【正文】 江蘇 房地產開發(fā) 有限 公司 財務管理手冊 版 本： 20 － A 審 核： 批 準： 編 號： ZDHQGMS03 20 年 8 月 1 日發(fā)布 20 年 8 月 1 日實施 受控文件 GMS管理體系文件 財務 管理手冊 1 手 冊 說 明 本手冊是 公司 為導入、實施全面管理體系（ GMS 管理模式） 而編制 ，是全面管理體系的子 模塊 ， 適用于 公司 的財務 管理 工作，包括 公司 財務通則、會計準則以及管理費用控制、成本管理、預算管理、核算分析等各方面的具體工作 。 根據房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的特點及 公司 的實際情況， 本手冊的制度內容充分體現了 公司關于財務管理的指導思想，主要包括： （ 1）以計劃管理為龍頭。 公司 的各項工作必須為完成 公司 的中長期發(fā)展規(guī)劃、年度經營計劃、各階段目標而展開，加強計劃管理和預算管理是 公司 財務管理的重點。 （ 2）以財務管理為中心。 公司 開發(fā)經營的目的是實現企業(yè)價值最大化，財務管理是 公司 各項工作的中心。 除了日常用語和單獨說明外，本手冊出現的術語或簡稱有： “ 公司 ”是指 江蘇 房地產 開發(fā)有限 公司 ； “各部門”是 公司 下設的 綜合管理部 、 財務管理部 等職能或業(yè)務部門； “ 本地項目公司 ”是指 公司 直屬的、不具有 獨立法人資格的本地項目組織； “異地項目公司” 是指 公司 所屬的異地項目組織； “分管 領導 ”是指 公司 高層管理層中分管或主管某項工作的人員； “部門負責人” 除了另有說明外僅指各部門經理； “項目經理”指 項目公司 經理。 本手冊為 公司 受控文件，由總經理批準頒布執(zhí)行。手冊的印發(fā)、 保管、 編制、修訂 等 事宜 由公司 綜合管理部 負責手冊 ； 持有者應妥善保管，不得損壞、丟失、隨意涂改，也不得將手冊提供給 公司 以外人員。手冊持有者離開本 公司 時，須將手冊交還 綜合管理部 ，辦理核收登記。 在手冊使用期間，如有修改建議，各部門負責人 、 項目經理 應匯總意見， 于每季度末 20日前反饋到 綜合管理部 ，由 綜合管理部 組織 財務管理部 等有關部門進行 修訂。 除注明外，本手冊的制度內容 由 財務管理部 負責 解釋。 財務管理部 不能解釋的，由 公司 總經理辦公會負責解釋。 本手冊文件與全面管理體系的其它文件同時頒布施行。此前頒布的有關文件同時廢止。 江蘇 房地產開發(fā) 有限 公司 二○ 年 八 月 一 日GMS管理體系文件 財務 管理手冊 2 目 錄 財務管理辦法 ................................................................ 3 支票管理制度 ................................................................ 7 現金管理制度 ................................................................ 9 資金管理辦法 ............................................................... 10 全面預算管理實施辦法 ........................................................ 12 財務付款審批管理辦法 ........................................................ 19 附件： 財務付款審批權限表 ...................................................................................... 23 付款 申請審批表 .............................................................................................. 24 銷售收款內部控制辦法 ........................................................ 25 附件： 定價表 ......................................................................................................... 27 銷售異動表 ................................................................................................... 28 財務核算管理辦法 ............................................................ 29 附件 房地產公司開發(fā)成本構成要素一覽表 .............................................................. 33 財務分析管理辦法 ............................................................ 35 附件： 項目經濟分析管理細則 .................................................................................. 39 審計管理制度 ............................................................... 52 固定資產管理辦法 ............................................................ 54 附件： 固定資產申購單 ......................................................................................... 59 財務人員工作交接管理制度 .................................................... 60 委派會計管理規(guī)定 ............................................................ 