【正文】 07 年 5 月 關(guān)鍵詞： 北京兩塊“限價(jià)地”投標(biāo)揭曉 金融街13 億拔頭籌 匯盈市場(chǎng)部 二 OO 七年 5 月 顧問 CONSULTANT┃ 經(jīng)紀(jì) BROKER┃廣告 ADVERTISEMENT 匯盈市場(chǎng)研究中心 2020 年 4 月月報(bào) 第 2 頁 共 53 頁 北京市東城區(qū)東直門外大街 46 號(hào)天恒大廈 606B 室 TEI:84608296 FAX:84608276 目錄 第一部分 宏觀政策 ................................................................................ 3 一、 最新政策 ................................................................................ 3 二、 匯盈評(píng)論 ................................................................................ 3 第二部分 市場(chǎng)動(dòng)態(tài) ................................................................................ 6 一、 土地供應(yīng)分析 ........................................................................ 6 二、 市場(chǎng)供應(yīng)情況分析 .............................................................. 13 三、 市場(chǎng)銷售情況分析 .............................................................. 15 四、 新盤供應(yīng) .............................................................................. 17 五、 市場(chǎng)資訊 .............................................................................. 20 六、 樓盤資訊 .............................................................................. 26 第三部分 企業(yè)動(dòng)態(tài) .............................................................................. 34 第四部分 二手房動(dòng)態(tài) .......................................................................... 40 顧問 CONSULTANT┃ 經(jīng)紀(jì) BROKER┃廣告 ADVERTISEMENT 匯盈市場(chǎng)研究中心 2020 年 4 月月報(bào) 第 3 頁 共 53 頁 北京市東城區(qū)東直門外大街 46 號(hào)天恒大廈 606B 室 TEI:84608296 FAX:84608276 第一部分 宏觀政策 一、 最新政策 5 月份房地產(chǎn)市場(chǎng)仍充斥著調(diào)控的色彩，與以往稍微不同的是土地及金融調(diào)控扛起了 5 月的大旗 。 土地方面，伴隨 石景山區(qū)金頂街三區(qū)住宅及配套項(xiàng)目用地與 豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng) “鴻基花園二期” 項(xiàng)目 用地 相繼上市，北京市 首批限價(jià)房用地 都完成了交易 ，標(biāo)志著“兩個(gè)一千萬”步入實(shí)質(zhì)性操作階段；金融方面，面對(duì)流動(dòng)性資產(chǎn)過剩、 CPI 持續(xù)上揚(yáng)等問題，央行于本月 18 日決定再次 上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率 ， 從 2020 年 6 月 5 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，從 2020 年 5 月 19 日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 ； 另外值得一提的是本月 10 日 外匯局在發(fā)布的 2020 年中國(guó)國(guó)際收支報(bào)告中表示，外匯管理部門今年將繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院的戰(zhàn)略部署，嚴(yán)格資金流入和結(jié)匯管理，繼續(xù)加強(qiáng)外資進(jìn)入 房地產(chǎn) 的監(jiān)管 。 2020 年 5 月份房地產(chǎn)相關(guān)政策一覽 頒布日期 法律、政策或相關(guān)內(nèi)容 發(fā)布單位 執(zhí)行時(shí)間 2020年中國(guó)國(guó)際收支報(bào)告 外匯局 —— 上調(diào) %存款準(zhǔn)備金率 中 國(guó)人民銀行 （全國(guó)） 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 中國(guó)人民銀行 （全國(guó)） 二、 匯盈評(píng)論 從本月相關(guān)政策及事件來看，呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 金融 緊縮 顧問 CONSULTANT┃ 經(jīng)紀(jì) BROKER┃廣告 ADVERTISEMENT 匯盈市場(chǎng)研究中心 2020 年 4 月月報(bào) 第 4 頁 共 53 頁 北京市東城區(qū)東直門外大街 46 號(hào)天恒大廈 606B 室 TEI:84608296 FAX:84608276 當(dāng)前 對(duì)外貿(mào)易 及 固定資產(chǎn)投資仍然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量 。