【正文】 1 第八章 項(xiàng)目成本管理操作手冊 第 1節(jié) 總則 1 項(xiàng)目成本確定 項(xiàng)目成本的編制 可研成本 ：項(xiàng)目可研階段，依據(jù)項(xiàng)目策劃方案和經(jīng)營思想及成本控制要點(diǎn)編制投資估算，作為項(xiàng)目可研成本，原則上目標(biāo)成本不應(yīng)超過可研成本。 目標(biāo)成本 ：項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)完成施工圖設(shè)計(jì)，細(xì)化并確定可研成本中工程類成本控制部分，如因特殊原因不能完成施工圖設(shè)計(jì)，必須完成較完整的擴(kuò)初設(shè)計(jì)，達(dá)到可對可研成本中工程類成本進(jìn)一步細(xì)化的目的，確定目標(biāo)成本中工程類成本控制部分；項(xiàng)目開盤前，確定目標(biāo)成本中非工程 類成本控制部分，依據(jù)已確定的目標(biāo)成本中的工程類成本和項(xiàng)目的經(jīng)營期、銷售價(jià)格及銷售收入，確定非工程類成本，形成項(xiàng)目實(shí)施的目標(biāo)成本，由董事長批準(zhǔn)。 項(xiàng)目成本編制應(yīng)具備的條件 可研成本 1）每個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)行成本測算，發(fā)展部應(yīng)提供書面的《項(xiàng)目內(nèi)聯(lián)單》，并經(jīng)主管副總裁批準(zhǔn)。《項(xiàng)目內(nèi)聯(lián)單》需包含以下內(nèi)容 a）土地價(jià)款的組成（是否含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地契稅）； b）土地價(jià)款的支付方式； c）優(yōu)惠政策（具體優(yōu)惠條件及返還或減免比例等）； d）項(xiàng)目各業(yè)態(tài)銷售價(jià)格； e）對 成本影響較大的費(fèi)用（人防異地建設(shè)費(fèi)、勞保統(tǒng)籌、物業(yè)維修基金、燃?xì)庠鋈葙M(fèi)、供電高可靠性費(fèi)用、熱力集資費(fèi)、水增容費(fèi)等）。 2）規(guī)劃院應(yīng)提供方案，并經(jīng)主管副總裁或董事長簽批。 目標(biāo)成本 確定項(xiàng)目目標(biāo)成本時(shí)，項(xiàng)目公司需準(zhǔn)備以下資料 : 1）《項(xiàng)目合作意向書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》； 2）政府行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目名稱、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)文件； 3）合同臺賬和已簽訂的主要合同； 2 4）當(dāng)?shù)氐闹饕牧显O(shè)備價(jià)格。 項(xiàng)目經(jīng)營決策文件的會簽和交底 項(xiàng)目公司將目標(biāo)成 本上報(bào)，股份公司成本控制部牽頭審核，確定目標(biāo)成本，形成《項(xiàng)目經(jīng)營決策文件》，進(jìn)行《項(xiàng)目經(jīng)營決策文件》的會簽。 《項(xiàng)目經(jīng)營決策文件》由項(xiàng)目公司總經(jīng)理、股份公司規(guī)劃院院長、成本控制部總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部總經(jīng)理、項(xiàng)目管理中心副總經(jīng)理、分管項(xiàng)目的副總裁、分管酒店副總裁、分管成本和財(cái)務(wù)副總裁和總裁會簽，報(bào)董事長批準(zhǔn)。 《項(xiàng)目經(jīng)營決策文件附件》由股份公司成本控制部、股份公司財(cái)務(wù)部、股份公司項(xiàng)目管理中心分管業(yè)務(wù)的副總經(jīng)理會簽。 《項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)》由股份公司規(guī)劃院項(xiàng)目主管工程 師和分管該項(xiàng)目的副院長會簽。 《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》和《項(xiàng)目成本計(jì)劃表》由項(xiàng)目公司分管成本的副總和股份公司成本控制部分管目標(biāo)成本的副總會簽。 《項(xiàng)目經(jīng)營決策文件》會簽完畢后，由股份公司相關(guān)部門組織對項(xiàng)目公司整個(gè)領(lǐng)導(dǎo)班子成員進(jìn)行收入、成本、現(xiàn)金流等方面的聯(lián)合培訓(xùn)，使項(xiàng)目公司在項(xiàng)目實(shí)施前完整掌握《項(xiàng)目經(jīng)營決策文件》，實(shí)施過程中自覺進(jìn)行控制。 2 項(xiàng)目成本過程管理 所屬項(xiàng)目公司成本控制部負(fù)責(zé)建立工程類成本臺賬（ 包括合同及無合同費(fèi)用臺帳、設(shè)計(jì)變更臺帳、現(xiàn)場簽證臺帳和成本超支 報(bào)警臺帳 ）；所屬項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)建立 非工程類 成本臺賬，登記、審核實(shí)際發(fā)生成本是否在目標(biāo)成本規(guī)定范圍內(nèi)。 