61 GMS管理體系文件 財務 管理手冊 3 財務管理辦法 第一章 總 則 第一條 為 了 規(guī)范本 公司 的財務行為，加強財務管理，根據《 企業(yè)財務通則》、《房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》 以 及 本 公司 章程，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于 江蘇 房地產開發(fā) 有限 公司 財務管理工作 。 第二章 資金籌集與管理 第三條 公司 變更資本金結構，或注入新的資金，須 按照 公司 章程 經 公司 股東會批準。 第四條 公司 流動資金由 公司 法人代表或授 權代表負責籌集。未經授權的內部機構或個人以 公司名義籌資， 公司 不 承 擔連帶責任，并保留追究其相關責任的權利。 第五條 公司 流動負債的應計利息支出，計入財務費用。長期負債的應計利息支出，籌建期間的，計入開辦費；生產經營期間的，計入財 務費用；清算期間的，計入清算損益。其中，與購建資產有關的，在資產尚未交付使用或者雖已交付使用但未辦理竣工決算以前，計入購建資產價值。與開發(fā)項目相關的，在項目竣工前發(fā)生的計入開發(fā)項目成本。 第六條 加強應付款項的管理。應付款項經審核后合理支付 ， 如發(fā)生債權人原因確實無法支付的計入資本公積。 第七條 資金開支實 行預算管理。各項資金應納入資金預算。資金審核、審批人員要 從嚴控制費用，發(fā)揮資金效益。 第三章 流動資產 第八條 搞好貨幣資金及其他流動資產管理。付出款項要審慎 ； 預付與應付款項，憑據合同及有關票據， 由經辦人提出，經 相關 部門負責人、 財務 負責人 簽字同意， 依據權限 由 董事長或 總經理批準，財務管理部 審核后 予以支付。對應收帳款 依據 誰經手 誰負責 的原則 ，各責任人要認真組織清收結算，及時與 財務管理部 核對相符；如發(fā)生損失視情況追究 其 連帶責任。 第九條 建立完善的存貨物資管理制度，并設置相應的管理帳簿或卡片。對材料物資的進出要有嚴格的購進入庫、領用發(fā)放手續(xù)，須有經辦、驗收兩人以上簽字，方可批準報銷； 財務管理部 組織 對GMS管理體系文件 財務 管理手冊 4 材料物資 進行 定期 和不定期 盤點；對盤盈、盤虧、毀損及報廢存貨，應及時查明原因， 被清查部門 應列表上報 公司 ， 公司 將 根據不同 情況 予以 處理。 第四章 固定資產 第十條 固定資產的購建由 部門或 單位提出，由 綜合管理部 提出審核意見并報總經理批準后辦理。 財務管理部 負責固定資產的資金形態(tài)管理，包括建帳、折舊、處置。各使用部門安排專人負責所使用的固定資產的基本維護、保養(yǎng)。 綜合管理部 負責固定資產實物形態(tài)的全面管理，包括購建、領用、大修、更新、內部轉移、對外租借、轉讓及清理、報廢等工作， 年終負責與 財務管理部 對固定資產帳、實記錄進行核對。 第十一條 固定資產折舊方法采用平均年限法 ，根據有關規(guī)定 計 取 凈殘值。 具體執(zhí)行《固定資產管理辦法》。 第五章 對外投資 第十二條 公司 依照國家法律、法規(guī) 及 公司 章程 規(guī)定， 經 公司 股東會同意， 可以采用貨幣、實物、無形資產等方式對外投資。 第六章 無形資產、遞延資產 第十三條 無形資產是指 公司 技術專利、商標、商譽等，以及 公司 購置的辦公軟件。 無形資產按取得時的實際成本計價，從使用之日起，在有效使用期限內平均攤入管理費用。土地使用權轉入開發(fā)項目的，該土地使用權成本轉入開發(fā)項目成本。沒有明確使用期限的，按十年攤銷。 第十四條 遞延資產中開辦費從企業(yè)開始開發(fā)、經營的次月起，一次性攤入管理費用。 第七章 成本費用 第十五條 開發(fā)產品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費。土地綜合費包括土地征用及拆遷補償費 、 土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、 “三通一平 ”等支出。建筑安裝工程費包括 公司 以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A設施費包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi) 、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套費用包括人防、教育、體育娛樂設施、水電房、物業(yè)管理用房等配套性支出。 GMS管理體系文件 財務 管理手冊 5 第十六條 開發(fā)間接費用是指直接管理項目所發(fā)生的費用。包括 工資 、 福利費 、 折舊費 、 辦公費 、物料消耗費 、 勞動保護費 、 差旅費 、 臨時設施費 等 其它 。 第十 七 條 銷售費用是指 公司 在銷售房產等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用，包括應由 公司 負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務費，以及專設銷售機構的人員工資、獎金、提成、福利費、折舊費、物料消耗及其他經費等 。 第十 八 條 管理費用是指 公司 行政管理部門為管理和組織經營活動的各項費用，包括 公司 經費、咨詢費、審計費、訴訟費、有關稅金、土地使用費、土地損失補償費、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）以及其他管理費用。 公司 經費包括 公司 管理人員工資、獎金、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷及 其它 公司 經費。 第 十九 條 公司 發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務費用，據實計入當期損益。 第八章 收入、利潤和利潤分配 第 二十 條 收入實現的確認 收入實現的確認遵循以下 原則： 在商品房的法定所有權上的主要報酬和風險發(fā)生轉移時，確認為營業(yè)收入實現； 當商品房尚未竣工或者客戶有退房選擇權時，不確認收入； 當分期收款銷售商品房時，估計房款不 能收回的，不確認收入 ； 已收回的部分，作預收款處理； 出租房屋按合