【正文】 p。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr W wc^vR9CpbK! zn%Mz84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj 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480 所得稅 832 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的 15% 稅后利潤(rùn) 4090 凈收益率 62% 3 敏感性分析（見附件 7） 本項(xiàng)目在銷售面積不變的情況下，利潤(rùn)變化的敏感因素為銷售價(jià)格和單位成本費(fèi)用。 第五章 投資估算和資金籌措 1 投資估算 總建設(shè)成本費(fèi)用列項(xiàng) A、 土地費(fèi)用： 750 萬（含過戶） B、 前期費(fèi)用： 200 萬（含規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建、勘探測(cè)量、水電配套） C、 土建及安裝（含園林、綠化、公共 部分裝修、地下室工程）： 以 1354 元 /平方米預(yù)，共 2866 萬 D、 消防自動(dòng)系統(tǒng)、集中供熱系統(tǒng)： 240 萬 E、 公寓內(nèi)部精裝修費(fèi)用：以 667 元 /平方米計(jì)，共 1412 萬 小計(jì)： 5468 萬元 ● 其它開發(fā)費(fèi)用列項(xiàng)： F、 管理費(fèi)用： 80 萬 G、 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 330 萬 H、 銷售費(fèi)用： 70 萬 I、 開發(fā)期稅費(fèi)： 630 萬 ● 成本綜計(jì) 6578 萬 2 資金籌措 ● 自籌資金： 4600 萬（用于土地成本、前期及土建） ● 銷售回款或銀行貸款： 2021 萬 第六章 風(fēng)險(xiǎn)分析 1 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目可銷售的總面積為 20210 平方米，其中公寓部分 18900 平方米； 商業(yè)用房部分 1100 平方米。 每年固定成本 萬 (租金） 折舊 萬（按投資總額為 萬元，按 3 年折舊） 財(cái)務(wù) 萬（貸款和資金利息） 稅收 萬（營(yíng)業(yè)收入的 6%左右） 工資 萬（員工和管理人員費(fèi)用） 能耗 萬（水電氣等費(fèi)用） 低耗 萬（一次性用品、茶葉等） 洗滌 萬（床上用品，毛巾類的清洗） 維修 萬（維修的配件及專業(yè)維修的費(fèi)用） 營(yíng)銷 萬（廣告宣傳，政策返利，業(yè)務(wù)開支，活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等） 培訓(xùn) 萬（員工和管理人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)） 保險(xiǎn) 萬（員工及管理人員的社會(huì)保險(xiǎn)和酒店自身的各項(xiàng)保險(xiǎn)） 其他 萬（辦公用品，職能部門雜費(fèi)等不可預(yù)計(jì)的費(fèi)用） 一年總費(fèi)用約 萬元 注：以上費(fèi)用根據(jù)酒店實(shí)際配置計(jì)算。 11．開業(yè)前的籌備及宣傳 （一周時(shí)間。人員培訓(xùn)三個(gè)月酒店英語基本能滿足工作需要。 8．設(shè)備配置及采購(gòu)。如果第三項(xiàng)辦理順利的話時(shí)間可以縮短） 5．確定改造方案。 3．簽訂正式合同 6．酒店管理公司進(jìn)入 7．人員配置及人員培訓(xùn) 8．設(shè)備配置及采購(gòu) 9．網(wǎng)絡(luò)宣傳和營(yíng)銷 11．開業(yè)前的籌備及宣傳 12．進(jìn)入正常營(yíng)業(yè)，開展酬賓活動(dòng) 13．正常經(jīng)營(yíng)及后營(yíng)銷 5 時(shí)間安排 1．與 經(jīng)營(yíng)方簽訂前期合作協(xié)議。 最后，建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，比如可以吸收國(guó)企入股或者建立定點(diǎn)機(jī)構(gòu)來彌補(bǔ)酒店支出。 