【正文】 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 深圳【中海香蜜湖 1 號】項目 后評估報告 中海地產(chǎn)集團有限公司后評估工作小組 二○○八年九月 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 深圳【中海香蜜湖 1 號】項目后評估報告 前言： 深圳中海香蜜湖 1號項目是 深圳公司的第一個高檔別墅項目， 2020年 4月 16日取得土地使用權(quán)后，于 2020年 5 月開始進行樁基施工，至 2020年 8 月全部入伙， 2020年 2月達到后評估時點（數(shù)據(jù)截止時間為： 2020年 4月 20 日）。 基于對項目進行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定的借鑒。 深圳中海 香蜜湖 1 號項目后評估過程中，深圳公司同事認真對待，努力工作，總部的財務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計中心和營銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。 目 錄 【核心內(nèi)容提要】 ....................................................................................................... 2 【項目概況及評估綜述】 ............................................................................................. 3 【項目投資管理評估】 ................................................................................................ 3 【項目規(guī)劃設(shè)計工作評估】 ......................................................................................... 4 【項目營銷工作評估】 .............................................................................................. 12 【項目進度、工程管理評估】 .................................................................................... 20 【項目成本管理評估】 .............................................................................................. 25 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 【核心內(nèi)容提要】 一、 投資管理評估 本地塊為凈地轉(zhuǎn)讓項目，我公司通過公開拍賣方式競得，故在土地協(xié)議的執(zhí)行方面比較順利。 二、 財務(wù)管理評估 從本項目的凈利潤、成本利潤率、內(nèi)部收益率、動態(tài)回收期等各方 面綜合來看，項目各財務(wù)指標的實現(xiàn)均很理想，遠遠超過可研階段的預(yù)期投資目標。 三、 規(guī)劃設(shè)計工作評估 本項目作為我司超高地價、超豪華住宅項目，設(shè)計創(chuàng)新、管理成功，對于今后的項目設(shè)計及管理具有較好的借鑒意義?！暗兔芏茸≌?+高密度集合住宅”的設(shè)計實踐，對于解決中等容積率、超豪華、舒適居住的矛盾提供了技術(shù)參考和市場驗證；獨院式聯(lián)排別墅、空中四合院等創(chuàng)新設(shè)計，在滿足容積率和使用率要求的同時，滿足了豪華居住、創(chuàng)新空間、極佳景觀的多重目標；項目有選擇的應(yīng)用了一些新的材料、設(shè)備與技術(shù)，為接下來其他項目的運作提供了良好的實踐經(jīng)驗。 四、 營銷工作評估 本項目在產(chǎn)品定位、營銷推廣、物業(yè)管理策劃、活動營銷、推售計劃、開盤組織、入伙組織等方面均嚴格貫徹了豪宅的形象定位，而且進行了大膽創(chuàng)新，開創(chuàng)了豪宅項目的一種獨特的、系統(tǒng)化的營銷模式。 五、 發(fā)展進度、工程管理評估 (一 ) 項目進度控制從整體的施工階段來看，除室外工程，其余工程均按進度計劃節(jié)點完成。從部分分區(qū)的進度來看，仍存在部分棟號受其他樓棟搶工而略有滯后的情況，為今后“別墅＋高層”住宅項目的進度管理提供了可借鑒的經(jīng)驗和教訓。 (二 ) 項目的工程管理提出了創(chuàng)新的技術(shù)管理模式。這種管理方式重視策劃技術(shù)，把它看作是現(xiàn)場 技術(shù)管理工作的基石，從而體現(xiàn)了“技術(shù)指導(dǎo)現(xiàn)場，主動式技術(shù)管理”的新思路。 六、 成本管理評估 (一 ) 項目發(fā)展成本有所增加，主要為補交竣工面積增加產(chǎn)生的土地款、項目定位及檔次提高增加的前期費用、建安費用、營銷費，以及合作項目公司管理費增加等。