【正文】 商務(wù)酒店建設(shè)項(xiàng)目 可行性報(bào)告 20211209 第一章 總論 1 項(xiàng)目概況 建筑主體為六 +一層框架結(jié)構(gòu)。一樓是商業(yè)鋪面和酒店大堂。二層為餐廳和茶房三層至五層為客房?？筛脑炜头?84 間。主要通道為電梯和步行樓梯，配備有消防通道一個(gè)。地下室有 40 個(gè)左右車位的停車場(chǎng)。大堂配置有總臺(tái)；大堂吧；行李寄存室；大堂副理；公衛(wèi)等，面積 200m178。左右；商業(yè)鋪面可辦理旅游票務(wù)和酒店商場(chǎng)面積 500m178。左右。二層配置多功能茶餐廳（酒吧演繹廳）面積 200m178。左右；茶房棋牌包間面積 400 m178。左右；商務(wù)中心一個(gè)（數(shù)碼港提供上網(wǎng)、文字處理、復(fù)印、掃描、刻錄等服務(wù)）面積 40 m178。左右。三層至五層配有客房 84 間（商務(wù)標(biāo)間）電視、空調(diào)、光纖接口、淋浴房、開水器或飲水機(jī)等面積 25 m178。左右。六層為會(huì)務(wù)區(qū)和休閑娛樂區(qū)。配有會(huì)議室 4個(gè)，大會(huì)議室 1 個(gè)面積 160 m178。左右，可容納 150180 人；中型會(huì)議室 1 個(gè)面積 80 m178。左右，可容納 6080 人；小型會(huì)議室 2 個(gè)面積 40 m178。左右，可容納 2030 人；多功能廳一個(gè) 200 m178。左右。 地理環(huán)境 位于 XX..口岸附近 ；臨近主干道；距機(jī)場(chǎng) 一小時(shí) 車程；距火車站 20 多分 鐘車程； 人行通道橋工程橫跨 XX河，連接福田口岸聯(lián)檢大樓和落馬洲支線管制站，是連接 XX 地鐵 4 號(hào)線和香港港鐵落馬洲支線的口岸樞紐工程 ；周邊有富裕小區(qū) 。 租賃期限及價(jià)格 ： 5 年 1200 萬 2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 XX 市作為口岸城市，連接大陸與香港，是新興的現(xiàn)代化城市。電子業(yè)、制藥產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)作為 XX 的支柱產(chǎn)業(yè)，頻繁的商旅活動(dòng)帶動(dòng)了 XX 酒店業(yè)的快速發(fā)展，知名連鎖酒店林立，高星級(jí)酒店（四星、五星）收入占 XX 酒店業(yè)總體收入的 70%以上，代表了行業(yè)的總體水平，引領(lǐng)了 XX 酒店業(yè)發(fā)展。商務(wù)散客作為 XX 酒店業(yè)的主要客 源，商務(wù)型酒店在 XX 所占比例高達(dá) 85%以上，商務(wù)型酒店占高星級(jí)酒店的約 90%， XX 南山區(qū)高星級(jí)酒店 100%為商務(wù)型酒店。 在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的 商旅 商務(wù)酒店無疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 1 商務(wù) 式酒店 的概念 商務(wù)酒店是以商務(wù)客人而非旅游度假客人為主的酒店，一般認(rèn)為商務(wù)客人的比例應(yīng)該不低于 70%。與度假者相比，商務(wù)客對(duì)于酒店的選擇更挑剔，但同時(shí)也愿意為服務(wù)支付更 高的價(jià)格。度假者希望的是在酒店找到家的感覺，追求的是“賓至如歸”，而對(duì)于日理萬機(jī)的商務(wù)客來說，酒店還要有宴會(huì)廳、會(huì)議室和商務(wù)中心。一家好的商務(wù)酒店通常有以下特點(diǎn)：位置好，距離商務(wù)活動(dòng)中心比較近（商務(wù)客人的時(shí)間通常很寶貴，不愿意在交通上花太多時(shí)間）；酒店的商務(wù)設(shè)備齊全；不低于四星級(jí)，由酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一管理。 