【正文】 一一 、 我我 國國 住住 宅宅 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 的的 宏宏 觀觀 背背 景景二二 、 影影 響響 廣廣 州州 住住 宅宅 市市 場場 的的 因因 素素 分分 析析 三三 、 廣廣 州州 住住 宅宅 市市 場場 特特 征征 分分 析析 四四 、 項項 目目 自自 身身 條條 件件 與與 競競 爭爭 樓樓 盤盤 分分 析析 五五 、 目目 標標 消消 費費 群群 分分 析析 六六 、 白白 云云 高高 爾爾 夫夫 花花 園園 廣廣 告告 訴訴 求求 目 錄 一 、 我國住宅市場發(fā)展的宏觀背景 近幾年來 ， 我國住宅產(chǎn)業(yè)面臨著良好的發(fā)展契機： ?貨幣化的分房制度迫使居民入市購樓。 ?連續(xù)七次降息、減免取消一些不合理的收費，大大減輕了購房者和開發(fā)企業(yè)的負擔。 ?實行利息征稅，刺激了居民的住房消費。 ?為降低大城市房價過高問題，建設部最近提出了 “ 住宅小區(qū)郊區(qū)化規(guī)劃發(fā)展”等五項措施 經(jīng)濟因素：廣州經(jīng)濟連年高速增長，帶來 居民收入持續(xù)增長，居民的有效購房能力增強。 近年來廣州居民人均月可支配收入和住房價格走勢050001000015000收入 房價收入 10445 11256 房價 1995 1996 1997 1998 1999二 、 廣州住宅市場的影響因素分析 （ 資料來源：廣州市統(tǒng)計年鑒 ） 近三年來 ， 廣州經(jīng)濟連續(xù)以 13%的速度增長 ， 居民收入也以較高比例持續(xù)增長 ， 但住房價格近年來呈現(xiàn)逐漸下降之勢 ， 縮小了房價收入比 ， 居民的有效購房能力增強；同時 ， 今后兩年將是廣州購房的高峰期 ， 白云高爾夫花園在此之際大力推出上市 ， 這是一個較大的利好消息 。 政策因素： 房改后集團消費退出住宅購買市場。 九九年，廣州住宅的銷售中，集團購買的比例達到 30% ，福利分房截止后，這部分消費將退出市場，個人將成為市場的主體，因此，消費者對樓盤素質要求更高，價格也將成為樓盤爭奪潛在顧客的有力手段。 白云高爾夫花園 ， 以得天獨厚的山景風光為依托 ， 以相對較低的價格上市 ， 成功的價格策略使得其在第一期推出時即取得了不菲的業(yè)績 。 社會因素：二手房交易的快速增長，對中低檔住宅市場將會形成較大的沖擊。 99 年年初，廣州房改房上市交易措施初步得到完善，廣州二手房交易即迅速增長，今后將會更快發(fā)展。由于其價格相對便宜，大部分地處市區(qū)，交通便利，會成為工薪階層的首選，對新上市的中等價位住宅將會形成較大的沖擊。 通過細分市場策略 ， 白云高爾夫花園可以在景觀和環(huán)境上大做文章 ， 創(chuàng)造一個小區(qū)園林和山景風光融為一體的獨特景觀社區(qū) ， 以吸引一部分熱愛自然風光生活的消費群體 。 環(huán)境因素：廣州交通和城市規(guī)劃的改善，縮短了城市邊緣與市中心的距離，激活了廣州各區(qū)域樓市的發(fā)展。?華南快速干線 、 地鐵的開通 ， 內(nèi)環(huán)外環(huán)路的建設合圍 ， 將形成一個空中 、 地下和地面 立體交匯的現(xiàn)代交通圈層 ， 出入口附近的物業(yè)因交通便利而大大受益 。 ?廣州東南邊的琶洲島因廣州生物島和廣州交易會展中心的建立 ， 將成為廣州樓市的一大亮點；廣州西南邊 ， 南海和芳村交匯處將建立廣州東方數(shù)碼港 ， 因此西南方向地產(chǎn)成為廣州下一個熱點也是有可能的 。 