【正文】 1 第八章 項目成本管理操作手冊 第 1節(jié) 總則 1 項目成本確定 項目成本的編制 可研成本 ：項目可研階段，依據(jù)項目策劃方案和經(jīng)營思想及成本控制要點編制投資估算，作為項目可研成本，原則上目標成本不應超過可研成本。 目標成本 ：項目開工前，原則上應完成施工圖設計，細化并確定可研成本中工程類成本控制部分，如因特殊原因不能完成施工圖設計，必須完成較完整的擴初設計，達到可對可研成本中工程類成本進一步細化的目的，確定目標成本中工程類成本控制部分；項目開盤前，確定目標成本中非工程 類成本控制部分，依據(jù)已確定的目標成本中的工程類成本和項目的經(jīng)營期、銷售價格及銷售收入，確定非工程類成本，形成項目實施的目標成本，由董事長批準。 項目成本編制應具備的條件 可研成本 1）每個新項目進行成本測算，發(fā)展部應提供書面的《項目內(nèi)聯(lián)單》，并經(jīng)主管副總裁批準?！俄椖績?nèi)聯(lián)單》需包含以下內(nèi)容 a）土地價款的組成（是否含城市基礎設施配套費和土地契稅）； b）土地價款的支付方式； c）優(yōu)惠政策（具體優(yōu)惠條件及返還或減免比例等）； d）項目各業(yè)態(tài)銷售價格； e）對 成本影響較大的費用（人防異地建設費、勞保統(tǒng)籌、物業(yè)維修基金、燃氣增容費、供電高可靠性費用、熱力集資費、水增容費等）。 2）規(guī)劃院應提供方案，并經(jīng)主管副總裁或董事長簽批。 目標成本 確定項目目標成本時，項目公司需準備以下資料 : 1）《項目合作意向書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》； 2）政府行政事業(yè)性收費項目名稱、收費標準和收費文件； 3）合同臺賬和已簽訂的主要合同； 2 4）當?shù)氐闹饕牧显O備價格。 項目經(jīng)營決策文件的會簽和交底 項目公司將目標成 本上報，股份公司成本控制部牽頭審核，確定目標成本，形成《項目經(jīng)營決策文件》，進行《項目經(jīng)營決策文件》的會簽。 《項目經(jīng)營決策文件》由項目公司總經(jīng)理、股份公司規(guī)劃院院長、成本控制部總經(jīng)理、財務部總經(jīng)理、項目管理中心副總經(jīng)理、分管項目的副總裁、分管酒店副總裁、分管成本和財務副總裁和總裁會簽，報董事長批準。 《項目經(jīng)營決策文件附件》由股份公司成本控制部、股份公司財務部、股份公司項目管理中心分管業(yè)務的副總經(jīng)理會簽。 《項目規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標》由股份公司規(guī)劃院項目主管工程 師和分管該項目的副院長會簽。 《項目投資計劃表》和《項目成本計劃表》由項目公司分管成本的副總和股份公司成本控制部分管目標成本的副總會簽。 《項目經(jīng)營決策文件》會簽完畢后，由股份公司相關(guān)部門組織對項目公司整個領導班子成員進行收入、成本、現(xiàn)金流等方面的聯(lián)合培訓，使項目公司在項目實施前完整掌握《項目經(jīng)營決策文件》，實施過程中自覺進行控制。 2 項目成本過程管理 所屬項目公司成本控制部負責建立工程類成本臺賬（ 包括合同及無合同費用臺帳、設計變更臺帳、現(xiàn)場簽證臺帳和成本超支 報警臺帳 ）；所屬項目公司財務部負責建立 非工程類 成本臺賬，登記、審核實際發(fā)生成本是否在目標成本規(guī)定范圍內(nèi)。 項目施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證（ 包括工程量變更和材料設備差價等 ）和設計變更（包括圖紙會審），必須執(zhí)行《現(xiàn)場簽證工作指引》和《設計變更工作指引》的規(guī)定，實行對內(nèi) 一單一 估算，對外一單一確認，最后結(jié)算。 所屬項目公司 成本動態(tài)控制報表和材料設備信息表，應于每季度末月 2528日提交股份公司成本控制部備案 ，作為股份公司成本控制部對項目公司進行結(jié)算復核的依據(jù)之一。 成本核算與分析 所屬項目公司必須按《項目成本核算與分析工作指引》的規(guī)定， 每季度3 進行項目成本核算和經(jīng)濟活動分析 ，對目標成本的執(zhí)行情況進行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動態(tài)和趨勢，并通過分析成本細項超支發(fā)生的原因，及時制定控制成本的措施。 所屬項目公司成本核算與分析報告，作為所屬項目公司《季度經(jīng)營分析報告》的組成部分。 3 限額指標的控制管理 總成本控制：根據(jù)可研成本及其限額指標，目標成本原則上不得超出可研成本，并優(yōu)化和完善限額指標。圍繞目標成本的設計優(yōu)化和成本動態(tài)控制應貫 穿項目開發(fā)建設全過程。 低效資產(chǎn)設計指標的控制：規(guī)劃階段設計優(yōu)化重點關(guān)注并控制公建配套設施，如學校、幼兒園、物業(yè)服務用房、人防工程等政府法規(guī)強制要求建設的內(nèi)容以及地下室的面積指標。 