2 商務(wù) 式酒店的流行趨勢(shì) 商務(wù)酒店 的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與傳統(tǒng)高檔酒店差不多。不同之處在于，商務(wù)酒店的服務(wù)對(duì)象更具有針對(duì)性，提供的服務(wù)內(nèi)容更具純粹性。它是傳統(tǒng)酒店的升級(jí)版。像住邦商務(wù)中心即將推出的商務(wù)版假日酒店，是 “以高程度的商務(wù)配套，為繁忙的商務(wù)人士提供專業(yè)的商務(wù)服務(wù) ”為全新定位，成為傳統(tǒng)酒店升級(jí)后的商務(wù)版代表。 為了充分滿足現(xiàn)代商務(wù)人士在工作、生活、休閑三方面與 “商務(wù)活動(dòng) ”及時(shí)協(xié)調(diào)的需要 ,這種商務(wù)酒店無論從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上還是從專業(yè)服務(wù)上，完全圍繞 “商務(wù) ”的核心要求進(jìn)行運(yùn)作。以住邦商務(wù)假日酒店為例，供量?jī)H 30 套，全部都是五星級(jí)以上配置的超豪華套房，大大超過國(guó)家規(guī)定的五星級(jí)客房面積的標(biāo)準(zhǔn)。這種酒店與寫字樓同時(shí)開發(fā)的酒店社區(qū)形式，以最便捷的形式滿足了商務(wù)人士接待重要來訪客戶、駐京外籍工作人員的短期住宿等需求，有的高端 客房還帶有會(huì)客廳，并且所有的客房均提供寬帶接口等全方位的商務(wù)辦公配置。在酒店服務(wù)方面 ,住邦計(jì)劃提供 24 小時(shí)服務(wù)，隨時(shí)接受 酒店預(yù)定 ，甚至可能提供按小時(shí)出租，即使公司的老板、員工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。同時(shí)，住邦特邀有著豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)，旗下管理著國(guó)貿(mào)酒店、中國(guó)大飯店等多家高級(jí)酒店的國(guó)貿(mào)酒店管理公司進(jìn)駐，負(fù)責(zé)酒店的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，以及酒店預(yù)定，以保證服務(wù)質(zhì)量，而消費(fèi)卻比周邊的高檔酒店優(yōu)惠很多。 先前投入使用的住邦商務(wù)酒店現(xiàn)在已進(jìn)入緊張運(yùn)作中，酒店的專業(yè)商務(wù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)充分的體現(xiàn)出來了，它更好的為各 界商務(wù)人士服務(wù)。 第三章 經(jīng)營(yíng)策略 1 經(jīng)營(yíng)思路 整體定位為 “中高檔商務(wù)型酒店 ”。一個(gè)由 XX 獨(dú)有 經(jīng)濟(jì) 特色； 豐富的商業(yè)資源 ；方便快捷適用的配套功能和專業(yè)而個(gè)性的服務(wù)構(gòu)成的酒店。 鎖定的消費(fèi)群體為一是國(guó)內(nèi)差旅商務(wù)客人；二是國(guó)外自游人旅行的客人和留學(xué)生；三是途徑 XX 中轉(zhuǎn)的旅客；四是重點(diǎn)放在市內(nèi)的各型的商務(wù)會(huì)議；五是適當(dāng)發(fā)展高端旅行團(tuán)隊(duì)。從周邊情況分析。酒店應(yīng)該面向差旅散客和公司的業(yè)務(wù)人員。利用網(wǎng)絡(luò)宣傳和服務(wù)員良好的語言環(huán)境來吸引國(guó)外自游人旅行的客人和留學(xué)生。開展接送服務(wù)吸引途徑 XX 中轉(zhuǎn)的旅客。對(duì)有會(huì)議需 求的政府、職能部門、企事業(yè)單位進(jìn)行定點(diǎn)宣傳和營(yíng)銷，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策和經(jīng)辦人獎(jiǎng)勵(lì)方案。