城市經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)市場(chǎng)(已修改)
2024-10-30 13:02 本頁(yè)面
【正文】 E網(wǎng) 城市經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃 與房地產(chǎn)市場(chǎng) 柏蘭芝 北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心 E網(wǎng) 一、導(dǎo)論 I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 —中國(guó)脈絡(luò) III. 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 E網(wǎng) 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) ? 不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)博弈 : 追求利益 游戲規(guī)則 參加者又不同角色和戰(zhàn)略 即使為了獲利 ， 也要了解經(jīng)濟(jì)的外部 性 E網(wǎng) 新規(guī)則促使參加者改變博弈計(jì)劃 ? 變動(dòng)的市場(chǎng) ? 例：辦公樓小型化 后工業(yè)社會(huì) 企業(yè)削減辦公用房費(fèi)用 Kodak削減 2540%辦公用房費(fèi)用 E網(wǎng) 不動(dòng)產(chǎn)不僅僅是一個(gè)博弈 ? 政府干預(yù) ? 增加投資 稅收，補(bǔ)貼 ? 限制開(kāi)發(fā) 分區(qū)規(guī)劃 ? 參加者 —包 括政府的相互影響 ? 經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域 +非經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域 E網(wǎng) I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國(guó)脈絡(luò)（ 1） ? 以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè) ， 金融業(yè)的支持必不可少 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的四條主要來(lái)源 : 自有資金 ， 銀行貸款 ， 資本市場(chǎng)融資 ， 銷售回籠資金 E網(wǎng) 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國(guó)脈絡(luò) （ 2） ? 銀行貸款一直是開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源。 在目前國(guó)際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開(kāi)”的說(shuō)法 : 一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的 30％，其余行業(yè)占 70％： 二是發(fā)放給開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的 30％，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占 70％。 E網(wǎng) 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國(guó)脈絡(luò)（ 3） ? 信用關(guān)系 ： 金融業(yè)去年對(duì) 30多個(gè)行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了內(nèi)部排序 : 房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。 ? 房地產(chǎn)業(yè)雖然在 1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想。 相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商搞“打一槍換一個(gè)地方”式的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。規(guī)?；瘓F(tuán)化，有品牌的開(kāi)發(fā)商很少。 E網(wǎng) 信用 ? 中國(guó)誠(chéng)信證券評(píng)估公司曾對(duì)上海，福建兩地的部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)展了銀行貸款信用評(píng)級(jí)，結(jié)果表明： 在信用較好的上海，受評(píng)的 238家開(kāi)發(fā)商中，信用等級(jí)在 3B(有貸款價(jià)值 )及以上企業(yè)僅占 37％， 2B(有風(fēng)險(xiǎn)但可以貸款 )占 59％；福建受評(píng)的 122家開(kāi)發(fā)商， 2B及以上企業(yè)占 68％。 ? 核心問(wèn)題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實(shí)際源于銀行的資金普遍高出 50％，信用狀況普遍較低。 E網(wǎng) 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國(guó)脈絡(luò)（ 4） ? 緊縮政策： 2021年 12月 5日 ， 中國(guó)人民銀行發(fā)布了 “ 切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)信貸管理政策 ， 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 ” 的消息 ，開(kāi)始對(duì) 2021年 6月以來(lái)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行檢查 E網(wǎng) 銀行界的反應(yīng)： 惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細(xì)致。 ? 光大銀行：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目惜貸 ， 但對(duì)于像北京城建集團(tuán) ， 住總集團(tuán) 、 建工集團(tuán)這樣的優(yōu)質(zhì)客戶 ， 不但不提高貸款利率 ， 還會(huì)適當(dāng)放
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