物業(yè)管理企業(yè)改革與發(fā)展工作交流會交流材料(doc19)-組織變革(已修改)
2024-09-02 14:45 本頁面
【正文】 大量管理資料下載 公共管理：物業(yè)管理的根本屬性 廣州市廣播電視大學(xué)管理學(xué)部 黃安心 摘要： 本文主要從理論上對 物業(yè)管理的公共管理屬性與經(jīng)營屬性進行辯析，以認清物業(yè)管理的根本屬性 —— 公共管理屬性。然后分別從 國外物業(yè)管理理實踐活動 的內(nèi)容以及 香港、大陸的物業(yè)管理主體演變發(fā)展趨勢等方面，進一步實證地分析了 物業(yè)管理的公共管理屬性顯現(xiàn)過程。 關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理 根本屬性 公共管理 辯析 一、物業(yè)管理性質(zhì)界定的重要意義 在我國早期的物業(yè)管理實踐中，政府在行政法規(guī)中對物業(yè)管理的性質(zhì)并沒有作出 明確的界定，甚至對“物業(yè)管理”術(shù)語都沒有作出明確的定義。建設(shè)部頒布的《城市新建小區(qū)管理辦法》對“住宅小區(qū)管理”術(shù)語作了相當(dāng)于物業(yè)管理的定義的解釋：“本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡稱小區(qū)管理），是指對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治?！痹诘胤叫苑ㄒ?guī)和政府規(guī)章中，對“物業(yè)管理”術(shù)語的定義一般也都是從狹義的角度來定義的，并且各自的表述都有差異。例如《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定“物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè) 管理公司進行管理的活動。”而《江物業(yè)管理企業(yè)改革與發(fā)展工作交流會交流材料 大量管理資料下載 蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》則稱“物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同約定對物業(yè)所進行的養(yǎng)護、維修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務(wù)?！庇捎谖飿I(yè)管理深入到千家萬戶，牽涉到方方面面，對“物業(yè)管理”術(shù)語作出一個科學(xué)的定義難度相當(dāng)大，有的地方則在制定地方性法規(guī)、政府規(guī)章時，回避對該術(shù)語作出定義。如《上海市居住物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，立法者基于慎重起見，都未對“物業(yè)管理”術(shù)語下定義。新頒布的《物業(yè)管理條例》第二條 指出：“所稱物業(yè)管 理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！边@些定義都表明了物業(yè)管理的主體、物業(yè)管理內(nèi)容，但沒有闡明管理性質(zhì)，即管理的宗旨、管理方式、產(chǎn)品性質(zhì)等。在此情況下，物業(yè)管理企業(yè)在開展物業(yè)管理工作時，基于什么管理邏輯并不清楚，只有各行其是。 與此同時，當(dāng)前在理論界在物業(yè)管理的性質(zhì)上仍有爭議，主要有兩種看法，一種看法認為物業(yè)管理是公共行政管理；另一種看法認為是私人管理即經(jīng)營性管理。筆者認為這兩 種看法都有偏叵。這兩種看法對物業(yè)管理服務(wù)實際工作影響很大，前者以社會公共利益為導(dǎo)向，忽視物業(yè)區(qū)域業(yè)主或非業(yè)主使用人的公共利益，使管理者傾向傳統(tǒng)的“房管所式”的行政管理模式，一方面使“管”業(yè)主或非業(yè)主使用人的方式盛行，不能體現(xiàn)物業(yè)管理服 大量管理資料下載 務(wù)的物業(yè)區(qū)域（如住宅小區(qū)）本位特性。在倡導(dǎo)業(yè)主至上的今天，這種 “管制”方式顯然不合時宜，有人甚至于因此提出“物業(yè)管理”名稱都要改為“物業(yè)服務(wù)”，就因為其中有一個“管”字，雖然從管理學(xué)理論上講，這種說法不值一提（因為服務(wù)只是管理的一種方式而矣），但可足見其影響。另一方面使管理者 不計成本，經(jīng)費上更加依賴于開發(fā)建設(shè)單位，物業(yè)管理企業(yè)獨立經(jīng)營更加困難，很難實現(xiàn)物業(yè)管理與開發(fā)建設(shè)分業(yè)經(jīng)營的目標。 后者以企業(yè)利益最大化為導(dǎo)向，使管理者傾向于私域管理模式，這可能囿于物業(yè)管理企業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位（商）組建或控制的背景，且大多是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位（商）投資經(jīng)濟活動的一個營銷要素而矣。一方面使“榨” 業(yè)主或非業(yè)主使用人的方式盛行，表現(xiàn)為：或與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位（商）合謀，損害業(yè)主利益，或亂收費，亂漲價等增加自身利益的行為，另一方面盡可能提供少的服務(wù)產(chǎn)品、降低服務(wù)質(zhì)量以降低成本。這都造成“分業(yè)經(jīng) 營”背景下使管理者與業(yè)主或非業(yè)主使用人的關(guān)系緊張，物業(yè)公司從根本上面臨生存危機。因此非常有必要對物業(yè)管理性質(zhì)做出恰當(dāng)?shù)慕缍ā? 二、物業(yè)管理的公共管理屬性的理論分析 1．物業(yè)管理具有公共管理的根本屬性，但不排斥處于補充性地位的私人屬性 在界定物業(yè)管理性質(zhì)之前，有必要首先認識一下公共管理的性質(zhì)。公共管理包含著兩方面要素即：管理性與公共性。從管理 大量管理資料下載 性分析，法約爾早就指出，為實現(xiàn)管理中的高效，需要通過 “ 計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制 ” 等手段，達到資源的有效配置。從公共性分析，對社會公共事務(wù)實施管理的主體（政府與非政府公 共組織），他們擁有著公共權(quán)力，承擔(dān)著與企業(yè)目標不同的公共責(zé)任。這些目標是有效公平地向民眾提供公共產(chǎn)品（服務(wù)），維護社會的公共秩序。為了實現(xiàn)目標，公共組織需要不斷制訂與實施，旨在有效增進與公平分配社會公共利益的公共政策。為了保證達到這些目的，需要強化公共監(jiān)督，倡導(dǎo)高尚的公共道德。 從區(qū)別企業(yè)管理與各種形式的私域（或私人）管理 （企業(yè)法人或自然人的經(jīng)營管理，則是以盈利為目的，旨在實現(xiàn)自身利益最大化
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