項(xiàng)目施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證（ 包括工程量變更和材料設(shè)備差價(jià)等 ）和設(shè)計(jì)變更（包括圖紙會審），必須執(zhí)行《現(xiàn)場簽證工作指引》和《設(shè)計(jì)變更工作指引》的規(guī)定，實(shí)行對內(nèi) 一單一 估算，對外一單一確認(rèn)，最后結(jié)算。 所屬項(xiàng)目公司 成本動態(tài)控制報(bào)表和材料設(shè)備信息表，應(yīng)于每季度末月 2528日提交股份公司成本控制部備案 ，作為股份公司成本控制部對項(xiàng)目公司進(jìn)行結(jié)算復(fù)核的依據(jù)之一。 成本核算與分析 所屬項(xiàng)目公司必須按《項(xiàng)目成本核算與分析工作指引》的規(guī)定， 每季度3 進(jìn)行項(xiàng)目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動分析 ，對目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動態(tài)和趨勢，并通過分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因，及時(shí)制定控制成本的措施。 所屬項(xiàng)目公司成本核算與分析報(bào)告，作為所屬項(xiàng)目公司《季度經(jīng)營分析報(bào)告》的組成部分。 3 限額指標(biāo)的控制管理 總成本控制：根據(jù)可研成本及其限額指標(biāo)，目標(biāo)成本原則上不得超出可研成本，并優(yōu)化和完善限額指標(biāo)。圍繞目標(biāo)成本的設(shè)計(jì)優(yōu)化和成本動態(tài)控制應(yīng)貫 穿項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程。 低效資產(chǎn)設(shè)計(jì)指標(biāo)的控制：規(guī)劃階段設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)關(guān)注并控制公建配套設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、物業(yè)服務(wù)用房、人防工程等政府法規(guī)強(qiáng)制要求建設(shè)的內(nèi)容以及地下室的面積指標(biāo)。 施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)指標(biāo)控制：選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，設(shè)計(jì)單位承諾執(zhí)行限額設(shè)計(jì)是投標(biāo)入圍的基本條件，合理確定限額設(shè)計(jì)指標(biāo)；加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程監(jiān)督管理及設(shè)計(jì)完成后的評估總結(jié)。 材料設(shè)備高性價(jià)比控制：根據(jù)項(xiàng)目或業(yè)態(tài)定位，選用相應(yīng)的材料設(shè)備品牌，并關(guān)注環(huán)保節(jié)能要求。 建筑立面、室內(nèi)精裝修和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)的控制 ：目標(biāo)成本是確定方案和評標(biāo)的重要依據(jù)之一；投標(biāo)文件應(yīng)包括方案造價(jià)估算、主要材料的品牌選用和價(jià)格。 4 第 2 節(jié) 目標(biāo)成本確定工作指引 1 適用范圍 適用于項(xiàng)目目標(biāo)成本編制的各個(gè)階段。 2 項(xiàng)目成本構(gòu)成及定義 項(xiàng)目總成本是指作為成本核算主體的所屬項(xiàng)目公司開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的全部成本。一個(gè)所屬項(xiàng)目公司開發(fā)數(shù)個(gè)項(xiàng)目或一個(gè)大型項(xiàng)目分成幾期開發(fā)時(shí)，每個(gè)項(xiàng)目或每一期工程各自構(gòu)成單獨(dú)的項(xiàng)目總成本。項(xiàng)目總成本由以下成本科目構(gòu)成： 工程成本： 1)土地費(fèi)用 2) 政府行政事業(yè)性收費(fèi) 3) 建造成本 ： a）前期工程準(zhǔn)備費(fèi) b）主體建筑（裝修）工程費(fèi) c）主體安裝工程費(fèi) d）社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) e）園林環(huán)境工程費(fèi) f）配套設(shè)施費(fèi) g）其他建設(shè)工程支出 h）預(yù)備費(fèi) 非工程成本： 1) 費(fèi)用及稅金 a) 管理費(fèi)用 b) 營銷費(fèi)用 c) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 d) 各項(xiàng)稅金 2) 其他成本 5 a) 物業(yè)服務(wù)啟動費(fèi)與商業(yè)招商費(fèi)等 b) 酒店開辦費(fèi) c） 酒店項(xiàng)目部管理費(fèi)用 土地費(fèi)用 1) 地價(jià)款及市政配套費(fèi)：土地出讓金及其契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施配 套費(fèi)、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。 