【正文】 XXX 綜合市場(chǎng)管理方案 一、物業(yè)概況： XXX 綜合市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）位置： 位于成都市 XXX 路東三環(huán) XXXX 巷。 市場(chǎng)總建筑面積： ㎡ 其中 ：一樓總面積： ㎡ 夾層面積： ㎡ 二樓總面積： ㎡ 共有攤位： 145個(gè) 其中 ：一樓攤位： 40 個(gè) ,夾層攤位： 7 個(gè) , 二樓攤位： 98 個(gè) , 二、管理內(nèi)容 (一 )、常規(guī)管理 市場(chǎng)市場(chǎng)建筑物、構(gòu)筑物、共用部位的管理、維修與養(yǎng)護(hù)； 市場(chǎng)共用設(shè)施設(shè)備（包括給排水管道、供電線路、公共照明、消防設(shè)施）的運(yùn)行、維修與保養(yǎng)； 市場(chǎng)公共環(huán)境的衛(wèi)生保潔； 市場(chǎng)公共秩序的管理及維護(hù)； 市場(chǎng)交通及停車秩序的管理和維護(hù)； 市場(chǎng)防火消防安全管理； 項(xiàng)目物業(yè)檔案資料管理； （二）、特約服務(wù) 租賃服務(wù) 三、管理方式 管理模式：為推進(jìn)公司整體運(yùn)作，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，物業(yè)公司將在本項(xiàng)目設(shè)立市場(chǎng)管理辦公室，隸屬 XXX 小區(qū)市場(chǎng)管理處，市場(chǎng)管理辦公室直接向管理處主任負(fù)責(zé)的管理模式，市場(chǎng)管理辦公室負(fù)責(zé)實(shí)施對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)的管理及服務(wù)，在市場(chǎng)管理、水電管理運(yùn)行養(yǎng)護(hù)與維修的管理方面與 XXX 住宅小區(qū)資源共享。管理處對(duì)市場(chǎng)管理辦公室 的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、考核和指導(dǎo)。 機(jī)構(gòu)設(shè)置：為保證市場(chǎng)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，樹立公司良好形象和品牌，市場(chǎng)管理辦公室內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，精簡(jiǎn)部門設(shè)置，除配置必要管理人員外，其余均為操作層員工。主要機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)有： * 市場(chǎng)管理辦公室主任（由管理處主任兼）：組織領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)管理辦公室的工作，向總經(jīng)理負(fù)責(zé)； * 市場(chǎng)管理辦公室主管：負(fù)責(zé)實(shí)施對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)的日常管理及服務(wù)和市場(chǎng)秩序管理。 * 管理員兼收費(fèi)員：負(fù)責(zé)日常巡查、協(xié)調(diào)和收費(fèi)工作。 * 護(hù)衛(wèi)員：消防、夜間安全等管理。 * 保潔員：負(fù)責(zé)市場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生的清掃和保 潔。 * 守車員：負(fù)責(zé)市場(chǎng)非機(jī)動(dòng)車的管理。 市場(chǎng)管理辦公室人員配置（共 9 人，實(shí)配 7 人）： 人員配置原則：因事設(shè)崗、由崗定員，各施其職、分工協(xié)作。 市場(chǎng)管理辦公室人員配置如下： * 市場(chǎng)管理辦公室主任 1 人 （由管理處主任兼） * 市場(chǎng)管理辦公室主管 1 人 * 管理員 1 人 （負(fù)責(zé)客戶接待、服務(wù)受理兼收費(fèi)） * 保潔工 2 人 * 維修工 1 人（由管理處維修工兼） * 護(hù)衛(wèi)員 2 人（值守夜間安全） * 守車員 1 人 四、工 作重點(diǎn)、管理措施及質(zhì)量保證措施 （一）市場(chǎng)管理辦公室 序號(hào) 工作內(nèi)容 工作要點(diǎn) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 保證措施 1 進(jìn)駐管理 組織安排進(jìn)駐工作。 