【正文】 白宏煒 2020年 1月 轉(zhuǎn)型期土地與資本盛宴 07年房地產(chǎn)行業(yè)展望 2 基本內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題： 房價是漲還是跌 ? 國家還會出臺調(diào)控政策嗎 ? 房地產(chǎn)股票貴了嗎 ? 物業(yè)持有型公司更具投資價值嗎 ? 07年怎樣投資房地產(chǎn)股票 ? ?現(xiàn)有覆蓋房地產(chǎn)公司的回顧與展望 ? 房地產(chǎn)公司首次關注 3 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 轉(zhuǎn)型期土地與資本盛宴 07年房地產(chǎn)行業(yè)展望 4 房價是漲還是跌？ 房價在 07年仍將上漲 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 需求上看，投資 /投機需求下降，滿足自住的需求仍將十分旺盛： 真實需求十分旺盛 對二手房市場的稅收及抑制不利于緩解一手房市場的需求 ? 供給不具有快速釋放的可能： 土地緊縮是不可避免的 土地供應結(jié)構變化改變市場格局 資金的嚴控也不利于供給的釋放 5 房價是漲還是跌？ 影響行業(yè)的其他不確定性因素較少 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 經(jīng)濟將保持快速發(fā)展 ? 利率水平：連續(xù)上調(diào)的空間不大 ? 匯率：人民幣升值預期將在很長一段時間內(nèi)存在 ? 股市向好將有效抑制購房投資 6 房價是漲還是跌？ 影響行業(yè)的其他不確定性因素較少 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 5001, 00 01, 50 02, 00 02, 50 03, 00 01 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月(千平方米)(5 0%)(4 5%)(4 0%)(3 5%)(3 0%)(2 5%)(2 0%)(1 5%)(1 0%)(5 %) 2020 2020 月度累計同比增長 8 0 % 5 0 % 2 0 %10%40%70%100%0 5 0 1 0 5 0 4 0 5 0 7 0 5 1 0 0 6 0 1 0 6 0 4 0 6 0 7 0 6 1 0房地產(chǎn)投資同比增長Y T D商品房在建面積同比增長 Y T D商品房新開工面積同比增長 Y T D 30004000500060007000800090000 5 0 1 0 5 0 4 0 5 0 7 0 5 1 0 0 6 0 1 0 6 0 4 0 6 0 7 0 6 1 0(人民幣/ 平方米) 1 0 %0%10%20%30%40%50%商品房售價( 左軸)商品房售價同比增長( 右軸)北京房地產(chǎn)市場 06年期房成交面積受宏觀調(diào)控政策影響有限 較低的在建面積增幅和投資額的回落意味著未來北京商品房供應量較為有限 90平方米 70%政策的影響低價位項目進入市場的延緩也是導致房價大幅度上漲的原因之一 7 房價是漲還是跌？ 影響行業(yè)的其他不確定性因素較少 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 調(diào)控政策雖然仍在抑制上海房地產(chǎn)市場成交量的恢復 ， 但影響程度已經(jīng)有限 。 從新開工面積連續(xù)近兩年的下跌可以預計未來商品房供應量將出現(xiàn)下降 ， 上海市場有望啟穩(wěn)回升 。 上海房價仍處于上漲 ， 只是漲幅有了明顯的回落 。 5001, 00 01, 50 02, 00 02, 50 03, 00 03, 50 01 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月(千平方米)(5 0%)(4 0%)(3 0%)(2 0%)(1 0%) 10%20%2020 2020 月度累計同比增長 3 0 % 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%0 5 0 1 0 5 0 4 0 5 0 7 0 5 1 0 0 6 0 1 0 6 0 4 0 6 0 7 0 6 1 0房地產(chǎn)投資同比增長Y T D商品房在建面積同比增長 Y T D商品房新開工面積同比增長 Y T D3 , 5 0 04 , 5 0 05 , 5 0 06 , 5 0 07 , 5 0 00 5 0 1 0 5 0 4 0 5 0 7 0 5 1 0 0 6 0 1 0 6 0 4 0 6 0 7 0 6 1 0(人民幣元/ 平方米) 5 %5%15%25%35%45%商品房售價( 左軸)商品房售價同比增長( 右軸) 8 國家還會出臺調(diào)控政策嗎？ 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 政策效果逐漸顯現(xiàn)，但仍有政策出臺 ? 07年是政策執(zhí)行年 ? 物業(yè)稅短期內(nèi)難以實施 9 房地產(chǎn)股票貴了嗎？ 