【正文】 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場物業(yè)管理方案 1 XXXXXXX 綜合批發(fā)市場 市 場 運(yùn) 營 管 理 方 案 二 OO 四年八月三十日 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場物業(yè)管理方案 2 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場市場運(yùn)營管理方案 目 錄 第一部分 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場基本情況 第二部分 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場運(yùn)營管理模式 一、 市場運(yùn)營管理模式 （一） 建立健全市場運(yùn)營管理機(jī)構(gòu) （二） 完善產(chǎn)供銷物流網(wǎng)絡(luò)渠道 （三） 市場啟動程序 二、 市場運(yùn)營管理目標(biāo) 第三部分 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場運(yùn)營管理組織構(gòu)架 一、 XXXX 市場管理中心 （一） 組織構(gòu)架 （二） 工作職責(zé) 二、 XXX 管理公司 （一） 組織構(gòu)架 （二） 工作職責(zé) 三、 XXXXXXXXXXX 市場商會 （一） 組織構(gòu)架 （二） 工作職責(zé) 第四部分 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場運(yùn)營管理配置 一、 物業(yè)管理用房配置 二、 物質(zhì)裝備配置 三、 運(yùn)營管理支出預(yù)算 第五部分 前期物業(yè)管理 一、 前期物業(yè)管理籌備 二、 入住運(yùn)作方案 （一） 前期介入與接管驗(yàn)收 （二） 入住期間的監(jiān)管 三、 房屋裝修管理 第六部分 日常物業(yè)管理 第七部分 商務(wù)管理服務(wù) 一、 商務(wù)管理模式 二、 商務(wù)服務(wù) 三、 商務(wù)管理 四、 市場相關(guān)機(jī)制的健全 附件一：商務(wù)管理公約 附件二：前期物業(yè)管理協(xié)議 附件：商鋪裝修管理協(xié)議 附件三：物業(yè)管理公約 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場物業(yè)管理方案 3 第一部分 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場基本特征 萊州 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場，全國重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目，國家級商貿(mào)園區(qū)一期工程， XXX 人民政府和 X 鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，國家開發(fā)銀行提供資金支持 ,武漢佳聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目占地面積 1400 畝，建筑面積近 70萬平方米。首期工程占地 110 畝，建筑面積 萬平方米。 市場建成后，將借助 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場的現(xiàn)代化管理與運(yùn)作，形成 1小時快速經(jīng)濟(jì)圈，輻射周邊 100 公里半徑內(nèi)數(shù)千萬消費(fèi)人群，成為魯東地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)批發(fā)基地及全國重要商品集散地，為國內(nèi)外商家提供一流的經(jīng)營環(huán)境和有序的流通格局。 市 場一期總平面布置圖： XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場物業(yè)管理方案 4 第二部分 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場運(yùn)營管理模式 一、 市場運(yùn)營管理模式 (一 )建立建全市場運(yùn)營管理機(jī)構(gòu) 政府成立 X 市場管理中心；投資商成立管理公司；各行業(yè)經(jīng)營戶成立萊州 XXXXXXXX 市場商會。