進(jìn)駐手續(xù)的辦理。 各項(xiàng)費(fèi)用的收取。 進(jìn)駐管理規(guī)范，確保攤主順利入場(chǎng) 管理處可視情況抽調(diào)人手協(xié)助管理辦公室進(jìn)行前期進(jìn)駐工作 2 住戶咨詢、求助、投訴、報(bào)修管理 管理處負(fù)責(zé)報(bào)修項(xiàng)目的具體記錄，由管理處派工，維修人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的確認(rèn)及維修工作。 管理辦公室負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)這接待工作并處理輕微投訴，管理處主任負(fù)責(zé)處理重要投訴 報(bào)修處理及時(shí)有效。 投訴接待嚴(yán)格遵守“禮貌、樂觀熱情、友善、耐心、平等”的服務(wù)方針。做到樁樁有記錄，處理及時(shí)。 求助服務(wù)“急住戶之所急，想住戶之所想”。 公司在月檢中，對(duì)該項(xiàng)工作進(jìn)行抽檢，對(duì)相關(guān)人員按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核。 3 樓宇巡查管理 治安隱患的巡查。 公共設(shè)施的巡查。 清潔衛(wèi)生狀況的巡查。 消防違章的巡查。 利用巡查加強(qiáng)與商逐項(xiàng)檢查，嚴(yán)禁抽查。 發(fā)現(xiàn)損壞情況必須填寫《報(bào)修記錄表》并及時(shí)處理。 加強(qiáng)工作監(jiān)督，提高員工工作責(zé)任心 家溝通。 檢查方法為：看、摸、聽、聞、調(diào)查了解。 巡查頻次：樓宇狀況的巡查每日不少于四次， 詳細(xì)填寫巡查記錄 。 防范與未然，通過有效的巡查將治安與消防等隱患消除。 確保公共設(shè)施設(shè)備處于良好狀態(tài)。 確保環(huán)境衛(wèi)生保持良好。 （二）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)與維護(hù) 序號(hào) 工作內(nèi)容 工作要點(diǎn) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 保障措施 1 供電設(shè)備設(shè)施管理 鋪面、水產(chǎn)、腌鹵、點(diǎn)殺、冷凍、日雜、糕點(diǎn)、面食等用電量相對(duì)較大的攤位或鋪面實(shí)行戶表 嚴(yán)禁私拉亂接和其他違反用電安全的行為 市場(chǎng)管理辦公日常巡查中嚴(yán)格按要求巡查并對(duì)違章行為及時(shí)制止和處理 2 給排水系統(tǒng)管理 給水管理 排水管理 鋪 面、水產(chǎn)、腌鹵、點(diǎn)殺、冷凍、糕點(diǎn)、面食等用電量相對(duì)較大的攤位或鋪面實(shí)行戶表，其他攤位用水（一桶 元） 嚴(yán)格巡視監(jiān)控，確保無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 鋪面等用水較集市場(chǎng)管理辦公室與小區(qū)維修工巡查相 中的可鋪設(shè)管道集中排放污水，水產(chǎn)等攤位做小排水溝引流集中排放。 3 公共照明系統(tǒng)管理 合理控制燈光節(jié)約用電 管理辦公室負(fù)責(zé)管理、管理處主任監(jiān)督 4 廣場(chǎng)道路管理 車輛停放管理秩序維護(hù) 秩序井然 守車員具體負(fù)責(zé) 管理辦公室監(jiān)督 5 溝渠池井管理 由保潔工疏掏 排水、排污通暢 管理辦公室每日有巡查，維修工每周有檢查并及時(shí)處理，管理處主任監(jiān)督 6 其它公共設(shè)施管理 維修與養(yǎng)護(hù) 設(shè)施完好 管理辦公室日巡查并報(bào)修、管理處維修工負(fù)責(zé)處理 7 消防設(shè)施設(shè)備管理 巡查與養(yǎng)護(hù) 設(shè)施完好可隨時(shí)啟用 管理辦公室、護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)巡查并報(bào)修，管理處維修工負(fù)責(zé)處理 （三）護(hù)衛(wèi)管理、消防 護(hù)衛(wèi)員主要負(fù)責(zé)夜間市場(chǎng)的防、防火、防破壞、防其他災(zāi)害事故。