2 人員配置 如下： 管理團(tuán)隊(duì)： 執(zhí)行總經(jīng)理一名（負(fù)責(zé)全面工作，經(jīng)營(yíng)策略的制定，對(duì)外聯(lián)絡(luò)溝通，對(duì)全年經(jīng)營(yíng)成果負(fù)責(zé)） 財(cái)務(wù)總監(jiān)一名 （負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)監(jiān)督及管理，稅務(wù)的協(xié)調(diào)，報(bào)表的制作） 保安隊(duì)長(zhǎng)一名 （負(fù)責(zé)酒店安全工作和保安的管理，協(xié)調(diào)相關(guān)部門） 營(yíng)銷總監(jiān)一名（負(fù)責(zé)酒店的營(yíng)銷宣傳，前臺(tái)管理， VIP 接待，各項(xiàng)活動(dòng)策劃組織，目標(biāo)任務(wù)的完成） 客房主管 一名（負(fù)責(zé)酒店日常工作和管理） 員工隊(duì)伍 營(yíng)銷經(jīng)理四名 （對(duì)外營(yíng)銷宣傳，客戶維護(hù)，各種信息收集整理建檔） 總臺(tái)服務(wù)員六名 (總臺(tái)接待加收銀，目標(biāo)任務(wù)的完成 ) 保安八名（車場(chǎng)樓層和各要害部位的巡視和管理） 客房中心文員三名（接聽電話處理一般投訴和意見收集反饋） 客房中心服務(wù)員三名（查房，衛(wèi)生檢查和臨時(shí)打掃，解決一般問題） 萬能工一名（水電維護(hù)，設(shè)施設(shè)備故障處理，能源控制） 衛(wèi)生班六名 （客房清理，環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)） 注：以上正常配置，不包括餐廳娛樂等部門的人員配置，建議外包出去。與走道一脈相承的是，為了避免壓抑，通過鏡面、玻璃及其他多元化的材料來軟化過于正式的色彩。屋頂與房門采用白色做為基調(diào)，使得黑茶鏡與素雅墻紙的結(jié)合不會(huì)顯得過于沉悶。它區(qū)別于傳統(tǒng)酒店客房設(shè)計(jì)式樣單一，將多種元素融入其中。 注：建議房間數(shù)量適當(dāng)增加，減少不產(chǎn)生效益的配套功能。室內(nèi)為強(qiáng)化木地板，房間內(nèi)墻紙。設(shè)備可以承包給其他飯店的工程部，也可以承包給個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。熱水采用太陽能和電輔熱結(jié)合的供熱方式，并一定要考慮回水系統(tǒng)，減少熱效和水資源的浪費(fèi)。出租率達(dá)到一定的水平就會(huì)穩(wěn)定， 想進(jìn)一步提高收入只有加強(qiáng)高端商務(wù)會(huì)務(wù)的推廣和營(yíng)銷。當(dāng)然其他的營(yíng)銷手段也必須去做。與省內(nèi)和當(dāng)?shù)刂眯猩缃⒎€(wěn)固的合作關(guān)系，爭(zhēng)取高端客源。酒店應(yīng)該面向差旅散客和公司的業(yè)務(wù)人員。 第三章 經(jīng)營(yíng)策略 1 經(jīng)營(yíng)思路 整體定位為 “中高檔商務(wù)型酒店 ”。這種酒店與寫字樓同時(shí)開發(fā)的酒店社區(qū)形式，以最便捷的形式滿足了商務(wù)人士接待重要來訪客戶、駐京外籍工作人員的短期住宿等需求，有的高端 客房還帶有會(huì)客廳，并且所有的客房均提供寬帶接口等全方位的商務(wù)辦公配置。它是傳統(tǒng)酒店的升級(jí)版。度假者希望的是在酒店找到家的感覺，追求的是“賓至如歸”，而對(duì)于日理萬機(jī)的商務(wù)客來說，酒店還要有宴會(huì)廳、會(huì)議室和商務(wù)中心。商務(wù)散客作為 XX 酒店業(yè)的主要客 源，商務(wù)型酒店在 XX 所占比例高達(dá) 85%以上，商務(wù)型酒店占高星級(jí)酒店的約 90%， XX 南山區(qū)高星級(jí)酒店 100%為商務(wù)型酒店。左右。配有會(huì)議室 4個(gè)，大會(huì)議室 1 個(gè)面積 160 m178。左右。左右。主要通道為電梯和步行樓梯，配備有消防通道一個(gè)。 商務(wù)酒店建設(shè)項(xiàng)目 可行性報(bào)告 20211209 第一章 總論 1 項(xiàng)目概況 建筑主體為六 +一層框架結(jié)構(gòu)?？筛脑炜头?84 間。左右；商業(yè)鋪面可辦理旅游票務(wù)和酒店商場(chǎng)面積 500m178。左右；商務(wù)中心一個(gè)（數(shù)碼港提供上網(wǎng)、文字處理、復(fù)印、掃描、刻錄等服務(wù)）面積 40 m178。六層為會(huì)務(wù)區(qū)和休閑娛樂區(qū)。左右，可容納 2030 人；多功能廳一個(gè) 200 m178。電子業(yè)、制藥產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)作為 XX 的支柱產(chǎn)業(yè)，頻繁的商旅活動(dòng)帶動(dòng)了 XX 酒店業(yè)的快速發(fā)展，知名連鎖酒店林立，高星級(jí)酒店（四星、五星）收入占 XX 酒店業(yè)總體收入的 70%以上，代表了行業(yè)的總體水平，引領(lǐng)了 XX 酒店業(yè)發(fā)展。