【正文】 第 1 頁 目 錄 1 總論 ....................................................... 6 項目提出的背景 ......................................... 6 項目可行性研究的依據(jù) ................................... 7 項目概況 ................................................ 8 開發(fā)商簡介 .......................................... 8 項目簡介 ............................................ 9 項目開發(fā)建設(shè)的必要性 ................................... 11 可行性研究結(jié)論及建議 ................................... 12 結(jié)論 ............................................... 12 ........................................... 12 2 房地產(chǎn)的市場分析與預(yù)測 .................................... 13 房地產(chǎn)市場的宏觀分析 .................................. 13 政治環(huán)境分析 ....................................... 13 宏觀經(jīng)濟分析 ....................................... 13 收入房價比分析 ..................................... 16 市場環(huán)境分析 ....................................... 16 房地產(chǎn)市場中觀分析 .................................... 17 經(jīng)濟發(fā)展水平 ....................................... 17 西安房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀及特點 ....................... 17 城市發(fā)展規(guī)劃 ....................................... 20 房地產(chǎn)市場供需狀況 ................................. 21 西安市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢預(yù)測 ................... 21 第 2 頁 房地產(chǎn)市場微觀觀分析 .................................. 23 項目區(qū)域內(nèi)的樓盤特點 ............................... 23 項目周邊具有可比性樓盤概況 ......................... 24 項目區(qū)域需求狀況分析 ............................... 28 市場調(diào)研分析總結(jié) ................................... 31 項目 SWOT 分析 .......................................... 32 項目定位 .............................................. 33 項目概況 ........................................... 33 產(chǎn)品定位 ........................................... 34 形象定位 ........................................... 35 客戶定位 ........................................... 35 ........................................... 36 3 項目的建設(shè)條件 ............................................ 41 開發(fā)項目用地情況 ...................................... 41 項目建設(shè)的自然、地理條件 .............................. 41 項目建設(shè)的自然條件 ................................. 41 地理條件 ........................................... 41 資源供給及外部協(xié)作條件 ................................ 42 交通狀況 ........................................... 42 周邊配套設(shè)施 ....................................... 42 項目內(nèi)部配套 ....................................... 43 項目建設(shè)的市政配套條件 ................................ 43 4項目實施進(jìn)度計劃 .......................................... 44 5 項目營銷策劃 .............................................. 45 第 3 頁 推廣策略界定 .......................................... 45 目標(biāo)消費群界定 ..................................... 45 賣點界定，項目本身的生活理念 ....................... 46 廣告策略 .............................................. 46 廣告宣傳目的 ....................................... 46 總體策略 ........................................... 46 要樹立的形象 ....................................... 46 分期廣告的整合策略 ................................. 47 廣告主題及口號 ........................................ 47 營銷活動建議 .......................................... 48 營銷渠道及人員促銷建設(shè) ............................. 48 營銷公 關(guān)活動建議 ................................... 48 媒體策略 .............................................. 49 媒體目標(biāo) ........................................... 49 媒介策略 ........................................... 49 媒體分析及選擇 ..................................... 50 6 項目投資估算 .............................................. 51 項目投資估算原則 ...................................... 51 項目投資估算的依據(jù) .................................... 51 項目建設(shè)的投資估算 .................................... 51 土地費用 ........................................... 52 前期工程費 ......................................... 52 房屋開發(fā)費 ......................................... 53 建設(shè)監(jiān)理費用 ....................................... 54 第 4 頁 管理費用 ........................................... 54 預(yù)備費 ............................................. 54 建設(shè)期利息 ......................................... 54 項目總投資估算 ..................................... 54 資金籌措與使用計劃 ..................................... 54 7 項目財務(wù)評價 ............................................. 55 財務(wù)評價原則 ........................................... 55 財務(wù)評價基數(shù)數(shù)據(jù)的測算 ................................ 55 基準(zhǔn)收益率的確定 ................................... 55 計算期的確定 ....................................... 55 銷售費用的確定 ..................................... 56 銷售稅金及附加的確定 ............................... 56 利潤總額及所得稅 ................................... 56 盈利能力分析 ........................................... 56 損益表與靜態(tài)盈利能力 ............................... 56 項目財務(wù)現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力 ................... 57 資本金現(xiàn)金 流量表與動態(tài)盈利能力 ..................... 57 清償能力分析 ........................................... 57 8 不確定性分析 .............................................. 58 盈虧平衡分析 ........................................... 58 敏感性分析 ............................................. 59 內(nèi)部收益率對銷售收入的敏感性分析 ................... 59 內(nèi)部收益率對建設(shè)投資的敏感性分析 ................... 60 不確定性分析 .......................................... 61 第 5 頁 9結(jié)論 ....................................................... 62 結(jié)論 .................................................. 62 開發(fā)建議 .............................................. 62 附 表 ...................................................... 64 附 錄 ...................................................... 73 致 謝 ...................................................... 78 參考文獻(xiàn) .................................................... 76 第 6 頁 1 總論 項目提出的背景 西安 市 目前處在一個迅速擴展的階段，未來在關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的指引下和目標(biāo)確定下，西安未來 10 年 — 20 年，按規(guī)劃未來的 10 年建成區(qū)面積，規(guī)模都會從目前的 450 萬翻一番，達(dá)到 1000 萬人， 800 平方公里，加上咸陽市大概有五六十平方公里。從地域板塊講， 要說過去的核心區(qū)是一環(huán)，老城的話，現(xiàn)在經(jīng)過 60 年建設(shè)，西安的核心區(qū)比老城擴大了很多，從核心區(qū)看，人口密度很高，居住容積率比較高，是城市的核心區(qū)，像碑林區(qū) 22 平方公里， 83 萬人左右，每平方公里兩三萬人，已經(jīng)形成西安的核心區(qū)。那么從這個核心區(qū)往外看，