從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示， 今年 15 月我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口總值 億美元，比去年同期（下同）增長(zhǎng) %，累計(jì)實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差 億美元，比去年同期增加 億美元 ， 5 月份當(dāng)月實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差 130 億美元，繼去年 10 月后再創(chuàng)單月順差新高 ； 而 城 鎮(zhèn)固定資產(chǎn) 累計(jì) 投資達(dá) 32045 億元，同比增長(zhǎng) %， 其中，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 7214 億元，增長(zhǎng) %。 面對(duì)投資增速過快，流動(dòng)性資產(chǎn)過剩，人民幣升值壓力以及 CPI 持續(xù)上揚(yáng)等問題，央行上調(diào) 人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 及存款準(zhǔn)備金率，增加資本成本，控制銀行放貸量是情理之中的事情。該政策 必然會(huì) 影響房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏， 對(duì)于主要依靠銀行貸款以及 一些快速發(fā)展中 的開發(fā)企業(yè) 影響更為明顯 ； 另外就 購房者來說，上調(diào) 存貸款基準(zhǔn)利率 意味著購房成本增加，投資需求受到一定程度的限制。國(guó)內(nèi)的金融緊縮客觀上也刺激了 外國(guó)資本入市步伐 ， 國(guó)家 發(fā)改委公布的資料顯示 ，今年 1 至 4 月，外商直接投資達(dá) 125 億余元，同比約增 136%，擁有 土地的國(guó)內(nèi)開發(fā)企業(yè)與資金實(shí)力雄厚國(guó)外投資 機(jī)構(gòu) 一拍即合 ，加速了房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程。這明顯違背了政府的調(diào)控意愿，于是在本月 10 日 外匯局在發(fā)布的 2020 年中國(guó)國(guó)際收支報(bào)告中表示，外匯管理部門今年將嚴(yán)格資金流入和結(jié)匯管理，繼續(xù)加強(qiáng)外資進(jìn)入 房地產(chǎn) 的監(jiān)管 。 房?jī)r(jià)調(diào)控進(jìn)一步細(xì)化 北京市首批限價(jià)房地塊招標(biāo)工作 的圓滿完成，更顯現(xiàn)出政府在房?jī)r(jià)調(diào)控中擁有絕對(duì)的控制權(quán)：“限定銷售價(jià)格，競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格”，任何一家開發(fā)企業(yè)都必須遵循政府制定的這一游戲規(guī)則。從實(shí)際交易情況來看，三塊限價(jià)房地塊的競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)激烈的，國(guó)內(nèi)多家大型房地產(chǎn)企業(yè)都參與競(jìng)標(biāo)。這一事實(shí)充分說明了政府調(diào)控房?jī)r(jià)不是有沒有能力的問題，而是意愿問題，畢竟限價(jià)房地塊是以損失部分土地出讓收益為代價(jià)的。而在此之前，政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控是比較曖昧的，“ 70/90”政策調(diào)整的是房款總價(jià)，畢竟土地出讓收益是地方政府收入的重要組成部分。 限價(jià)房的出現(xiàn)對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格也產(chǎn)生相當(dāng)大的影 響：如果說天價(jià)房給周邊普通樓盤帶來價(jià)格上升空間的遐想，那么限價(jià)房無疑是一潑冷水，強(qiáng)烈震撼著開發(fā)商以及消費(fèi)者的心理價(jià)位；對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，限價(jià)房出現(xiàn)后，他們不得不重新考慮未來的經(jīng)營(yíng)模式，由于限定銷售價(jià)格，因此必須要在保障建筑質(zhì)量的顧問 CONSULTANT┃ 經(jīng)紀(jì) BROKER┃廣告 ADVERTISEMENT 匯盈市場(chǎng)研究中心 2020 年 4 月月報(bào) 第 5 頁 共 53 頁 北京市東城區(qū)東直門外大街 46 號(hào)天恒大廈 606B 室 TEI:84608296 FAX:84608276 基礎(chǔ)上，降低開發(fā)成本同時(shí)提高居住舒適度，才能增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)。 