與度假者相比，商務(wù)客對(duì)于酒店的選擇更挑剔，但同時(shí)也愿意為服務(wù)支付更 高的價(jià)格。不同之處在于，商務(wù)酒店的服務(wù)對(duì)象更具有針對(duì)性，提供的服務(wù)內(nèi)容更具純粹性。以住邦商務(wù)假日酒店為例，供量?jī)H 30 套，全部都是五星級(jí)以上配置的超豪華套房，大大超過國(guó)家規(guī)定的五星級(jí)客房面積的標(biāo)準(zhǔn)。 先前投入使用的住邦商務(wù)酒店現(xiàn)在已進(jìn)入緊張運(yùn)作中，酒店的專業(yè)商務(wù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)充分的體現(xiàn)出來了，它更好的為各 界商務(wù)人士服務(wù)。從周邊情況分析。對(duì)有會(huì)議需 求的政府、職能部門、企事業(yè)單位進(jìn)行定點(diǎn)宣傳和營(yíng)銷，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策和經(jīng)辦人獎(jiǎng)勵(lì)方案。開展網(wǎng)絡(luò)預(yù)定，可以與攜程網(wǎng)等專業(yè)網(wǎng)站合作，這在開業(yè)初期很有效。在旅游境區(qū)投放適當(dāng)?shù)膹V告。水，最好考慮利用中水沖洗廁所?？头康那鍜呖梢詤⒄沼?jì)件 工資的方式，也可以在此基礎(chǔ)上承包，也可以承包給其他的酒店的客房部，或者是家政公司。 2. 房間內(nèi)設(shè)置衛(wèi)生間。 5. 配套功能區(qū)方案待定。而此次的設(shè)計(jì)則是對(duì)傳統(tǒng)酒店客房裝修風(fēng)格的重新理解。走道墻面采用仿草編墻紙，地毯的弧線圖案使得走道在整體效果上穩(wěn)重但又不失輕快?？头吭谥黧w色調(diào)上采用較為穩(wěn)重的深色調(diào)和素雅的顏色。每個(gè)房型不但滿足了客人對(duì)于單人房與雙人房的不同需求，而且在設(shè)計(jì)上都別具風(fēng)格。 應(yīng)該有良好的辦公基礎(chǔ)設(shè)施，如果條件允許最好有小型會(huì)議室能過滿足商務(wù)特性要求。 2．辦理相關(guān)手續(xù)。 4．組建籌備小組（酒店管理公司負(fù)責(zé)人，工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，投資方負(fù)責(zé)人） （三周時(shí)間。（管理層人員到位，各類《計(jì)劃方案》落實(shí)） 7．人員配置及人員培訓(xùn)。三到四個(gè)月時(shí)間。） 10．竣工驗(yàn)收。 第四章 投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1 費(fèi)用估計(jì)。 客房設(shè)計(jì)價(jià)格為 元（平均執(zhí)行價(jià)格） 客房率保守估計(jì)為 70% 84 間 360 天 = 萬元 全年收入 萬元 ： 承包費(fèi) — 每月 全年約 10 萬左右 ： 旅游票務(wù) 每月，全年約 萬 商場(chǎng)超市 每月，全年約 萬 ： 大會(huì)議室 每天，利用率 20%全年約 萬 中會(huì)議室 每天，利用率 20%全年約 萬 小會(huì)議室 每天，利用率 20%全年約 萬 多功能廳 每天，利用率 10%全年約 萬 合計(jì)： 萬 ： 客房服務(wù)；食品飲料；商務(wù)收費(fèi)；電話等 全年約 6 萬元 各項(xiàng)總計(jì)： 萬元 注：以上預(yù)測(cè)根據(jù)酒店發(fā)展情況有很大上升空間。 由前一章分析得知本項(xiàng)目總建設(shè)費(fèi)用為 6578 萬元，故此，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為： 盈虧平衡點(diǎn) =總建設(shè)費(fèi)用 /總銷售收入 =6578/11500=% 就是說本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項(xiàng)目的總投資成本全部回收。 ● 假設(shè)單位成本費(fèi)用不變，銷售價(jià)格降低 元，則利潤(rùn)減少110 萬元，即每平方米銷售價(jià)格比擬定銷售價(jià)格降低 1%，開發(fā)利潤(rùn)比擬定利潤(rùn)降低 %； ● 假設(shè)銷售價(jià)格不變，單位成本費(fèi)用增加 1%，即元，則總成本費(fèi)用增加 萬元，銷售利潤(rùn)相應(yīng)減少 萬元，即每單位成本比擬定單位成本增加 1%，開發(fā)利潤(rùn)比擬定利潤(rùn)