【正文】 XXX地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷策劃部 2021年 9月 9日 黑龍江省哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 ? 在考察黑龍江省哈爾濱城市發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、城市發(fā)展規(guī)劃、投資政策的基礎(chǔ)上，對(duì)位于哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究，尋求投資機(jī)會(huì)，為 XXX集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址決策提供參考！ 市場(chǎng)研究目的 前言 市場(chǎng)研究背景 【 外部因素 】 ① 2021年后，進(jìn)入實(shí)施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的關(guān)鍵時(shí)期， 國(guó)務(wù)院出臺(tái)一系列政策，推動(dòng)?xùn)|北地區(qū)等老工業(yè)基地實(shí)現(xiàn)新的跨越，加快形成具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力的新的增長(zhǎng)極。 ② 黑龍江哈爾濱市作為省會(huì)城市及東北北部最大城市，已成為 我國(guó)與東北亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來(lái)的重要樞紐。近年 GDP增速基本保持在 13%左右，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定 ；經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ， 在東北地區(qū)繼沈陽(yáng)、大連之后第三個(gè)進(jìn)入 3000億行列 。 【 內(nèi)部因素 】 ① 2021年， XXX地產(chǎn)集團(tuán)將加快進(jìn)入二、三線城市的步伐， 進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地資源的儲(chǔ)備，獲求企業(yè)生存和可持續(xù)發(fā)展的空間。 ② XXX地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)端于哈爾濱，歷經(jīng)十年快速發(fā)展后，再次回哈市投資興業(yè)，回饋家鄉(xiāng)。 房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展 土地儲(chǔ)備 前言 ? 作業(yè)目的：判斷項(xiàng)目的投資可行性； ? 作業(yè)時(shí)間： 2021年 9月 1日 9月 8日 ? 作業(yè)部門： XXX集團(tuán)北京公司產(chǎn)品研發(fā)部、成本管理部、營(yíng)銷策劃部 ? 作業(yè)提綱： 1. 項(xiàng)目概況 2. 市場(chǎng)分析 3. 項(xiàng)目定位 4. 規(guī)劃設(shè)計(jì) 5. 費(fèi)用評(píng)估 6. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 7. 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 8. 結(jié)論建議 ? 研究方式：實(shí)地考察 ? 資料采集：政府公報(bào)、政府?dāng)?shù)據(jù)、政府年鑒、項(xiàng)目訪談、地產(chǎn)媒體 /代理公司 /地產(chǎn)企業(yè) /收儲(chǔ)中心 /規(guī)劃部門 /拆遷部門座談 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告提綱 前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告目錄 1 項(xiàng)目概況 2 市場(chǎng)分析 黑龍江省概況 ? 1954年 8月，松江省建制撤銷與黑龍江省合并為新的黑龍江省，哈爾濱市改為黑龍江省轄市； ? 東部以黑龍江、烏蘇里江為界，與俄羅斯相望；西部與內(nèi)蒙古自治區(qū)毗鄰；南部與吉林省接壤 ； ? 全省總面積 ，占全國(guó)土地面積的 %； ? 黑龍江省行政區(qū)劃為 12個(gè)地級(jí)市、 1地區(qū)、17縣級(jí)市、 51縣、 1自治縣， 2021年末常駐人口 3826萬(wàn) 人 。省會(huì)哈爾濱位于黑龍江省南部。 第一章 項(xiàng)目概況 8288720315065972538262739431924220202140006000800010000120211400016000黑龍江 吉林 遼寧 內(nèi)蒙古 黑龍江省概況 — 四省橫比 ? 黑龍江 GDP總量 8288億元，居第三位，低于遼寧和內(nèi)蒙古。 ? 黑龍江人口總量 3826萬(wàn)人，居第二位，僅低于遼寧。 第一章 項(xiàng)目概況 數(shù)據(jù)來(lái)源：政府統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2021年黑龍江及臨近三省 GDP、人口狀況（億元，萬(wàn)人） 全省 GDP及人口總量均處于臨近四省中間位臵 21662262933488240154125661460015761 1584996301091412021 12370050001000015000202102500030000350004000045000黑龍江 吉林 遼寧 內(nèi)蒙古人均G D P 人均可支配收入 人均可支配支出 黑龍江省概況 — 四省橫比 ? 