昆山市鑫隆廣場(chǎng)營(yíng)銷方案(已修改)
2025-05-26 01:57 本頁(yè)面
【正文】 昆山市鑫隆廣場(chǎng) 銷售 執(zhí)行 方案 策略篇 －、前言 二、項(xiàng)目檢視 市場(chǎng)深度分析 目標(biāo)群體分析 項(xiàng)目定位 ● 產(chǎn)品定位 ● 市場(chǎng)定位 ● 形象定位 三、核心思考 租金與售價(jià) 業(yè)態(tài)變與不變 銷售與招商 永續(xù)經(jīng)營(yíng)之道 操盤時(shí)機(jī)掌握 四、策劃目標(biāo) 銷售目標(biāo) 招商目標(biāo) 發(fā)展目標(biāo) 五、營(yíng)銷策劃基本原則 六、項(xiàng)目“永續(xù)經(jīng)營(yíng)工程” 執(zhí)行 篇 一、銷售方案 銷售階段劃分及預(yù)測(cè) 項(xiàng)目整體價(jià)格策略 付款方式 各類促銷及優(yōu)惠措施 二 、銷售管理 銷售組織機(jī)構(gòu)及成本 ● 組織機(jī)構(gòu) ● 激勵(lì)機(jī)制 銷售文書(shū)準(zhǔn)備 策 略 篇 前言 花橋 的商業(yè)市場(chǎng) 目前 正處于一個(gè)快速發(fā)展的成長(zhǎng)期，我 們 將根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況，以全新商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式，貫穿整個(gè)項(xiàng)目的工作過(guò)程。力求緊密結(jié)合 鑫隆 廣場(chǎng)銷售力的特質(zhì)與優(yōu)勢(shì)，積極地探求營(yíng)銷推廣策略以促成良好的銷售業(yè)績(jī)。同時(shí)，我們將尊重市場(chǎng)，尊重消費(fèi)者，尊重商家，實(shí)現(xiàn) 開(kāi)發(fā) 商的預(yù)期目標(biāo)與項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)、商家、投資者等三方利潤(rùn)的最大化。 項(xiàng)目檢視 （一）項(xiàng)目深度分析 ? 整體市場(chǎng)狀況 花橋 商業(yè)經(jīng)過(guò)歷史的發(fā)展，在購(gòu)物模式、競(jìng)爭(zhēng)格局以及消費(fèi)者觀念變化方面呈現(xiàn)以下特點(diǎn)。 分散業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng) 與新興商業(yè) 即將 形成新的競(jìng)爭(zhēng)格局。 花橋 商業(yè)正處于一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期， 區(qū)域內(nèi)雖然仍以 傳統(tǒng)百貨 壟斷市場(chǎng)，但隨著花橋國(guó)際商務(wù)城區(qū)域內(nèi)大量商業(yè)項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)建設(shè) 以及易初蓮花、樂(lè)購(gòu)、大潤(rùn)發(fā)等大型外來(lái)超市百貨相繼進(jìn)入本區(qū)域考察，相信 隨著一 些 商業(yè)廣場(chǎng)的相繼落成， 大型外來(lái)超市百貨進(jìn)駐以后，本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)格局將有明顯轉(zhuǎn)變，分散經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)百貨勢(shì)必有很大比例將被淘汰 。 。 隨著花橋國(guó)際商務(wù)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)， 大批的商業(yè)廣場(chǎng)相繼落成投入使用， 先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式給 新城區(qū)域 人民帶來(lái)了生活和消費(fèi)觀念的變革，消費(fèi)者正從單純的購(gòu)物行為向集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、觀光、旅游等多功能為一體的一站式消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變。追求舒適的購(gòu)物環(huán)境和全新消費(fèi)體驗(yàn)逐漸成為 花橋 人的消費(fèi)趨勢(shì)。 ，不能滿足人們的消費(fèi)需求。 