【正文】 四川佳宏物業(yè)管理有限公司 工程維修 手冊 手冊目錄 文件名稱 文件編號 頁碼 值班管理作業(yè)規(guī)程 設(shè)備綜合管理作業(yè)規(guī)程 測量設(shè)施管理作業(yè)規(guī)程 供配電系統(tǒng)安全操作作業(yè)規(guī)程 供配電系統(tǒng)運行管理作業(yè)規(guī)程 供配電 系統(tǒng)維護保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 發(fā)電機操作作業(yè)規(guī)程 發(fā)電機運行管理作業(yè)規(guī)程 發(fā)電機維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 二次供水管理作業(yè)規(guī)程 給排水系統(tǒng)操作作業(yè)規(guī)程 給排水系統(tǒng)運行管理作業(yè)規(guī)程 給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 電梯運行管理作業(yè)規(guī)程 電梯維護保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 電梯困人救援作業(yè)規(guī)程 消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 弱電系統(tǒng)維護保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 道閘維護保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 防避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 住戶家庭維修 /安裝作業(yè)規(guī)程 公共設(shè)施安裝 /維修作業(yè)規(guī)程 值班管理作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。 使用范圍 適用于物業(yè)管理公司 項目 項目工程維修部 配電房值班管理工作和維修值班管理工作。 職責(zé) 項目 項目工程維修部 運行班長 /維修班長負責(zé)本班值班工作的具體安排和檢查。 配電房值班電工按此規(guī)程進行配電房值班工作。 項目 項目工程維修部 其他員工按此規(guī)程進行維修值班管理工作。 程序要點 配電房值班要求。 交接班操作。 a) 交班人員提前 20 分鐘做好交班準備： —— 檢查設(shè)備并確保運行正常； —— 搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。 b) 接班人員提前 15 分鐘到達值班崗位。 c) 接班人員首先認真仔細檢查各設(shè)備的運行情況： —— 發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交班人員處理，接班人員協(xié)助； —— 確認無異常情況再回到值班室進行交接班程序。 d) 交班人員主動、簡要地向接班人員介紹值班和設(shè)備運行情況，重點講明操作注意事項；接班人員應(yīng)認真聆聽，如有疑問可向交班人員 提問，直至雙方清楚。 e) 接班人員查看上班記錄，檢查儀器、工具等物品是否完好。 f) 交接雙方認為無誤后完成交班程序。 g) 交班完畢后所發(fā)生的問題由接班人員負責(zé)。 h) 有下列情況之一不能交班： —— 上一班運行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范、配電室、值班室不清潔； —— 接班人員未到崗，交班人員不準下班； —— 接班人員酗酒或者其他情況未找到接班人員； —— 在倒閘操作和事故處理過程中； —— 若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。 值班操作要點。 a) 堅守崗位，不得串崗； b) 按運 行管理作業(yè)規(guī)程對設(shè)備進行巡查、保養(yǎng)、維修。 c) 如遇特殊情況，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進行處理。 d) 值班人員因特殊情況需要調(diào)班時，必須經(jīng)部門經(jīng)理同意后方可調(diào)班。 停送電操作按《 供配電運行操作規(guī)程 》執(zhí)行。 值班人員應(yīng)將高低壓數(shù)據(jù)認真記錄在《高壓配電運行日志》和《低壓配電運行日志》內(nèi)。 維修值班要求。 值班人員負責(zé)接受業(yè)主室內(nèi)委托維修項目的處理及對各類公用設(shè)備的巡視； 值班時間為非工作日時間 。 對業(yè)主室內(nèi)委托維修項目的處理工作，值班人員須認真填寫《維修單》；對設(shè)備巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，值班人員須 及時向部門經(jīng)理匯報，以便安排設(shè)備主管進行處理； 值班人員需離開辦公室時，須向綜合管理部值班人員講明去向。對違反值班制度的人員，根據(jù)公司制度的相關(guān)規(guī)定予以處罰 值班人員未經(jīng)部門同意，嚴禁私自換班。 值班人員應(yīng)將當天的值班工作情況認真記錄在《值班記錄表》內(nèi)。 記錄 《值班記錄表》 《低壓配電運行日志》 《高壓配電運行日志》 《維修單》 設(shè)備綜合管理作業(yè)規(guī)程 目的 從總體上確定物業(yè)管理公司各類設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管理的各類設(shè)備的綜合管理工作。 