【正文】 2020 京城商業(yè)新盤報(bào)告 經(jīng)歷了 2020 年 “ 井噴 ” 放量后， 2020 北京商業(yè)地產(chǎn)的整體供應(yīng)量仍將保持持續(xù)增長的態(tài)勢。據(jù)《樓市》市場研究部對(duì) 2020年北京 38個(gè)商業(yè)新盤的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來至少將有百萬平方米的供應(yīng)量顯現(xiàn)。 華貿(mào)中心、金融街購物中心、美羅城、四季商城等諸多商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，讓 2020 年被稱之為 “ 北京商業(yè)集中開業(yè)年 ” 。 2020 年北京商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)延續(xù)集中開業(yè)勢頭？市場供需情況將會(huì)產(chǎn)生何種變化？哪些類型的商業(yè)業(yè)態(tài)將成為 2020年新的投資熱點(diǎn)？ 對(duì) 2020北京商業(yè)新盤入市的分析或許能更清晰地了解 2020年 北京商業(yè)地產(chǎn)的變數(shù)所在。為此，本刊統(tǒng)計(jì)了 38個(gè)即將在 2020年入市的商業(yè)項(xiàng)目，從其體量、物業(yè)類型、區(qū)域特征、投資潛力等方面進(jìn)行分析，力求呈現(xiàn)出 2020京城商業(yè)地產(chǎn)全貌。 新增百萬供應(yīng)量 經(jīng)歷了 2020 年 “ 井噴 ” 放量后， 2020 北京商業(yè)地產(chǎn)的整體供應(yīng)量仍保持持續(xù)增長的態(tài)勢。據(jù)《樓市》市場研究部對(duì) 2020年北京 38個(gè)商業(yè)新盤的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來至少將有百萬平方米的供應(yīng)量顯現(xiàn)。實(shí)際上，北京很多原定于去年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目都推遲至 2020 年入市。這一潛在供應(yīng)量很可能使 2020年北京商鋪新增供應(yīng)量超過歷史紀(jì)錄。 從物業(yè)類 型來看， 2020 年商業(yè)新盤中既有三里屯 Village、樂天銀泰百貨、盈港 SOLANA 等獨(dú)立商業(yè)物業(yè)，同時(shí)也涵蓋了如美晟國際廣場、來福士中心等綜合體項(xiàng)目以及東亞三環(huán)中心 、城南大道等住宅底商項(xiàng)目。 以 2020 年區(qū)域商業(yè)放量來看，朝陽、海淀以及城四區(qū)的商業(yè)放量仍占很大比重。其中，涉及 13 個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 王府井 商圈成為其中供應(yīng)最為集 中的區(qū)域。北京宮、 王府井國際品牌中心、澳門中心、銀泰樂天百貨、 王府井 國際商城、海港大廈、大龍西部會(huì)館等新項(xiàng)目都在其中。盡管并非所有項(xiàng)目都能趕在年內(nèi)入 市，但是隨著未來 13個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，屆時(shí)新增商業(yè)面積總量將超過 50萬平方米。 隨著北京商業(yè)布局從中心城區(qū)向外擴(kuò)展，北京郊區(qū)的商業(yè)供應(yīng)量發(fā)生了很大變化，尤其以南城的商業(yè)放量最為明顯。南城之前由于缺少有效的商業(yè)支撐，而被很多人稱作是北京商業(yè)市場的洼地，然而 2020年南城的商業(yè)格局正在悄然發(fā)生著變化，其商業(yè)放量在未來幾年內(nèi)將得到集中釋放。據(jù)匯博行對(duì)豐臺(tái)區(qū)商業(yè)新盤的不完全統(tǒng)計(jì)顯示， 2020 年豐臺(tái)區(qū)將新增 60 多萬平米商業(yè)面積，主要包括鵬潤國際時(shí)尚中心、資和信百貨、首地大峽谷這 3個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目。 “ 商業(yè)面積達(dá) 35萬平 方米的鵬潤國際時(shí)尚中心由于先后經(jīng)歷了 3次運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的調(diào)整，使得項(xiàng)目商業(yè)定位并不清晰，也許只有在開業(yè)時(shí)才能露出真實(shí)的面目。位于南三環(huán)右安南橋的首地大峽谷是一個(gè)以電影場景為主題的購物中心，商業(yè)面積近 10萬平方米。而位于西南四環(huán)科豐橋的資和信百貨將打造南城最高檔的百貨店，商業(yè)面積達(dá) 6萬平方米。預(yù)計(jì)這三個(gè)項(xiàng)目將會(huì)從 2020 年 5 月份起陸續(xù)開業(yè)，這將徹底改變豐臺(tái)區(qū)沒有綜合大型商業(yè)設(shè)施的歷史。 ” 匯博行董事總經(jīng)理潘好龍說。 未來豐臺(tái)區(qū)商業(yè)熱點(diǎn)主要集中在西南四環(huán)和方莊這兩個(gè)區(qū)域。潘好龍表示，西南四環(huán)不僅住宅開發(fā)日趨成熟，尤其是 隨著中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園和總部基地的建設(shè)，城市功能日漸完善，商業(yè)需求非常巨大。而方莊一直是一個(gè)大型居住區(qū)，住宅開發(fā)從內(nèi)環(huán)向外擴(kuò)展，地鐵 5號(hào)線建設(shè)亦給商業(yè)帶來了利好因素。據(jù)匯博行統(tǒng)計(jì)，在方莊橋方圓 500米內(nèi)未來大概有4個(gè)總規(guī)模在 10萬平米的商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)。 同時(shí)，大興區(qū)也是未來北京商業(yè)地產(chǎn)釋放的重點(diǎn)區(qū)域，商業(yè)放量將主要集中在舊宮、亦莊和黃村地區(qū)。舊宮和亦莊主要以社區(qū)配套商業(yè)為主，而黃村地區(qū)項(xiàng)目來自老城區(qū)改造，其中位于城中心區(qū)的火神廟商業(yè)廣場即將面市，總體商業(yè)面積在 20萬平米以上。由于項(xiàng)目規(guī)模大，預(yù)計(jì)開業(yè)最快也在 2020 年。 三大開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 如果說 2020年北京商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域首推 CBD、東四環(huán)大郊亭、立水橋等區(qū)域，那么2020年熱點(diǎn)區(qū)域?qū)儆?王府井 、三里屯、望京區(qū)域。 從附表中不難看出， 王府井 可以說是 2020 年商業(yè)新盤集中入市最密集的區(qū)域，包括樂天銀泰百貨、 王府井 國際品牌中心、海港大廈等在內(nèi)的諸多項(xiàng)目預(yù)計(jì)都將在今年開業(yè)。同時(shí)，在構(gòu)建 “ 王府井 第二商業(yè)集群 ” 計(jì)劃的過程中，很多區(qū)域內(nèi)原有的老項(xiàng)目也在積極進(jìn)行升級(jí)改造。 實(shí)際上， 王府井 區(qū)域老項(xiàng)目的改造升級(jí)主要是以百貨大樓、新東安廣場為重點(diǎn)。其中，新東安廣場不僅在硬件上進(jìn)行了歷時(shí)一年的裝修，而且新引進(jìn)租戶的檔次也有明顯提升。其新引進(jìn)的租戶包括 NikeBeijing、 Birkenstock、卡幼樂（ Crayola）等一批首次進(jìn)入中國的品牌，還有 Camp。A、 CPU、 Seven Days、怪誕城之夜等一批首次進(jìn)入北京的品牌。 “ 在業(yè)態(tài)比例上，新東安廣場也進(jìn)行了大幅調(diào)整，將服裝服飾的比重大幅下調(diào)到 40%左右，餐飲的比重由過去的 10%提高到了近 30%。 Camp。