【正文】 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 1 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目 可行性研究報告 目錄 第一章 項目總論 .................................... 7 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 2 第二章 項目背景和建設(shè)的必要性 ....................... 11 第三章 建設(shè)場地及建設(shè)條件 ........................... 20 第四章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 .......................... 26 第五章 工程技術(shù)方案 ................................ 27 第六章 公用配套設(shè)施 ................................ 41 第七章 環(huán)境保護 ................................... 45 第八章 消防安全、勞動保護及安全衛(wèi)生 ................ 47 第九章 勞動組織與人員組成 .......................... 49 第十章 投資估算與資金籌措 .......................... 50 第十一章 工程招標與施工方案 ........................ 54 第十二章 經(jīng)濟與社會效益評價 ........................ 56 附表： 附表 1： 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表 附表 2： 總成本費用估算表 附表 3： 利潤及利潤分配表 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 3 附表 4： 項目投資現(xiàn)金流量表（全部投資） 引 言 “最美不過夕陽紅，溫馨又從容。夕陽是晚開的花，夕陽是陳年的酒，夕陽是遲到的愛 ，夕陽是未了的情，多少情愛，化作一片夕陽紅”！ 當這動聽的歌聲在耳畔響起，我們就會想起年邁的父母。父輩養(yǎng)育了我們，創(chuàng)造了財富，操勞了一生，如今他們步入了老年，既需*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 4 要生活的照料，更需要身心的康寧。作為晚輩，我們用什么方式來贍養(yǎng)老人，讓他們安享天倫之樂，感受到社會的關(guān)愛和人間的親情？這是整個社會都應(yīng)該重視的問題。 人生最需要關(guān)愛的 時期是 兩頭 ： 一是小 時候 ，二是 到老年 。我國目前是世界上老齡化程度最快的國家，發(fā)達國家近百年才出現(xiàn)的人口老齡狀態(tài)，我國 50 多年便進入了 。這源于改革開放以來人口出生率的下降、經(jīng)濟條件的提高和健 康條件的改善等因素。據(jù)統(tǒng)計，近 60年來，我國平均壽命比建國前增長了近 30 歲。而目前家庭撫養(yǎng)晚輩與贍養(yǎng)老人的狀況，卻存在著極大的 反差 ： 6 個大人圍著一個小孩轉(zhuǎn)，贍養(yǎng)老 人 卻力不從心。 這在很大程度上不是因為孝心或經(jīng)濟原因，而是因為老年人有多方面的需要。為社會服務(wù) 幾十年 ，到老年被社會邊緣化，深居家中、缺乏交流群體，老 后生活無樂，豈不心寒？據(jù)統(tǒng)計，全國有 1000 萬 70 歲以上高齡老人需要照顧。人口學家分析，我國未來相當長一段時期內(nèi)，其家庭結(jié)構(gòu)是一種 1： 2： 4 的倒金字塔式， 即兩個中年人負擔 4 個老人和 1 個小孩，這 不僅 在經(jīng)濟上 、尤其 是 在 精力上都會力不從心。因此，條件好、花費少的老年公寓將受到人們 的普遍 歡迎。 隨著經(jīng)濟收入的增加， 思想觀念的更新 ， 心靈 慰藉 的渴望以及對生活質(zhì)量 的更 高追求，也將使越來越多的老 年 人愿 意入住老年公寓。養(yǎng)老從家庭走向社會，將成為一種趨向，不可避免地向我們走來。 目前，為老年人服務(wù)的機構(gòu) 已逐步發(fā)展 ， 在發(fā)達城市， 有老年公寓、老年住宅，護理院、老年病醫(yī)院等 ；鄉(xiāng)鎮(zhèn)則大多為一般條件的 敬*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 5 老院、養(yǎng)老院， 而在中小城鎮(zhèn)，不同檔次的 老年公寓 ， 越來越受到廣大老年朋友的青睞，其市場發(fā)展前景廣闊。老年公寓 ， 是 既能 體現(xiàn)老年人居 住 養(yǎng)老，又能 享受 到社會化服務(wù)的新型老年住宅 ， 是由 政府機構(gòu)或 社會力量按照市場原則舉辦和管理，面向有一定經(jīng)濟負擔能力的普通老人提供 居住 服務(wù)的社會養(yǎng)老機構(gòu) 。 加快老年公寓建設(shè)的意義已遠不只是滿足老年人的生活需求，更重要的是對于減輕年青一代家庭成員的精神壓力，構(gòu)建和諧家庭，促進社會的和諧共融有著積極 的作用；對于深入貫徹落實科學發(fā)展觀，推進社會主義和諧社會建設(shè)具有深遠 的意義。 