職責(zé) 項目 項目工程維修部 負責(zé)所轄區(qū)內(nèi)的各類設(shè)備的日常管理工作。 項目 項目工程維修部 負責(zé)各類設(shè)備檔案的管理工作。 程序要點 設(shè)備檔案的建立要求 項目 項目工程維修部 在物業(yè)管理公司接管物業(yè)后，應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的設(shè)備建立《設(shè)備總帳》和《設(shè)備設(shè)施臺帳》。 項目 項目工程維修部 應(yīng)在接管物業(yè)后將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進行設(shè)備標示及設(shè)備編號： a) 所有設(shè)備應(yīng)單 機單臺或按功能系統(tǒng)進行“設(shè)備標示”； b) “設(shè)備標示”用標牌形式予以實施，標牌應(yīng)有下列內(nèi)容： —— 設(shè)備名稱； —— 設(shè)備編號； c) 設(shè)備編號按下列規(guī)則編制： / — — 編碼舉例 ： ： BHL— 比華利國際城 ； SHGJ— 沙河國際 ； ： PD— 供配電系統(tǒng)； XF— 消防系統(tǒng)； DT— 電梯； RD— 弱電系統(tǒng)； PS— 供排水系統(tǒng)； AB— 安保系統(tǒng)； 如： 比華 利國際城 1電梯： JHWY/BHL— DT— 001； 設(shè)備的日常操作、運行、維修保養(yǎng)管理。 詳見《工程維修冊》。 設(shè)備流水號（ 00 002等） 設(shè)備系統(tǒng)分類編碼（ PD、 XF等） 轄區(qū)編碼 物業(yè)管理代碼 JHWY（佳宏物業(yè)） 設(shè)備的購置管理。 設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。 設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。 設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。 設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。 新添設(shè)備由 項目 項目工程維修部 或相關(guān)部門提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標的需求。 公司技術(shù)部進行初審后報總經(jīng)理、 董事會審批。 采購設(shè)備應(yīng)遵循《采購控制程序》的相關(guān)規(guī)定進行采購。 采購設(shè)備到公司后，由 公司技術(shù)部會同項目 項目工程維修部 進行清點核對，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。 經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按 規(guī)定納入臺帳并進行日常管理。 設(shè)備狀態(tài)標識。 項目工程維修部 應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進行標識，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害或設(shè)備損壞。 、備用、停用、封存、報廢、維修及嚴禁合閘等。 ： a) 設(shè)備狀態(tài)用標識牌進行標識； b) 設(shè)備狀態(tài)標識牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)予標識設(shè)備的顯眼位置； c) 設(shè)備狀態(tài)改變，標識應(yīng)隨之改變。 設(shè)備的停用和封存。 ，設(shè)備應(yīng)予停用或封存； a) 多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備； b) 設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。 、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。 項目工程維修部 應(yīng)定期（如一個季度）對停用或封存的設(shè)備進行檢查，以保持其適用性。 ，經(jīng)公司總經(jīng)理批準后實施。 設(shè) 備的報廢。 。 公司技術(shù)部 組織鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括： 技術(shù)部相關(guān)工程師、設(shè)備主管人員、運行人員 。必要時相關(guān) 部門經(jīng)理、公司總經(jīng)理 參加 。 設(shè)備主管人員填寫《設(shè)備停用 /封存 /報廢申請表》，經(jīng) 技術(shù)部初審、 公司總經(jīng)理批準后實施。 、實施前，應(yīng)懸掛“待報廢”標識。 ，未撤離前應(yīng)懸掛“報廢”標識。 項目工程維修部 應(yīng)將批準的《設(shè)備停用 /封存 /報廢申請表》報公司財務(wù)部一份。 紅旗機房評比。 項目工程維修部 主管 負責(zé) 定期組織相關(guān)人員對各類機電設(shè)備房進行流動紅旗評比。 ：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好狀況、管道潔凈度完好狀況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記錄、室內(nèi)其他設(shè)備狀況、整體印象。 