各負(fù)其責(zé)，協(xié)同作戰(zhàn)，實(shí)行“三位一體”的運(yùn)行管理模式。 如下圖： (二 )完善產(chǎn)供銷物流網(wǎng)絡(luò)渠道 (三 )快速啟動市場 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場物業(yè)管理方案 5 二、市場運(yùn)營管理目標(biāo) “安全、便利、快捷” 安全的涵 義：人身安全、財產(chǎn)安全、消防安全。 便利的涵義：為經(jīng)營戶打通上下游市場的進(jìn)貨渠道、為經(jīng)營戶辦證和代理注冊商標(biāo)提供方便、有成熟的市場交通網(wǎng)絡(luò)。 快捷的涵義：提供專業(yè)的物流公司為經(jīng)營戶的商品的運(yùn)輸和倉儲提供最快捷的服務(wù)。 第三部分 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場運(yùn)營管理組織構(gòu)架 一、 X 市場管理中心 （一）組織構(gòu)架（略） （二）工作職責(zé) 市場管理中心是鎮(zhèn)政府的派出機(jī)關(guān)，依照法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)和鎮(zhèn)政府的委托，行使相應(yīng)的政府管理職能。其主要職責(zé)是： 宏觀管理市場經(jīng)濟(jì)工作，統(tǒng)籌制定市場發(fā)展規(guī)劃，合理調(diào)整專業(yè)市場布局 ，適時設(shè)定市場各項(xiàng)配套服務(wù)項(xiàng)目，制定和組織實(shí)施市場各項(xiàng)目標(biāo)和任務(wù)。 加強(qiáng)批發(fā)市場建設(shè)，搞好招商引資。 開展批發(fā)市場服務(wù)，做好有關(guān)社會保障工作。 負(fù)責(zé)對批發(fā)市場市容環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行日常監(jiān)督、檢查和協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)宣傳、發(fā)動、組織市場經(jīng)營戶和相關(guān)群眾開展愛國衛(wèi)生運(yùn)動，協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)所搞好政策性收費(fèi)工作。 調(diào)查研究市場出現(xiàn)的新情況、新問題，制定相關(guān)的規(guī)章制度。 對參與市場管理的各職能部門進(jìn)行組織協(xié)調(diào)，支持各職能部門依照法規(guī)充分行使職權(quán)。并經(jīng)鎮(zhèn)政府及參與市場管理的上級業(yè)務(wù)主管部門授權(quán)，負(fù)責(zé)組織指揮聯(lián)合執(zhí)法隊伍開展執(zhí)法監(jiān)督活動。 組 織并實(shí)施社會治安綜合治理、法制宣傳教育、人民調(diào)解、治安保衛(wèi)工作。 依法做好計劃生育管理工作。 參與檢查、督促新建、改建市場的公共配套設(shè)施的落實(shí)，指導(dǎo)、 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場物業(yè)管理方案 6 監(jiān)督批發(fā)市場物業(yè)管理工作。配合做好流動人口管理，防災(zāi)救災(zāi)等工作。 1 向鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門反映經(jīng)營戶的意見和要求，處理群眾來信來訪事項(xiàng)。 1 完成上級交辦的其他任務(wù)。 二、萊州 XXXXXXXX 市場運(yùn)營管理公司（以下簡稱管理公司） （一） 組織構(gòu)架 （二） 工作職責(zé) 綜合部 行政管理： （ 1）負(fù)責(zé)秘書工作，包 括行政文件的處理、內(nèi)外信息的交流、文書及機(jī)要工作，以及各種會議的會務(wù)工作。 （ 2）負(fù)責(zé)對各部門完成工作情況的督辦和催辦。 （ 3）負(fù)責(zé)各部門的協(xié)調(diào)及對外的協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)工作。 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場物業(yè)管理方案 7 （ 4）負(fù)責(zé)對外的宣傳工作。 （ 5）負(fù)責(zé)物品的采購、領(lǐng)用、存儲及分配工作。 （ 6）負(fù)責(zé)文字資料的歸檔、整理工作。 人事管理： （ 1）負(fù)責(zé)定崗定員定編、人員招聘工作。 （ 2）負(fù)責(zé)人員的勞資工作。 （ 3）負(fù)責(zé)員工的考核、培訓(xùn)工作。 （ 4）做好人員的檔案管理、利用工作。 （ 5）做好人力成本的核算工作，為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供相關(guān)的信息、資料，做好領(lǐng)導(dǎo)的參 謀。 財務(wù)管理： （ 1） 嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理和銀行結(jié)算制度，負(fù)責(zé)辦理借款和各項(xiàng)費(fèi)用的報銷工作。 （ 2）審核監(jiān)督現(xiàn)金的托收承付，嚴(yán)格按照合同辦事，防止資金占用。 （ 3）負(fù)責(zé)填寫現(xiàn)金憑證，銀行憑證和銀行存款，現(xiàn)金記帳做到日清月結(jié)，按時與銀行核對帳目。 （ 4）根據(jù)科目設(shè)計，及時建立健全帳簿并做好帳務(wù)處理工作。 （ 5）根據(jù)會計制度，審核收、付款憑證及附件，并據(jù)以填制記帳憑證。 （ 6）及時做好明細(xì)帳的各項(xiàng)工作，并與總帳核對，做到總分類帳與所屬明細(xì)分類帳登記的時期相同，方向一致。 （ 7）負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)往來帳戶的結(jié)算和債務(wù)的 處理工作。 （ 8）收取市場物業(yè)管理費(fèi)，參與監(jiān)督審核房屋管理各種費(fèi)用和經(jīng)營服務(wù)費(fèi)用。 （ 9）負(fù)責(zé)結(jié)票裝訂，做到裝訂整齊，原始發(fā)票齊全。 物業(yè)部： （ 1）工程維修： 負(fù)責(zé)制定市場公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定。 負(fù)責(zé)查驗(yàn)用戶裝修報批手續(xù)及審批裝修方案，監(jiān)督裝修方案的實(shí)施。 負(fù)責(zé)市場的工程改造、設(shè)備更新、方案及預(yù)算的編制并送有關(guān)部門評審。 負(fù)責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，負(fù)責(zé)與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)部門的合同評審。 負(fù)責(zé)所有設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)及房屋的管理維修。 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場物業(yè)管理方案 8 負(fù)責(zé)緊急情況的處理工作。 （ 2）保潔、綠化： 保潔： 保持市場 內(nèi)馬路、人行道和公共場地?zé)o明顯泥沙、污垢。 保持停車場無雜物、紙屑、油污，無積水，門窗玻璃無灰塵。 排水溝內(nèi)無明顯泥沙、污垢和煙頭。 綠化地內(nèi)無明顯大樹葉、紙屑，無垃圾袋等大型雜物。 垃圾箱及時清運(yùn)，周圍無污垢，無積水，垃圾箱離箱兩米無臭味。 宣傳欄無污垢、無明顯積塵，無亂張貼。 標(biāo)示牌、路燈無污垢、無明顯積塵，無亂張貼。 綠化：負(fù)責(zé)對植物的澆水，施肥，整形、修剪，除草、松土和防治病蟲害。 嚴(yán)禁任何單位和個人毀壞花木、踐踏草坪，嚴(yán)禁在綠化地內(nèi)堆放物品。 不得任意開挖綠地，不準(zhǔn)在綠化帶丟垃圾。 嚴(yán)禁在綠化地內(nèi) 停放自行車、人力車、摩托車、轎車、出租車。 嚴(yán)禁在樹木、綠化地帶內(nèi)設(shè)置各種廣告標(biāo)語。 嚴(yán)禁偷摘花草。 經(jīng)營管理部： （ 1）市場運(yùn)營中心： 每 月進(jìn)行一至兩次經(jīng)營戶產(chǎn)品信息的交流和更新，并編制《商品商情》。 每日利用市場宣傳欄等設(shè)施發(fā)布市場內(nèi)最新產(chǎn)品信息，為經(jīng)營戶做產(chǎn)品宣傳。 負(fù)責(zé)與產(chǎn)品對接點(diǎn)的信息溝通、交流，反饋對接點(diǎn)最新的產(chǎn)品信息。 負(fù)責(zé)對經(jīng)營戶進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營的培訓(xùn)和經(jīng)營戶間的經(jīng)驗(yàn)和心得的交流和討論。 負(fù)責(zé)年度之星的評選活動，并進(jìn)行獎勵，促進(jìn)市場內(nèi)良好商業(yè)氛圍的形成。 