其上班時(shí)間為： 19： 007： 00， 其主要工作見下表： 序號(hào) 工作內(nèi)容 工作要點(diǎn) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 保證措施 1 鑰匙管理 早上 6： 00 時(shí)開啟大門。 夜間鎖 門后將鑰匙交管理辦公室夜間 9： 00 時(shí)關(guān)閉大門 主管處保管 2 安全管理 進(jìn)場(chǎng)秩序維護(hù) 清場(chǎng)秩序維護(hù) 營(yíng)業(yè)中的秩序維護(hù) 嚴(yán)格遵守進(jìn)場(chǎng)時(shí)間規(guī)定。 注意清場(chǎng)時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)值守，避免混亂。 市場(chǎng)營(yíng)業(yè)中安全檢查。 進(jìn)場(chǎng)時(shí)確保每個(gè)攤主順利營(yíng)業(yè)。 清場(chǎng)時(shí)，檢查物品，待最后一個(gè)攤主離開后，關(guān)閉大門。 營(yíng)業(yè)中的安全檢查由管理辦公室負(fù)責(zé)巡查。 3 夜間巡邏 預(yù)防和制止違反治安管理的行為，以及犯罪行為。 巡邏中用看、聽、嗅、問等方法，檢查治安、防盜、防火、水浸、防破壞等情況，盤查可疑人員 消除一切不安全因素和隱患 管理辦公 室主管每周至少兩次以上夜間查崗，管理處主任每周至少一次查崗。 4 突發(fā)事件處理 突發(fā)事件處置有預(yù)案 快速反映的原則。 統(tǒng)一指揮的原則。 服從命令的原突發(fā)事件管理處領(lǐng)導(dǎo)親臨現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一指揮，重大事件公司領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)指揮。 則。 團(tuán)結(jié)協(xié)作的原則。 處置合理妥善的原則。 消防管理 建立消防安全委員會(huì)。 確定部門防火責(zé)任人。 建立一支高素質(zhì)的義務(wù)消防隊(duì)。 “誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則。 員工熟練掌握“一滅火、二搶救、三疏散、四保護(hù)“的滅火技能。 確保消防設(shè)施設(shè)備完好，運(yùn)行 良好。 消除任何不安全因素和隱患。 日檢、周檢、月檢，公司與管理處定期與不定期檢查相結(jié)合。 （四）環(huán)境衛(wèi)生管理 市場(chǎng)保潔員一人負(fù)責(zé)早上 6： 0013:30 環(huán)境衛(wèi)生的清掃和保潔，一人負(fù)責(zé) 13:30： 00— 21:00環(huán)境衛(wèi)生的清掃和保潔。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施定期清洗消毒，垃圾日產(chǎn)日清，做到整潔無異味。 五、管理開辦物品清單 為保證本項(xiàng)目市場(chǎng)管理服務(wù)正常開展，本著節(jié)儉實(shí)用及公司資源共享的原則，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況擬定開辦物資裝備清單如下： （一）辦公用品 項(xiàng) 目 數(shù) 量 金額（元） 辦公桌 椅 3套 250 元 /套 750 電話 1部 250 元 /部 250 文件柜 1組 400 元 /組 400 辦公用品（含印刷品） 1批 500 員工服裝 7 人 2 套 /人150 元 /套均價(jià) 2100 小 計(jì) 4000 （二） 、保潔用品用具 項(xiàng) 目 數(shù) 量 金額（元） 垃圾桶（ 240） 6 1600 工具 1 批 500 小 計(jì) 2100 保安器材 以上開辦物品共計(jì)費(fèi)用 8740 元 六、前期市場(chǎng)管理成本測(cè)算 （一）管理成本測(cè)算 管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi) （ 1）人員工資 序 號(hào) 項(xiàng)目 人數(shù) （人） 工資標(biāo)準(zhǔn) （元