2) 合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本等。 3) 紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外水電氣熱設(shè)施與管線費(fèi)用、紅線外通訊設(shè)施建設(shè)費(fèi)、紅線外道路綠化建設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等。 4) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置及動遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)取? 5) 市政配套設(shè)施的其它支出： 政府行政事業(yè)性收費(fèi) 1) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：安檢、質(zhì)檢、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建、消防配套設(shè)施、散裝水泥集資 、白蟻防治、墻改基金、建筑面積丈量、路口開設(shè)、規(guī)劃管理、拆遷管理、招投標(biāo)管理、竣工驗(yàn)收各項(xiàng)報(bào)批費(fèi)用等。 2) 增容費(fèi)：供水、供電、燃?xì)?、熱力等? 前期工程準(zhǔn)備費(fèi) 1) 勘測丈量費(fèi)：初勘、詳勘、沉降觀測、驗(yàn)線、復(fù)線、定線、放線、面積丈量等。 2) 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案招標(biāo)、方案評審、交通影響分析、環(huán)境影響評價(jià)、模型制作、效果圖設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、人防設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、制圖曬圖趕圖 、 酒店管理公司的技術(shù)服務(wù)費(fèi)、可研顧問費(fèi)、法務(wù)顧問費(fèi)等。 3) 三通一平費(fèi)：臨時(shí)道路 、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、場地平整等。 4) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場地占用、臨時(shí)圍板等。 5) 其它支出： 主體建筑 (裝修 )工程費(fèi) 1) 地基與基礎(chǔ)工程：土石方、基坑支護(hù)、降水、樁基及檢測、地基處理等。 6 2) 地下結(jié)構(gòu)及粗裝修：地下主體結(jié)構(gòu)、地下砌筑及粗裝修等。 3) 地上結(jié)構(gòu)及粗裝修：地上主體結(jié)構(gòu)、地上砌筑及粗裝修等。 4) 門窗工程：室外門窗、戶門、防火門、防火卷簾、其他等。 5) 室外精裝修：屋面、外立面等。 6) 室內(nèi)精裝修：大堂、電梯廳、樓 梯間、廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺露臺、主力店、地下室及停車場等。 主體安裝工程費(fèi) 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備： 1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)：給排水系統(tǒng) (含直飲水系統(tǒng)、中水系統(tǒng) )、虹吸雨排工程。 2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)：散熱器采暖、地?zé)岵膳こ獭? 3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)：低壓燃?xì)夤こ蹋ü┎惋嬘茫?、中壓燃?xì)夤こ蹋ü┰O(shè)備用）。 4) 室內(nèi)電氣系統(tǒng)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管） : 低壓干線安裝工程、電氣設(shè)備安裝工程、防雷接地安裝工程。 5) 其它。 室內(nèi)空調(diào)、電梯設(shè)備及其安裝： 1) 空調(diào)通風(fēng)及其安裝 : 空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、空調(diào)機(jī)組及末端設(shè)備、復(fù)合風(fēng)管、空調(diào)通風(fēng)安裝工程。 2) 電梯及其安裝。 消防系統(tǒng)： 1）消防水系統(tǒng)。 2）消防電系統(tǒng)。 弱電（智能化）系統(tǒng)： 停車管理、電信網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、三表遠(yuǎn)傳、家居智能化系統(tǒng)、公用電視工程、防盜報(bào)警系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、程控交換機(jī)系統(tǒng)、樓宇自動控制系統(tǒng)、周界安防、巡更系統(tǒng)、出入口管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)等。 