與省內(nèi)和當(dāng)?shù)刂眯猩缃⒎€(wěn)固的合作關(guān)系，爭(zhēng)取高端客源。發(fā)展大中型企業(yè)的協(xié)議入住和各種娛樂場(chǎng)所的鐘點(diǎn)房。 在開業(yè)初期重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)外宣傳。開展網(wǎng)絡(luò)預(yù)定，可以與攜程網(wǎng)等專業(yè)網(wǎng)站合作，這在開業(yè)初期很有效。當(dāng)然其他的營(yíng)銷手段也必須去做。比如在車站、機(jī)場(chǎng)進(jìn)行宣傳營(yíng)銷，利用距離近，硬件環(huán)境好，爭(zhēng)取客房率的上升。同時(shí)推出系列酬賓活動(dòng)和公益活動(dòng)，結(jié)合活動(dòng)在主要媒體上進(jìn)行軟廣告的宣傳。在旅游境區(qū)投放適當(dāng)?shù)膹V告。出租率達(dá)到一定的水平就會(huì)穩(wěn)定， 想進(jìn)一步提高收入只有加強(qiáng)高端商務(wù)會(huì)務(wù)的推廣和營(yíng)銷。 能源消耗是一件大事情，也是未來支出的重點(diǎn)之一。是否從改造之初就考慮幾個(gè)方面的：空調(diào)選用分體空調(diào)（盡量選用功率較大的空調(diào)）并采用定時(shí)開關(guān)系統(tǒng)。水，最好考慮利用中水沖洗廁所。熱水采用太陽能和電輔熱結(jié)合的供熱方式，并一定要考慮回水系統(tǒng)，減少熱效和水資源的浪費(fèi)。建立節(jié)能制度，培養(yǎng)服務(wù)人員的節(jié)約意識(shí)，節(jié)約上要以小看大，一點(diǎn)水，一度電，一根針，一條線，人人都是監(jiān)督員。 人員的配置上注重一專多能，例如保安可以兼門童和行李生；服務(wù)班和衛(wèi)生班可以整合?？头康那鍜呖梢詤⒄沼?jì)件 工資的方式，也可以在此基礎(chǔ)上承包，也可以承包給其他的酒店的客房部，或者是家政公司。設(shè)備可以承包給其他飯店的工程部，也可以承包給個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 定位 ： 中高檔商務(wù)酒店 1. 三層至五層每層改造客房 28 間。過道為中檔地毯。 2. 房間內(nèi)設(shè)置衛(wèi)生間。室內(nèi)為強(qiáng)化木地板，房間內(nèi)墻紙。 3. 配制電視，空調(diào)，上網(wǎng)，照明燈功能。 4. 外墻采用色彩明快的乳膠漆。 5. 配套功能區(qū)方案待定。 注：建議房間數(shù)量適當(dāng)增加，減少不產(chǎn)生效益的配套功能。 裝修要符合商務(wù)性質(zhì)消費(fèi)者的要求，要夠檔次， 但也不能太奢華，應(yīng)大氣而有品位。同時(shí)降低預(yù)約入住包括（電話及網(wǎng)絡(luò)預(yù)約的住房費(fèi)用） 主要材料 :鏡面 ,玻璃 ,墻紙 ,地毯 ,仿古地磚 ,皮紋墻磚 ,軟包 ,大理 石等 商務(wù)風(fēng) 新概念 客房是酒店獲取經(jīng)營(yíng)收入的主要來源，是客人入住后使用時(shí)間最長(zhǎng)的，也是最具私密性的場(chǎng)所。而此次的設(shè)計(jì)則是對(duì)傳統(tǒng)酒店客房裝修風(fēng)格的重新理解。它區(qū)別于傳統(tǒng)酒店客房設(shè)計(jì)式樣單一，將多種元素融入其中。針對(duì)該酒店空間使用面積有限的情況下，通過設(shè)計(jì)上的多變與想象，在視覺上創(chuàng)造一種空間上無限延伸的想法。 針對(duì)酒店走道狹長(zhǎng)的空間，通過在墻面與層頂大范圍使用黑茶鏡不 僅改善了在空間視覺上的效果而且營(yíng)造出一種時(shí)空遂道的感覺。走道墻面采用仿草編墻紙，地毯的弧線圖案使得走道在整體效果上穩(wěn)重但又不失輕快。屋頂與房門采用白色做為基調(diào)，使得黑茶鏡與素雅墻紙的結(jié)合不會(huì)顯得過于沉悶。 