【正文】 成都芙蓉古城旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建議書 第一篇 項(xiàng)目簡介及運(yùn)作目標(biāo) 一、項(xiàng)目簡介 置信生態(tài)花園芙蓉古城是由置信實(shí)業(yè)領(lǐng)銜開發(fā)，大華實(shí)業(yè)和蔚信實(shí)業(yè)共同投資經(jīng)營，以川西民居為主、融入蘇州民居、云南仿漢民居、唐風(fēng)民居之中國傳統(tǒng)建筑精髓，蘊(yùn)含著濃郁的川西文化，將古典與實(shí)用完美結(jié)合的高品質(zhì)社區(qū)。氣勢(shì)磅礴的皇城 —明遠(yuǎn)樓 —至公堂、靈動(dòng)飄逸的亭臺(tái)樓閣、古樸淳厚的民俗風(fēng)情，生動(dòng)再現(xiàn)了千年古芙蓉城的原始風(fēng)貌，讓老成都的民俗文化深深地烙印在今天的芙蓉古城上。置身其間，晃若隔世。 而芙蓉古城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是以川西文化為靈魂，用深厚的川西文化包 裝古城，形成其獨(dú)特的賣點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目占地近 500畝，投資逾 2個(gè)億，集餐飲、娛樂、旅游、休閑、度假于一體，經(jīng)營面積達(dá) 5萬余平米，能同時(shí)接待數(shù)萬人休閑、娛樂。是置信資產(chǎn)芙蓉古城餐飲娛樂公司在溫江打造的成都最大的餐飲娛樂基地。經(jīng)營項(xiàng)目包括：川菜酒樓、古風(fēng)茶樓、客棧、婚慶中心、運(yùn)動(dòng)康體中心、民俗表演中心、商務(wù)會(huì)議中心、小吃街、手工藝品街、兒童樂園、生態(tài)農(nóng)莊等，是一個(gè)功能齊備、配套完善的大型休閑娛樂場所。 二、經(jīng)營目標(biāo)： ● 將芙蓉古城打造成為成都市民休閑度假的首選場所。 ● 將芙蓉古城打造成為旅游熱點(diǎn)、亮點(diǎn)。 ● 3年內(nèi)古城年游客量達(dá) 200萬人次。 第二篇 項(xiàng)目定位、規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分 一、定位 以川西文化為主要特色的高性價(jià)比大眾化的休閑旅游基地。 二、規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分 芙蓉古城商業(yè)地產(chǎn)區(qū)可劃分為四大版塊： “文化版塊 ”——古城生命力之所在； “商業(yè)版塊 ”——古城的利潤中心； “運(yùn)動(dòng)板塊 ”——年輕人的天堂； “生態(tài)板塊 ”——炒作的一大亮點(diǎn)。 文化版塊 文化是芙蓉古城的核心內(nèi)容，是古城持久生命力之所在。本項(xiàng)目的文化內(nèi)涵主要以川西文化為背景。 1）民俗文化表演中心 民俗表演中心是芙蓉古城文化建設(shè)的核心部分之一，是古城文化的外 在表現(xiàn)和最好載體，要靠它來凸顯古城的文化內(nèi)涵與品牌價(jià)值。它散落于古城的每個(gè)角落，一走進(jìn)古城便可隨處感受到撲面而來的古風(fēng)古韻。 ● 民間藝術(shù)部分：如轉(zhuǎn)糖人、捏泥人、紙風(fēng)車、糖葫蘆、拉響簧等散落在整個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)，營造一種老成都文化氛圍。 ● 民間曲藝部分：將四川洋琴、評(píng)書、諧劇、金錢板、花鼓、清音、皮影戲等融入茶樓、酒樓，喝茶聽折子戲、品芙蓉小吃，營造一種古城獨(dú)特的飲食文化。 ● 特色文化表演中心（芙蓉廣場）：將川劇變臉、經(jīng)典曲藝、民間絕技、舞龍、舞獅等大型節(jié)目在各節(jié)、假日在古城內(nèi)表演，既可凸顯古城文化，又可形成 賣點(diǎn)吸引消費(fèi)者。 運(yùn)作形式：在節(jié)假日或公司舉辦的各種活動(dòng)中，可邀請(qǐng)民俗表演團(tuán)體合作，具體的合作方式可根據(jù)表演的具體內(nèi)容來定。 