【正文】 1 第一章 總論 概況 項(xiàng)目名稱 都昌蔡嶺鎮(zhèn)中行金街商住樓 都昌 縣 蔡嶺鎮(zhèn)上海大道南側(cè)、北側(cè) 石林斌 項(xiàng)目性質(zhì) 新建商住樓 項(xiàng)目申報(bào)單位基本情況 江西戰(zhàn)圣 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司是經(jīng) 都昌 縣工商行政管理局注冊登記的民營企業(yè)，成立于 2020年 4月 17日，《營業(yè)執(zhí)照》注冊號為 360428210004003，執(zhí)照有效期為 2020年 4月 17日至 2029 年 4月 17 日止。 具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，是一家集房地產(chǎn)開發(fā) 、經(jīng)營、物業(yè)管理 、 裝飾裝 修工程 有限公司。公司現(xiàn)有員工 28 人，其中建筑工程師 6 人，助理工程師 2 人，技術(shù)員 5 人，電力自動化工程師 1 人，會計(jì)師 1人。 注冊資金 貳 佰萬元人民幣。公司法定代表人： 石林斌 ，經(jīng)營辦公地址： 都昌 縣 蔡嶺鎮(zhèn)工業(yè)園示范區(qū) 。 該公司經(jīng)過全體員工的共同努力和社會各界領(lǐng)導(dǎo)及友人的鼎力相助，開發(fā)的項(xiàng)目有 ：鵬程大市場總面積 萬平方米，總投資 7300 萬等項(xiàng)目。 該公司把“以人為根，以誠為本，質(zhì)量為生，信譽(yù)為命，技術(shù)為 2 梯，管理求利，服務(wù)至上，用戶第一”作為宗旨，發(fā)揚(yáng)開拓、創(chuàng)新、拼搏、奉獻(xiàn)的企業(yè)精神，竭誠為廣大用戶服務(wù)，真誠與各界朋友友 好合作，為打造卓越秀美的新城市做出貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目提出的背景及理由 本項(xiàng)目地塊系 江西戰(zhàn)圣 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從縣國土局公開競拍購得，地塊 位于 蔡嶺鎮(zhèn)上海大道南側(cè)、北側(cè) 。根據(jù) 都昌 縣規(guī)劃 局 規(guī)劃和有關(guān)部門批準(zhǔn)了擬建項(xiàng)目。項(xiàng)目提出的理由是：①合理利用土地資源，改善 鎮(zhèn) 區(qū)環(huán)境；②完善小區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；③滿足中、低收工薪階層及 蔡嶺工業(yè)園打工者的 缺房要求。 項(xiàng)目概況 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 土地面積為 平方米，容積率為 ，建筑密度為50%，綠地率為 25%，建筑間距為 1： 1： 1。 地面建筑總面積為 平方米， 建筑方位：長邊坐北朝南 建筑層數(shù)： 6+1F 結(jié)構(gòu)類型：框架結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目 建設(shè)內(nèi)容為住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、圍墻等附屬工程。采取 “一次規(guī)劃、 一次 開發(fā) ”的運(yùn)作方案，開發(fā)建設(shè)商住樓和外部接入的水、電、氣等工程，其中，住宅 3 ㎡， 店 鋪 ㎡。 建設(shè)內(nèi)容、面積分配如下表。 序號 建設(shè)內(nèi)容 單 位 面 積 備 注 1 住宅 ㎡ 2 店鋪 ㎡ 3 6+1F ㎡ 場地情況 工程場地平整，滿足開工建設(shè)條件，并按照規(guī)劃辦提供的紅線圖和都昌縣測繪大隊(duì)提供的《規(guī)劃建設(shè)用地定線作業(yè)表》，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 。 退離紅線：南側(cè)、北側(cè)地塊的建筑退讓上海大道紅線 米，建筑東側(cè)退讓用地紅線 6米，建筑西側(cè)退讓景湖路道路紅線 5 米，南側(cè)地塊建筑退讓南側(cè)用地紅線 8 米。 蔡嶺鎮(zhèn)中行金街 商住樓開發(fā)計(jì)劃預(yù)計(jì)開發(fā)周期為 1年，即 2020年～ 2020年竣工。 項(xiàng)目估算總投資 。 根據(jù)項(xiàng)目資金籌措方案， 本項(xiàng)目所需 項(xiàng)目申報(bào)單位從自有資金和商品房預(yù)售或銀行按揭貸款中籌集。 4 申請報(bào)告編制依據(jù)和編制單位 編制依據(jù) 蔡嶺鎮(zhèn)中行金街 商住樓可行性研究報(bào)告的咨詢服務(wù)協(xié)議書； 2.《 都昌 縣城總體規(guī)劃 2020－ 2020》； 3.《 都昌 縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十 二 五”規(guī)劃》； 4.