由于該酒店對(duì)客源的定位在商務(wù)人士，且在空間上的使用面積有限。這就需要在延續(xù)傳統(tǒng)精華的基礎(chǔ)上又不落入俗套。客房在主體色調(diào)上采用較為穩(wěn)重的深色調(diào)和素雅的顏色。與走道一脈相承的是，為了避免壓抑，通過鏡面、玻璃及其他多元化的材料來軟化過于正式的色彩。使得顧客在入住時(shí)不僅有家的溫馨，而且在有訪客時(shí)又不失禮節(jié)。為滿足 該商務(wù)酒店多元化、多樣性的需求，在把握大的風(fēng)格前提下，根據(jù)具體細(xì)節(jié)制定出不同的房型。每個(gè)房型不但滿足了客人對(duì)于單人房與雙人房的不同需求，而且在設(shè)計(jì)上都別具風(fēng)格。 2 人員配置 如下： 管理團(tuán)隊(duì)： 執(zhí)行總經(jīng)理一名（負(fù)責(zé)全面工作，經(jīng)營(yíng)策略的制定，對(duì)外聯(lián)絡(luò)溝通，對(duì)全年經(jīng)營(yíng)成果負(fù)責(zé)） 財(cái)務(wù)總監(jiān)一名 （負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)監(jiān)督及管理，稅務(wù)的協(xié)調(diào)，報(bào)表的制作） 保安隊(duì)長(zhǎng)一名 （負(fù)責(zé)酒店安全工作和保安的管理，協(xié)調(diào)相關(guān)部門） 營(yíng)銷總監(jiān)一名（負(fù)責(zé)酒店的營(yíng)銷宣傳，前臺(tái)管理， VIP 接待，各項(xiàng)活動(dòng)策劃組織，目標(biāo)任務(wù)的完成） 客房主管 一名（負(fù)責(zé)酒店日常工作和管理） 員工隊(duì)伍 營(yíng)銷經(jīng)理四名 （對(duì)外營(yíng)銷宣傳，客戶維護(hù)，各種信息收集整理建檔） 總臺(tái)服務(wù)員六名 (總臺(tái)接待加收銀，目標(biāo)任務(wù)的完成 ) 保安八名（車場(chǎng)樓層和各要害部位的巡視和管理） 客房中心文員三名（接聽電話處理一般投訴和意見收集反饋） 客房中心服務(wù)員三名（查房，衛(wèi)生檢查和臨時(shí)打掃，解決一般問題） 萬能工一名（水電維護(hù)，設(shè)施設(shè)備故障處理，能源控制） 衛(wèi)生班六名 （客房清理，環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)） 注：以上正常配置，不包括餐廳娛樂等部門的人員配置，建議外包出去。 服務(wù)要到位，企業(yè)高管層即使是 私人聚會(huì)對(duì)吃飯喝酒也是很講究的，菜品應(yīng)突出自己的特色，比如可以粗糧細(xì)做、不要大魚大肉而應(yīng)該清淡可口，在做工上下功夫。服務(wù)員的素質(zhì)也很重要 。 應(yīng)該有良好的辦公基礎(chǔ)設(shè)施，如果條件允許最好有小型會(huì)議室能過滿足商務(wù)特性要求。 最后，建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，比如可以吸收國(guó)企入股或者建立定點(diǎn)機(jī)構(gòu)來彌補(bǔ)酒店支出。 3 酒店構(gòu)想 房型及價(jià)格： 套房： 418/間 4 間 單人間： 198 元 /間 6 間 空調(diào)雙人間 238 元 /間 70 間 三人間： 298 元 /間 6 間 注：多房型適合不同客戶需求，有利 于提高酒店受眾面。 設(shè)備和服務(wù)： 免費(fèi)服務(wù)： 閱覽室，淋浴間 24 小時(shí)熱水、影視放映（多功能廳定時(shí)放映）、行李寄存、代收郵件 /包裹、吹風(fēng)機(jī)、旅行信息等 有償服務(wù)： 餐廳酒吧、自助洗衣、國(guó)際電話 /傳真、各種車輛和設(shè)備的租賃、票務(wù)預(yù)定等 4 操作步驟 1．與經(jīng)營(yíng)方簽訂前期合作協(xié)議。 2．