2）婚慶中心 ※ 地點(diǎn)：建議皇城二樓； ※ 規(guī)模： 3000平米； ※ 形式：招商或自營； ※ 經(jīng)營內(nèi)容：接待、主持各種婚慶儀式 項(xiàng)目的運(yùn)作要點(diǎn)： 1）婚慶形式設(shè)置多樣。如傳統(tǒng)中式、西式、特色少數(shù)民族儀式，金婚、銀婚，水路、陸路迎娶等多種形式，供消費(fèi)者選擇 2）婚慶項(xiàng)目推廣方式 ● 制作《芙蓉古城婚慶手冊(cè)》，圖文并茂，全面介紹婚慶中心提供的各種儀式、各項(xiàng)服務(wù)。并制作帶古城獨(dú)特韻味的資料架，消 費(fèi)優(yōu)惠卡。 ● 和各大婚紗影樓合作。 合作方式： ① 放置古城《婚慶手冊(cè)》于影樓內(nèi)醒目位置，供消費(fèi)者自由領(lǐng)取。 ② 影樓向顧客推薦古城婚慶中心，并和古城合作完成婚禮的全過程。 回報(bào)： ① 雙方協(xié)商給予影樓一定比例的分成。 ② 古城為影樓提供該景區(qū)作為影樓外景拍攝基地。 ③ 古城為到此舉行婚禮的消費(fèi)者推薦影樓為其提供婚紗攝影。 ● 和婚慶中心合作。 合作方式： ① 放置古城《婚慶手冊(cè)》于各婚慶中心內(nèi)醒目位置，供顧客自由領(lǐng)取。 ② 婚慶中心向顧客推薦芙蓉古城，并和古城合作完成婚禮的全過程。 回報(bào)： ① 雙方協(xié)商給予婚慶中心一定比例的分成。 ② 我們婚慶的特色也是婚慶中心吸引客戶的一個(gè)亮點(diǎn)。 ● 和民政廳合作 放置古城《婚慶手冊(cè)》于民政廳內(nèi)醒目位置，供前來辦理結(jié)婚證的夫婦自由領(lǐng)取。并向其推薦芙蓉古城婚慶服務(wù)項(xiàng)目。 回報(bào)：古城根據(jù)其推薦顧客的消費(fèi)情況給予一定返點(diǎn)，或贈(zèng)送消費(fèi)折扣卷。 ● 和裝飾城、家具商合作。一般人先裝修、購買家具后結(jié)婚。因此，在裝飾城、家具城購物的人群就是我們婚慶中心的潛在客戶。 合作方式：放置古城《婚慶手冊(cè)》于裝飾城、家具城門口醒目位置，供顧客自由領(lǐng)取。發(fā)放古城婚慶中心優(yōu)惠卡。（也作為他們的促銷手段） 回報(bào)：裝飾城、家具城可將他們 的宣傳資料放于置信各樓盤的售樓處，供購房者自由領(lǐng)取。 ● 為中、老年人提供的金婚、銀婚服務(wù)，還可充分挖掘置信現(xiàn)有業(yè)主資源。 3）影視拍攝中心 影視拍攝中心是古城又一賣點(diǎn)，投入小、回報(bào)大、見效快。芙蓉古城是個(gè)很好的平臺(tái)，一旦運(yùn)作起來，吸引知名電影公司、大牌明星入城拍攝，既是新聞炒作熱點(diǎn)，免費(fèi)享用一頓廣告大餐，提升古城知名度、美譽(yù)度，又可吸引大批游客、追星族、媒體記者，帶動(dòng)消費(fèi)。 ※ 地點(diǎn)：建議皇城二樓； ※ 形式：招商或自營； ※ 經(jīng)營內(nèi)容： ● 租賃場地（景區(qū)）給影視公司。 ● 播放老電影，增加會(huì)議中心的利用率。 ● 拍攝影片。 4）兒童樂園 ● 兒童游藝樂園： 建議不設(shè)置單獨(dú)的室內(nèi)固定場所。 ● 老成都文化的生動(dòng)再現(xiàn)。游藝區(qū)內(nèi)陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風(fēng)箏、彈子等，讓逝去久遠(yuǎn)的古老孩童玩具帶著濃厚的鄉(xiāng)土色彩重現(xiàn)。讓長期拘匿于都市的孩子們找到他們新的樂園讓懷舊的中老年人為與童年玩具情節(jié)的重逢而感動(dòng)。 ● 兒童科普樂園：對(duì)兒童進(jìn)行科普教育，增加實(shí)踐教育（如帶兒童到生態(tài)農(nóng)莊認(rèn)識(shí)各種植物） ● 兒童撒野樂園：設(shè)置兒童自由玩耍的場區(qū)，玩水（設(shè)置淺水小溪）、斗雞、抓石子、老鷹捉小雞、跳繩、跳房等。 運(yùn)作形式：招商 招商一家素質(zhì)良 好的幼兒園，由其提供幼兒的日常教育與其他活動(dòng)安排。 