【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)項目管理 Presented by Stephen 來自 料庫下載 前言 ? 項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項目管理已廣泛應(yīng)用于各個行業(yè)。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。 來自 料庫下載 ? 建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長、使用壽命長，全生命期均需維護(hù)，購房者可以說是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無 上 ” 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項目整個生命周期的項目管理 ,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。 來自 料庫下載 概述 ? 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。 ? 房地產(chǎn)可分為： (1) 一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。 來自 料庫下載 ? (2) 二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。 ? 代理行：服務(wù)于二級市場，是發(fā)展商與購買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開發(fā)前期的市場調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。 來自 料庫下載 (3) 三級市場：賣給個人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。 ? 中介機(jī)構(gòu)：服務(wù)于三級市場，它是業(yè)主與購買者或租賃者之間的橋梁。受理的對象分散無系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動營銷。 第一章：房地產(chǎn)項目管理概論 來自 料庫下載 ? 什么是項目 ? 什么是項目管理 ? 開發(fā)商項目管理工作內(nèi)容 ? 項目的生命周期 ? 項目資源 ? 國際項目管理發(fā)展 ? 中國項目管理狀況 ? 項目管理知識體系 來自 料庫下載 項目的含義 ? 對確定性對象按限定時間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。 來自 料庫下載 項目的特征 ? 項目任務(wù)和成果具有一次性； ? 項目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費(fèi)用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)； ? 項目系統(tǒng)具有整體性； ? 項目對象具有確定性； 來自 料庫下載 房地產(chǎn)項目的定義 ? 房地產(chǎn)項目是工程建設(shè)項目的一種，是指在一定的時間，費(fèi)用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。 來自 料庫下載 項目管理 ? 定義 :項目管理是在項目活動中運(yùn)用知識、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過項目干系人對項目的需求和期望。 ? —— 項目管理就是把各種資源應(yīng)用于項目，以實現(xiàn)項目的目標(biāo)。 來自 料庫下載 開發(fā)商項目管理工作內(nèi)容 ? 三大階段 1，前期的準(zhǔn)備階段； 2，建筑施工階段； 3，經(jīng)營階段 來自 料庫下載 前期的準(zhǔn)備階段 ? 主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計方案通知書等，方可開工建設(shè)。當(dāng)然，征地、拆遷工作的完成也是申請項目開工的必備條件之一。 來自 料庫下載 建筑施工階段 ? 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成 ,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達(dá)到客戶可以住用程度的過程。 來自 料庫下載 經(jīng)營階段 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營 ,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押 ,實現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。 來自 料庫下載 項目的生命周期 ? 概念階段 ? 規(guī)劃階段 ? 實施階段 ? 結(jié)束階段 來自 料庫下載 概念階段 ? 主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行 來自 料庫下載 ? 1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。 2． 請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進(jìn)行評估與論證（確定風(fēng)險等級、進(jìn)行資源測算等），提出項目建議書。 3． 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 ? 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進(jìn)行評估與論證以確定項目的可行性。 來自 料庫下載 規(guī)劃階段 ? 對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準(zhǔn)備 來自 料庫下載 ? 1． 確定項目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項目）。 2． 確定項目經(jīng)理。 3． 確定項目組主要成員。 4． 確認(rèn)項目的有效性（項目最終產(chǎn)品的范圍界定、實施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項目的資源保證、項目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項目的工作結(jié)構(gòu)分解、項目政策與程序的制訂、風(fēng)險評估） 來自 料庫下載 5． 提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。 6． 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 ? 