辦理相關(guān)手續(xù)。 3．簽訂正式合同 6．酒店管理公司進(jìn)入 7．人員配置及人員培訓(xùn) 8．設(shè)備配置及采購(gòu) 9．網(wǎng)絡(luò)宣傳和營(yíng)銷 11．開業(yè)前的籌備及宣傳 12．進(jìn)入正常營(yíng)業(yè)，開展酬賓活動(dòng) 13．正常經(jīng)營(yíng)及后營(yíng)銷 5 時(shí)間安排 1．與 經(jīng)營(yíng)方簽訂前期合作協(xié)議。 2．辦理相關(guān)手續(xù)。 3．簽訂正式合同。 4．組建籌備小組（酒店管理公司負(fù)責(zé)人，工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，投資方負(fù)責(zé)人） （三周時(shí)間。如果第三項(xiàng)辦理順利的話時(shí)間可以縮短） 5．確定改造方案。 （一周時(shí)間。方案可以與前三項(xiàng)同步進(jìn)行） 6．酒店管理公司進(jìn)入。（管理層人員到位，各類《計(jì)劃方案》落實(shí)） 7．人員配置及人員培訓(xùn)。 8．設(shè)備配置及采購(gòu)。 9．網(wǎng)絡(luò)宣傳和營(yíng)銷。 （ 69 項(xiàng)可以同步進(jìn)行。三到四個(gè)月時(shí)間。人員培訓(xùn)三個(gè)月酒店英語基本能滿足工作需要。計(jì)劃得當(dāng)設(shè)備配置及采購(gòu)不存在問題。網(wǎng)絡(luò)宣傳和營(yíng)銷可 以依附現(xiàn)有資源和人脈關(guān)系由專人負(fù)責(zé)計(jì)劃制定和實(shí)施。） 10．竣工驗(yàn)收。 11．開業(yè)前的籌備及宣傳 （一周時(shí)間。） 12．進(jìn)入正常營(yíng)業(yè)，開展酬賓活動(dòng)。 （三個(gè)月時(shí)間） 13．正常經(jīng)營(yíng)及后營(yíng)銷。 第四章 投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1 費(fèi)用估計(jì)。 每年固定成本 萬 (租金） 折舊 萬（按投資總額為 萬元，按 3 年折舊） 財(cái)務(wù) 萬（貸款和資金利息） 稅收 萬（營(yíng)業(yè)收入的 6%左右） 工資 萬（員工和管理人員費(fèi)用） 能耗 萬（水電氣等費(fèi)用） 低耗 萬（一次性用品、茶葉等） 洗滌 萬（床上用品，毛巾類的清洗） 維修 萬（維修的配件及專業(yè)維修的費(fèi)用） 營(yíng)銷 萬（廣告宣傳，政策返利，業(yè)務(wù)開支，活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等） 培訓(xùn) 萬（員工和管理人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)） 保險(xiǎn) 萬（員工及管理人員的社會(huì)保險(xiǎn)和酒店自身的各項(xiàng)保險(xiǎn)） 其他 萬（辦公用品，職能部門雜費(fèi)等不可預(yù)計(jì)的費(fèi)用） 一年總費(fèi)用約 萬元 注：以上費(fèi)用根據(jù)酒店實(shí)際配置計(jì)算。 2 收入分析 定位為 “中高檔商務(wù)型酒店 ”。 ： 改造后擁有客房 84 間。 客房設(shè)計(jì)價(jià)格為 元（平均執(zhí)行價(jià)格） 客房率保守估計(jì)為 70% 84 間 360 天 = 萬元 全年收入 萬元 ： 承包費(fèi) — 每月 全年約 10 萬左右 ： 旅游票務(wù) 每月，全年約 萬 商場(chǎng)超市 每月，全年約 萬 ： 大會(huì)議室 每天，利用率 20%全年約 萬 中會(huì)議室 每天，利用率 20%全年約 萬 小會(huì)議室 每天，利用率 20%全年約 萬 多功能廳 每天，利用率 10%全年約 萬 合計(jì)： 萬 ： 客房服務(wù)；食品飲料；商務(wù)收費(fèi)；電話等 全年約 6 萬元 各項(xiàng)總計(jì)： 萬元 注：以上預(yù)