顧問 CONSULTANT┃ 經(jīng)紀(jì) BROKER┃廣告 ADVERTISEMENT 匯盈市場(chǎng)研究中心 2020 年 4 月月報(bào) 第 6 頁 共 53 頁 北京市東城區(qū)東直門外大街 46 號(hào)天恒大廈 606B 室 TEI:84608296 FAX:84608276 第二部分 市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 一、 土地供應(yīng)分析 5 月土地成交情況 序號(hào) 宗地名稱 宗地位置 土地面積(平方米 ) 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 交易方式 規(guī)劃用途 成交日期 成交價(jià) 受讓單位 1 平谷區(qū)新平南路住宅樓項(xiàng)目 平 谷區(qū)新平南路北側(cè) 27864 掛牌 居住 2020 年 5 月 10 日 北京興谷園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 門頭溝新城城子地區(qū)21217 地塊 門頭溝區(qū)城子?xùn)|街4 號(hào) 掛牌 居住 2020 年 5 月 10 日 北京龍?zhí)┤A房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 3 懷柔區(qū)南華 園四區(qū) 懷柔區(qū)南華園四區(qū) 掛牌 住宅可兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 2020 年 5 月 10 日 北京宏懷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4 豐臺(tái)區(qū)成壽寺 世紀(jì)風(fēng)景住宅小區(qū) G1公建用地 豐臺(tái)區(qū)成壽寺 43986 掛牌 公共設(shè)施用地 2020 年 5 月 10 日 20800 北京中鑫源房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 5 豐臺(tái)區(qū)成壽寺世紀(jì)風(fēng)景住宅小區(qū) G2公建用地 豐臺(tái)區(qū)成壽寺 掛牌 公共設(shè)施用地 2020 年 5 月 11 日 23200 北京亞勝置業(yè)有限公司 6 房山區(qū)二街商業(yè)綜合樓項(xiàng)目用地 房山區(qū)良鄉(xiāng)拱振南大街 33199 掛牌 商業(yè)金融 2020 年 5 月 16 日 北京昊天萬福房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 7 石景山區(qū)金頂街三區(qū)住宅及配套項(xiàng)目用地 石景山區(qū)金頂街 427200 招標(biāo) 居住（含基礎(chǔ)教育）、公共設(shè)施、綠地 2020 年 5 月 18 日 124800 北京首鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8 豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村“鴻基花園二期”住宅及配套用地 花鄉(xiāng)造甲村 招標(biāo) 居住，可兼容配套 2020 年 5 月 18 日 76400 北京鴻基世業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 顧問 CONSULTANT┃ 經(jīng)紀(jì) BROKER┃廣告 ADVERTISEMENT 匯盈市場(chǎng)研究中心 2020 年 4 月月報(bào) 第 7 頁 共 53 頁 北京市東城區(qū)東直門外大街 46 號(hào)天恒大廈 606B 室 TEI:84608296 FAX:84608276 9 石景山區(qū)銀河商務(wù)區(qū)二期 石景山區(qū)魯谷 招標(biāo) 公 共設(shè)施用地（ C） 2020 年 5 月 29 日 52020 大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司 10 石景山區(qū)魯谷 G804居住用地 石景山區(qū)魯谷新區(qū)半月公園東西兩側(cè) 52545 招標(biāo) 居住用地 2020 年 5 月 29 日 22841 北京金第房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京成業(yè)行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體 11 北京市朝陽區(qū)十里堡（晨光家園A1）商業(yè)金融用地 朝陽區(qū)十里堡 掛牌 商業(yè)金融 2020 年 5 月 29 日 19700 北京潤(rùn)豐宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 總 計(jì) 5 月份共成交 11 宗地塊，成交土地面積 萬㎡ ， 規(guī)劃建筑面積 萬㎡，成交金額 億元，分別同比 增加 %、 %和 %， 環(huán)比增加 %、%和 %。 由于本月成交土地多 集中在豐臺(tái)和石景山 ，因此折合樓面地價(jià)較上月略有上升 ，折合 樓面 地價(jià) 為 元 /㎡，同比減少 %，環(huán)比 增加%。 土地供應(yīng) 較上月 略 有增加 ， 成交數(shù)量明顯增加，成交地塊面積減小。 成交 總 價(jià) 持續(xù) 上升 ，樓面地 價(jià) 開始爬升 。 5 月份土地交易中，有兩塊雙限房 成功交易，分別是 石景山區(qū)金頂街三區(qū)住宅及配套項(xiàng)目用地 和 豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村“鴻基花園二期”住宅及配套用地 。其成交折合樓面地價(jià)分別是 元 /㎡、 元 /㎡；其容積率分別是 以及 。 正在交易地塊情況 序號(hào) 宗地名稱 宗地位置 土地面積(平方米 ) 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 交易方式 規(guī)劃用途 競(jìng)價(jià)起始時(shí) 間 交易地點(diǎn) 起始價(jià) 1 豐臺(tái)區(qū)角門路 18 號(hào)混合公建項(xiàng)目 豐臺(tái)區(qū)角門 掛牌 混合公建用地，可 兼容使用性質(zhì)：文化、體育、商業(yè) 2020 年 7 月3 日 市中心 顧問 CONSULTANT┃ 經(jīng)紀(jì) BROKER┃廣告 ADVERTISEMENT 匯盈市場(chǎng)研究中心 2020 年 4 月月