【正文】 淄博 嘉年華廣場市場 研究 篇 第一部分、淄博概況 地理 淄博處于魯中地區(qū)，現(xiàn)轄張店、淄川、博山、周村、臨淄 5區(qū)和桓臺、高青、沂源 3 縣，總面積 5938 平方公里，人口 412 萬，其中市區(qū)人口 萬 交通 膠濟鐵路，與淄東（營）、淄八（陡）鐵路，濟（南）青（島）高速公路于濱（州）萊（蕪）高速公路縱橫交錯，周邊有青島港、煙臺港、東營港等重要出海港口，市中心距濟南和青島國際機場分別為70 公里、 210 公里。 城 市風(fēng)貌 淄博的城市布局獨具特色。張店、淄川、博山、周村、臨淄 5 區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布，東南西北 4 個城區(qū)距中心城區(qū)分別為 20 公里左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成城市群組，被專家稱為“淄博模式”。 2022 年起人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為 24319 元，增長為 %。 第二部分、桓臺縣概述 全縣總面積 平方公里，轄 11 個鎮(zhèn)、 1 個開發(fā)區(qū)和 1 個城區(qū)街道辦事處， 343 個行政村。 2022 年底全縣總?cè)丝? 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人。少數(shù)民族 352 人。 全縣農(nóng)民人均收入 3929 元，人均居住面積 平米；城市居民人均可支配收入 7800 元，人均居住面積 25 平米。 2022 年，桓臺縣國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，在全省 139 縣市區(qū)排位中列 35 位，比上年前移2 位次。索鎮(zhèn)的人口規(guī)劃 2020 年在 20 萬人左右。 第三部分、桓臺縣的規(guī)劃 功能定位 淄博市組群城市北部城區(qū)，加工制造業(yè)基地，生態(tài)型園林城市。 發(fā)展目標(biāo)與指標(biāo)體系 類別 指標(biāo) 單位 現(xiàn)狀 發(fā)展目標(biāo) 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2020 年 經(jīng)濟類 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 150 200 320 500 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 美元 1994 3500 5000 7500 10000 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 7800 11500 15000 20220 26000 農(nóng)民人均純收入 元 3929 6000 8000 11000 15000 恩格爾系數(shù) % — 40 38 35 30 社會類 總?cè)丝? 萬人 50 51 52 53 縣城人口 萬人 12 16 18 20 人口自然增長率 ‰ 6 5 4 3 城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 平米 — 18 20 30 33 城市用地發(fā)展方向 總體思路：規(guī)模適度，依托淄博發(fā)展優(yōu)勢，發(fā)揮區(qū)域規(guī)模效應(yīng)，集中加強與張店的發(fā)展聯(lián)系。 發(fā)展方向選擇：縣城駐地向南向西發(fā)展為主，近期向南發(fā)展，加強與張店聯(lián)系，遠期向西發(fā)展保證桓臺城市形態(tài)的完整性與獨立性，向北發(fā)展留有足夠的產(chǎn)業(yè)縱深，控制向東發(fā)展。 城市總體規(guī)劃結(jié)構(gòu) 延續(xù)現(xiàn)狀良好的城市形態(tài)，城市總體布局采用方各網(wǎng)狀集中緊湊布局結(jié)構(gòu)，即“一軸、二心、三帶、四區(qū)”，具體為： 一軸 ：一中西路與一中東路之間，形成的集行政辦公、文化娛樂、體育休閑、商 業(yè)服務(wù)、公園綠地于一體的景觀軸線。 二心 ：以南部新區(qū)政務(wù)中心為城市主中心，帶動城市向南向西發(fā)展，是南北主軸現(xiàn)的景觀標(biāo)志點；以東區(qū)舊城傳統(tǒng)的商貿(mào)中心為城市副中心。兩個中心，一主一次，新城舊城遙相呼應(yīng)。 三帶 ：沿南一中東路兩側(cè)形成公路設(shè)時代，沿東西中心大街兩側(cè)形成商業(yè)服務(wù)帶，沿 205 國道兩側(cè)形成傳統(tǒng)的商貿(mào)生活帶。 