白云高爾夫花園地處交通要道機場路和黃石路交界處 ， 經(jīng)由內(nèi)環(huán)路 ， 到廣州各區(qū)非常便利；新的二號地鐵站近在咫尺 ， 北可直上新市汽車總站 ， 東南邊到達新的交易會展中心也極為方便 ， 交通的改善進一步擴大了白云高爾夫花園的目標消費群范圍 。 廣州樓市熱點遍地開花 開市早 ， 逆市飄紅的例子多 減價促銷拉開今年的樓市序幕 九九年廣州樓市出現(xiàn)了10多個熱點地區(qū) ， 如 工業(yè)大道沿線 、新港西 、 中山八路地帶 、廣州大橋南 、珠 江 新城 、天河北 、 白云 山 附近 和洛溪地區(qū)等 。 春節(jié)期間 ， 一般被認為是樓市的淡季 ， 但今年樓市似乎未停止過 ， 許多樓盤在春節(jié)期間開展了大規(guī)模的促銷活動 ， 取得了極佳的銷售業(yè)績 。 荔港南灣 、 富力半島花園 、碧桂園等以較大力度的廣告攻勢 ， 成為今年開門見紅的好范例 。 以低價入市的荔港南灣 ，在春節(jié)期間繼以降價促銷 ， 帶動了富力半島花園等大盤的跟蹤降價 ，西部城區(qū)呈現(xiàn)一片旺盛景象 。 翠湖山莊 、 東湖御苑等也有較大幅度的讓利 。 1月份 ， 有 25個展銷會為減價促銷 ， 為大半年來減價展銷會個數(shù)首次超過升價盤個數(shù) 。 廣 州 樓 市 現(xiàn) 狀 簡 單 說 明 三、 廣州樓市的特征分析 特征之一：廣州樓市板塊之間的競爭態(tài)勢開始顯現(xiàn) ， 白云山景板塊優(yōu)勢尚未充分顯現(xiàn) 。 西部板塊 洛溪板塊 天河公園板塊 山景板塊 海珠大眾盤板塊 以奧林匹克花園 、 廣州碧桂園等為代表形成的洛溪板塊 ， 成為 99廣州樓市的一塊熱土；西部城區(qū)的富力半島花園 、 富力廣場和荔港南灣 ， 在春節(jié)期間已聚集了大量的人氣 ， 成為今年開門見紅的旺銷樓盤；海珠區(qū)則由光大花園和金碧花園扛大旗 ， 在廣州樓市占有重要的一席 。 白云山景板塊 ， 以山景為依托 ， 主打綠色健康概念 ， 曾以綠色旋風形式一齊登陸 ， 在九九年成為所有板塊中唯一的一個升價相對明顯的區(qū)域 ， 表現(xiàn)出一定的競爭潛力；但是由于其地處市區(qū)邊緣 ，周圍配套環(huán)境不夠理想 ， 樓盤多以中低檔定位 ， 此板塊在市場中尚未形成足夠的吸引力 。 因此 ， 白云高爾夫花園不僅要充分利用板塊的山景優(yōu)勢 ， 同時又要突出其在規(guī)模和小區(qū)文化品位上的獨特 ，與其它的山景盤形成明顯的區(qū)隔 ， 拉開檔次 ， 創(chuàng)造新的競爭優(yōu)勢 。 特征之二：住宅小區(qū)向郊區(qū)化方向發(fā)展 。 與市區(qū)相比 ， 郊區(qū)樓盤的空氣 、 綠化 、 建筑密度等一般都較有優(yōu)勢 ， 住宅的郊區(qū)化發(fā)展反映了都市人追求健康生活的一種居住潮流 。 目前 ， 廣州住宅郊區(qū)化的發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)為： 白云山麓 番禺地區(qū) 東南邊琶洲島 芳村和黃岐 廣州 住宅 郊區(qū)化發(fā)展不僅是人們的一種居住潮流 ， 也是國家倡導的未來小區(qū)發(fā)展方向 。 白云高爾夫花園倚山而立 ， 消費者可以盡情享受秀麗的山景風光和純凈的空氣；同時 ， 地處干線之邊 ， 可以坐享城市生活的種種便利；高爾夫訓練場的人文景觀 ， 又給花園居住者們舒適愜意的生活中增添了一份高雅品位