【正文】 湖南郵電職業(yè)技術(shù)學(xué)院 (簡稱： 湖南郵電學(xué)院 ) 物 業(yè) 管 理 方 案 投標(biāo)公司：長沙美奧物業(yè)管理服務(wù)有限公司 2018 年 2 月 9 日 第 1 頁 目 錄 投標(biāo)人法定代表人授權(quán) 1 開篇語 2 第一部分 公司基本情況介紹 3 第二部分 公司組織機(jī)構(gòu)情況介紹 4 第三部分 公司物業(yè)管理項目案例展示 6 第四部分 公司企業(yè)文化建設(shè) 8 第五部分 湖南郵電學(xué)院物業(yè)管理整理規(guī)劃 11 第六部分 保 潔衛(wèi)生服務(wù)操作方案 22 第七部分 環(huán)境綠化服務(wù)操作方案 25 第 八 部分 安全保衛(wèi)管理方案及措施 30 第九部分 維修管理方案 37 第十部分 學(xué)生公寓管理方案及措施 41 第十一部分 應(yīng)急管理方案及措施 49 第十二部分 服務(wù)質(zhì)量管理措施 52 第十三部分 檔案管理方案 53 第 十四 部分 結(jié)束語 55 第 2 頁 投標(biāo)人授權(quán) 委托 書 項目名稱： 湖南 郵電 職業(yè)技術(shù) 學(xué)院 物業(yè)托管 日 期： 2018年 2月 9日 長沙美奧物業(yè)管理服務(wù)有限公司 （投標(biāo)單位名稱）， 陳正義 （授權(quán)人姓名）特授權(quán) 長沙美奧物業(yè)管理服務(wù)有限公司 譚小蘭 （被授權(quán)人姓名）代表我 中心 全權(quán)辦理針對上述項目的投標(biāo)、談判、簽約等具體工作，并簽署全部有關(guān)的文件、協(xié)議及合同。 我 公司 對被授權(quán)人的簽名負(fù)全部責(zé)任。 在撤銷授權(quán)的書面通知以前，本授權(quán)書一直有效。被授權(quán)人簽署的所有文件（在授權(quán)書有效期內(nèi)簽署的）不因授 權(quán)的撤銷而失效。 授權(quán)人簽名： 被授權(quán)人簽名： 職 務(wù)： 職 務(wù)： 年 月 日 年 月 日 第 3 頁 開 篇 語 為 “ 湖南 郵電學(xué)院 ” 提供 教學(xué)樓 和 環(huán)境物業(yè)管理 服務(wù)工作 引起 我 管理公司 的高度重視，為此特別成立 專門 小組，組織 本 管理公司 具有物業(yè)管理經(jīng)驗和專業(yè)管理人員，針對本項目物業(yè)管理服務(wù)特點，同時密切結(jié)合“ 湖南郵電學(xué)院 ” 師生 的 需求，為“ 湖南郵電學(xué)院 ”日后的物業(yè)管理工作設(shè)計完善的 服務(wù) 與日常運(yùn)作管理藍(lán)圖。 我 管理公司 具備充足的人力、物力、財力，在我們完善與科學(xué)的管理實施中，“ 湖南郵電學(xué)院 ”一定將成為優(yōu)秀、文明、安全 的 育才殿堂 。 為了達(dá)到既定的目標(biāo)，根據(jù)“管理無盲點、服務(wù)無挑剔、 湖南郵電學(xué)院 無怨言”的管理原則，我們制定了一系列的措施，其中包括 教學(xué)樓管理、公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、治安消防、 湖南郵電學(xué)院 投訴、管理人員專業(yè)培訓(xùn)、服務(wù)回訪以及 湖南郵電學(xué)院 對物業(yè)管理的滿意率等方面的內(nèi)容，預(yù)備在未來的專項管理工作中予以實施。 相信，在我們市場化、專業(yè) 化和規(guī)范化的管理服務(wù)下“ 湖南郵電學(xué)院 ”物業(yè)管理工作一定會成為專項服務(wù)的經(jīng)典。相信， 湖南郵電學(xué)院 與 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 的 精誠合作，讓在此工作 的師生 感受我們的與眾不同，并且日新月異。 第 3 頁 第一部分 長沙美奧物業(yè)管理服務(wù) 有限 公司 基本情況介紹 本 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 成立于 2020 年 11月，是 長沙市 從事物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)后起之秀 。 我 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 員工大多數(shù)從事物業(yè)管理十多年，具備豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗。特別是在近幾年中，伴隨著 長沙市 的經(jīng)濟(jì)騰飛， 我 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 已發(fā)展成為新型物業(yè)管理公司。 公司經(jīng)營范圍包括；各類型物業(yè)的 綜合管理，管理顧問、涉外酒店的經(jīng)營、管理及咨詢顧問、房屋租賃、物業(yè)修繕、裝修裝飾工程、清洗服務(wù)、餐飲服務(wù)、水電安裝、機(jī)電維護(hù)、運(yùn)行、園林園藝、綠化養(yǎng)管、家政服務(wù)、建材及裝修材料銷售等。 本 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 持有 長沙市 行政管理機(jī)構(gòu)核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。