開展 市 場整體的 商貿(mào) 促銷活動； 開展經(jīng)營者 之間的互幫互助和信息交流等活動； 負(fù)責(zé)市場的整體運(yùn)營和市場的操作模式的建立。 （ 2）客戶服務(wù)中心： 負(fù)責(zé)市場內(nèi)經(jīng)營戶檔案的建立、管理和利用工作。 負(fù)責(zé)接待工商、稅務(wù)、銀行等單位對市場周邊經(jīng)營性開發(fā)工作的檢查指導(dǎo)。 負(fù)責(zé)市場內(nèi)商鋪?zhàn)赓U工作。 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場物業(yè)管理方案 9 負(fù)責(zé)收集國家、省市對房屋銷售、租賃及市場經(jīng)營的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，并負(fù)責(zé)起草和完善物業(yè)管理規(guī)章制度。 協(xié)調(diào)處理業(yè)主與商會、 各經(jīng)營者 之間的矛盾、沖突和利益關(guān)系 的關(guān)系； 與 工商管理部門配合嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)市場形象。 負(fù)責(zé)配合綜合部收取市場物業(yè)管理費(fèi)； 為 業(yè)主排憂解難，接受經(jīng)營戶及顧客的投訴，并及時、妥善解決。 建立與經(jīng)營戶的交流溝通平臺，及時全面的將各類信息以各種形式傳達(dá)給業(yè)主，同時建立反饋與服務(wù)雙流向機(jī)制，保證信息的對等。 保安部 ： （ 1）保護(hù)市場內(nèi)物業(yè)的財產(chǎn)安全，維護(hù)服務(wù)區(qū)內(nèi)的正常公共秩序。 （ 2）保護(hù)市場內(nèi)發(fā)生的刑事、治安案件或者災(zāi)害事故現(xiàn)場，維持現(xiàn)場秩序。 （ 3）把現(xiàn)行違法犯罪嫌疑人扭送公安機(jī)關(guān)或保衛(wèi)組織。 （ 4）做好市場內(nèi)的防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故等安全防范工作。 （ 5）指揮車輛停放，維護(hù)停車次序，保護(hù)車輛安全。 （ 6）定期檢查消防設(shè)施 ，安排消防演習(xí)，確保消防安全。 四、 萊州 XXXXXXXX 市場商會 （一） 組織構(gòu)架 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場物業(yè)管理方案 10 人員結(jié)構(gòu) （二） 工作職責(zé) 商會本著一切為市場服務(wù)，一切為經(jīng)營者服務(wù)的原則，以商會為抓手，以市場為導(dǎo)向，竭誠維護(hù)經(jīng)營戶的合法權(quán)益，為促進(jìn) XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特制定如下工作職責(zé)： 制定商會工作計劃，落實(shí)日常工作； 完成上級交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)； 定期召開基隊商會秘書長例會； 協(xié)調(diào)行業(yè)商會及協(xié)會會員的商務(wù)聯(lián)系； 組織開展個種 學(xué)習(xí)培訓(xùn)、商務(wù)經(jīng)貿(mào)及市場調(diào)研活動； 收集、反饋市場動態(tài)，并積極配合做好穩(wěn)定工作； 切實(shí)維護(hù)商會會員的合法權(quán)益； 根據(jù)實(shí)際認(rèn)真做好行業(yè)商會組建工作和會員發(fā)展工作。 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場物業(yè)管理方案 11 第四部分 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場運(yùn)營管理配置 一、 根據(jù)國家及煙臺市物業(yè)管理規(guī)定，按市場總建筑面積 5‰ 配置物業(yè)管理用房約 300M2。 二、 物質(zhì)裝備的配置 類 別 名稱 數(shù)量 合計（元） 行政、辦公用品 辦公桌、椅 辦公文件柜 電腦 打印機(jī) 空調(diào)機(jī) 傳真機(jī) 保險柜 電視機(jī) 電話 室內(nèi)疏通機(jī) 沖擊鉆 維修工具 電工工具 水工工具 鋁合金梯 清潔工具 清潔綠化工具 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)車 綠化工具 保安、交通、 消防管理設(shè)備 警棍 警示牌 消防梯 消防斧頭 專用消防板手 鋼盔 消