【正文】 吉林市 大江 房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任 公司 松江壹品 3 號樓 房地產(chǎn)開發(fā) 項目 可行性研究報告 吉林正泰工程咨詢有限公司 二○一 一 年 四 月 目 錄 第一章 總論 ........................................ 5 .......................... 5 ....................... 5 ............................ 5 ............. 6 .................................... 7 第二章 項目提出背景及建設(shè)必要性 ...................... 9 ................................ 9 項目建設(shè)必要性 ............................. 11 第三章 市場分析 .................................... 13 ........................ 13 ........................ 13 .................. 16 ................................... 16 ................................... 17 第四章 項目建設(shè)條件 ................................ 18 ............................... 18 .................... 18 ........................ 19 第五章 建設(shè)方案 .................................... 21 ...................... 21 ................................... 22 ................................... 23 ............................... 24 ......................... 25 ................................... 27 第六章 節(jié)能 ....................................... 29 ........................... 29 ............................... 29 ................................... 29 ............................... 30 ............................... 31 ............................... 33 第七章 環(huán)境影響分析 ................................ 34 ............................... 34 ........................... 34 ............................... 35 第八章 勞動安全衛(wèi)生和消防 ........................... 38 ............................... 38 ....................................... 38 第九章 組織機構(gòu)與人力資源配置 ....................... 41 ............................... 41 ....................................... 41 第十章 項目實施進度 ................................ 42 項目建設(shè)工期 .............................. 42 項目建設(shè)進度計劃 .......................... 42 項目建設(shè)進度表（橫線圖） ................... 42 第十一章 工程招投標(biāo)方案 ............................ 44 招標(biāo)范圍 .................................. 44 招標(biāo)方式 .................................. 44 第十二章 投資估算與資金籌措 ......................... 46 投資估算編制基數(shù)及說明 ..................... 46 項目總投資估算 ............................ 48 資金籌措方案 .............................. 54 第十三章 財務(wù)評價 .................................. 55 編制依據(jù)及說明 ............................ 55 財務(wù)評價 .................................. 55 貸款償還 ................................. 56 不確定性分析 ............................. 56 第十四章 社會評價 .................................. 58 社會評價 .................................. 58 城市交通影響評價 .......................... 59 第十五章 結(jié)論和建議 ................................ 61 主要結(jié)論 .................................. 61 對本項目提出的建議 ......................... 