水晶島公寓經(jīng)營運(yùn)作方案(已修改)
2025-05-26 19:24 本頁面
【正文】 水晶島公寓經(jīng)營運(yùn)作方案 目 錄 一、 產(chǎn)品分析??????????????????? .1 產(chǎn)品概述 產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析 二、 投資型物業(yè)市場分析????????????? .3 產(chǎn)權(quán)式物業(yè)現(xiàn)狀分析 租務(wù)市場分析 誰是客戶？ 1） 消費(fèi)群分析 2） 物業(yè)品種分析 3） 家庭、個(gè)人投資現(xiàn)狀 三、 經(jīng)營策略?????????????????? ..11 房地產(chǎn)創(chuàng)富新模式 產(chǎn)權(quán)式分期交付方式 家庭理財(cái)投資新模式 少投入、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào) 建立投資者的安全保證 四、 投資理財(cái)方案?????? ?????????? .14 普通公寓方案 酒店式服務(wù)商務(wù)公寓方案 產(chǎn)權(quán)式酒店方案 五、 經(jīng)營建議?????????????????? ..17 建立業(yè)主委員會(huì)，建立產(chǎn)業(yè)投資基金 成立高新地產(chǎn)投資俱樂部 水晶島公寓經(jīng)營運(yùn)作方案 一、 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品概述 本項(xiàng)目位于西安高新開發(fā)區(qū)西南部二、三期規(guī)劃開發(fā)的交匯處，東依唐延路隔路為木塔寺苗圃公園，南臨科技七路，西臨大學(xué)生物園 , 北臨科技六路與西北工業(yè)大學(xué)產(chǎn)業(yè)園一路相隔。 整個(gè)地形呈長方形，南北長 280 米、東西長 145 米，占地面積為 38688 平方米，總建筑面積 10 萬平方 米。由一棟弧形狀五層鋼結(jié)構(gòu)商務(wù)辦公樓、一棟 22 層鋼筋混凝土抗震墻結(jié)構(gòu)酒店式公寓樓和玻璃體建筑造型水晶石等單體組成。其中商務(wù)辦公樓建筑面積 4 萬 9 千余平方米，酒店式公寓樓建筑面積 5萬平米。 商務(wù)辦公樓以銷售為主，酒店式公寓樓一、二層為商業(yè)裙樓，三至十層計(jì)劃為 投資型酒店式公寓，十一至二十一層為普通公寓，以銷售為主。 其中公寓戶型面積分布見下表：（資料來源公司企劃部） 表 1 戶 型 單位面積（平方米） 套 數(shù) 面積小計(jì)（平方米） 售價(jià)（元 /平米） 未定 106 38 4028 4300 71 18 1278 4300 87 148 12876 4300 49 410 20210 4300 123 37 4551 4300 55 36 1980 4300 88 36 3168 4300 從樓盤套數(shù)配比來看，本物業(yè)主打戶型為 49 平米的小戶型（ 410 套）和 87 平米的中小戶型（ 148 套）。為使面積配比更加豐富，滿足不同客戶層面的需求，還兼顧了其他戶型結(jié)構(gòu)。 2 產(chǎn)品優(yōu)弱勢點(diǎn) 【優(yōu)勢分析】 地段優(yōu)勢 是西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)未來的高科技產(chǎn)業(yè)基地及高尚人文社區(qū)，未來的中央商務(wù)區(qū)（ CBD）周邊。 地域優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g巨 大。 環(huán)境優(yōu)勢 周邊環(huán)境優(yōu)美，東側(cè)為木塔寺公園，南鄰省奧林匹克中心、婦女兒童活動(dòng)中心，西側(cè)是正在規(guī)劃的高新運(yùn)動(dòng)休閑中心和大學(xué)生物園，北邊是西北工業(yè)大學(xué)產(chǎn)業(yè)園。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，是高新區(qū)成為國內(nèi)外商業(yè)科技精英聚集地，高檔次的物業(yè)產(chǎn)品必將為公司商務(wù)活動(dòng)創(chuàng)造便捷、高效、優(yōu)美的工作環(huán)境。 這三點(diǎn)相對于其他區(qū)域的樓盤有明顯的優(yōu)勢，但在高新區(qū)域內(nèi)的樓盤中，此優(yōu)勢共享。 