A 作為國際著名 “ 服裝殺手 ” ，進(jìn)京首先選擇新東安廣場則是許多業(yè)內(nèi)人士沒有想到的。 ” 潘好龍表示。 2020年新建項(xiàng)目的集中入市固然帶動(dòng)了 王府井 區(qū)域的開發(fā)熱潮，可隨著區(qū)域供應(yīng)量的激增，市場能否有效吸收如此大的放量則成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。未來 2年 王府井 新增 50 萬平方米中約有 70%為商業(yè)設(shè)施，新增這么多商業(yè)設(shè)施，無疑使得這些項(xiàng)目在定位、招商、商戶選擇等方面都面臨巨大的挑戰(zhàn)。 如何提高 王府井 區(qū)域的有效客流，避免出現(xiàn)內(nèi)部項(xiàng)目惡性競爭的局面？潘好龍認(rèn)為，王府井 如果向世界級(jí)商業(yè)街看齊，必須有 “ 王府井 大商圈 ” 的概念。因?yàn)楝F(xiàn)代商業(yè)街只有整體優(yōu)勢才可能形成競爭力，而世界級(jí)的商業(yè)街面對(duì)的是來自世界各地的消費(fèi)群。比如世界知名的城市米蘭，以大教堂為中心，周邊全部是四通八達(dá)的商業(yè)街；巴黎的香榭麗舍大街，商業(yè)布局也是沿著香榭麗舍大街和凱旋門廣場呈放射狀。因此，未來應(yīng)該把周邊的包括銀街、金寶街、東四、燈市口、東安門等全部納入大 王府井 商圈范疇，形成整體區(qū)域優(yōu)勢。 盡管三里屯區(qū)域目前開發(fā)的項(xiàng)目只有三里屯 Village、三里屯 SOHO和世貿(mào)商業(yè)綜合體，但這三個(gè)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的影響力卻相當(dāng)深遠(yuǎn)。三里屯 Village 預(yù)計(jì) 2020年 5 月份開業(yè)，其開發(fā)商香港太古地產(chǎn)在香港有著多年成功運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目北區(qū)定位為高端，主要是國際品牌旗艦店和特色酒店，南區(qū)則更貼近區(qū)域商業(yè)特色，包含各種特色餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)。很多業(yè)內(nèi)人士都很期待三里屯 Village將如何運(yùn)營如此大體量的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開業(yè)后將率先為三里屯地區(qū)帶來一個(gè)新的商業(yè)高潮。 三里屯 SOHO和世貿(mào)商業(yè)綜合體雖然并非都能在 2020年開業(yè)，但透過項(xiàng)目傳遞出的信息已足以讓三里屯成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。潘好龍認(rèn)為 “ 現(xiàn)在三里屯傳遞的信息已經(jīng)不是娛樂中心，而是更國際化、商務(wù)化、娛樂化，整體功能更完善的商務(wù)新區(qū)。 ” 三個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的入駐將改變區(qū)域商業(yè)的原有屬性，使單一的酒吧商業(yè)區(qū)，變成一個(gè)集購物、酒店、酒吧、藝術(shù)等于一體的多功能的、立體的國際化商務(wù)區(qū)。 此外，以望京地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀而言，其真正 迎來區(qū)域開發(fā)高峰期應(yīng)該是在 2020年。因?yàn)榻衲晖﹨^(qū)域入市項(xiàng)目比較多，而且許多零售巨頭包括望京 家樂福 華彩店、 沃爾瑪 望京店、樂天收購萬客隆六佰本店、韓 國易買得北京第一店、 新世界百貨 望京店等都集中在 2020年開業(yè)。 “ 這些項(xiàng)目的開業(yè)標(biāo)志著望京地區(qū)整體開發(fā)將基本結(jié)束。屆時(shí)，望京將形成總規(guī)模約 60萬平方米左右的四大商業(yè)聚集區(qū)。 ” 潘好龍說道。 