四區(qū) ：東部 205 國道以東為居住商貿(mào)區(qū)；北部工業(yè)路以北為產(chǎn)業(yè)區(qū)；205 國道以西，工業(yè)路以南公園路以北緯居住生活區(qū)。 第四部分、近期建設(shè)規(guī)劃 期限： 2022—— 2022 年。 發(fā)展目標(biāo) 到 2022 年，初步把桓臺建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、服務(wù)體系健全、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、有較強經(jīng)濟實力和輻射帶動作用的生態(tài)型園林城市。 近期建設(shè)重點： “開發(fā)新城區(qū)、提升老城區(qū)、整合工業(yè)區(qū)” 、拉開城市空間布局，形成“一軸、二心、三代、四區(qū)”的城市格局。 在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，近期來開城市的建設(shè)布局，城市向南部迅速推進。重點進行南部新區(qū)的開發(fā)和南北公共景觀軸的建設(shè)，積極實施新區(qū)開發(fā)策略。形成“一軸、二心、三代、四區(qū)”的城市大格局，近期城市以向南為發(fā)展方向。 、疏解老城，改善老城區(qū)生活環(huán)境，提升老城區(qū)綜合 環(huán)境 通過近期建設(shè)，完善城市交通、商貿(mào)、文化、旅游等綜合功能，強化基礎(chǔ)設(shè)施和公益性公共設(shè)施的建設(shè)，改善人居環(huán)境，提高城市競爭力，全面提升城市形象。近期疏解老城密集人口，改善老城綜合環(huán)境，縮小新老城差距。制定政策，引導(dǎo)“城中村”的改造和舊區(qū)的開發(fā)。 、整合工業(yè)區(qū)，是城區(qū)工業(yè)健康有序的發(fā)展 通過近期的建設(shè)，陸續(xù)的搬遷、改造現(xiàn)有用地不合理及帶有污染的工業(yè)企業(yè) 第五部分、桓臺沿街商鋪綜合分析 一、商業(yè)市場普查方案 說明：為了全面了解桓臺商業(yè)經(jīng)營供給市場狀況，為項目定位提供準(zhǔn)確、科學(xué)、及時的信息，特安排 本次商業(yè)市場普查，預(yù)定用五天的時間完成本次問卷調(diào)查工作。 調(diào)研目的 了解桓臺縣主要商業(yè)街道店鋪的售價及租金水平； 了解桓臺縣主要商業(yè)街道店鋪的實用面積； 了解桓臺縣商業(yè)的業(yè)種、業(yè)態(tài)（品牌、檔次、經(jīng)營狀況、經(jīng)營種類所占市場比例）； 為本項目做前期市場形象推廣、積累市場客戶。 調(diào)研范圍 a 中心路 b 張北路 c 興桓路 d 鎮(zhèn)南大街 e 建設(shè)路 f 衛(wèi)生街 g 公安路 h 公園路 調(diào)查對象 調(diào)研 范圍內(nèi)所有營業(yè)中的店鋪 調(diào)查方式 采用問卷式，具體內(nèi)容見調(diào)研表 人員組織與時間進度 調(diào)查樣本預(yù)計 900 份； 臨時調(diào)查人員安排 4 人； 調(diào)查工作預(yù)計于 9 月 25 日實施至 9 月 29 日完成，實施前須提前一周做準(zhǔn)備工作。 調(diào)研重要分析指標(biāo) 售價及租金分析； 面積分析； 經(jīng)營內(nèi)容指標(biāo)分析 經(jīng)營內(nèi)容 —— 租金分析 經(jīng)營內(nèi)容 —— 面積（實用面積）分析 經(jīng)營內(nèi)容 —— 規(guī)模（數(shù)量、比例）分析 分析與建議 依托調(diào)研分析結(jié)果，提出本項目總體形象建議，內(nèi)容、檔次 、業(yè)種、業(yè)態(tài)等建議；經(jīng)營主題及副題建議；各業(yè)態(tài)規(guī)模比例建議；商鋪、攤位分割面積建議。營銷策略、價格、租金建議及戰(zhàn)略、營銷推廣策略等。 預(yù)算： 問卷印刷費用： 300 元 問卷調(diào)查費用： 900 份￥ 2 元 /份 =1800 元 自行車 2 部￥ 160 元 /部 =320 元 紀(jì)念品： 900 份￥ 4 元 /份 =3600 元 招聘及交通費用： 100 元 共計： 6120 元 二、調(diào)查情況說明 本次調(diào)查按計劃從 9 月 25 號至 9 月 29 號，共五天時間。完成調(diào)查問卷 430 份，相當(dāng)于預(yù)估數(shù)量的一半。此次調(diào)查中確定了項目的名稱為“嘉年華廣場”，并在調(diào)查 的同時做了項目前期的形象推廣和客戶群醞釀工作。以印制有“嘉年華廣場”標(biāo)志禮品作為對被訪者的回報，即提高了效率和質(zhì)量，又達到了宣傳的目的。