為加快 *市社會養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，擴大經(jīng)營規(guī)模，使更多的老年人入住公寓， *鎮(zhèn)梅村 擬建老年 之家 項目。 本報告就該項目建設(shè)的可行性作深入研究。 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 6 術(shù) 語 老年 公寓 Apartment for the Aged 專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。 老齡階段 The Aged Phase 60 周歲及以上人口年齡段。 自理老人 Selfhelping Aged People 生活行為完全自理，不依賴他人幫助的老年人。 介助老人 Devicehelping Aged People 生活行為依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設(shè)施等幫助的老年人。 介護老 人 Under Nursing Aged People 生活行為依賴他人護理的老年人。 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 7 第一章 項目總論 項目背景 項目名稱 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家 項目 。 項目 承辦 單位及法人代表 項目 承辦 單位 ： *市 *鎮(zhèn)梅村村委會 項目 法人代表 ： 項目擬建地點 *市 *鎮(zhèn)梅村白毛小組 承擔 可行性研究報告編制單位 研究工作依據(jù) 有關(guān)政策文件 （ 1）《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》 ； （ 2）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn) 社會福利社會化意見的通知》 (國辦發(fā)〔 2020〕 19 號 )； （ 3）《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》 (國辦發(fā)〔 2020〕 6 號 )； （ 4） 財政部和國家稅務(wù)總局《關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》 (財稅〔 2020〕 97 號 )； （ 5） *省實施《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》若干規(guī)定； （ 6） 《 *省老齡事業(yè)發(fā)展 “ 十二五 ” 規(guī)劃》 ； （ 7） *省人民政府辦公廳關(guān)于貫徹實施《農(nóng)村五保供養(yǎng)工作條例》切實做好農(nóng)村五保供養(yǎng)工作的通知 業(yè)的意見 （瓊 政辦 〔 2020〕*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 8 48 號 ） ； （ 8）《 *市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”綱要》； 有關(guān)標準規(guī)范 （ 11）《老年人住宅設(shè)計規(guī)范》； （ 12）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》； （ 13)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》； (14)《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計規(guī)范》； （ 15）《住宅設(shè)計規(guī)范》； （ 16）《住宅建筑設(shè)計標準》； （ 17）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》； （ 18）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》； （ 19）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》； （ 20）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》； （ 21）《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》； 研究工作范圍 根據(jù)國家對建設(shè)項目可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，本可研報告對該項目建設(shè)的 背景與 必要性、可行性 、 建設(shè)場地與條件、內(nèi)容與規(guī)模、工程 技術(shù)方案 、投資估算與資金籌措 、 經(jīng)濟效益分析等方面進行綜合研究和分析， 重點研究 工程 技術(shù)方案與 投資估算 等， 為有關(guān)部門和項目單位提供可靠的論證和評價依據(jù)。 項目規(guī)模 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家位于 *市 *鎮(zhèn)梅村白毛小組，占地面積 畝，建筑面積 6300 ㎡，其中新建 老年公寓樓 4200 ㎡， 老年 活動中心2100 ㎡；配建旅游池和室外活動場地 等 附屬 設(shè)施 4500 ㎡；配套老年*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 9 公寓及老年活動中心各種專用設(shè)備。 