北京商業(yè) 2020 年新一輪商戰(zhàn)八大看點(diǎn) 2020 年的腳步還未走遠(yuǎn)， 2020 年的經(jīng)營就拉開了序幕。不管是濃重還是輕淡，每一個(gè)商家都在自己的 2020 年留下了印記。 但是生意場如戰(zhàn)場，沒有太多時(shí)間回味和后悔。 2020年的新一輪商戰(zhàn)已經(jīng)吹響號(hào)角，各路主角已經(jīng)陸續(xù)登場 —— 看點(diǎn)一 百貨大樓：老店樹起時(shí)尚旗幟 2020 年 11 月 16 日， 王府井 百貨集團(tuán)宣布麾下?lián)碛?“新中國第一店 ”美譽(yù)的北京百貨大樓 “青春館 ”正式對(duì)外營業(yè)。青春館目標(biāo)客戶群定位于 “青春、靚麗 ”的年輕人，引進(jìn)香奈爾、范思哲等 260 余個(gè)國內(nèi)外 知名品牌。 王府井 集團(tuán)總裁劉冰稱， “青春館 ”的開業(yè)標(biāo)志著百貨大樓在經(jīng)營戰(zhàn)略上的重大變化，百貨大樓將樹立起把握流行時(shí)尚前沿的全新形象。而 王府井 在2020 年還將在大鐘寺新開一家面積超過 萬平方米的 “青春館 ”。 盡管業(yè)內(nèi)人士對(duì)于 王府井 百貨細(xì)分年輕市場的舉措看法不一，但是數(shù)據(jù)顯示，百貨大樓 “青春館 ”試營業(yè)兩個(gè)月以來，每天的營業(yè)額已經(jīng)占到整個(gè)大樓（包括青春館）全部收入的32％。 2020 年， 王府井 百貨的細(xì)分市場戰(zhàn)略或?qū)⑹盏筋A(yù)想成效。 看點(diǎn)二 全聚德：上市動(dòng)力和壓力并存 老字號(hào)全聚德及其管理團(tuán)隊(duì)稱得上是 2020 年資本江湖上的大紅人。 2020 年 11 月 20日，全聚德 A 股上市，成為北京老字號(hào)餐飲企業(yè)第一股。上市首日，股票開盤即漲停，大漲 %， 4 日內(nèi)換手率超過 200%。之后，全聚德又經(jīng)歷了數(shù)次漲停。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，作為內(nèi)地首家 A 股上市的餐飲老字號(hào)企業(yè)，全聚德的成功上市將推動(dòng)國內(nèi)餐飲企業(yè)的上市熱潮。 資本市場的驚人 表現(xiàn)勢必會(huì)為 2020 年全聚德的發(fā)展帶來重大變化。全聚德方面表示，上市募集的資金將用于拓展連鎖經(jīng)營項(xiàng)目、啟動(dòng)食品生產(chǎn)基地和物流配送中心升級(jí)改造項(xiàng)目。 不過，全聚德上市本身的行政色彩也不容忽視，如何在行政因素和企業(yè)模式之間找到平衡將是全聚德管理團(tuán)隊(duì)在 2020 年的重大課題。 看點(diǎn)三 樂天銀泰：韓國百貨首度進(jìn)京 2020 年上半年，韓國樂天集團(tuán)將結(jié)盟銀泰百貨進(jìn)駐 王府井 吉祥大廈，商場名稱為 “樂天銀泰百貨店 ”，營業(yè)面積將達(dá) 萬平方米，定位于高級(jí)商場。樂天集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人稱，目前韓國國內(nèi)零售業(yè)已達(dá)到飽和狀態(tài)，樂天正在加快開拓海外市場。據(jù)透露，以北京為起點(diǎn)，樂天還將相繼在上海和東北三省依次開設(shè)分店。韓國樂天集團(tuán)成立于 1948 年，是世界 500強(qiáng)企業(yè)，目前該集團(tuán)在中國的發(fā)展已經(jīng)涉足酒店、超市、折價(jià)店等流通領(lǐng)域以及酒類和飲料事業(yè)。而此次以合資方式進(jìn)軍北京百貨行業(yè)，是樂天百貨今后在中國試水百貨業(yè)的重要標(biāo)尺。 看點(diǎn)四 金源 MALL：面臨持續(xù)盈利課題 2020 年 10 月 19 日，金源新燕莎向媒體報(bào)喜，金源新燕莎 MALL 商家的銷售收入以每年同比 60％以上的超高速度增長，燕莎友誼商城金源店、貴友大廈金源店兩家主力百貨店以及幾百家品牌店均已進(jìn)入盈利狀態(tài)。