《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 5.《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》； 、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； ； 。 報(bào)告編制單位 江西省吉偉工程咨詢有限公司 法人代表： 鄭艷珍 資質(zhì)等級： 丙 級 資質(zhì)證號：工咨 丙 11720200037 發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 5 序號 項(xiàng)目名稱 單 位 數(shù)量 備注 1 規(guī)劃 總用地面積 M2 合計(jì)： 畝 2 建筑 占地 面積 M2 3 總建筑面積 M2 其 中 1 M2 2 M2 4 日照間距 1： 5 容積率 6 建筑密度 % 50 7 綠地率 % 25 第二章 項(xiàng)目背景 建設(shè)項(xiàng)目的有利條件 自然條件 都昌縣位于 鄱陽湖 北岸，為昌、九、景 金三角 中心地帶。幅員2700 平方公里，人口 萬。都昌西漢時(shí)名 梟陽 ，自唐武德五年置縣都昌，距今已有 1370 余年，歷史悠久，人文薈萃。宋代詩人 蘇東坡 游南山曾寫下“ 鄱陽湖上都昌縣，燈火樓臺一萬家，水隔南山人不渡，東風(fēng)吹老碧桃花 ”的詩句。著名 南宋 愛國丞相 江萬里 系都昌人，故鄉(xiāng)至今還保存著有關(guān)他的 文物古跡 。都昌面對 廬山 ，境內(nèi)有 南山 、老爺廟等風(fēng)景點(diǎn)。都昌山清水秀，素有 魚米之鄉(xiāng) 的美稱。 6 有內(nèi)湖水面 16 萬畝，綠化面積 100萬畝，農(nóng)作物以棉花、糧食、油菜、芝麻、大豆為主。都昌地下礦藏得天獨(dú)厚，已探明儲有極其豐富的硅砂、陶土、 花崗巖 、鉬、鎢、鍺等礦產(chǎn)。 都昌 地方工業(yè) 、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)蓬勃發(fā)展，以造船、 型砂 、機(jī)械、電機(jī)、造紙、皮革、紡織、 陶瓷 、礦泉水、飼料、竹涼席、珍珠為龍頭，產(chǎn)品暢銷國內(nèi)外。 都昌水陸交通方便，程控電話直通國內(nèi)外。招商政策優(yōu)惠，引資環(huán)境良好，誠招天下能人志士來都昌觀光游覽，共謀發(fā)達(dá)！ 地理位置 都昌縣位于江西省北部，東經(jīng) 116176。 2′ 24″至 116176。 36′，北緯28176。 50′ 28″至 29176。 38′。北依武山，南瀕鄱陽湖；東界 黃金山 、銀寶湖、上岸東洲，與 鄱陽縣 接壤；南界下岸洲、下山、南岸洲、蠶豆洲，與波陽、余干、南昌、新建 4 縣交界；西界松門山、西長河，與永修、星子二縣隔水相鄰；北界屏峰河、蘆塘澗、武山鵝公凸、卸衣嶺、雙尖山，與 湖口 、彭澤兩縣毗連。全境東西寬 公里，南北長 80 公里，面積 ，約占全省面積的 %。 都昌地貌以丘陵和濱湖 平原 為主，且水域?qū)掗?，局部有低山分布。地勢北高南低，并以大港到汪墩褶皺隆起帶為軸心，向西北和南東兩個(gè)方向傾斜。境內(nèi)最高點(diǎn)為北東部的三尖源，海拔 米，濱湖區(qū)海拔最低處僅 10 米。自東北向西南呈低山、高丘、低 丘、平原、湖區(qū)的變勢。都昌水系發(fā)達(dá)，河港縱橫，共有大小河港 39 條，總長 公里。按其流向，大致可分為大港、大西湖、新妙湖、大輸湖、大沔 7 池、洲家湖、團(tuán)子口七大水系。 氣候 都昌地處亞熱帶濕潤性季風(fēng)氣候區(qū)，且受鄱陽湖大水體影響，其特點(diǎn)是氣候溫和、雨量充沛、日照充足、熱量豐富、結(jié)冰期短、無霜期長，春秋季短、夏冬季長。 3 月 24 日（以日平均氣溫穩(wěn)定通過 10℃的初日為春季的開始），持續(xù)約 65 天。 5 月 28 日（以日平均氣溫穩(wěn)定通過 22℃的初 日為夏季的始日），持續(xù)約 119 天。 9 月 24 日（以日平均氣溫穩(wěn)定通過 22℃的終日后一天為秋季的始日），持續(xù)約 59 天。 11 月 22 日（以日平均氣溫穩(wěn)定通過 10℃的終日后一日為冬季的始日），持續(xù)約 122 天。 冬春之交常遭寒潮侵襲，天氣冷暖多變、陰晴不定；春夏之交受冷暖氣團(tuán)交替控制，梅雨連綿，終日陰霾；夏秋之交副高居久不退，天氣晴熱，干旱少雨；秋冬之時(shí)，北方冷空氣強(qiáng)烈南侵，氣溫驟降、霜凍地寒。 氣候要素： ：年際平均 氣溫為 ℃ ，變化幅度在 16℃ —17℃ 之間。氣溫日較差為 ℃ 。 1 月最冷，平均氣溫 ℃ ,7 月最熱 ,平均氣溫℃ 。累年各月平均值順序?yàn)椋?℃ 、 ℃ 、 ℃ 、 ℃ 、 ℃ 、℃ 、 ℃ 、 ℃ 、 ℃ 、 ℃ 、 ℃ 、 ℃ 。 8 ：年平均 ≥℃ 的活動積溫為 5800—6500℃ 。 ：年平均地表溫度 ℃ 。 、無霜凍期：累年平均無霜期 261 天，無霜期最長 300天，最短