記錄 《設(shè)備總帳》 《設(shè)備設(shè)施臺帳》 《采購設(shè)備驗收表》 《設(shè)備停用 /封存 /報廢申請表》 《設(shè)備維護卡》 測 量設(shè)施 管理作業(yè)規(guī)程 目的 確保測量設(shè) 備的能力滿足使用的要求。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對測量設(shè)備從配置、校準、使用至管理各個環(huán)節(jié)的控制。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負責(zé)批準測量設(shè)備的采購計劃。 項目工程維修部主管 負責(zé) 提出 測量設(shè)備的采購計劃 ，項目經(jīng)理審核。 項目工程維修部 負責(zé)提出測量設(shè)備的采購計劃或申請；負責(zé)測量設(shè)備的使用、校準和管理。 程序要點 測量設(shè)備的范圍。 按用途可分為向顧客計費用的；維護和檢修設(shè)備用的；對設(shè)備運行參數(shù)進行監(jiān)控用的。 按裝置可分為安裝于固定管道、設(shè)備上的；移動使用的。 按來源可分為公司原來已有的、新采購的、借用的 。 按形式可分為儀器、儀表、磅秤、天平、量具、測試軟件。 測量設(shè)備配置要求。 數(shù)量滿足使用要求。 最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測量對象精密度、準確度的要求。 測量設(shè)備的采購。 項目工程維修部 應(yīng)根據(jù)測量設(shè)備的現(xiàn)狀和需要，提出采購計劃或申請，經(jīng) 項目 經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理批準后按《采購控制程序》規(guī)定進行采購。 采購計劃或申請應(yīng)詳列所需采購測量設(shè)備的下列資料： a) 名稱、形式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精密等級； b) 數(shù)量、用途、參考生產(chǎn) 廠家或供應(yīng)商名稱。 采購人員應(yīng)嚴格按采購資料進行采購，如有變動，應(yīng)事先征詢 項目工程維修部 意見。 測量設(shè)備采購進公司后，應(yīng)按公司相關(guān)規(guī)定辦理交接手續(xù)。 項目工程維修部應(yīng)核對實物是否與所申報采購資料相符，并檢查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。對購買時已有廠家檢定合格證的測量設(shè)備，在建帳和領(lǐng)用前不再送檢校準。 測量設(shè)備的管理。 負責(zé)管理測量設(shè)備，其內(nèi)容如下： a) 建立測量設(shè)備臺帳，其內(nèi)容包括：器具名稱、出廠編號、制造廠、規(guī)格型號、企業(yè)編號、技術(shù)特征、出廠日期、使用情況等唯一標識和可 追溯性資料，并隨測量設(shè)備的變化而保持臺帳的可用性和可追溯性； b) 對測量設(shè)備逐一進行編號標識，其要求為： —— 采用符號和順序進行編號，示意如下： / — — — —— 測量設(shè)備類型編碼規(guī)則如表一： 類型編碼 D 測量電工類的測量設(shè)備 Y 測量壓力類的測量設(shè)備 C 測量長度的測量設(shè)備 G 一次性校驗的測量設(shè)備 —— 標識的方法應(yīng)按方便、適用、可行、易于觀察的原則進行，一般采用不干 膠紙編號后粘貼于測量設(shè)備適宜部位的方法實施。 c) 規(guī)定測量設(shè)備的校準周期。測量設(shè)備的校準周期根據(jù)其使用頻率及測量設(shè)備精度等級規(guī)定，如表二： 測量電工類的 校準周期為 12 個月 測量壓力類的 校準周期為 6 個月 測量長度類的 校準周期為 12 個月 鋼卷尺 一次性校驗 測量設(shè)備流水號（ 00 002等） 測量設(shè)備類型編碼（ D、 Y、 G等） 轄區(qū)編碼（ BHL、 SHGJ等） 物業(yè)管理代碼 JHWY 同類設(shè)備子序號 裝在設(shè)備上，但不能拆卸的 隨設(shè)備大修時進行校準 法規(guī)或國家行政主管部門另有規(guī)定的 按法規(guī)或國家行政主管部門規(guī)定的校準周期進行 d) 根據(jù)校準周期及臺帳在每年 12 月份編制次年測量設(shè)備校準計劃。 e) 按確定或規(guī)定的校準周期將測量設(shè)備委托國家授權(quán)的計量監(jiān)督檢測 單位進行校準； f) 對測量設(shè)備的使用、停用、報廢及校準標識的保持進行檢查、監(jiān)督或辦理相關(guān)手續(xù)。 測量設(shè)備的使用。 （原安裝于機械、電氣設(shè)備上的除外）在使用前（含采購進入公司的）均經(jīng)過了校準，且校準結(jié)論滿足使用要求。 ，正確、合理、按規(guī)定選擇和使用測量設(shè)備，并確保在校準的有效周期內(nèi)使用。 ，應(yīng)防止因調(diào)整不當，而使校準狀態(tài)失準。 ，應(yīng)對已測量或計量的結(jié)果進行復(fù)查，消除由于失準可能造成的影響。并填寫《測量設(shè)備修理申請 表》報公司總經(jīng)理批準后對失準的測量設(shè)備送修和重新校準。 ，防止丟失、碰磕、損壞、失準、銹蝕。 測量設(shè)備的報廢。 對經(jīng)修理后仍無法達到規(guī)定精度的測量設(shè)備，由測