【正文】 1 無錫市政科研大廈營銷策劃大綱 序 言 公司有幸應(yīng)邀對本項(xiàng)目地塊的整體營銷策劃進(jìn)行競標(biāo)，為開發(fā)公司做項(xiàng)目決策提供依據(jù)。 我們本著對開發(fā)商負(fù)責(zé)的態(tài)度，遵循客觀、科學(xué)、有效的原則，通過實(shí)地考察，以及深入調(diào)查了解，搜集了大量與本項(xiàng)目有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并通過有效途徑調(diào)查、了解主要競爭對手的情況，把握無錫房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢。 本報(bào)告對無錫房地產(chǎn)市場情況、項(xiàng)目地塊情況、項(xiàng)目競爭情況、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目營銷策劃策略等進(jìn)行了全方位的剖析，最大地挖掘本項(xiàng)目的核心價(jià)值，分析、鎖定目標(biāo)客戶群，確定本項(xiàng)目開發(fā)的主題定位及形象定 位，為開發(fā)商對本項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃以及后期營銷策略提供決策依據(jù)。 2 目錄 1．項(xiàng)目切入點(diǎn)分析 市場分析 地塊區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及走勢分析 1．項(xiàng)目切入點(diǎn)分析 根據(jù)本公司人員近日來對無錫市寫字樓市場的詳盡調(diào)查，統(tǒng)計(jì)出：截止到 2020年 5月，無錫寫字樓新推總量達(dá) 14個(gè)，其總建筑面積為 。 各區(qū) 新推寫字樓分布情況如下： （ 1） 各區(qū)新推寫字樓個(gè)數(shù)分布 各區(qū)新推寫字樓個(gè)數(shù)分布731 12012345678中心區(qū) 副中心區(qū) 東區(qū) 西區(qū) 新區(qū) 3 （ 2） 各區(qū)新推寫字樓面積分布 各區(qū)新推寫字樓面積分布 3010203040中心區(qū) 副中心區(qū) 東區(qū) 西區(qū) 新區(qū)萬平方米 （ 3） 各區(qū)新推寫字樓平均價(jià)格 各區(qū)新推寫字樓平均價(jià)格7014530048005500300002000400060008000中心區(qū) 副中心區(qū) 東區(qū) 西區(qū) 新區(qū)元/ 平方米 無錫市新推出的寫字樓主要集中在中心區(qū)和副中心區(qū)，其商務(wù)氛圍濃厚，辦公條件成熟、交通便捷。但比較集中，競爭相當(dāng)激烈。中心區(qū)有天安大廈、站前步行街、摩天 360等樓盤，但總體價(jià)格過高，對于投資者來講風(fēng)險(xiǎn)很大。隨著銀行方面加息政策的 出臺，致使投資熱度下降，這方面在中心區(qū)的一些舊盤和翻新樓盤中體現(xiàn)的更加明顯。況且這次銀行加息很有可能是國家對各行業(yè)過剩投資現(xiàn)象實(shí)施宏觀調(diào)控的第一步棋。相對來說，副中心區(qū)的價(jià)格較低， 4 目前新推樓盤有太湖明珠數(shù)碼大廈、時(shí)代假日、君創(chuàng)大廈和盛世天下等，副中心區(qū)離市區(qū)很近，辦公居住條件成熟，投資風(fēng)險(xiǎn)小，因此銷售狀況良好。 而作為發(fā)展目標(biāo)為特大型城市的無錫，未來向四面擴(kuò)散、拉長骨架，大量吸收外來企業(yè)和人員，這些人員會(huì)被分布在新區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)及蠡湖新區(qū)四個(gè)區(qū)域。作為中心區(qū)主要用途是商業(yè)和金融業(yè)。而前面的四區(qū)很有可能成 為無錫市的副中心區(qū)，以居住為主，工業(yè)、旅游等為主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)。漸漸地會(huì)自己擁有一個(gè)健全成熟的商務(wù)中心，同時(shí)也會(huì)有一些成為自身相配套的商務(wù)辦公場所。到時(shí)其交通、購物、居住、休閑、娛樂等將更加便捷完善，適合現(xiàn)代人的辦公理念。而這四個(gè)板塊現(xiàn)形推出的寫字樓項(xiàng)目，雖然辦公條件不夠成熟，相應(yīng)配套不完善，但未來發(fā)展?jié)摿薮?，推出體量小，搶先進(jìn)入各區(qū)域市場，因此銷售勢頭很旺。 隨著城市均衡化的發(fā)展，副中心區(qū)對寫字樓的需求將會(huì)日益增加，特別是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)對寫字樓的需求將會(huì)極度的膨脹，預(yù)計(jì)不久的將來在這些區(qū)域?qū)?huì)有一大批寫字樓項(xiàng)目崛起 。 本項(xiàng)目所處的蠡園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，目前的現(xiàn)狀是標(biāo)準(zhǔn)廠房和公司大樓比較密集，而寫字樓卻是寥寥無幾。很多想進(jìn)入蠡園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的中小企業(yè)就是因?yàn)闆]有一個(gè)發(fā)展的空間望而止步。本項(xiàng)目的開發(fā)正是應(yīng)市所需，很好的把握了這一市場空白點(diǎn)。 本地塊位于無錫市蠡園開發(fā)區(qū)隱秀路以西、吟白路北側(cè)，處于無錫的西區(qū)。近年來無錫市西區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛。僅僅在本項(xiàng)目周圍就有很多樓盤，如君創(chuàng)大廈、金色江南、奧林花園等。