東莞御花苑豪華別墅推廣方案-展示頁
2025-05-20 23:22本頁面
【正文】 13/16 號別墅 ：別墅客戶均以能否看到湖景作為評判別墅價值的主要指標。 加上 支撐 這兩幢 別墅售價的 50M景觀帶無實景展示，客戶信心不足， 目前 銷售難度較大?？偨Y(jié)認籌情況如下： ? 八成以上客戶在意向單位的選擇上有景觀要求； 24/25/26 棟的意向客戶比例最高。 4 ? 在意向單價統(tǒng)計上， 1 個客戶接受 7000 元 /㎡的 價格， 2 個接受6500 元 /㎡ 的價格，其余均表示為 6000 元 /㎡ 以下價格；在意向總價統(tǒng)計中， 僅有 12 個客戶 能接受 200 萬元總價，最高接受總價為 300 萬元（ 1 個，表明接受總價 150300 萬元） ；有 12 個客戶未表明意向價格。 考慮到客戶在意向價格的填寫上存在保留心理，即使在 此價格上浮 30%， 依然 與御花苑的同 類單位的 目標售價 230330 萬元有較大 差距。 5 二、 銷售 難點 及問題 分析 御花苑地理位置優(yōu) 越 ，自然環(huán)境 及 景觀資源 稀世難求， 如詩如畫的山水意境 帶來至高的居住環(huán)境， 25 區(qū)別墅區(qū)位處 御花苑 最佳位置 ，靠山面水，依山而建，景觀享受極佳 。 但 從目前銷售條件看， 25 區(qū) 別墅及空中別墅均 存 在一定的 銷售難度 ，主要原因包括： 1. 客戶 難以 實地感受景觀 ，對 項目 價 值 的認同度降低 25 區(qū) 的 景觀條件 是支撐其售價的重要因素 ， 如能讓客戶至現(xiàn)場充分感受景觀，能 大大 增強其購買欲望，對促進銷售相當有利。 由 于御花苑 25 區(qū) 在 銷售前 未對 看樓通道 進行 合理 規(guī)劃， 不能 為客戶 提供 基本 的看樓服務。 由于發(fā)展商未能 為客戶提供良好的實地參觀服務 ，而影響了項目真實價值的體現(xiàn)， 從而造成 客戶 的流失是相當可惜的。 由于高檔物業(yè)的買家對 居住 環(huán)境的關注度甚高 ， “ 要 6 賣 房子，先做環(huán)境” 已成為 中高檔房地產(chǎn)項目 銷售的重 要定律。 別墅 及空中別墅 買家對前后擋土墻的設計 、住戶大堂的裝修設計 也相當關注， 目前 25 區(qū)在此方面 沒有實質(zhì)性的展示（效果圖展示 或 實景展示），客戶難免產(chǎn)生猶疑心理， 影響其購買信心。樓盤的形象包裝 作為項目的“面子工程”， 已成為房地產(chǎn)項目 競爭 的重要 手段 。 2) 現(xiàn)有的 形象 樓書 內(nèi)容空洞， 表現(xiàn)過于抽象， 缺乏實質(zhì) 內(nèi)容 的樓書 或宣傳單張。 3) 售樓處外圍、 售樓大廳、工地現(xiàn)場 是每位參觀客戶必到的場所，目前御花苑在此方面的 包裝力度弱， 設計水平及 包裝品質(zhì) 較低， 功能分區(qū)及物料擺放較為凌亂， 影響項目形象。如：接待臺的 位置設計 令 部分 銷售人員背對客戶而坐，未體現(xiàn)出對到訪客戶的尊重。 總體而言，目前御花苑未能體現(xiàn)良好的項目形象及 銷售氛圍， 在 很大程度上影響客戶對 御花苑 項目檔次的評 價 。 4. 項目存在諸多不定因素， 客戶產(chǎn)生質(zhì)疑 ，同時帶來法律隱患 御花苑 的房子價值不菲，客戶花錢買下 的不僅僅是 房子本身，而是御花苑整體的居住生活環(huán)境，所以每位 客戶 對 御花苑 的 整體規(guī)劃 、配套設施的設計及實施計劃均 相當關注， 規(guī)劃的不確定 性會令 客戶對 發(fā)展商的實力 產(chǎn)生 質(zhì)疑， 如果 規(guī)劃發(fā)生變更 對住戶 住宅造成負面影響， 還 會引發(fā)客戶投訴或法律糾紛。 5. 工程 設計及 質(zhì)量 等 問題影響項目口碑 對于 御花苑 這樣一個需連續(xù)開發(fā)且開發(fā)周期較長的大項目而言，項 8 目口碑顯得至關重要。 御花苑的買家以東莞 本地人為主，本地客戶 的 信息傳遞及影響 更為 密切 。 但在以下方面，業(yè)主的投訴較多，影響項目口碑： 1) 房屋施工 及維修 質(zhì)量 較差 ； 2) 公 共部分 裝修標準低，施工粗糙，許多地方給人未完工印象 ； 3) 交 樓日期延遲 ； 4) 未進
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