5）特色商業(yè)街 ● 川西風(fēng)味小吃一條街 ※ 地點(diǎn)：川西民居組團(tuán)商業(yè)街（西段）； ※ 規(guī)模： 690平米； ※ 形式：招商； ※ 經(jīng)營內(nèi)容：各種川西特色小吃如：渣渣面、舒燉肉、王醬肉、明蕓居兔頭、李豆花、天佑祥鹵菜、紅燒兔等。這是承載古城文化必不可少的一部分，裝修風(fēng)格應(yīng)一致，以百年老店為基調(diào)。 ● 手工藝品街 /酒吧一條街 ※ 地點(diǎn)：川西民居組團(tuán)商業(yè)街（東段）； ※ 規(guī)模： 1238平米， 47個(gè)商鋪； ※ 形式：招商； ※ 經(jīng)營內(nèi)容：成都的傳統(tǒng)手工制品 ——蜀繡、蜀錦、竹簾畫、 漆器、剪紙、泥塑、刺繡、挑花、木雕、古董、古玩、古書、古畫、工藝品配以多家情趣酒吧等。 ● 購物超市 ※ 地點(diǎn)：手工藝品街旁； ※ 規(guī)模： 2020平米； ※ 形式：招商； ※ 經(jīng)營內(nèi)容：旅游定點(diǎn)購物場所；生態(tài)購物超市 商業(yè)版塊 1）川菜酒樓 ※ 地點(diǎn)：川西 3號(hào)院； ※ 規(guī)模：約 7800平米； ※ 形式：招商； ※ 經(jīng)營內(nèi)容：特色川菜（名師主櫥）、火鍋、小吃； ※ 裝修風(fēng)格：川西傳統(tǒng)酒樓，古色古香，酒幡飄搖，掉腳樓依水而建。并將巴蜀酒文化作為室內(nèi)的主氛圍，在酒樓中展示出來。 2）保健休閑中心 ※ 地點(diǎn)：川西 4號(hào)； ※ 規(guī) 模： 4160平米； ※ 經(jīng)營內(nèi)容：中型有水休閑中心、桑拿、浴腳中心。 3）芙蓉客棧 ※ 地點(diǎn)：拓東園 2院落（高檔）、蘇州區(qū) 4院落（中檔） 唐風(fēng) 8院落（標(biāo)準(zhǔn)）； ※ 規(guī)模： 14個(gè)院落， 13500平米，800個(gè)鋪位； ※ 形式：自營； ※ 經(jīng)營內(nèi)容：客房； ※ 裝修風(fēng)格：根據(jù)不同分布區(qū)的文化特征，進(jìn)行不同風(fēng)格的主題裝修。如明代風(fēng)格、清代風(fēng)格、民國風(fēng)格、文革風(fēng)格、或以名人、以老電影、以知青年代等為主題，充分體現(xiàn)千年巴蜀文化的內(nèi)涵。 4）多功能廳 ※ 地點(diǎn)：皇城； ※ 內(nèi)容：會(huì)議室、奧林匹克中心、康樂中心、幼稚園、 樓層 會(huì)議 廳名稱 數(shù)量 面積（㎡） 容納 人數(shù) 收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)提供 2 芙蓉國際大廳 1 2000 1500 40000 茶水、音響、話筒、 幻燈機(jī)、投影機(jī)、電視、電腦、會(huì)議桌、會(huì)議椅、 同聲翻譯系統(tǒng)等。 2 待定 1 800 600 15000 2 待定 1 200 200 3000 3 待定 1 500 350 8000 3 待定 2 300 150 4000 3 待定 2 150 100 2000 3 待定 5 100 60 1500 3 待定 8 70 50 1200 3 待 定 5 40 25 800 3 待定 2 30 20 600 ※ 形式：招商； ※ 經(jīng)營內(nèi)容：接待各種政府會(huì)議、商務(wù)會(huì)議、學(xué)術(shù)論壇等。會(huì)議中心是帶動(dòng)餐飲娛樂銷售的核心動(dòng)力，也是解決周一至周五客源稀少的有效手段。會(huì)議主要包括： ● 政府會(huì)議：消費(fèi)水平最高的會(huì)議。 ● 公司、企業(yè)會(huì)議：客戶聯(lián)誼會(huì)、公司慶典、新品推薦會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、企業(yè)峰會(huì)、行業(yè)交流會(huì)等。 ● 社會(huì)團(tuán)體會(huì)議：藝術(shù)交流會(huì)、研討會(huì)等。 