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 我們認為 NAV結(jié)合 P/E仍是估值的最有效辦法 ? 提高項目預期售價假設，房地產(chǎn)公司估值仍有吸引力 ? 龍頭企業(yè)可以享受 NAV溢價 ? 行業(yè)利潤率將維持 10 房地產(chǎn)股票貴了嗎？ 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 地價漲幅趨緩，行業(yè)利潤率將維持 ? 利潤率延緩下降有利于估值水平提升 809010011012013014015098 0 9 99 0 9 00 0 9 01 0 9 02 0 9 03 0 9 04 0 9 05 0 9 06 0 9( 上年 = 1 0 0 ) 全國 深圳 北京 上海 11 房地產(chǎn)股票貴了嗎？ 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 中金關注的龍頭房產(chǎn)企業(yè)股價 ( 0 7 1 1 2 ) 對 0 7 E N A V 溢價10 . 3%18 . 3%0 . 2%5 . 7%2 0%1 0%0%10%20%30%香港本地房地產(chǎn)股內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)股國內(nèi)房地產(chǎn)B 股國內(nèi)房地產(chǎn)A 股去年年初至今基于 07E 每股收益的市盈率變動 (%)54%126%41%91%38%21%74%3 0%0%30%60%90%120%150%180%美國 歐洲 日本 香港 臺灣 新加坡 中國 12 物業(yè)持有型公司更具投資價值嗎？ 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 持有型公司適合用 NAV估值（現(xiàn)金流折現(xiàn)） ? 不同持有型企業(yè)價值不同 ? 持有型物業(yè)吸引力在下降 13 07年怎樣投資房地產(chǎn)股票 ？ 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 投資品種選擇 ： 選擇龍頭企業(yè)并長期持有仍是最佳的投資選擇； 區(qū)域性龍頭公司仍有較好的發(fā)展機會； 重組類股票重點關注具有實質(zhì)性重組動作的公司； 項目公司由于后續(xù)發(fā)展的不確定性，應以 NAV估值為主 ? 不同類型公司的選擇： 高增長的開發(fā)類企業(yè)是選擇的重點 持有類公司相對風險較小，但這類公司往往估值并不便宜 14 07年怎樣投資房地產(chǎn)股票 ？（續(xù)） 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 區(qū)域選擇 ： 看好環(huán)渤海區(qū)域房價上升勢頭； 天津濱海新區(qū)的效應逐步實現(xiàn)，區(qū)域價值比較明顯； 長三角 07及 08年有望回暖，市場穩(wěn)步向上的趨勢明顯； ? 投資時機的選擇： 短期內(nèi)股價漲幅較大，獲利回吐壓力較大 短期估值水平不低，所以受政策影響較為敏感 07年下半年的市場表現(xiàn)將較好 15 我們重點推薦的公司 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 龍頭企業(yè)：萬科和中海 ； ? 高增長品牌公司：金地 ? 區(qū)域龍頭企業(yè)：中華企業(yè)、棲霞 ? 資產(chǎn) +物業(yè)開發(fā)公司：招商地產(chǎn)、華潤置地 ? 園區(qū)類公司：浦東金橋 ? 業(yè)績反轉(zhuǎn)類公司：首創(chuàng)置業(yè)、億城股份 16 我們重點推薦的公司 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 公司名稱 當前評級當前股價(元)當前市值(百萬元)目標價(元)C A GR土地儲備 ( S q m t h )2020112 2020112 2020A 2020E 2020E 2020E 0508 2020E 2020E 2020E 2020E 2020A 2020E 2020E 2020E 3 1 D e c 0 6國內(nèi) A 股上市側(cè)重開發(fā)類:萬科Ａ 推薦 1 6 . 1 0 7 0 , 3 5 5 n . a . 0 . 3 1 0 . 5 0 0 . 7 1 0 . 9 5 45% 1 4 . 9 1 8 . 3 8% 12% 5 2 . 1 3 2 . 0 2 2 . 6 1 7 . 0 2 2 , 9 4 6招商地產(chǎn) 推薦 2 6 . 4 5 1 6 , 3 6 8 n . a . 0 . 6 8 0 . 8 2 1 . 1 1 1 . 6 6 34% 2 6 . 5 3 1 . 9 0% 17% 3 8 . 8 3 2 . 1 2 3 . 9 1 6 . 0 3 , 6 1 4金地集團 推薦 1 7 . 3 6 1 6 , 1 8 0 n . a . 0 . 3 4 0 . 4 8 0 . 6 8 0 . 9 7 41% 1 8 . 8 2