全國第二大購物中心、 68 萬平方米的北京金源新燕莎 MALL 歷經(jīng) 3 年經(jīng)營，首度扭虧為盈。 數(shù)據(jù)顯示，在 2020 年開業(yè)的商鋪面積中，有 68%是購物中心。但購物中心建設(shè)投入大、市場培育期長，考驗(yàn)著開發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)營水平。金源新燕莎 MALL 的微利或許給正建設(shè)大型購物中心的開發(fā)商帶來了一些希望，但帶給他們的更多是一些思考，求規(guī) 模、求高端并不是購物中心開發(fā)的惟一選擇，小規(guī)模、社區(qū)型的購物中心或許同樣可以盈利。而2020 年，金源新燕莎 MALL 的掌舵人要思考的是，如何把首度盈利變成持續(xù)盈利。 看點(diǎn)五 中糧集團(tuán)：地產(chǎn)商涉足商業(yè)經(jīng)營 2020 年 12 月 28 日，定位于 “國際化青年城 ”的西單大悅城購物中心全面開始試營業(yè)。西單大悅城原名西單 MALL，位于西單北大街，總建筑面積 萬平方米，其中商業(yè)面積10 萬平方米，是北京 50 項(xiàng)重點(diǎn)工程之一 “西西工程 ”的 4 號(hào)地。該項(xiàng)目屢經(jīng)易主，從中冶集團(tuán)到愛爾蘭財(cái)富控股集團(tuán)，最終被中糧集團(tuán)接手。 作為西單商圈 第一個(gè)大型購物中心，大悅城在 2020 年的發(fā)展備受關(guān)注。但是，作為中糧集團(tuán)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)重點(diǎn)投資項(xiàng)目，大悅城的身份更有普遍意義。地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)繼而自主經(jīng)營已經(jīng)成為商業(yè)領(lǐng)域的趨勢之一，就在大悅城試營業(yè)的同時(shí)，北京方恒置業(yè)運(yùn)作的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目方恒國際購物中心也在緊鑼密鼓地準(zhǔn)備開業(yè)。不過，盡管這些地產(chǎn)商擁有雄厚的資金，但是能否在商場經(jīng)營中獲得成功仍有待考驗(yàn)。 看點(diǎn)六 國美 電器： “消化 ”大中 將成考驗(yàn) 2020 年 12 月 16 日， 國美 電器最終以 億元奪得 大中 電器， 大中 電器一年多的并購傳聞宣告結(jié)束。 國美 表示，將與 大中 采用 “雙品牌 ”、 “雙管理團(tuán)隊(duì) ”的模式運(yùn)作，在商品品類經(jīng)營等方面進(jìn)行差異化操作。 2020 年吞下被大摩戲耍的 永樂 ， 2020 年又大手筆拿下 大中 ， 國美 的魄力在整個(gè)商界有目共睹。也正是因?yàn)?國美 ，并購一直是近兩年家電連鎖領(lǐng)域中的主題。但是，并購只是企業(yè)融合的開始，財(cái)務(wù)、人員、門店的整合才是黃光裕下一步要解決的問題。經(jīng)歷過 永樂 并購案之后，黃光裕的團(tuán)隊(duì)在整合企業(yè)方面必然是有所長進(jìn)， 但是面對(duì)與 永樂 不一樣的 大中 ，如何在整合過程中游刃有余，仍將是 國美 在 2020 年的重大考驗(yàn)。 看點(diǎn)七 伊勢丹：日本百貨正式亮相京城 2020 年，北京商業(yè)將出現(xiàn)日本新面孔。日本百貨零售企業(yè)伊勢丹集團(tuán)將在今年進(jìn)駐西單美晟國際廣場。該項(xiàng)目位于西單商場 (600723 行情 ,股吧 )北側(cè)，共 11 層，總體建筑面積約11 萬平方米，預(yù)計(jì) 2020 年 5 月交付使用。其中，五層以下高端百貨商業(yè)建筑面積約 萬平方米，由伊勢丹百貨整體承租 20 年，其他面積主要為酒店式公寓。 日本百貨企業(yè)垂涎北京市場已不是秘 密，這次與伊勢丹一同進(jìn)京的還有永旺集團(tuán)。永旺購物中心所在的中關(guān)村國際商城位于北五環(huán)與六環(huán)之間的京昌高速與北清路交匯處，將是集購物、娛樂、休閑、餐飲功能于一