本階段的工作重點(diǎn)是確定項目經(jīng)理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對項目的有效性進(jìn)行論證。 來自 料庫下載 實施階段 ? 按計劃啟動實施項目工作 來自 料庫下載 ? 1． 建立項目組織。 2． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。 3． 制訂項目計劃（專業(yè)性、可行性）。 4． 通過項目（規(guī)劃）設(shè)計、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項目營銷。 5． 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項目實施過程）。 6． 合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。 來自 料庫下載 ? 7． 項目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。 8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。 ? 本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量 成本 進(jìn)度、項目的銷售等。 來自 料庫下載 結(jié)束階段 ? 項目結(jié)束的有關(guān)工作 來自 料庫下載 ? 1．項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。 2．物業(yè)公司對項目進(jìn)行接管驗收。 3．配合物業(yè)公司交房。 4．項目清算。 5．資產(chǎn)清理。 6．文檔總結(jié)。 7．對整個項目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項目作準(zhǔn)備。 8． 解散項目組。 來自 料庫下載 ? 本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項目作準(zhǔn)備 . 29 項目資源 ? 資源 : 一切具有現(xiàn)實和潛在價值的東西 ? 自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無形資源 ? 人力和人才 (man)、材料 (material)、機(jī)械(machine)、資金 (money)、信息 (message)、科學(xué)技術(shù) (method of Samp。T)及市場 (market)等 .7M ? 項目管理作為方法和手段，也是資源。 項目管理的歷史、現(xiàn)狀和未來 在現(xiàn)在和未來全球化的市場競 爭中項目管理是成功的關(guān)鍵 ！ 來自 料庫下載 項目管理的歷史和發(fā)展 ? 古代 :追溯到長城、埃及金字塔、古羅馬的供水渠 … ? 近代項目管理的萌芽 :工人為 20世紀(jì) 40年代， ‘ 曼哈頓計劃 ’ 。 ? 近代項目管理的成熟 : 關(guān)鍵路線法（ CPM）和計劃評審技術(shù) (PERT） 阿波羅登月計劃 ? 現(xiàn)代項目管理的新發(fā)展 : 面向市場和競爭 .項目管理的傳播和現(xiàn)代化。 注重人的因素 注重顧客 注重柔性管理 注重管理工具 來自 料庫下載 美國項目管理狀況（ 1） ? IT項目管理現(xiàn)狀 1994年， Standish Group 對于 IT 8400個項目（投資 250億美圓）的研究結(jié)果： ? 項目實現(xiàn)其目標(biāo) 16% ? 項目需要補(bǔ)救 50% ? 徹底失敗 34% 來自 料庫下載 美國項目管理狀況（ 2） ? 項目平均預(yù)算超出 90%， 進(jìn)度超出 120% ? 項目總數(shù) 33%既超出預(yù)算又進(jìn)度推遲 ? % 的項目費(fèi)用是原估算的 189 %以上 . ? 只有 %項目按預(yù)算和進(jìn)度完成 ? 平均時間超出量是原估算的 222% 在大公司 ， 只有 9% 的項目按預(yù)算 ， 按進(jìn)度完成 來自 料庫下載 美國項目管理狀況 (3) ? 按三個項目目標(biāo)的調(diào)查 ? 調(diào)查者： Dr. Frame美國項目管理協(xié)會成員 ? 時間： 1997 ? 調(diào)查范圍： 438位項目工作人員 來自 料庫下載 美國項目管理狀況 (4) ? 最近參與的項目費(fèi)用執(zhí)行情況： ? 嚴(yán)重費(fèi)用超支 17% ? 一定程度費(fèi)用超支 38% ? 完全按預(yù)算執(zhí)行 27% ? 一定程度費(fèi)用節(jié)余 12% ? 大量費(fèi)用節(jié)余 6% 來自 料庫下載 美國項目管理狀況 (5) ? 最近參與的項目滿足預(yù)期規(guī)范程度 ? 相差甚遠(yuǎn)者 29% ? 完全達(dá)到規(guī)范要求 51% ? 實際執(zhí)行超出規(guī)范要求 20% 來自 料庫下載 美國項目管理狀況 (6) ? 最近參與的項目滿足進(jìn)度要求程度 ? 嚴(yán)重拖期 35% ? 一定程度拖期 34% ? 按時完成 22% ? 一定程度提前 8% ? 大量提前 1% 來自 料庫下載 項目出現(xiàn)問題的常見原因 ? 組織方面出現(xiàn)問題 ? 對需求缺乏管理 ? 缺乏計劃和控制 ? 估算錯誤 來自 料庫下載 國際項目管理組織 1 ? 美國項目管理協(xié)會 PMI （ Project Management Institute) ? 創(chuàng)建： 60年代，性質(zhì)：國際性組織 ? 分會： 245個 ? 成員：企業(yè)、高校、研究單位 ? 職能：促進(jìn)國際間項目管理發(fā)展 來自 料庫下載 國際項目管理組織 2 ? 國際項目管理協(xié)會IPMA(International Project Management Association） ? 創(chuàng)建： 1965，性質(zhì)：非盈利的國際性組織 ? 成員：國家級項目管理協(xié)會 ? 職能：促進(jìn)國際間項目管理發(fā)展 ? 產(chǎn)品和服務(wù)：研究和發(fā)展，教育與培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)認(rèn)證 來自 料庫下載 國際項目管理知識體系 ? 美國 PMI—— 項目管理的知識體系 ? PMBOK (Project Management Body of Knowledge) ? 九個知識領(lǐng)域 歐洲 IPMA—— 項目管理能力基礎(chǔ) ? ICB (IPMA Competence Baseline) ? 42個 知識和實踐元素，其中核心元素28個，增加元素 14個。 來自 料庫下載 PMBOK 項目管理知識體系 項目過程和整體化 項目管理 基本概念 內(nèi)外環(huán)境 項目核準(zhǔn) 范圍規(guī)劃 范圍定義 范圍核實 范圍改變控制 項目范圍管理 項目質(zhì)量管理 質(zhì)量規(guī)劃 質(zhì)量保證 質(zhì)量控制 質(zhì)量風(fēng)險管理 風(fēng)險鑒別 風(fēng)險估量 風(fēng)險對策 風(fēng)險控制 項目時間管理 活動定義 活動排序