但本項目銷售收入不論是總收入還是單位售價遠遠超過成本增加的幅度，除去市場因素外，項目的檔次提高對售價的增加也是一個主要貢獻，因此本項目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。 (二 ) 項目實際建安總成本比計劃成本控制值降低了 %，工程成本在控制范圍內(nèi)。 深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 【項目概況及評估綜述】 一、 項目概況： 項目位于深圳高檔住宅云集的香蜜湖片區(qū)，北鄰僑香路，東側(cè)為香梅路，南側(cè)毗鄰水榭花都高檔住宅區(qū)，西面為本片區(qū)最核心的景觀資源 —— 香蜜湖及市政規(guī)劃的公園，作為城市中心最后一個臨湖低密度住宅，是深圳市中心區(qū)域極為難得的自然與繁華兼得的樓盤。 二、 項目經(jīng)濟技術(shù)指標 (一 ) 項目規(guī)劃建設(shè)用地面積 93,544 ㎡，可建設(shè)建筑面積 131,000 ㎡，其中，住宅總建筑面積 126,506㎡，會所、幼兒園及其它公共設(shè)施面積 4,603㎡，容積率為 。 (二 ) 項目以聯(lián)排別墅（御園別墅區(qū)）及高層湖景住宅單位（華府高層）為主，并有少量多層住宅和配套公建， 戶型區(qū)間為 180 ㎡ — 450㎡。雙拼、聯(lián)排、疊加別墅均設(shè)有雙車位，高層住宅部分設(shè)車位 467個。 三、 項目開發(fā)周期 項目用地通過公開拍賣競得， 2020年 4月 30日簽訂土地出讓合同后，于 2020年4月開工建設(shè)， 2020年 12月 25日開盤，南區(qū) 2020年 3月 12日竣工， 2020年 6月 30入伙；中北區(qū) 2020年 9 月 30 日竣工， 2020 年 11 月 19 日入伙；北區(qū)高層 2020 年 6月 20竣工， 2020年 8月 30日入伙，建設(shè)期 31個月，銷售期 20個月。 四、 項目綜合評估 (一 ) 本項目是深圳特區(qū)內(nèi)罕有的低密度超高檔住宅小區(qū)，位處深圳的中心位置 ，兼有湖景、林木的自然風光和度假村的悠閑暇逸，是都市中極為難得的自然與繁華兼得的片區(qū)，地理位置顯赫，景觀條件優(yōu)越。 (二 ) 本項目由中海地產(chǎn)和香港信和合資經(jīng)營，資金來源由雙方各承擔 50％，雙方各占 50％權(quán)益。 (三 ) 香蜜湖 1號的設(shè)計著重體現(xiàn)“新豪宅”的特色，并將“絕版府邸，尊貴人生”的設(shè)計理念深入規(guī)劃、戶型、立面、室內(nèi)、環(huán)境設(shè)計和物料使用等方面。 (四 ) 項目的銷售工作從營造豪宅氣氛的要求出發(fā)，從客戶資源的積累、營銷的推廣到項目的開盤都充分體現(xiàn)了尊貴、典雅、高尚的氣息，并通過獨特的開盤法，達到了價格的攀升，最終完成了銷售速度和價 格上的大豐收。 (五 ) 項目在工程管理方面，率先實踐了矩陣式的獨立項目管理模式和總包管理模式。 【項目投資管理評估】 一、 宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展變化分析 (一 ) 項目發(fā)展周期內(nèi)深圳市房地產(chǎn)市場狀況 深圳市商品住房施工、竣工、銷售情況表 單位 2020 年 2020 年 2020 年 數(shù)額 同比（ %） 數(shù)額 同比（ %） 數(shù)額 同比（ %） 商品住房施工面積 萬平方米 2, 2, 2, 其中：新開工面積 萬平方米 商品住房竣工面積 萬平方米 商品住房銷售面積 萬平方米 深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 其中：境內(nèi)外地人士購房面積 萬平方米 境外港澳臺人士購房面積 萬平方米 商品房銷售均價 元 /平方米 6, 7, 10, 在項目發(fā)展周期內(nèi)，深圳市商品房交易均價增長較快，漲幅位居全國前兩位。其主要原因有：一是隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入不斷提高，但土地資源短缺，人口快速增加，導(dǎo)致供需矛盾加大。二是隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，居住環(huán)境逐步改善，外來購房需求有所增加。與此同時，特區(qū)外房價上漲快于特區(qū)內(nèi)房價上漲，特區(qū)內(nèi)外房價差距正在縮小，一定程度推動了房價上漲。 (二 ) 2020年－ 2020年深圳市土地市場情況 從 2020年至 2020年，深圳市土地出讓面積分別為 ： 、 、 萬平米、 萬平米、 萬平米，其中：關(guān)內(nèi)土地出讓面積分別為： 萬平米、 、 、 、 ，五年間關(guān)內(nèi)土地出讓面積不及全市出讓面積的 10％。由于關(guān)內(nèi)土地資源日益減少，新增供給已不能滿足市場需求，關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)的減少，凸顯了香蜜湖一號地塊的投資價值。 