施工圖結(jié)構(gòu)設計指標控制：選擇設計單位時，設計單位承諾執(zhí)行限額設計是投標入圍的基本條件，合理確定限額設計指標；加強設計過程監(jiān)督管理及設計完成后的評估總結(jié)。 材料設備高性價比控制：根據(jù)項目或業(yè)態(tài)定位，選用相應的材料設備品牌，并關(guān)注環(huán)保節(jié)能要求。 建筑立面、室內(nèi)精裝修和景觀環(huán)境設計的控制 ：目標成本是確定方案和評標的重要依據(jù)之一；投標文件應包括方案造價估算、主要材料的品牌選用和價格。 4 第 2 節(jié) 目標成本確定工作指引 1 適用范圍 適用于項目目標成本編制的各個階段。 2 項目成本構(gòu)成及定義 項目總成本是指作為成本核算主體的所屬項目公司開發(fā)一個房地產(chǎn)項目發(fā)生的全部成本。一個所屬項目公司開發(fā)數(shù)個項目或一個大型項目分成幾期開發(fā)時，每個項目或每一期工程各自構(gòu)成單獨的項目總成本。項目總成本由以下成本科目構(gòu)成： 工程成本： 1)土地費用 2) 政府行政事業(yè)性收費 3) 建造成本 ： a）前期工程準備費 b）主體建筑（裝修）工程費 c）主體安裝工程費 d）社區(qū)管網(wǎng)工程費 e）園林環(huán)境工程費 f）配套設施費 g）其他建設工程支出 h）預備費 非工程成本： 1) 費用及稅金 a) 管理費用 b) 營銷費用 c) 財務費用 d) 各項稅金 2) 其他成本 5 a) 物業(yè)服務啟動費與商業(yè)招商費等 b) 酒店開辦費 c） 酒店項目部管理費用 土地費用 1) 地價款及市政配套費：土地出讓金及其契稅、市政基礎設施配 套費、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等。 2) 合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本等。 3) 紅線外市政設施費：紅線外水電氣熱設施與管線費用、紅線外通訊設施建設費、紅線外道路綠化建設費、接口補償費等。 4) 拆遷補償費：地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出、安置及動遷支出、農(nóng)作物補償?shù)取? 5) 市政配套設施的其它支出： 政府行政事業(yè)性收費 1) 報批報建費：安檢、質(zhì)檢、交易中心手續(xù)費、人防報建、消防配套設施、散裝水泥集資 、白蟻防治、墻改基金、建筑面積丈量、路口開設、規(guī)劃管理、拆遷管理、招投標管理、竣工驗收各項報批費用等。 2) 增容費：供水、供電、燃氣、熱力等。 前期工程準備費 1) 勘測丈量費：初勘、詳勘、沉降觀測、驗線、復線、定線、放線、面積丈量等。 2) 規(guī)劃、設計、可研費：可行性研究、規(guī)劃設計、方案招標、方案評審、交通影響分析、環(huán)境影響評價、模型制作、效果圖設計、施工圖設計、人防設計、裝修設計、制圖曬圖趕圖 、 酒店管理公司的技術(shù)服務費、可研顧問費、法務顧問費等。 3) 三通一平費：臨時道路 、臨時用電、臨時用水、場地平整等。 4) 臨時設施費：臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板等。 5) 其它支出： 主體建筑 (裝修 )工程費 1) 地基與基礎工程：土石方、基坑支護、降水、樁基及檢測、地基處理等。 6 2) 地下結(jié)構(gòu)及粗裝修：地下主體結(jié)構(gòu)、地下砌筑及粗裝修等。 3) 地上結(jié)構(gòu)及粗裝修：地上主體結(jié)構(gòu)、地上砌筑及粗裝修等。 4) 門窗工程：室外門窗、戶門、防火門、防火卷簾、其他等。 5) 室外精裝修：屋面、外立面等。 6) 室內(nèi)精裝修：大堂、電梯廳、樓 梯間、廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺露臺、主力店、地下室及停車場等。 主體安裝工程費 室內(nèi)水暖氣電管線設備： 1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)：給排水系統(tǒng) (含直飲水系統(tǒng)、中水系統(tǒng) )、虹吸雨排工程。 2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)：散熱器采暖、地熱采暖工程。 3) 室內(nèi)燃氣系統(tǒng)：低壓燃氣工程（供餐飲用）、中壓燃氣工程（供設備用）。 4) 室內(nèi)電氣系統(tǒng)（強、弱電預埋管） : 低壓干線安裝工程、電氣設備安裝工程、防雷接地安裝工程。 5) 其它。 室內(nèi)空調(diào)、電梯設備及其安裝： 1) 空調(diào)通風及其安裝 : 空調(diào)主機、冷卻塔、空調(diào)機組及末端設備、復合風管、空調(diào)通風安裝工程。 2) 電梯及其安裝。 