61 第一章 總論 第一章 總論 項目名稱 吉林市 大江 房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任 公司 松江壹品 3 號樓 房地產(chǎn)開發(fā)項目 建設(shè)單位 吉林市大江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 法定地址 吉林 市湘潭街 95號 法人代表 王占江 公司類型 有限責(zé)任公司 吉林正泰工程咨詢有限公司 簡介 吉林市大江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于 2020 年 3 月 27日，注冊資金 800萬元，公司具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、銷售和住宅小區(qū)物業(yè)管理等多層面，全方位的開發(fā)經(jīng)營能力。 自 2020 年組建以來，公司本著“ 服務(wù)江城，造福人民，建 第一章 總論 設(shè)人格化小康之家”的經(jīng)營理念，先后開發(fā)建設(shè)了低端位置優(yōu)越的湘潭小區(qū)商住樓、北園小區(qū)商住樓、北園小區(qū)服裝廠綜合樓等多項工業(yè)、民用、公用建設(shè)工程。 開發(fā)公司內(nèi)有員工 38人，具備高級職稱管理人員 10人，中級職稱 12人，初級職稱 16人，形成 階梯式管理人才框架。并設(shè)有開發(fā)、財務(wù)、工程、質(zhì)檢、人力資源 等職能部門，可以有效地進行科學(xué)化、正規(guī)化、市場化的經(jīng)營管理，使企業(yè)在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，獲得更大的發(fā)展。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）國家計委、建設(shè)部頒布的《投資項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版； （ 2）國家計委辦公廳關(guān)于出版《投資項目可行性研究指南（試用版）》的通知（計辦投資［ 2020］ 15號）； （ 3） 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； （ 4）相關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范； （ 5） 建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料； （ 6）建設(shè)單位委托吉林正泰工程咨詢有限公司編制可行 性研究報告的咨詢合同。 研究的范圍 （ 1）項目提出的背景及建設(shè)的必要性； （ 2） 市場分析 ； 第一章 總論 （ 3）項目建設(shè)方案； （ 4）投資估算與融資方案； （ 5）財務(wù)評價。 建設(shè)地點 本項目擬建地點位于吉林省吉林市 昌邑區(qū)通潭大路 ， 東側(cè) 隔加油站 與解放 大 路相 望 ，西側(cè)至松江一品 1 號樓，南側(cè)至原有四川路小區(qū)，北側(cè)至通潭大路。 建設(shè)規(guī)模 本項目 用地面積 3820 ㎡ ， 項目地上建設(shè) 1 棟建筑物 ，地下建設(shè)一座地下車庫 ， 總建筑面積為 23358㎡。 實施進度 項目實施進度確定為 2 年 ： 即從 2020 年 3 月 ～ 2020 年 12 月。 項目總投資 本項目總投資為 ， 其中 : 開發(fā) 建設(shè)投資 （包括 建設(shè)期利息 ） ，經(jīng)營資金 。 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 第一章 總論 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 序 號 名 稱 單 位 經(jīng)濟指標(biāo) 備 注 1 項目建設(shè)規(guī)模 用地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 2 項目總投資 萬元 開發(fā)建設(shè)投資 萬元 其中：建設(shè)期利息 萬元 經(jīng)營資金 萬元 3 營業(yè)收入 萬元 總指標(biāo) 4 單位收入 萬元 5 利潤總額 萬元 總指標(biāo) 6 稅后利潤 萬元 總指標(biāo) 7 總投資利潤率 % 總指標(biāo) 8 貸款償還期 年 含建設(shè)期 9 盈虧平衡點 % 10 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 i=12% 所得稅前 萬元 i=12% 所得稅后 11 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅前 % 所得稅后 第二章 項目提出背景及建設(shè)必要性 第二章 項目提出背景及建設(shè)必要性 吉林市概況 吉林市位于長春、哈爾濱兩 大 城市之間，是吉林省開發(fā)建設(shè)“最適宜居住”重要山水城市，被劃入吉林省最重要的清水綠帶城市之一，被省政府納入“長吉圖開放合作區(qū)“。長春到吉林市區(qū)區(qū)小事 124公里，而吉林市公路、鐵路、高鐵、民航、水運 四通八達(dá)，是東北五大綜合性交通樞紐之一。吉林市被除譽為中國魅力城市、國家園林城市、 中國 歷史文化名城美稱，尤為突出的是吉林 霧凇稱得上中國四大景觀之一。 吉林市 地處長白山余脈向松嫩平原過渡地帶 ,松花江干流縱貫全境 .松花江呈 “ S” 形穿城而過 ,冬季不封凍 ,境內(nèi)居住漢、滿、蒙、回、朝鮮等 35個民族。 市區(qū)總面積 3636 平方公里；城市規(guī)劃區(qū)面積 1995 平方公里；建成區(qū)面積 231平方公里。轄 5 區(qū)（昌邑區(qū)、船營區(qū)、龍?zhí)秴^(qū)、豐滿區(qū)、高新區(qū)）、 5 縣市（永吉縣、舒蘭 市、 磐石 市、 蛟河 市、 樺甸 市）。轄 78 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 71 個街道辦事處。 吉林市經(jīng)濟情況 面對國際金融危機帶來的挑戰(zhàn)，及特大洪水災(zāi)害的沖 擊，吉林市在 2020 年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 1850 億元，接近 2020年的 3 倍，人均 GDP突破 4 萬元；全口徑財政收入和地方級財政 第二章 項目提出背景及建設(shè)必要性 收入分別達(dá)到 190億元