項目建設(shè)進度 本項目建設(shè)工期 2 年， 2020 年 3 月 — 2020 年 3 月。 項目招投標方案 為切實搞好項目建設(shè)，確保工程質(zhì)量，該項目面向社會進行公開招標 。 環(huán)境保護 項目所在區(qū)自然環(huán)境良好。本項目為非工業(yè)項目，不產(chǎn)生工業(yè)污染，主要污染物與污染源為生活垃圾和生活污水，項目建設(shè)治理措施設(shè)計合理、配套齊全，符合環(huán)保要求。 投資估算與資金籌措 投資估算：項目總投資 1500 萬元 。 資金籌措：自籌 。 項 目綜合評價與建議 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家 項目 建成后， 能夠有效滿足社會對養(yǎng)老的需求， 使入住的 老年人能夠享受到食宿 、 護理、醫(yī)療及康體 等豐富多彩 的群體生活，能夠真正使老 年 人這一弱勢群體實現(xiàn) “ 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學、老有所樂 ” 。 同時 ，該項目的建設(shè)和運營，能夠 促進相關(guān)行業(yè)發(fā)展 ， 推動經(jīng)濟增長 ， 符合經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的總體要求 。 具有顯著的社會效益和一定的經(jīng)濟效益。 對于 構(gòu)建和諧家庭，促進社會的和諧共融有著積極 的作用；對于堅持以人為本、 深入貫徹落實科學發(fā)展觀，推進社會主義和諧社會建設(shè)具有深遠 的意義。 該項目建設(shè)是必要的和可行的，建議同意立項。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 10 序 號 項 目 單位 數(shù)量 1 建設(shè)指標 11. 總用地面積 畝 建筑占地面積 平方米 2400 總建設(shè)面積 平方米 6300 總綠化用地面積 平方米 7500 建筑容積率 建筑綠化率 % 50 停車位 個 30 2 經(jīng)濟指標 總投資（萬元） 萬元 1500 工程建設(shè)費用 萬元 1377 設(shè)備及工、器具購置安裝費 萬元 77 其他費用 萬元 26 預(yù)備費 萬元 20 利潤指標 年 收入 萬元 288 年 利潤 萬元 總投資收益率 % 凈現(xiàn)值 萬元 投資回收期 年 內(nèi)部收益率 % *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 11 第二章 項目 背景和 建設(shè)的必要性 *市地處 *島最南端，是漢、黎、苗、回等 20 多個民族聚居的地方 ， 位于北緯 18176。09′34″~18176。37′27″、東經(jīng) 108176。56′30″~109176。48′28″之間。東鄰陵水縣，北依保亭縣，西毗樂東縣，南臨南海。全市面積 平方公里，全市常住人口 萬人 。 1）歷史沿革 *古稱崖州，歷史悠久，源遠流長，文化多姿多彩。天涯海角、大小洞天、崖州古城、落筆洞 *古人類遺址等都蘊涵著豐厚的歷史文化。早在秦始皇時期設(shè)置的南方三郡，崖州就是其中之一的象郡。漢代在現(xiàn)在的 *市崖城鎮(zhèn)設(shè)立了珠崖郡治，隋設(shè)臨振郡，唐代改為振州。宋代成為我國最南端的地級規(guī)模的州郡。因其遠離帝京、孤懸海外，自古以來 *一直被稱為 “天涯海角 ”。唐 代宰相韓瑗、名僧鑒真，宋代名相趙鼎、大臣胡銓和紡織家黃道婆等先后來過崖州，對本地區(qū)的經(jīng)濟文化交流和發(fā)展作出了重要的貢獻。 1987 年 9 月 26 日，國務(wù)院批準 *市升格為地級市，是全國四個不設(shè)區(qū)的地級市之一。 *地處 *省的最南端，是我國唯一的熱帶濱海旅游城市，境內(nèi)匯集了陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、田園、風情等十大風景資源 。 2） 行政區(qū)劃 *在國際經(jīng)濟關(guān)系中有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。從 *向東經(jīng)菲律賓至西太平洋，向南經(jīng)澳大利亞至南太平洋，向西南經(jīng)中南半島*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 12 至印度洋以及大西洋，比在廣州出發(fā)近 900 公里左右，是 祖國真正的南大門。 3）氣候特點 年平均降水量 1263 毫米， 6~10 月雨季， 臺風 季節(jié)往往雨水增多。降水量占全年的 %。 *終年無霧。年平均氣溫 ℃ ， 6 月份氣溫最高，月平均 ℃ ， 1 月份氣溫最低，月平均 ℃ ，極端氣溫最高 35,9℃ ，最低 ℃ 。浪潮為不規(guī)則日潮型，以日潮為主，每月 14天為日潮，日潮時最高潮位 米，持續(xù) 16 小時，最低潮位 米，平均潮位 米，最大潮差 米， 最小潮差 米。平均潮差 米。漲潮時水分為兩支流，一支向東南流經(jīng)碼頭處進入 *河，流速 米 /秒；另一支自白排礁缺口向西北流，流速 米 /秒。落潮流向相反，流速分別為 米 /秒和