目前，在 花橋商業(yè)街區(qū) ，業(yè)態(tài)比例不平衡，業(yè)態(tài)分布主要以購(gòu)物為主，休閑、餐飲、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)相對(duì)比例較少，甚至沒(méi)有；但隨著 本 地人們生活水平的不斷提高 以及商務(wù)城投入使用后吸引的大量高層次消費(fèi)群體 ，其不合理的業(yè)態(tài)分布已經(jīng)不能滿足 人們對(duì)休閑、娛樂(lè)、餐飲的需求。 規(guī)劃中的商用物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量不斷增大 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及 花橋國(guó)際商務(wù)城 的 開(kāi)發(fā) ，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，特別是 商務(wù)城 的商業(yè)物業(yè)發(fā)展極快，使得 花橋 的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。 （二）目標(biāo)群體 ? 投資者 投資者分析： 在經(jīng)過(guò) 國(guó)家相繼 出臺(tái)一系列 房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的政策以后，本區(qū)域乃至長(zhǎng)三角地區(qū) 商業(yè)投資者已經(jīng)脫離了“投資饑渴癥”，從整個(gè)市場(chǎng)的“沒(méi)鋪可買”過(guò)渡到“選鋪買”，投資者對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的投資逐漸理性，同時(shí)在市場(chǎng)的引導(dǎo)下，已經(jīng)具備一定的專業(yè)投資知識(shí)。商業(yè)氛圍、交通條件、經(jīng)營(yíng)特色已經(jīng)成為投資者最看重的 三個(gè)因素。商圈的聚集效應(yīng)、商氣濃不濃、有沒(méi)有培育商業(yè)氣氛的潛力都將成為影響投資者的首要因素。同時(shí)便利的交通以及店鋪有無(wú)經(jīng)營(yíng)特色都是決定投資者是否成功的因素。現(xiàn)有的商業(yè)投資者有兩種： 專業(yè)投資者：有較成熟心態(tài)，對(duì)投資有一定的經(jīng)驗(yàn)，這種投資者具有雄厚的資金和商業(yè)背景，較為理性，他們最為關(guān)注的就是地塊的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和具體售價(jià)。本項(xiàng)目作為黃金商圈的新核心、 花 橋 的焦點(diǎn)，肯定已受到 一批 投資客的注意，一旦機(jī)會(huì)到來(lái)，他們的投資是看準(zhǔn)理想鋪位就勢(shì)在必得，而且也會(huì)是最早的一批落定者。 另一類中小投資者看重升值潛力和投資回報(bào)，首先要 考慮的是高回報(bào)率，并且容易受廣告的影響，但因?yàn)槭诸^資金有限，所以他們要考慮小面積商鋪，其中最重要是商鋪的總價(jià)。 大眾消費(fèi)者的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)比較欠缺，投資意識(shí)不是很濃，必須通過(guò)我們對(duì)這種投資者的投資意識(shí)進(jìn)行啟動(dòng)和開(kāi)發(fā)。同時(shí)，隨著商業(yè)的發(fā)展許多小型商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)非常規(guī)的商業(yè)運(yùn)作方式獲取利潤(rùn)，我們必須引導(dǎo)這部分投資者進(jìn)行正確的理性投資。 在商業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，不難發(fā)現(xiàn)，大部分投資者承受的商鋪總價(jià)不已超過(guò) 200 萬(wàn)，近七成的投資者認(rèn)為總價(jià)在 50 萬(wàn)－ 200 萬(wàn)之間的商鋪?zhàn)钊菀捉邮堋Ｍ瑫r(shí)對(duì)于大額的資金投資，大部分的投資者會(huì)選擇銀 行貸款。 在當(dāng)今的商業(yè)投資中我們不能低估每一位投資者的智商。 ? 經(jīng)營(yíng)者 經(jīng)營(yíng)客戶分析： 經(jīng)營(yíng)者大多有一定的商業(yè)背景，他們對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)具有一定的認(rèn)識(shí)，但是他們需要一個(gè)經(jīng)營(yíng)的理想平臺(tái)
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