二、 土地協(xié)議執(zhí)行情況 (一 ) 項目概況 香蜜湖 1號為凈地轉(zhuǎn)讓項目，我公司通過公開拍賣方式競得，故在土地協(xié)議的執(zhí)行方面比較順利。 土地費用均已全部按時履約支付，投資合同履約良好。 (二 ) 交地情況 2020 年 4 月 30日正式簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同后，完成了土地的正式移交。交地情況比較理想。 三、 項目經(jīng)濟技術(shù)指標變化情況及其對最終收益的影響 項目可研階段銷售面積指標為：低層住宅： 19,148平米，高層住宅： 108,503平米；最終根據(jù)竣工查賬報告：低層住宅 43,563平米，高層住宅： 87,，最終由于低層住宅單位單價更高，產(chǎn)生利潤更高，最終實現(xiàn)了良好的收益。 四、 投資經(jīng)驗總結(jié) (一 ) 在地段選擇上，香蜜湖 1號地塊出讓時，政府出讓價就高于普通地價，加之競爭商家實力較強，競價異常激烈，導(dǎo)致土地獲取成本非常高 ，樓面地價高于周圍樓盤的銷售單價，但是公司通過充分的市場調(diào)研，科學的判斷了該土地的市場價值，特別是在中心區(qū)西移過程中，特區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地日益減少，而本項目所處地塊更是位于深圳市高檔住宅區(qū)“香蜜湖”片區(qū)，且是容積率為 ，具有不可比擬的稀缺性。 (二 ) 在投資時機選擇上，公司預(yù)見性地把握了投資機會，提前預(yù)判到房地產(chǎn)市場的高峰期即將到來，特別是該項目作為關(guān)內(nèi)稀缺的別墅項目，必將收到市場的追捧與認可，因而果斷吸納該項目，在開發(fā)期間充分享受了土地價值和房價上升帶來的利潤。 【項目規(guī)劃設(shè)計工作評估】 一、 項目設(shè) 計情況的介紹 本項目方案由柏濤建筑設(shè)計有限公司設(shè)計，立面由香港興業(yè)建筑師事務(wù)所設(shè)計，施工圖由 深圳市電子院設(shè)計有限公司 設(shè)計，園林景觀由新加坡柏景規(guī)劃建筑與景觀設(shè)深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 計有限公司設(shè)計，水景工藝由深圳市極水實業(yè)有限公司設(shè)計。 各主要設(shè)計出圖進度如下：規(guī)劃方案設(shè)計： 2020年 12 月 9日；施工圖設(shè)計：南區(qū) 2020年 3月 21日，中北區(qū) 2020年 5月 8日；室外工程施工圖設(shè)計：南區(qū) 2020年5月 25日，中北區(qū) 2020年 1月 24日；會所及樣板房精裝修設(shè)計： 06年 2月 28 日。 二、 項目的建筑標準 (一 ) 結(jié)構(gòu)形式：基礎(chǔ)選型選用預(yù)應(yīng)力管樁，主體 結(jié)構(gòu) TH 和多層采用短肢墻結(jié)構(gòu)，高層采用框肢剪力墻結(jié)構(gòu)。 (二 ) 入戶門：全實木入戶防盜門。 (三 ) 門窗： TH采用阿魯克系統(tǒng)門窗，高層采用家裝式鋁合金高檔門窗，玻璃選用 lowe雙層中空透明玻璃。 (四 ) 欄桿：鐵藝與夾膠鋼化玻璃結(jié)合的欄桿。 (五 ) 公共部分為精裝修交付標準，主要建筑材料如下： 單元大堂：地面：石材；墻面：仿石墻磚；頂棚：石膏板造型吊頂。 標準層電梯廳：地面：仿石地磚；墻面：仿石墻磚；頂棚：石膏板造型吊頂。 三、 項目機電配置標準 (一 ) 強電設(shè)計：在小區(qū)負荷中心設(shè)兩個變配電室，通過放射狀敷設(shè)電纜給各棟住宅供電，為了保證住戶使用大功率 電器，每戶均設(shè)置三相電源，采用 TNS接地系統(tǒng)。 (二 ) 弱電設(shè)計：弱電系統(tǒng)采用了家居智能系統(tǒng)、燈光控制系統(tǒng)、高速道閘等高科技產(chǎn)品，大大提高業(yè)主的生活品質(zhì)。住戶室內(nèi)和小區(qū)公共區(qū)域均設(shè)有無線 WAP，小區(qū)住戶可以在小區(qū)內(nèi)無障礙無線上網(wǎng)。 (三 ) 給水系統(tǒng)設(shè)計：整個小區(qū)給水采用變頻供水，水泵房設(shè)在高層地下室，地下室設(shè)有水箱，保證住戶用水的可靠性和穩(wěn)定性。 (四 ) 排水系統(tǒng)設(shè)計：排水立管均采用球墨鑄鐵管，減少了流水噪音對住戶的影響。 (五 ) 暖通系統(tǒng)設(shè)計：地下室和樓層封閉前室均設(shè)有消防排煙系統(tǒng)，高層室內(nèi)設(shè)置動力新風系統(tǒng)，符合綠色建筑對空氣質(zhì)量的要 求。各戶型僅設(shè)置集中空調(diào)超級多聯(lián)系統(tǒng)，且小區(qū)大堂、電梯均設(shè)有空調(diào)，滿足住戶舒適度要求。 (六 ) 電梯設(shè)計：選用美國 OTIS電梯，載重 1050KG，速度 /秒 ,發(fā)紋不銹鋼裝飾面。 四、 項目設(shè)計過程管理回顧與實施完成情況 (一 ) 建筑設(shè)計過程回顧 1. 產(chǎn)品 策劃理念 —— 城市中央，生態(tài)府邸 “ 回歸 自然，回歸生態(tài)”的空間構(gòu)思，也充分