規(guī)劃優(yōu)勢 集酒店、公寓、商務(wù)辦公、商業(yè)、休閑娛樂等多項(xiàng)配套功能于一體。 服務(wù)優(yōu)勢 全新的經(jīng)營理念，全新的管理模式，借助國內(nèi)知名的酒店式管理公司參與經(jīng)營管理。 產(chǎn)品優(yōu)勢 小戶型為主打戶型，南北朝向，建筑風(fēng)格新穎、現(xiàn)代，科技含量高，規(guī)劃有主題，可塑性強(qiáng)。 以上是產(chǎn)品本身所具有的特性，對于高品質(zhì)客戶有一定的說服力，符合投資型物業(yè)特征，也是挖掘市場潛力之所在。 企業(yè)優(yōu)勢 十年的開發(fā)使高新地產(chǎn)奠定了行業(yè)地位，開發(fā)思維理念超前，擁 有楓葉系列品牌優(yōu)勢，企業(yè)市場美譽(yù)度高。 這對客戶有一定的影響，但非決定性因素。 【弱勢分析】 位置弱勢 由 于本項(xiàng)目地處二期規(guī)劃開發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊的城市基礎(chǔ)配套還不完善，開發(fā)建設(shè)尚需時(shí)日，市場不可預(yù)見的因素較多，投資者存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)氛圍弱勢 正處于開發(fā)階段，周邊缺乏大型的購物中心、成熟社區(qū)及商務(wù)辦共氛圍，人氣商氣尚未聚集。 競爭威脅 現(xiàn)有正在發(fā)售的和即將開發(fā)的以及各個(gè)科技產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的個(gè)性化辦公寫字樓、公寓樓對本項(xiàng)目造成了直接或間接的競爭威脅。 如果能抓住本產(chǎn)品的潛在優(yōu)勢，可以有效地避免、弱化產(chǎn)品的弱勢點(diǎn)，通過開發(fā)差異性產(chǎn)品，占領(lǐng)市場份額，獲取良好的開發(fā)利潤。 二、 投資型物業(yè)市場分析 產(chǎn)權(quán)式物業(yè)市場現(xiàn)狀分析 根據(jù)現(xiàn)在所掌握的資料表明，目前國內(nèi)投資型產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)權(quán)式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪等，無論哪種投資類型，都是開發(fā)商融資和促銷的一種手段。西安市目前借 鑒此理念的有： 1） 德利邦國際假日中心 （投資型酒店） 主要特征： 位置：北郊未央湖 規(guī)模： 120間酒店客房 工程狀況：已竣工，正在實(shí)施裝修，按四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 投資方式： 投資一萬元，年回報(bào) 10%，年免費(fèi)居住 13天， 5年后返還本金； 投資二萬元，年回報(bào) 10%，年免費(fèi)居住 30天， 5年后返還本金； 投資五萬元，年回報(bào) 10%，年免費(fèi)居住 60天 ， 5年后返還本金。 特點(diǎn)：回報(bào)高，無產(chǎn)權(quán)保證，開發(fā)商采用一種純?nèi)谫Y的方式，設(shè)立會(huì)員卡制，借助北郊未央湖“景觀”特征吸引投資者。本項(xiàng)目是西安市較早引用酒店式休閑公寓管理模式和分時(shí)度假式休閑物業(yè)經(jīng)營模式的項(xiàng)目之一。本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)的是投資回報(bào)、假日休閑享受，在項(xiàng)目定位上與本產(chǎn)品有一定的錯(cuò)位，加之開發(fā)較早，地域差異較大，故不能對水晶島公寓造成競爭威脅。 2） 世貿(mào)大廈 （產(chǎn)權(quán)式商鋪） 主要特征： 位置：東關(guān)正街 規(guī)模： 萬平方米，包括商場、辦公樓和公寓 工程形象：準(zhǔn)現(xiàn)樓 寫字樓銷售價(jià)格：起價(jià) 4000 元 /平米，均價(jià) 4200 元 /平米 商鋪銷售價(jià)格：一層 14300 元 /平米；二層 9000 元 /平米；三層 8000 元 /平米；四層 6000元 /平米 寫字樓投資方式：返租三年，年回報(bào)
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