調(diào)查數(shù)據(jù)的分析采用 SPSS 統(tǒng)計分析軟件進行了單項分析和交叉分析。 三、調(diào)查分析 （一）、單項分析 商鋪面積分析：沿街經(jīng)營商鋪的面積 5170 ㎡占 17%，比例最大； 2130 ㎡占 %，比例次之； 1015 ㎡占 %； 3140 ㎡占 %。累計可見 1040 ㎡占 %，是主要的面積范圍。 面積 頻率 百分比（ %） 累計百分比（ %） 百分比（% ）15%11%16%14%4%17%10%8%5%1015㎡ 1620㎡ 2130㎡3140㎡ 4150㎡ 5170㎡71100㎡ 101150㎡ 1 5 0 ㎡以上 1015 ㎡ 65 1620 ㎡ 46 2130 ㎡ 68 3140 ㎡ 59 4150 ㎡ 17 5170 ㎡ 73 71100 ㎡ 42 101150 ㎡ 36 150 ㎡以上 23 Total 429 商鋪層數(shù)分析：只在一層經(jīng)營 的占 %，是非常大的比例；占有二層經(jīng)營的占 %， 2層以上樓層做經(jīng)營的微乎其微。可見沿街的商鋪一層有較高的利用價值，但二層及其以上樓層的商業(yè)價值很少，也沒有很好的挖掘，應(yīng)有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)潛力。 層數(shù) 頻率 百分比（ %） 累計百分比（ %） 百分比（% ） 一層二層三層四層 一層 359 二層 65 三層 5 四層 1 .2 Total 430 店面形象分析：店面形象為 優(yōu)的占 %， 良以上的占 %?？梢姡?jīng)營者對目前的店面形象評價非常高，也說明了他們重視自己的店面形象。 頻率 百分比（ %） 累計百分比（ %） 百分比（% ）優(yōu)60%良25%一般15%無0%優(yōu)良一般無 優(yōu) 251 良 103 一般 62 無 1 .2 Total 417 經(jīng)營產(chǎn)品的品牌分析：經(jīng)營者的經(jīng)營品牌多為國內(nèi)品牌，占 %，其中以中檔品牌為主，占 %，低檔和 高檔比例相當(dāng)；國際品牌占%。說明目前的經(jīng)營品牌總體上處于中等水平，應(yīng)有往高品牌發(fā)展的潛力。 頻率 百分比（ %） 累計百分比（ %） 百分比（% ）10%22%32%23%13%國際名牌國內(nèi)高檔品牌國內(nèi)中檔品牌國內(nèi)一般品牌無 國際名牌 42 國內(nèi)高檔品牌 92 國內(nèi)中檔品牌 135 國內(nèi)一般品牌 99 無 57 Total 425 經(jīng)營產(chǎn)品的行業(yè) 分析：在被調(diào)查者的行業(yè)中， 男女休閑裝所占的比例 最大，為 %，其次為女裝，占 %，服裝類共占有 %的比例，是行業(yè)中的主要部分?？梢越梃b，購物中心的服裝類經(jīng)營數(shù)量占三分之一為宜； 便利店、百貨類占 %； 鞋、箱包、皮具類，餐飲類和美容、美發(fā)、健身類各占約 5%，在行業(yè)中也占有相當(dāng)?shù)姆至??？傊?，這些行業(yè)是購物中心的主要部分，也是消費者的必須部分。 頻率 百分比（ %） 百分比（% ）男裝類 女裝、內(nèi)衣男女休閑裝 飾品類童裝、孕婦裝類 鞋、箱包、皮具類型珠寶、鐘表、眼鏡類 禮品、精品類餐飲類 休閑、娛樂類便利店、百貨類 文體、音像類家電 數(shù)碼、通訊、I T 類化妝品 美容、美發(fā)、健身類五金、機電、化工類 家飾、床上用品、廚具類維修、加工、中介類 婚紗攝影類醫(yī)藥、保健類 煙、酒、茶類機車類 其它 男裝類 25 女裝、內(nèi)衣 52 男女休閑裝 59 飾品類 2 .5 童裝、孕婦裝類 10 鞋、箱包、皮具類型 22 珠寶、鐘表、眼鏡類 6 禮品、精品類 16 餐飲類 22 休閑、娛樂類 1 .2 便利店、百貨類 45 文體、音像類 13 家電 8 數(shù)碼、通訊、 IT 類 11 化妝品 6 美容、美發(fā)、健身類 21 五金、機電、化工類 18 家飾、床上用品、廚具類 24 維修、加工、中介類 6 婚紗攝影 類 5 醫(yī)藥、保健類 11 煙、酒、茶類 15 機車類 4 .9 其它 28 Total 430 經(jīng)營方式 分析：在調(diào)查對象的 經(jīng)營方式中自營者占 %，其余方式各占 10%左右。 頻率 百分比（ %） 百分比（% ）11%11%11%10%57%廠家直銷加盟、連鎖代理經(jīng)銷自營 廠家直銷 45 加盟、連鎖 49 代理 45 經(jīng)銷 41 自營 248 Total 428 經(jīng)營收益情況 分析：在被調(diào)查中經(jīng)營收益為 良的最多，占 %；其次是 一般的占 %，另有 %的經(jīng)營為 優(yōu)。 總體的經(jīng)營收益還比較樂觀。 頻率 百分比（ %） 累計百分比