黑龍江人均 GDP、可支配收入及支出，均落后其它三省。 ? 黑龍江人均消費(fèi)力最弱。 第一章 項(xiàng)目概況 數(shù)據(jù)來(lái)源：政府統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2021年黑龍江及臨近三省人均 GDP、可支配收支狀況（億元） 全省人均 GDP,可支配收支情況處于四省后列 3401295758122855302622914811195401000202130004000500060007000黑龍江 吉林 遼寧 內(nèi)蒙古社會(huì)消費(fèi)品零售總額 城市消費(fèi)品零售總額 黑龍江省概況 — 四省橫比 ? 黑龍江社會(huì)消費(fèi)品零售總額及城市消費(fèi)品零售總額居第二位，僅低于遼寧，高于吉林、內(nèi)蒙古。 第一章 項(xiàng)目概況 數(shù)據(jù)來(lái)源：政府統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2021年黑龍江及臨近三省社會(huì)消費(fèi)品零售總額狀況（億元） 整體消費(fèi)水平相對(duì)較高，位于四省前列 哈市城市概況 第一章 項(xiàng)目概況 哈爾濱市位于黑龍江省南部，區(qū)域中心城市。西北與大慶相距 159公里，北與佳木斯相距 360公里，東南與牡丹江相距 355公里，南與長(zhǎng)春相距 230公里。總面積 方公里，在全國(guó)省會(huì)城市中位居第一。 行政區(qū)劃及人口：哈爾濱市轄 8區(qū) 10縣 (市 )，分別為 南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、松北區(qū)、平房區(qū)、呼蘭區(qū)和阿城區(qū) ，尚志市、雙城市、賓縣、方正縣、依蘭縣、巴彥縣、五常市、木蘭縣、延壽縣、通河縣。 總?cè)丝?991萬(wàn)人，在全國(guó)省會(huì)城市居第二位，其中市區(qū)人口約 474萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率較高。 黑龍江省省會(huì)，東北北部最大城市 、東北重要的老工業(yè)基地之一，全國(guó)綜合實(shí)力 50強(qiáng)第 10位，我國(guó)與東北亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來(lái)的樞紐，金源文化發(fā)祥地 。 — 行政劃分 第一章 項(xiàng)目概況 名稱 面積（平方公里） 人口（萬(wàn)） 松北區(qū) 道里區(qū) 70 南崗區(qū) 道外區(qū) 香坊區(qū) 平房區(qū) 98 呼蘭區(qū) 2197 阿城區(qū) 2814 第一章 項(xiàng)目概況 哈城市概況 — 規(guī)劃發(fā)展 ? 城市空間發(fā)展策略： “北躍南拓、中興強(qiáng)縣” ? 哈爾濱市城市空間結(jié)構(gòu)： “一江、兩城、七大組團(tuán)” 松北新區(qū)： 位于松花江哈爾濱段北岸地區(qū)。依據(jù)居住區(qū)規(guī)劃原則，松北新區(qū)將建設(shè)功能完善的 高級(jí)花園式住宅區(qū)、休閑別墅區(qū)、政府工作人員住宅區(qū) 。 群力組團(tuán)： 哈爾濱市道里區(qū)西部。總用地面積 ，人口規(guī)模 人。群力新區(qū)將建設(shè)成為具有區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)力、影響力的， 集居住、商務(wù)、游憩為一體的現(xiàn)代化、生態(tài)園林新城區(qū) 。 哈西組團(tuán)： 以 教育科研、體育運(yùn)動(dòng)為主，以居住商貿(mào)為輔 ，形成環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的綜合性科教文化區(qū)。該區(qū)域分為奧林匹克中心區(qū)、基礎(chǔ)教育城、教育科研區(qū)、生態(tài)工業(yè)區(qū)和生態(tài)綠地區(qū)五大功能區(qū)。 利民組團(tuán)： 工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，產(chǎn)業(yè)新城 —— 引入醫(yī)藥、食品等企業(yè)，建設(shè)大學(xué)城。 中心組團(tuán)（南崗、道里為主）： 城市核心區(qū)，為哈市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、金融、交通中心 ，配套設(shè)施完善，發(fā)展成熟。 新香坊組團(tuán)： 哈爾濱市重要的 工業(yè)區(qū)，農(nóng)業(yè)科研區(qū)及物流區(qū) 。 平房區(qū)： 工業(yè)基地 —— 航空、汽車、鋁材加工業(yè)基地，機(jī)械制造業(yè)和綠色產(chǎn)業(yè)基地，房地產(chǎn)價(jià)格較低 第一章 項(xiàng)目概況 ? 哈爾濱市 GDP居第二位，僅次于沈陽(yáng)。 ? 哈爾濱市人口居第一位。 哈市經(jīng)濟(jì) — 四市橫比 數(shù)據(jù)來(lái)源：政府統(tǒng)計(jì)公報(bào) 3258256143591643991752 786269010002021300040