房地產(chǎn)金融講義--個(gè)人住房貸款ppt31-地產(chǎn)綜合(已修改)
2025-08-24 14:46 本頁(yè)面
【正文】 第四章 個(gè)人住房貸款 ? 概述 ? 個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批 ? 個(gè)人住房貸款的發(fā)放 ? 個(gè)人住房貸款的貸后管理與貸款償還 第一節(jié) 概述 一、個(gè)人住房貸款的概念和特點(diǎn) 個(gè)人住房貸款 是指 放款人向借款人發(fā)放的各種用于購(gòu)買住房的貸款 。個(gè)人住房貸款是一種 擔(dān)保貸款 ，即借款人必須為自己的借款提供各種形式的擔(dān)保，包括 抵押、質(zhì)押和保證 等。個(gè)人住房貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容，并將會(huì)逐漸發(fā)展成為最主要的內(nèi)容。 ⑴ 個(gè)人住房貸款是銀行主要消費(fèi)信貸品種 從性質(zhì)上說(shuō)， 個(gè)人住房貸款是屬于消費(fèi)貸款的一種 ，而由于房地產(chǎn)是高價(jià)值的普遍消費(fèi)品，個(gè)人住房貸款就成為了消費(fèi)貸款的最主要的品種。 ⑵個(gè)人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)保 個(gè)人住房必須設(shè)立擔(dān)保，主要是因?yàn)樽》抠J款的貸款額大、期限長(zhǎng)，銀行的或有風(fēng)險(xiǎn)較大。擔(dān)保可以是人的擔(dān)保 —— 保證，特點(diǎn)是方便；也可以是物的擔(dān)保 —— 質(zhì)押或抵押，特點(diǎn)是安全。 ⑶ 個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán) 個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)。所謂 抵押權(quán) 就是 抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán) 。從法律的角度而言， 抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種 ，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立并不一定需要完全物權(quán) —— 用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)立抵押權(quán) 。 ⑷個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化 個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化，具體的流程比較復(fù)雜，其核心內(nèi)容就是 抵押債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化集成，然后分割成標(biāo)準(zhǔn)化證券品種在資本市場(chǎng)上交易 。如深圳目前就有信托性質(zhì)“ 住房抵押貸款債券 ”。 ⑸ 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性 個(gè)人住房貸款具有一定的政策性，包括利率、稅收、基本保障等方面的公平性的體現(xiàn)，也包括政府在一定地區(qū)、一定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)政策傾向。特別是在利率非完全市場(chǎng)化的國(guó)家，個(gè)人住房貸款的政策性特點(diǎn)更加明顯。 ⑹個(gè)人住房貸款成本較高，但效益較好 個(gè)人住房貸款的經(jīng)營(yíng)成本雖然較高，但由于擔(dān)保條件比較嚴(yán)格，資金的安全性較好，利率和期限較合理，回報(bào)相當(dāng)穩(wěn)定，其經(jīng)濟(jì)效益尤其突出，是各種金融機(jī)構(gòu)非常重視和爭(zhēng)相發(fā)展的服務(wù)品種。 二、個(gè)人住房貸款的種類 政策性住房貸款 包括政府和企業(yè)（單位）等多種，目前主要是政府的政策性住房貸款。政府的政策性住房貸款包括住房 公積金貸款 和政府 貼息貸款 （如各種的安居工程或其他專門對(duì)象的非市場(chǎng)價(jià)格房屋供給等）。企業(yè)單位的政策性住房貸款事實(shí)上是單位福利的一種，主要也是貼息貸款，即單位為本單位的職工購(gòu)房提供貸款貼息，以獎(jiǎng)勵(lì)其忠誠(chéng)服務(wù)。 自營(yíng)性的個(gè)人住房貸款 是商業(yè)銀行利用自己的資金條件，
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