地下室停車場導(dǎo)引系統(tǒng)： 其它設(shè)備： 1）廚房設(shè)備。 2）洗衣設(shè)備。 7 3) 發(fā)電機(jī)設(shè)備。 4) 擦窗機(jī)設(shè)備及軌道 5）泳池設(shè)備。 6）污衣槽設(shè)備。 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 1) 室外給排水系統(tǒng)：自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、水表安裝工程等。 2) 室外采暖系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房等。 3) 室外燃?xì)庀到y(tǒng)：管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。 4) 室外高低壓電力系統(tǒng)：低壓電力線路工程、高壓電力線路工程、變電站、開閉站。 5) 室外消防系統(tǒng)：消火栓外網(wǎng)、自噴外網(wǎng)。 6) 室外通訊、有線電視 系統(tǒng)： 園林環(huán)境工程費(fèi) 1) 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)。 2) 綠化建設(shè)費(fèi)：紅線內(nèi)綠化、紅線外綠化等。 3) 建筑小品。 4) 道路、廣場、水系建造費(fèi)。 5) 大門圍墻建造費(fèi)。 6) 室外照明。 7) 樓體泛光照明。 8) 導(dǎo)識系統(tǒng)。 9) 室外零星設(shè)施。 配套設(shè)施費(fèi) 指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類： 1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng) 營性公共配套設(shè)施支出，如居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出等。 2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)主8 委員會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如郵局、圖書館、閱覽室等設(shè)施的支出等。 3) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立成本科目。 如： 1） 物業(yè)服務(wù)用房 ； 2） 業(yè)主會所； 3） 幼兒園； 4） 學(xué)校； 5） 兒童游樂設(shè)施； 6） 環(huán)衛(wèi)設(shè)施； 7） 運(yùn)動設(shè)施； 8） 超市（配套商業(yè)設(shè)施）； 9） 其它支出。 其他建設(shè)工程支出 其他工程建設(shè)支出包括工程監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢顧問費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、施工合同外獎金等。 物業(yè)啟動費(fèi)與商業(yè)招商費(fèi) 1） 物業(yè)服務(wù)啟動費(fèi)： 自商業(yè)管理公司（物業(yè)公司、管理處、管理中心）籌備成立到項(xiàng)目開業(yè)（入伙）之日止發(fā)生的費(fèi)用。主要包括：開業(yè)前人員工資福利費(fèi)、辦公房屋租賃費(fèi) 、固定資產(chǎn)及低值易耗品購置費(fèi)、工程工具購置費(fèi)、管理用具購置費(fèi)、行政辦公費(fèi)用以及開業(yè)（入伙）前所發(fā)生的不可預(yù)見費(fèi)用。銷售項(xiàng)目入伙之日起到項(xiàng)目物業(yè)實(shí)現(xiàn)收支平衡（銷售項(xiàng)目物業(yè)實(shí)現(xiàn)收支平衡時(shí)間最晚不超過銷售項(xiàng)目入伙一年）期間的物業(yè)虧損費(fèi)用。 2）商業(yè)招商及開業(yè)慶典費(fèi)： 包括商業(yè)廣場的招商費(fèi)、開業(yè)慶典費(fèi)、開業(yè)后的第一年全年促銷旺場活動費(fèi)用。 9 酒店開辦費(fèi) 指在開業(yè)籌備期用于購買酒店經(jīng)營所需要的客房用具、餐飲用具、工程工具、辦公家具、電腦系統(tǒng)和員工制服；用于支付酒店開業(yè)前到崗人員的工資福利；用于 酒店開業(yè)前期的市場推廣和廣告費(fèi)用及其他費(fèi)用（視酒店開業(yè)前期設(shè)備設(shè)施配置情況而定）。日常消耗的食品、飲品及客房一次性用品等計(jì)入酒店開業(yè)預(yù)算之中 ,但不計(jì)入開辦費(fèi)用額度 ,開業(yè)后轉(zhuǎn)為酒店?duì)I業(yè)成本。具體包括 1）客房用具：電器、客用品、羽絨制品、棉織品、清潔設(shè)備、清潔藥劑、工作服、衛(wèi)生間小件、咖啡機(jī)； 2）餐飲用具：不銹鋼制品、玻璃制品、瓷器、刀叉、棉織品、廚房用具； 3）其他：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)軟硬件、健身設(shè)備、電視機(jī)、小冰箱、保險(xiǎn)箱、電話、辦公家具、宴會廳家具、床 /床墊、員工宿舍用床及床墊、員工制服、開業(yè)前到 崗人員工資福利、開業(yè)前期市場推廣和廣告費(fèi)用及其他費(fèi)用。 管理費(fèi)用 包括職工工資、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)