【正文】 1 上海市居住房屋租賃管理辦法 （ 2021 年 7 月 7 日上海市人民政府令第 68 號公布，根據 2021 年 3 月 24 日上海市人民政府令第 15號《上海市人民政府關于修改〈上海市居住房屋租賃管理辦法〉的決定》修正） 第一條（目的和依據） 為了加強本市居住房屋租賃管理，規(guī)范居住房屋租賃行為，保護居住房屋租賃當事人的合法權益，促進居住房屋租賃市場的健康發(fā)展，根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《上海市房屋租賃條例》和其他有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。 第二條（適用范圍） 本辦法適用于本市 行政區(qū)域內的居住房屋租賃及其相關監(jiān)督管理活動。 第三條（定義） 本辦法所稱的居住房屋租賃，是指出租人將居住房屋交付承租人居住使用，并由承租人按照雙方協(xié)商確定的租金標準支付租金的行為。 第四條（原則） 居住房屋租賃應當遵循平等、自愿、合法和誠實信用的原則。 本市鼓勵和支持居住房屋租賃當事人建立長期、穩(wěn)定的房屋租賃關系。 第五條（管理部門） 市房屋行政管理部門是本市居住房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房屋行政管理部門負責本轄區(qū)內居住房屋租賃的具體監(jiān)督管理工作，業(yè)務上受市房屋行政管理部門領導。 公安部門負責居住房屋 租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當事人的居住登記。 工商行政、衛(wèi)生、質量技監(jiān)、食品藥品監(jiān)督、文廣影視等行政管理部門負責查處利用租賃居住房屋進行無證無照經營的行為。 本市稅務、民政、人口計生、建設、規(guī)劃等行政管理部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。 第六條（屬地管理） 區(qū)、縣人民政府應當將居住房屋租賃管理納入社區(qū)綜合管理的范圍。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當負責協(xié)調和處理轄區(qū)內居住房屋租賃事務和糾紛，承擔居住房屋租賃合同（以下簡稱租賃合同）登記備案工作。 居民委員會或者村民委員會應當協(xié)助做好居住房屋租賃 管理工作，督促居住房屋租賃當事人遵守國家和本市有關居住房屋租賃管理的規(guī)定。 第七條（租賃當事人） 居住房屋的出租人應當是依法取得房地產權證或者其他合法權屬證明的房屋所有權人，以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利人。 居住房屋的承租人可以是境內外的自然人、法人或者其他組織，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營業(yè)執(zhí)照或者其他批準文件的法 2 人和其他組織出租居住房屋。 第八條（禁止出租房屋的情形） 出租的居住房屋及其附屬設施應當符合消防、治安、防災、衛(wèi)生等方面的標準和要求，并具 備供水、供電等必要的生活條件。 有下列情形之一的居住房屋，不得出租： （一）屬于違法建筑的； （二）被鑒定為危險房屋的； （三）違反規(guī)定，改變房屋使用性質的； （四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得出租的其他情形。 第九條（最小出租單位） 出租居住房屋，應當以一間原始設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。 原始設計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等其他空間的，不得出租供人員居住。 第十條（最低人均承租面積和居住人數限制） 出租居住房屋，每個房間的居住人數不得超過 2 人（有法定贍養(yǎng)、 撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于 5 平方米。 前款所稱居住面積，是指原始設計為居住空間的房間的使用面積。 第十一條（集中出租管理） 集中出租房屋供他人居住，出租房間達到 10 間以上或者出租房屋居住使用人達到 15人以上的，出租人應當建立管理制度，明確管理人員，落實安全管理職責，建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)，并將相關登記信息報送公安部門備案。 居住物業(yè)管理區(qū)域內的居住房屋，不得出租用作單位的集體宿舍。 第十二條（租賃合同） 居住房屋租賃，租賃當事人應當依法訂立書面租賃合同。租賃合同包括下 列主要內容： （一）租賃當事人（包括居住使用人）的姓名、住所、有效身份證件的種類及號碼； （二）房屋坐落、面積、結構、附屬設施和設備狀況； （三）租賃用途； （四）房屋交付日期； （五）租賃期限和續(xù)租； （六）租金標準、支付方式和期限； （七）物業(yè)服務費及水、電、煤、通訊等公用事業(yè)費的承擔； （八）房屋使用要求和維修責任； （九）房屋返還時的狀態(tài)； （十）違約責任和爭議解決方式； （十一）租賃當事人約定的其他內容。 市房屋行政管理部門和市工商行政管理部門應當制定租賃合同示范文本，并在政府網站上公開。 第十三 條（登記備案） 3 租賃合同訂立后 30日內，租賃當事人應當到租賃房屋所在地社區(qū)事務受理服務中心辦理租賃合同登記備案，但通過房地產經紀機構訂立租賃合同的，由房地產經紀機構代為辦理租賃合同登記備案。 租賃合同登記備案內容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃關系終止的，租賃當事人應當在 30 日內，到原登記備案部門辦理租賃合同登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。 第十四條（租賃信息系統(tǒng)） 市房屋行政管理部門應當推進建設租賃合同登記備案信息系統(tǒng)，實行網上登記備案，并納入房地產市場信息系統(tǒng)。 第十五條（租金） 居住房屋租賃的租金標準，由租賃 當事人在租賃合同中約定。承租人應當根據租賃合同約定，按時支付租金。 居住房屋租賃期限為 1 年或者 1 年以下的，租賃當事人應當在租賃合同中一次性約定租金標準；租賃期限為 1 年以上的，每年只能調整一次租金標準。但租賃合同中對租金標準調整另有約定的，從其約定。 租賃合同期間，出租人不得單方面提高租金標準。 出租人根據承租人的要求裝修房屋或者增設附屬設施、設備的，雙方可以協(xié)商調整租金標準。 第十六條（租賃保證金） 出租人可以按照租賃合同約定的數額，向承租人收取租賃保證金；未約定數額的，租賃保證金不得超過 2 個月的租金。 第 十七條（轉租） 承租人可以按照租賃合同的約定轉租房屋；未約定的，承租人轉租房屋應當事先征得出租人的書面同意。 居住房屋轉租應當符合本辦法第八條、第九條、第十條的規(guī)定。 轉租人違反本條第一款、第二款規(guī)定的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求賠償損失。 居住房屋轉租的，應當按照本辦法第十二條、第十三條的規(guī)定訂立租賃合同，并辦理登記備案。 居住房屋轉租后，承租人不再居住使用的，可以與出租人協(xié)商解除租賃合同，由出租人與次承租人直接訂立租賃合同。 第十八條（續(xù)租） 居住房屋在租賃期間屆滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等 條件下享有優(yōu)先承租權。 租賃合同對續(xù)租已經作出約定的，從其約定。未約定的，出租人不再繼續(xù)出租的，應當在租賃期間屆滿前 1 個月通知承租人