各大開發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)這片熱土，各種建筑形態(tài)猶如雨后春筍，人氣很快聚集，房價(jià)也一漲再 漲。同時(shí)由于該地塊位于濱湖區(qū)蠡園開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，盡享難能可貴的太湖無限風(fēng)光，既與大自然親密接觸，又咫尺相鄰無限風(fēng)光，市區(qū)各處，頃刻直達(dá)。地理優(yōu)勢得天獨(dú)厚。所以可以樂觀地預(yù)計(jì)，該地塊具備較大的升值潛力。如能在品質(zhì)、配套等方面有所創(chuàng)新，必能在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中勝出。 ? 區(qū)位特征 A．區(qū)域情況 本項(xiàng)目地塊處于無錫市濱湖區(qū)蠡園開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，屬于無錫近郊。濱湖區(qū)現(xiàn)轄六個(gè)鎮(zhèn)，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，兩個(gè)旅游度假區(qū)，六個(gè)街道，總面積 237 平方公里，人口 42 萬。 濱湖區(qū)是無錫市建設(shè)湖濱新 城的重點(diǎn)區(qū)域和建設(shè)山水城、生態(tài)城的標(biāo)志性板塊，無錫實(shí)施特大城市發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)工程大多在濱湖區(qū)境內(nèi)。 5 B．交通情況 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通四通八達(dá)。南北向的隱秀路往北可以到直達(dá)市中心梁清路，往南則可以到達(dá)風(fēng)光秀麗五里湖畔；而東西向的建筑路和太湖大道是無錫西區(qū)的主干道 。 到本項(xiàng)目的公交線路也比較豐富，主要的線路有 207路、 53路、 40路、 89路、 71路等，可以很方便地到達(dá)無錫市區(qū)。 A、購物場所：天潤發(fā)超市離本地塊 2公里，地塊周邊各種類型的便民超市和小店很多，另外物美大賣場、易初愛蓮以及在 建的財(cái)富廣場也離本項(xiàng)目不遠(yuǎn)。 B、金融服務(wù)： 在地塊附近，各大銀行都設(shè)有辦事處和支行。 C、餐飲娛樂： 地塊附近有古羅馬大酒店、夏聯(lián)福記酒店、友誼大飯店、山明水秀大飯店、中僑大飯店等酒店。擁有無錫大飯店、美麗都大飯店等星級酒店的無錫酒店聚集區(qū)也離該地塊不遠(yuǎn)。 D、醫(yī)療保?。?無錫市重點(diǎn)醫(yī)院 —— 無錫市第四、第五人民醫(yī)院均在該項(xiàng)目周圍。 E、教育條件：項(xiàng)目附近有江蘇省重點(diǎn)小學(xué) —— 無錫育紅小學(xué)，江蘇省重點(diǎn)中學(xué) —— 無錫青山高級中學(xué)，國家 211重點(diǎn)工程大學(xué) —— 江南大學(xué)，還有河埒中學(xué)、濱湖實(shí)驗(yàn)幼兒園等教育設(shè)施。 F、文化體育 ： 無錫市體育中心就在清祁路和太湖大道交界處。 G、旅游觀光： 濱湖區(qū)是無錫市旅游景點(diǎn)的集中區(qū)域，從該項(xiàng)目出發(fā)，可以很方便地到達(dá)擁有黿頭渚、蠡園的蠡湖風(fēng)景區(qū)和央視影視基地。 SWOT分析 優(yōu)勢 ? 從風(fēng)水學(xué)上來講，本項(xiàng)目所在的 蠡園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，地處太湖之濱，山環(huán)水繞，匯青山靈氣，享太湖風(fēng)光， 是 無錫市 一塊 得天獨(dú)厚的風(fēng)水寶地。 這一區(qū)域每年都為國家創(chuàng)造近 億的經(jīng)濟(jì)收入，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，這一區(qū)域必將會(huì)成為無錫市未來的黃金區(qū)域，這就意味著本項(xiàng)目未來的升值空間是無限的。 ? 因?yàn)楸卷?xiàng)目所在區(qū)域 為開發(fā)區(qū)的特殊性質(zhì)，使得該的商務(wù) 條件、環(huán)境、氛圍等都較為成熟，因此本項(xiàng)目一旦推出會(huì)很容易進(jìn)入市場。 ? 本項(xiàng)目的各項(xiàng)交通都便捷無比： 航空 距上海虹橋國際機(jī)場無錫 140 公里、南京國際機(jī)場 190 公里、無錫碩放機(jī)場 30公里。 6 鐵路 京滬鐵路、京滬高速鐵路（擬建）。距江蘇省最大的鐵路貨運(yùn)站 — 無錫南站 5 公里。 海運(yùn) 距上海海港 150公里、距江陰港 50公里、距張家港 60公里、 距太倉港 75公里。 航運(yùn) 京杭大運(yùn)河、太湖水系、長江航道。 公路：太湖大道（東西方向）穿越開發(fā)區(qū)中心，東面直接和滬寧高速公路、 312 國道聯(lián)接， 從而與市區(qū)和周邊城市蘇州、昆山、上海、常州、南京、杭州聯(lián)系起來，形成了便捷的運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 ? 項(xiàng)目周邊 醫(yī)院、學(xué)校、 星級酒店、 賓館、 娛樂城、 銀行、 保險(xiǎn)公司、 體育中心、大型超市等社會(huì)服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全，工作生活舒適便捷。 ? 根據(jù)無錫市政府的規(guī)劃，五年之內(nèi)，聯(lián)通公司無錫總部、移動(dòng)公司無錫總部以及無錫國際會(huì)展中心都將在蠡園開發(fā)區(qū)擬建，這無疑為本項(xiàng)目帶來了更加 完備的配套和更加濃郁的商務(wù)氛圍。 ? 本項(xiàng)目的價(jià)位在無錫市的商業(yè)項(xiàng)目中只屬于中等偏低水平，這使得本項(xiàng)目能夠很容易推