【正文】 南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設項目申請報告 I 目 錄 第一章 申請單位及項目概況 ................................. 1 一、項目申請單位概況 .................................... 1 二、項目概況 ............................................ 1 三、市場分析 ............................................ 1 四、勞動定員 ............................................ 7 五、質量保證體系、招標方案與實施進度 ..................... 9 六、工程投資與資金籌措 ................................. 12 第二章 工程設計方案 ...................................... 17 一、設計依據 ........................................... 17 二、設計目標與理念 ..................................... 17 三、總平面規(guī)劃及空間和環(huán)境設計 .......................... 19 四、建筑設計 ........................................... 20 五、結構設計 ........................................... 22 六、給排水工程 ......................................... 24 七、電氣工程 ........................................... 27 八、暖通設計 ........................................... 31 九、消防設計 ........................................... 32 第三章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 ................... 17 一、發(fā)展規(guī)劃分析 ....................................... 37 二、產業(yè)政策分析 ....................................... 38 三、行業(yè)準入分析 ....................................... 39 第四章 資源開發(fā)及綜合利用分析 ............................. 41 一、資源開發(fā)方案 ....................................... 41 二、資源利用方案 ....................................... 42 第五章 節(jié)能方案分析 ...................................... 43 一、用能標準和節(jié)能規(guī)范 ................................. 43 二、能耗分析 ........................................... 43 三、總平面與建筑節(jié)能設計 ............................... 45 南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設項目申請報告 II 四、電器、設備系統(tǒng)節(jié)能 ................................. 47 五、采暖空調系統(tǒng)節(jié)能 ................................... 48 六、節(jié)水措施 ........................................... 48 七、太陽能利用 ......................................... 49 第六章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析 ................... 50 一、項目地 理位置及區(qū)域概況 .............................. 50 二、主要建設條件 ....................................... 51 三、土地利用合理性分析 ................................. 53 四、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 .......................... 54 第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 ................................ 55 一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 ..................................... 55 二、生態(tài)環(huán)境影響分析 ................................... 55 三、生態(tài)環(huán)境保護措施 ................................... 58 四、地質災害影響分析 ................................... 64 五、特殊環(huán)境影響 ....................................... 64 第八章 經濟影響分析 ...................................... 65 一、經濟費用效益或費用效果分析 .......................... 65 二、行業(yè)影響分析 ....................................... 69 三、區(qū)域經濟影響分析 ................................... 69 第九章 社會影響分析 ...................................... 70 一、社會影響效果分析 ................................... 70 二、社會適應性分析 ..................................... 71 三、社會風險及對策分析 ................................. 71 四、綜合風險評價 ....................................... 