公司所有專職工作人員全部持有國家建設(shè)部核發(fā)的上崗證書。 公司成立十年來始終以“摯誠務(wù)實 業(yè)主 至上”的服務(wù)宗旨馳騁于物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展的軌道上。截止到 2017 年， 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 已全委托、半委托、顧問型的方式承接 的單位有：湖南郵電職業(yè)學(xué)院、長沙第二長途 電信樞紐大樓、湖南電信通信指揮中心、 103 大院、金湘大廈、荷花苑電信小區(qū)、錦繡世紀(jì)、晚安家居文化園、聯(lián)美品格、南天花園、新南天古漢國際廣場、德馨雅苑、愛思特旗下卓而美醫(yī)療美容院、長沙移動終端公司、攜程長沙分公司、弘高汽車融資租賃有限公司、 華美歐達(dá)疆網(wǎng)絡(luò) 等40余家單位或樓盤。 多 年的管理經(jīng)驗，使我們積累了豐富的不同項目類型的物業(yè)管理經(jīng)驗，形成了較為完善的服務(wù)品質(zhì)評價體系、專業(yè)人才培養(yǎng)體系和具有物業(yè)特色的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、人性化的精細(xì)化物業(yè)管理模式。隨著物業(yè)管理專業(yè)化方向的發(fā)展， 2017年，公司相繼組建了2 個分 公司，并迅速以技術(shù)力量專業(yè)的優(yōu)勢擴(kuò)大 長沙市 場份額，成為 長沙市 較有影響的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司。 第 4 頁 第二部分 公司組織機(jī)構(gòu)情況介紹 一、 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 組織架構(gòu)圖說明 由此架構(gòu)圖可以說明， 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 是董事會監(jiān)督下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，副總經(jīng)理分管制的管理方式，對各部門、各分公司、各項目直接管理，統(tǒng)一調(diào)度，把握公司的全局。既保證了公司領(lǐng)導(dǎo)對各部門的直接領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分掌握全局情況，把握主方向，正確決策，又能夠放手授權(quán)給分公司管理執(zhí)行層去操作具體工作。而做為各個 管理公司 ，能夠在各職能部門的 指導(dǎo)、監(jiān)控和考核下依照明確的目標(biāo)和要求具體工作。在實際工作中， 本 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 還非常重視各類有效會議的召集，如職能部門每周的例會，各 管理公司 領(lǐng)導(dǎo)每日晨會等。 向管理要效益是 本 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 做好物業(yè)管理工作的基本出發(fā)點，是公司生存和發(fā)展的客觀要求。我們積極參與市場競爭，以市場機(jī)制來調(diào)節(jié)我們的行為，不斷調(diào)整我們的管理方式和策略，最大限度地獲取經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，堅持三個效益的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。 在內(nèi)部管理上，我們始終堅持優(yōu)勝劣汰的競爭原則。競爭機(jī)制的引入為公司始終以健康向上一往無前的精神風(fēng)貌發(fā)展 壯大提供了人力資源保障。概括地說， 本 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 的運(yùn)行機(jī)制包括以下內(nèi)容： （一） 樹 立企業(yè)人才觀，為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。鍛煉德才兼?zhèn)涞膬?yōu)秀人才，創(chuàng)造有凝聚力、挑戰(zhàn)力的優(yōu)秀團(tuán)隊。 （二）建立有效的激勵機(jī)制，努力提高員工的整體素質(zhì)。 專業(yè)服務(wù)公司 各分公司 高校 管理中心 董事會 財務(wù)管理 人力資源 市場管理 品質(zhì)管理 綜合管理 經(jīng)營管理 總經(jīng)理 安全管理 審 計 聚聚 焦焦 并并 服服 務(wù)務(wù) 各各 業(yè)業(yè) 務(wù)務(wù) 單單 元元 第 5 頁 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 把對員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)放在 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 發(fā)展的重要位置，每年都制定全年培訓(xùn)計劃，包括內(nèi)部培訓(xùn)、外聘培訓(xùn)、外送培訓(xùn)，規(guī)定領(lǐng)導(dǎo)都要持證上崗，都必須會操作電腦等。 （三）建立有效的激勵機(jī)制，努力培養(yǎng)員工奮發(fā)向上的精神風(fēng)貌。 機(jī)制包括三種 激勵，一是榮譽(yù)機(jī)勵，二是參與激勵，三是物質(zhì)激勵。公司召開的由各 管理公司 領(lǐng)導(dǎo)參加的行政例會，經(jīng)常邀請各級領(lǐng)導(dǎo)和普通員工代表參加，讓他們了解公司的計劃、目標(biāo)、存在問題、發(fā)展規(guī)劃等，每年春節(jié)邀請員工家屬進(jìn)行座談。公司十分關(guān)心員工的福利，每年組織員工外出集體活動，調(diào)節(jié)身心機(jī)能，開闊視野。 （四）努力塑造企業(yè)形象，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。 公司非常重視社會形象的宣傳，在規(guī)范企業(yè)形象上堅持從大處著眼，從小事做起，從策劃對外宣傳上，從抓企業(yè)管理現(xiàn)場上，甚至對員工著裝、接聽電話用語、行走站立姿式、與住戶講話語氣語調(diào)態(tài)度上 、進(jìn)入住戶家從敲門力度到工作完成后如何退出等，都有明確的行為規(guī)范要求。 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 通過教育，既培養(yǎng)了員工的素質(zhì)，又向社會公眾展示了“ 新型 物業(yè)人”的精神風(fēng)貌。 二、 目前 公司下設(shè) 機(jī)構(gòu) 或控股合資公司 長沙美奧物業(yè)管理服務(wù)有限公司 ； 湖南澳海物業(yè)管理服務(wù)有限公司 ； 湖南海容文化傳播有限公司 ； 我 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 現(xiàn)有各類專業(yè)管理服務(wù)人員近 300 多 名，管理面積逾 100萬 M2，共計 20多 個物業(yè) 保潔 管理項目。 三、 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 主要服務(wù)管理的項目 湖南郵電職業(yè)學(xué)院、長沙第二長途電信樞紐大樓、 湖南電信通信指揮中心、 103大院、金湘大廈、荷花苑電信小區(qū)、錦繡世紀(jì)、晚安家居文化園、聯(lián)美品格、南天花園、新南天古漢國際廣場、德馨雅苑、愛思特旗下卓而美醫(yī)療美容院、長沙移動終端公司、攜程長沙分公司、弘高汽車融資租賃有限公司、 華美歐達(dá)疆網(wǎng)絡(luò) 等 40余家單位或樓盤。 第 6 頁 第三部分 公司 物業(yè)管理項目 案例 展示 一家物業(yè)公司是否具備較強(qiáng)的服務(wù)管理能力，主要反映在該物業(yè)公司能否有針對性地對所管轄的物業(yè)（或正在接管的物業(yè)）根據(jù)物業(yè)的實際情況實施切實可行的管理措施，并最終在實踐中兌現(xiàn)其服務(wù)承諾。 為此， 我 美奧物業(yè)管理服務(wù) 公司 特選出 六 個外接 項目 ，作為本次投標(biāo)的考察預(yù)選對象。這 五 個 項目 分別是： 長沙第二長途電信樞紐大樓 是 長沙市較早的高檔寫字樓，坐落于 東二環(huán)一段 1032 號 。 湖南電信通信指揮中心 ， 位于 長沙市芙蓉區(qū)五一路 359 號 第 7 頁 晚安家居文化園 ， 位于 長沙市望城區(qū)車塘河路 18號 錦繡世紀(jì) ， 位于 長沙市雨花區(qū)赤崗沖勞動中路 265號 新南天?古漢國際廣場 ， 位于 長沙市芙蓉區(qū)古漢路長沙實驗中學(xué)對面 30米 第 8 頁 第四部分 美奧物業(yè)管理服務(wù)公司 企業(yè)文化建設(shè) 企業(yè)文化是指 本 物業(yè)企業(yè)組織的基 本信息，基本價值觀和對企業(yè)內(nèi)、外環(huán)境的基本看法，是由公司的全體成員共同遵守和信仰的行為規(guī)范，價值體系，是指導(dǎo)人們從事工作的哲學(xué)觀念。 一、 我們的核心價值觀是： ? 信任和尊重的文化和氛圍（善于授權(quán)） 信任并尊重每一個員工是我們自始至終堅定不移的信念，同時要求我們的員工回報的必然是責(zé)任心和使命感。 信任和尊重的文化和氛圍讓每一個干活的人或在某一位置上的人有絕對的權(quán)力；在明確的目標(biāo)下，擁有最大限度的自由以自己的方式做事。 信任和尊重的文化氛圍要求每一個人都有高度的責(zé)任心和主人翁的心態(tài)，都對自己的工作承 擔(dān)責(zé)任。 信任和尊重的文化氛圍需要好的風(fēng)氣和正氣，需要員工有對的感覺，正氣和對的感覺讓人們對事情的判斷、問題的解決變得簡單和直接。 ? 創(chuàng)新變革的勇氣，挑戰(zhàn)性的激情文化（企業(yè)性格） 是我們的信念，是我們不斷追求高目標(biāo)的動力。 以如履薄冰、如臨深淵的心態(tài)，不斷解決我們發(fā)展中存在的問題，通過持續(xù)改進(jìn)， 不斷超越自己，從而超越所有的人使高目標(biāo)變?yōu)楝F(xiàn)實。因此需要我們有主動變革的勇氣。 在不斷創(chuàng)新、變革、挑戰(zhàn)高目標(biāo)的過程中，鼓勵嘗試、創(chuàng)新，允許犯錯誤，愿意交學(xué)費(fèi)，這使我們每一個人的專業(yè)水平、組織和管理能 力、學(xué)習(xí)能力得到持續(xù)的提高和進(jìn)步，企業(yè)的核心能力不斷形成和加強(qiáng)。 勇于承擔(dān)風(fēng)險，不斷探索新方法，學(xué)習(xí)