(qū)建筑面積（㎡） 分區(qū)面積占比 分區(qū)總鋪數(shù)（個(gè)） 分區(qū)鋪數(shù)占比 布藝區(qū) 34% 812 57% 皮革區(qū) 19% 216 15% 五金區(qū) 14% 155 11% 綜合區(qū) 14% 153 11% 旗艦店 15% 84 6% 其他功能區(qū) 4% 合計(jì) 100% 1420 100% 備注： 1. 布藝區(qū)包括街鋪與集群式商鋪（布藝大樓）兩部分； 2. 街鋪部分按實(shí)用率 100%為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；集群式商鋪（布藝大樓）部分按實(shí)用率 57%為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 | Page 19 | 一期街鋪部分業(yè)態(tài)比例 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目業(yè)態(tài) 亞太城一期街鋪業(yè)態(tài)比例分布表 分區(qū) 總面積 （㎡） 總鋪數(shù) 分區(qū)占比 二級(jí)業(yè)態(tài) 面積（㎡） 面積比 數(shù)量 布藝區(qū) 54 7% 品牌面料區(qū) 100% 54 皮革區(qū) 216 29% 真皮 25% 54 25% 54 人造革 50% 108 五金區(qū) 155 21% 緊固件 % 36 零部件 23% 36 五金工具 23% 34 木工機(jī)械 % 49 綜合區(qū) 153 20% 化工 % 63 填充料 % 36 包裝材料 % 36 其它 % 18 旗艦店 84 23% 皮革 % 42 五金綜合 % 42 合計(jì) 662 100% 662 備注：本表格計(jì)算數(shù)據(jù)以凈面積為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ? 項(xiàng)目一期街鋪部分總建筑面積將近 14萬平米，共 662個(gè)鋪； ? 分布藝、皮革、五金、綜合四種大業(yè)態(tài)，其中包括街鋪、旗艦店商鋪兩種形式； ? 街鋪業(yè)態(tài)布局呈線狀模式，利于后期的業(yè)態(tài)擴(kuò)容。 | Page 20 | 一期集群式商鋪部分業(yè)態(tài)比例 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目業(yè)態(tài) 亞太城一期集群式商鋪（布藝大樓）業(yè)態(tài)比例分布表 二級(jí)業(yè)態(tài) 分區(qū)總建筑面積（㎡） 分區(qū)總鋪數(shù) 分區(qū)面積占比 三級(jí)業(yè)態(tài) 總凈面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 面積比 商鋪數(shù)量 品牌 面料區(qū) 26090 398 43% 棉紡區(qū) 3438 6029 23% 99 麻紡區(qū) 3441 6034 23% 99 毛紡區(qū) 2651 4649 18% 68 化纖區(qū) 3584 14% 52 混紡區(qū) 1251 2194 8% 30 絲綢區(qū) 1045 1833 7% 27 其它 1008 1768 7% 23 輔料區(qū) 6981 102 12% 輔料區(qū) 3981 6981 100% 102 家紡區(qū) 17750 258 30% 地毯區(qū) 1950 3420 19% 50 酒店用品區(qū) 2070 3630 20% 52 床上用品 3110 5454 31% 79 窗簾布藝 2992 5247 30% 77 其他功能區(qū) 9266 15% 5284 9266 100% 合計(jì) 60088 758 100% 60088 758 備注：本表格計(jì)算數(shù)據(jù)以實(shí)用率 57%為統(tǒng)計(jì)依據(jù) ? 項(xiàng)目一期集群式商鋪為布藝大樓，總建筑面積 6萬平米，共 758個(gè)鋪； ? 分品牌面料區(qū)、輔料區(qū)、家紡區(qū)以及其他功能區(qū)。 | Page 21 | 麻紡區(qū)： 50%（品牌面料） 棉紡區(qū) : 50%（品牌面料） 一層業(yè)態(tài)分布圖 集群式商鋪 —— 一層業(yè)態(tài)分布 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目業(yè)態(tài) ? 集群式一層經(jīng)營面積約 ，共 198個(gè)鋪； ? 主要分布品牌面料區(qū)中的麻紡區(qū)、棉紡區(qū)，各占 50%。 | Page 22 | 毛紡區(qū)： 18%（品牌面料區(qū)） 混紡區(qū) : 8%（品牌面料區(qū)） 二層業(yè)態(tài)分布圖 化纖區(qū)： 14%（品牌面料區(qū)） 絲綢區(qū) : 7%（品牌面料區(qū)） 其他 : 7%（品牌面料區(qū)） 集群式商鋪 —— 二層業(yè)態(tài)分布 ? 集群式二層經(jīng)營面積約 ，共 200個(gè)鋪； ? 主要分布品牌面料區(qū)中的毛紡區(qū)、混紡區(qū)、化纖區(qū)、絲綢區(qū)及其它區(qū)，分別占 18%、 8%、 17%、 7%、 7%。 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目業(yè)態(tài) | Page 23 | 三層業(yè)態(tài)分布圖 酒店用區(qū)： 26%（家紡區(qū)） 地毯區(qū) : 24% （家紡區(qū)） 輔料區(qū)： 50%（輔料區(qū)） 集群式商鋪 —— 三層業(yè)態(tài)分布 ? 集群式三層經(jīng)營面積約 ，共 204個(gè)鋪； ? 主要分布輔料區(qū)，家紡中的地毯區(qū)及酒店