76 南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設項目申請報告 1 第一章 申請單位及項目概況 一、項目申 請 單位概況 項目申報單位：南康市錦辰置業(yè)有限公司 公司地址：南康市金雞工業(yè)區(qū) 法定代表人：吳友稼 注冊資金： 800 萬元 公司類型 : 有限公司 公司簡介： 南康市錦辰置 業(yè)有限公司成立于 20xx 年 8 月 28 日，主要經營范圍為房地產開發(fā)、銷售、建筑施工、物業(yè)管理，公司注冊資本為 800 萬元。現(xiàn)有員工 10 人，其中初中級技術人員 6 人。公司資金充足，無債權債務糾紛。技術經驗豐富，經營管理規(guī)范。 二、項目概況 項目名稱： 南康市唐江 御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設項目 建設性質：新建 項目建設地點 本項目位于南康市唐江鎮(zhèn)，北臨唐興西大道及 324 省道， 南臨規(guī)劃道路 ，兩側為代開發(fā)用地。 主要建設內容和規(guī)模 項目總 占地 面積 ㎡ (約 畝 )，建筑占地面積 ㎡， 總建筑面積 ㎡，項目將可提供 298 套居住用房，提供 256個機動車位和 103 個非機動車位，項目并建設給排水、供電、供氣等相配套的基礎設施工程。具體建設規(guī)模及內容如表 11： 南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設項目申請報告 2 建設規(guī)模及內容表 表 11 序號 名稱 單位 指標 1 用地面積 ㎡ 2 建筑占地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 沿街商業(yè) ㎡ 物業(yè)管理用房 ㎡ 社區(qū)服務用房 ㎡ 公廁 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 4 綠化面積 ㎡ 5 總戶數 戶 298 6 機動車停車位 個 256 地上停車位 個 53 地下停車位 個 203 7 非機動車停車位 個 103 總投資及資金籌措 總投資：項目總投資估算為 萬元，其中：工程費用 萬元，工程建設其他費用 萬元，預備費 萬元，建設期利息 萬元。 資金來源：本項目共籌資金 萬元，其中企業(yè)自籌 萬元，申請銀行貸款 20xx 萬元。 效益情況 項目按預期完全銷售后實現(xiàn)凈利潤 萬元，上繳各稅金 萬元。財務內部收益率稅前為 %，稅后為 %；財務凈現(xiàn)值（ IC＝ 12%時）稅前為 萬元，稅后為 萬元；投資回收期稅前為 年（含 2 年建設期），稅后為 年（含 2 年建設期）。項目的財務內部收益率高于企業(yè)的財務基準收益率（ IC=12%），投資利潤率 %,說明項目具有較強的盈利能力，財務凈現(xiàn)值大于零，表明該項南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設項目申請報告 3 目在財務上是可行的。 主要技術經濟指標 主要技術經濟指標 表 12 序號 項 目 指 標 指標值 備 注 1 規(guī)劃總用地面積 ㎡ 畝 2 建筑占地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 計容面積 地下建筑面積 ㎡ 4 容積率 5 建筑密度 % 6 綠地率 % 30 7 估算總投資 萬元 8 年 均預計銷售收入 萬元 9 年均利潤總額 萬元 10 年均所得稅 萬元 11 年均凈利潤 萬元 12 投資利潤率 % 13 財務內部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 14 財務凈現(xiàn)值 所得稅前 萬元 所得稅后 萬元 15 投資回收期 (含建設期 ) 所得稅前 年 所得稅后 年 南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設項目申請報告 4 三、市場分析 （一） 南康市整體房地產市場開發(fā)及供求狀況 南康市住房供求狀況 根據南康市人民政府 “ 康發(fā) 20xx02 號 ” 文件規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內，原則上不再審批私人建房。據調查了解，該城區(qū)前幾年（ 20xx 年以前）存在一定的自建房現(xiàn)象， 20xx 年后較少，據南康市房地產交易管理所介紹， 20xx 年后自建房主要是政府拆遷安置自建， 20xx 年以來該城市規(guī)劃區(qū)內累計自建房約 115 戶，面積約為 萬平方米，自建房現(xiàn)象基本得到了控制。從該市近年來房地產供求發(fā)展情況來看，房 地產業(yè)各項指標組年增長，其中 20xx 年呈快速發(fā)展的態(tài)勢。從商品房銷售面積與竣工面積外， 20xx 年 20xx 年兩者基本一致，表明 20xx 年商品房供給和需求基本處于平衡狀態(tài)，而 20xx 年銷售面積則已是竣工面積的 3 倍，表明自 20xx 年起南康房地產市場進入快速發(fā)展期，不但原空置房已銷售完畢，且已銷售期房 萬平方米，考慮到銷售相對于房屋開工的滯后期，隨著 20xx 的釋放，將對南康市 20xx 后商品房銷售市場帶來一定的壓力競爭亦將更為激烈 。 南康市商品房銷售情況 20xx 年 16 月南康市完成 房地產 開發(fā)投資 83890 萬元，其中住宅36028 萬元。商品房新開工面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，分別同比增長 %、 %，商品房屋銷售面積 萬平方米，同比增長 %，銷售金額 220178 萬元，同比增長 %，商品住宅銷售均價 4945 元 /平方米，同比增長 %。 南康市商品房價格情況 南康市商品住宅價格總體還比較低， 20xx 年以前，南康市房地產開發(fā)項目規(guī)模小 ，檔次低，品位上不去，商品住宅價格一直在每平方米 800南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設項目申請報告 5 元左右徘徊，且低價位與開發(fā)建設水平相互牽制。 20xx 年以來，在新世紀購物中心、中聯(lián)鞭蓉新城、蘇馨園、現(xiàn)代商城、國際公館等有一定規(guī)模、檔次、水平項目的帶動下，小區(qū)規(guī)模、品位、消費理念上了一個新的層面，價格才有上升的趨勢。 20xx 年在文化廣場、藝術中心的響應下，加上城市規(guī)模修編，以及政府投資城市道路、綠化等基礎設施建設，城市品位、價格得到迅速提升，價格才真正上一個新臺階。 價格是價值的體現(xiàn)，房價是城市價值的體現(xiàn)。當城市品位、項目品質提高時，必然會帶動房價、 地價的提高，促進購房者的購房消費。 20xx年下半年城區(qū)商品住宅均價為 20xx 元 /㎡，最高價位已達到 3000 元 /㎡。這個價格水平與南康城市品位、城市價格相適應，是市場實際需求的真實反映。 在市場經濟條件下，決定商品房價格的主要原因：一是需求拉動；二是成本推動。從南康市的實際情況看，由于南康市商品住宅一直處于較低水平，加上諸多因素的影響，南康市商品住宅價格趨勢仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。其理由除城市化進程、城市總體規(guī)劃的修編等因素外，還包括一是隨著國家宏觀經濟的好轉，房地產支柱產業(yè)的地位不會改變；二是城市建設的不斷 回快，城市品位得到提高；三是隨著人民生