5）商務(wù)中心 ※ 地點(diǎn)：建議皇城 2樓； ※ 規(guī)模： 100平米； ※ 形式：招商或自營； ※ 經(jīng)營內(nèi)容：配套賓館、會(huì)議 中心提供打字、復(fù)印、電子郵件等服務(wù)。 運(yùn)動(dòng)康體版塊 1）老年康體中心 /青少年活動(dòng)中心（建議：皇城 4樓） 2）室內(nèi)體育中心 ——奧林匹克中心。 ※ 地點(diǎn)：建議皇城一樓。 ● 羽毛球 ● 乒乓球 ● 臺(tái)球 ● 籃球場 3）水道休閑（建議在小區(qū)的河道內(nèi)種養(yǎng)魚苗供游人垂釣，充分利用水道休閑資源。） “代征地 ”版塊 生態(tài)是芙蓉古城炒作的又一個(gè)亮點(diǎn)，其中生態(tài)茶園、生態(tài)農(nóng)莊、生態(tài)果園、花圃都是我們宣傳借力的好題材。為古城酒樓、茶樓的生態(tài)概念增加有說服力的依據(jù)。 1）生態(tài)茶園 ※ 地點(diǎn)： 2號(hào)待征地； ※ 規(guī)模： 60畝； ※ 形式 ：招商； ※ 經(jīng)營內(nèi)容：種植茶葉、 2）生態(tài)農(nóng)莊、果林 ※ 地點(diǎn)： 1號(hào)待征地； ※ 規(guī)模： 80畝； ※ 形式：招商； ※ 經(jīng)營內(nèi)容：種植蔬菜、飼養(yǎng)家禽、栽種果樹 3）苗圃花卉基地 ※ 地點(diǎn)： 3號(hào)待征地。； ※ 規(guī)模： 50畝； ※ 形式：招商； ※ 經(jīng)營內(nèi)容：作為花卉苗圃基地。 附業(yè)態(tài)細(xì) 位置 總面積 業(yè)態(tài) 招商對(duì)象 備注 川3號(hào)院 78m2 （含 2 m2的中庭） 1F：7m2 2F：7m2 3F：2m2 餐飲 大蓉和、老房子、老成都公館菜、鄉(xiāng)老坎等有品牌、有固定客 源的大型川菜館。 由于該部分院落較大，能整體招商固然為上策，但分割 招商的可能性會(huì)更大。建議： 縱向分割 。三樓靠川 2號(hào)院的部分縮進(jìn)不修。 修吊角樓。 川3 號(hào)院對(duì)面臨河的單體建筑 約 690 m2。（長約 69米，可分為開間 、 各 10間。） 小吃一條 街 鐘水餃、龍抄手、張涼粉、陳麻婆、夫妻肺片、郭湯元、珍珠元子等成都傳統(tǒng)小吃。 建議： 1. 將該區(qū)商鋪進(jìn)深加至 10米； 在靠 3號(hào)院的街面上，臨河部分設(shè)廚房、衛(wèi)生間、開后門。 川4號(hào)院 約4160 m2 1F：1600 m2 2F：1460 m2 有水休閑茶樓 如：桑拿等 、二層都做茶樓，但業(yè)態(tài)重疊對(duì)招商有影響，所以做此調(diào)整。 有 170 m2設(shè)為保健診所，主營針灸、拔火罐等。另 930 m2用于浴足房。 3F：1100m2 芙蓉診所、 特色休閑 川11號(hào)院 約 1600 m2 1F：600m2 銷售大廳（ 180m2）、旅游接待中心（ 300m2）招商中心（ 120 m2） 自用 工程建議：避免房屋異形，少梁柱，一樓做成開闊大廳，銷售中心和接待大廳從中間隔開，分別開門。銷售中心設(shè)兩間辦 公設(shè)備、一個(gè)衛(wèi)生間。接待大廳設(shè)吧臺(tái)、其后設(shè)貨物寄存室。 2F： 600 m2 社區(qū)服務(wù)中心、辦公室 自用（餐飲公司辦公室 6間） 3F： 400m2 會(huì)議室 自用或出租。 川12號(hào)院 約 2000 m2 1F： 965.72m 2 2F：800m2 生態(tài)購物中心 以生態(tài)凈菜等為主的銷售 形式 3F：面積待定 旅游定點(diǎn)購 物中心 旅游定點(diǎn)購物商家，經(jīng)營地方中藥材、特 產(chǎn)等。 唐區(qū)（備注：建議由開發(fā)商銷售） 1324 m2（共有商鋪 14間） 音像制品、書店、美容美發(fā)、照相館與 沖洗店、特色裝 店、花店。 一般商家，強(qiáng)調(diào)裝修風(fēng)格。 該區(qū)單體建筑進(jìn)深 5米、住宅底層商鋪進(jìn)深 9米，設(shè)衛(wèi) 生間。 1． 唐 3號(hào)院及單體 規(guī)劃為 小型超市 1家（ 216 m2），洗衣坊 1家（ 7