東莞御花苑豪華別墅推廣方案(已修改)
2025-05-24 23:22 本頁面
【正文】 1 御花苑 銷售建議 及 25 區(qū)銷售方案 御花 苑 市場(chǎng)部 2021 年 2 月 2 目 錄 一、 認(rèn)購及認(rèn)籌情況分析 二、銷售難點(diǎn)及問題分析 三、 銷售針對(duì)建議 四、推廣策略及安排 3 一、 認(rèn)購及認(rèn)籌情況分析 1. 獨(dú)立別墅認(rèn)購 情況 項(xiàng)目 已售 未售 備注 套數(shù) 11 套 7 套 18 棟號(hào) 2/3/8/9/10/11/12/14/17/18 1/5/6/7/13/16 總面積 （㎡） 未計(jì) 1 號(hào)樓王 總金額 68880608 61362800 均價(jià) 13095（折后） 18560（折前） 待售別墅情況說明： 4/5/6/7 號(hào) 別墅： 該 4 棟別墅均為首排臨湖別墅（ 1 套 A 型， 3 套 B型），景觀最優(yōu)，最受 意向 客戶青睞。 由于 開售時(shí) 定 價(jià)較客戶預(yù)期值高， 導(dǎo)致 原本 打算 首排別墅的客戶，一 部分 分流購買第二排臨湖別墅。 在 銷售人員在爭(zhēng)取 其他意向 客戶的過程中，該 4 棟別墅售價(jià)上調(diào)，客戶 面對(duì)較為突然 的提 價(jià) 行為 ，產(chǎn)生了放棄或觀望心態(tài)。 13/16 號(hào)別墅 ：別墅客戶均以能否看到湖景作為評(píng)判別墅價(jià)值的主要指標(biāo)。此 2 棟別別墅看不到湖景，但在售價(jià)上與第二排湖景別墅相若，客戶 對(duì)其價(jià)值的認(rèn)同度不高。 加上 支撐 這兩幢 別墅售價(jià)的 50M景觀帶無實(shí)景展示，客戶信心不足， 目前 銷售難度較大。 2. 空中別墅 認(rèn)籌情況 截至今日，空中別墅共認(rèn)籌 92 個(gè)?？偨Y(jié)認(rèn)籌情況如下： ? 八成以上客戶在意向單位的選擇上有景觀要求； 24/25/26 棟的意向客戶比例最高。接受無景觀條件的客戶數(shù)量?jī)H為 3 個(gè)。 4 ? 在意向單價(jià)統(tǒng)計(jì)上， 1 個(gè)客戶接受 7000 元 /㎡的 價(jià)格， 2 個(gè)接受6500 元 /㎡ 的價(jià)格，其余均表示為 6000 元 /㎡ 以下價(jià)格；在意向總價(jià)統(tǒng)計(jì)中， 僅有 12 個(gè)客戶 能接受 200 萬元總價(jià)，最高接受總價(jià)為 300 萬元（ 1 個(gè)，表明接受總價(jià) 150300 萬元） ；有 12 個(gè)客戶未表明意向價(jià)格。 ? 總體而言，認(rèn)籌客戶接受在總價(jià) 150 萬元左右（單價(jià) 6400 元 /㎡左右）購買 25 區(qū)有景觀有空中別墅。 考慮到客戶在意向價(jià)格的填寫上存在保留心理，即使在 此價(jià)格上浮 30%， 依然 與御花苑的同 類單位的 目標(biāo)售價(jià) 230330 萬元有較大 差距。 從目前認(rèn)籌情況來看， 客戶對(duì)空中別墅的心理價(jià)位與銷售價(jià)格偏差較大， 需針對(duì)問題加以改善，否則難以獲得理想的解籌效果。 5 二、 銷售 難點(diǎn) 及問題 分析 御花苑地理位置優(yōu) 越 ，自然環(huán)境 及 景觀資源 稀世難求， 如詩如畫的山水意境 帶來至高的居住環(huán)境， 25 區(qū)別墅區(qū)位處 御花苑 最佳位置 ，靠山面水，依山而建，景觀享受極佳 。 售價(jià)位居 東莞別墅物業(yè)的最高水平亦當(dāng)之無愧 。 但 從目前銷售條件看， 25 區(qū) 別墅及空中別墅均 存 在一定的 銷售難度 ，主要原因包括： 1. 客戶 難以 實(shí)地感受景觀 ，對(duì) 項(xiàng)目 價(jià) 值 的認(rèn)同度降低 25 區(qū) 的 景觀條件 是支撐其售價(jià)的重要因素 ， 如能讓客戶至現(xiàn)場(chǎng)充分感受景觀，能 大大 增強(qiáng)其購買欲望，對(duì)促進(jìn)銷售相當(dāng)有利。 特別是空中別墅單位，售價(jià)與東莞聯(lián)排或別墅的售價(jià)相若，景觀條件的展示對(duì)說服客戶購買顯得至為重要。 由 于御花苑 25 區(qū) 在 銷售前 未對(duì) 看樓通道 進(jìn)行 合理 規(guī)劃， 不能 為客戶 提供 基本 的看樓服務(wù)。 目前 客戶至現(xiàn)場(chǎng)看 樓需至施工通道到達(dá)， 施工場(chǎng)地 道路坑洼不平， 施工物料 雜亂擺放 ， 現(xiàn)
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