【正文】 ： ； :； ： 6． 4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析 2）財務(wù)內(nèi)部收益率 （ 1）財務(wù)內(nèi)部收益率的含義 從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動關(guān)系。如圖 64所示： ： ； ； 群：： ； :； ： 凈現(xiàn)值（ NPV） 折現(xiàn)率（ i） NPV1 NPV2 0 FIRR i1 i2 圖 64 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系 ： ； :； ： 6． 4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析 房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。 其表達(dá)式為： 0( ) ( 1 ) 0tnttC I C O F I R R ??? ? ?? 式中 （ CICO） t：第 t期的凈現(xiàn)金流量； FIRR：財務(wù)內(nèi)部收益率； 其他同前。 財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是指投資項目在這樣的折現(xiàn)率下，到項目計算期終了時，當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。 ： ； :； ： 6． 4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析 （ 2）財務(wù)內(nèi)部收益率的計算 其公式為： 11 2 112()N P VF I R R i i iN P V N P V? ? ??式中： FIRR：內(nèi)部收益率； NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值； NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負(fù)值的折現(xiàn)率。 ： ； :； ： 6． 4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析 其計算步驟是： 先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率等）求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金流量可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表得到），如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時的正值和負(fù)值各一個，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中與之差不應(yīng)超過 2%，否則，折現(xiàn)率 、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。 ： ； :； ： 6． 4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析 （ 3）財務(wù)內(nèi)部收益率的作用 財務(wù)內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項目在財務(wù)上是否可行。 ： ； :； ： 6． 4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析 ① FIRR與 i比較，反映項目的盈虧狀況： FIRR＞ i ，項目盈利； FIRR=i ，項目盈虧平衡； FIRR＜ i ， 項目虧損。 ② FIRR與 ic比較，反映項目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況： FIRR＞ ic ，項目盈利超出行業(yè)平均收益水平； FIRR=ic ，項目盈利等于行業(yè)平均收益水平； FIRR＜ ic ，項目盈利低于行業(yè)平均水平。 ： ； :； ： 6． 4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析 ③ 結(jié)論： 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率） ic比較，當(dāng) FIRR≥ ic時，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，投資項目可行，值得進(jìn)一步研究。因為是否能被接受，還有賴于投資者對風(fēng)險的估計和其它投資機會的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。 如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長期貸款的實際利率或銀行貸款利率 i。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會虧損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。 ： ； :； ： 6． 4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析 （ 4）內(nèi)部收益率存在的問題 以下存在的問題，可能使得用內(nèi)部收益率方法評價項目得出的決策信號與其它現(xiàn)金流量貼現(xiàn)方法（如凈現(xiàn)值法）得出的結(jié)果相矛盾。 一是再投資利率問題；二是多重根問題。 ： ； :； ： 6． 4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析 ① 再投資利率問題 再投資利率指房地產(chǎn)投資項目在回收期內(nèi)的收入再投資的預(yù)期收益率。 采用內(nèi)部收益率分析方法對各種項目進(jìn)行比較時，暗含了這樣一個假定：即回收期內(nèi)的現(xiàn)金流入以內(nèi)部收益率再投資。 ： ； :； ： 6． 4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析 A．當(dāng)這種假定的前提條件存在時，即內(nèi)部收益率就是再投資利率時，使用內(nèi)部收益率方法分析判斷項目的優(yōu)劣或可行與否才是可靠的、比較實際的。 B．但是，當(dāng)這種假定的前提條件不存在時，即當(dāng)時市場上其它投資機會的最好收益率與其內(nèi)部收益率不同時，或者說內(nèi)部收益率明顯高于資本的機會成本，并高到不現(xiàn)實的地步時，則用內(nèi)部收益率做為再投資利率就是一個不合理、不現(xiàn)實的假設(shè)。這時，再用內(nèi)部收益率方法去判斷和選擇項目，可能就與前面的結(jié)論相矛盾 。 C．當(dāng)各種投資項目的使用壽命或持有期不同時，再投資問題也將限制內(nèi)部收益率方法的應(yīng)用。 ： ； :； ： 6． 4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析 ② 多重根問題 一般而言 ,項目的凈現(xiàn)值是所選擇的貼現(xiàn)率的遞減函數(shù)。如果貼現(xiàn)方程總是這樣運行，那么使得所有現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入相等的內(nèi)部收益率就將是惟一的。 但是，除了初始投資外，投資途中有時仍會有負(fù)現(xiàn)金流量出現(xiàn)，這種情況下，內(nèi)部收益率出現(xiàn)多根現(xiàn)象。這時方程有且只有一個內(nèi)部收益率解。 ： ； :； ： 6． 4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析 3）動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）的條件下，項目從投資開始到以凈收益補償投資額為止所經(jīng)歷的時間。 基本表達(dá)式為： 0( ) ( 1 ) 0tntctC I C O i?? ? ?? 式中： n:為動態(tài)投資回收期；其它同前。 其詳細(xì)計算公式為： 動態(tài)投資回收期 =（累計凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù) 1） +（上期累計現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值 /本期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。 ： ； :； ： 6． 4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析 在項目財務(wù)評價中，計算出的動態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準(zhǔn)回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項目在財務(wù)上就是可以考慮接受的。 動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于分析評價開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)項目。 ： ； :； ： 6． 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 6． 5． 1項目概況 該房地產(chǎn)投資項目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī) 劃設(shè)計方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計要點如下： 1．用地面積： 11 417㎡ ； 2．建筑密度： ≦ 35%； 3．容積率（地上）： ≦ ； 4．綠化率： ≧ 25%； 5．人口密度： ≦ 1 085人 /公頃 6．規(guī)劃用途：商住綜合樓 ： ； :； ： 6． 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例