消防系統(tǒng)： 1）消防水系統(tǒng)。 2）消防電系統(tǒng)。 弱電（智能化）系統(tǒng)： 停車管理、電信網(wǎng)絡、衛(wèi)星電視、三表遠傳、家居智能化系統(tǒng)、公用電視工程、防盜報警系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、程控交換機系統(tǒng)、樓宇自動控制系統(tǒng)、周界安防、巡更系統(tǒng)、出入口管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)等。 地下室停車場導引系統(tǒng)： 其它設備： 1）廚房設備。 2）洗衣設備。 7 3) 發(fā)電機設備。 4) 擦窗機設備及軌道 5）泳池設備。 6）污衣槽設備。 社區(qū)管網(wǎng)工程費 1) 室外給排水系統(tǒng)：自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、水表安裝工程等。 2) 室外采暖系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房等。 3) 室外燃氣系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。 4) 室外高低壓電力系統(tǒng)：低壓電力線路工程、高壓電力線路工程、變電站、開閉站。 5) 室外消防系統(tǒng)：消火栓外網(wǎng)、自噴外網(wǎng)。 6) 室外通訊、有線電視 系統(tǒng)： 園林環(huán)境工程費 1) 環(huán)境設計費。 2) 綠化建設費：紅線內(nèi)綠化、紅線外綠化等。 3) 建筑小品。 4) 道路、廣場、水系建造費。 5) 大門圍墻建造費。 6) 室外照明。 7) 樓體泛光照明。 8) 導識系統(tǒng)。 9) 室外零星設施。 配套設施費 指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。主要包括以下幾類： 1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng) 營性公共配套設施支出，如居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出等。 2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)主8 委員會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如郵局、圖書館、閱覽室等設施的支出等。 3) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產(chǎn)權(quán)，則應作為經(jīng)營性項目獨立成本科目。 如： 1） 物業(yè)服務用房 ； 2） 業(yè)主會所； 3） 幼兒園； 4） 學校； 5） 兒童游樂設施； 6） 環(huán)衛(wèi)設施； 7） 運動設施； 8） 超市（配套商業(yè)設施）； 9） 其它支出。 其他建設工程支出 其他工程建設支出包括工程監(jiān)理費、工程造價咨詢顧問費、工程保險費、施工合同外獎金等。 物業(yè)啟動費與商業(yè)招商費 1） 物業(yè)服務啟動費： 自商業(yè)管理公司（物業(yè)公司、管理處、管理中心）籌備成立到項目開業(yè)（入伙）之日止發(fā)生的費用。主要包括：開業(yè)前人員工資福利費、辦公房屋租賃費 、固定資產(chǎn)及低值易耗品購置費、工程工具購置費、管理用具購置費、行政辦公費用以及開業(yè)（入伙）前所發(fā)生的不可預見費用。銷售項目入伙之日起到項目物業(yè)實現(xiàn)收支平衡（銷售項目物業(yè)實現(xiàn)收支平衡時間最晚不超過銷售項目入伙一年）期間的物業(yè)虧損費用。 2）商業(yè)招商及開業(yè)慶典費： 包括商業(yè)廣場的招商費、開業(yè)慶典費、開業(yè)后的第一年全年促銷旺場活動費用。 9 酒店開辦費 指在開業(yè)籌備期用于購買酒店經(jīng)營所需要的客房用具、餐飲用具、工程工具、辦公家具、電腦系統(tǒng)和員工制服；用于支付酒店開業(yè)前到崗人員的工資福利；用于 酒店開業(yè)前期的市場推廣和廣告費用及其他費用（視酒店開業(yè)前期設備設施配置情況而定）。日常消耗的食品、飲品及客房一次性用品等計入酒店開業(yè)預算之中 ,但不計入開辦費用額度 ,開業(yè)后轉(zhuǎn)為酒店營業(yè)成本。具體包括 1）客房用具：電器、客用品、羽絨制品、棉織品、清潔設備、清潔藥劑、工作服、衛(wèi)生間小件、咖啡機； 2）餐飲用具：不銹鋼制品、玻璃制品、瓷器、刀叉、棉織品、廚房用具； 3）其他：計算機網(wǎng)絡軟硬件、健身設備、電視機、小冰箱、保險箱、電話、辦公家具、宴會廳家具、床 /床墊、員工宿舍用床及床墊、員工制服、開業(yè)前到 崗人員工資福利、開業(yè)前期市場推廣和廣告費用及其他費用。 管理費用 包括職工工資、辦公費用、業(yè)務