【正文】 此資料來(lái)自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 大盤操盤手法 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 市場(chǎng)戰(zhàn)略：市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)判斷 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃 管理者決策能力：風(fēng)險(xiǎn)決策能力、資本運(yùn)作能力 操作戰(zhàn)略 產(chǎn)品戰(zhàn)略：理念設(shè)計(jì)、前瞻性設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新、價(jià)值力提升設(shè)計(jì) 品牌戰(zhàn)略：品牌導(dǎo)向性、品牌傳達(dá)性、品牌識(shí)別性 （首先要尋找出：品牌的精髓、個(gè)性、價(jià)值、屬性、利益） 形象戰(zhàn)略：產(chǎn)品形象、社區(qū)形象、生活形象、品牌形象、企業(yè)形象 銷售戰(zhàn)略：開發(fā)階段經(jīng)營(yíng)策劃、階段推廣設(shè)計(jì)、全程 包裝設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)管理、銷售人員培訓(xùn)、銷售控制、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、流程設(shè)計(jì)、樣板房會(huì)所概念。 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 市場(chǎng)戰(zhàn)略：市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)判斷 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃 管理者決策能力：風(fēng)險(xiǎn)決策能力、資本運(yùn)作能力 操作戰(zhàn)略 產(chǎn)品戰(zhàn)略：理念設(shè)計(jì)、前瞻性設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新、價(jià)值力提升設(shè)計(jì) 品牌戰(zhàn)略：品牌導(dǎo)向性、品牌傳達(dá)性、品牌識(shí)別性 （首先要尋找出：品牌的精髓、個(gè)性、價(jià)值、屬性、利益） 形象戰(zhàn)略：產(chǎn)品形象、社區(qū)形象、生活形象、品牌形象、企業(yè)形象 銷售戰(zhàn)略：開發(fā)階段經(jīng)營(yíng)策劃、階段推廣設(shè)計(jì)、全程包裝設(shè)計(jì)、 現(xiàn)場(chǎng)管理、銷售人員培訓(xùn)、銷售控制、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、流程設(shè)計(jì)、樣板房會(huì)所概念。 社區(qū)規(guī)劃： 四大面積排列 —— 住宅面積 (商業(yè)面積 )、公共配套面積、綠化面積、道路面積 規(guī)劃要求 —— 舒適、便利、衛(wèi)生、安全、美觀（健康、資訊、教育） 規(guī)劃時(shí)序 —— 以現(xiàn)有配套、地段、景觀、資金實(shí)力（分階段開發(fā)）等規(guī)劃出暫時(shí)能夠?yàn)槭袌?chǎng)此資料來(lái)自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 所接受的類型，然后考慮其可持續(xù)發(fā)展性。 社區(qū)規(guī)劃之建筑物布局： 行列式、周邊式、點(diǎn)群式、混合式 生態(tài)住宅要求：綠色、舒適、安全、信息、多樣、便捷、文化 建筑設(shè)計(jì)中： 總綱 —— 環(huán)境（地形、地貌、地質(zhì)、 用地范圍、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、土壤結(jié)構(gòu)等塑造同周邊環(huán)境相融合或是相創(chuàng)造性的建筑物） 功能（居住、辦公、商業(yè)、廠房等當(dāng)然包含安全性） 藝術(shù)（建筑物對(duì)人們精神層面的追求、刻畫、愉悅） 建筑不是簡(jiǎn)單的結(jié)構(gòu)與構(gòu)造，它能夠通過(guò)自身的結(jié)構(gòu)與功能來(lái)向美學(xué)性轉(zhuǎn)變的學(xué)科，從而感染人們并給人們一個(gè)激動(dòng)的環(huán)境或條件。 在建筑的物質(zhì)空間和建筑的精神空間向美學(xué)推進(jìn)的過(guò)程中，人們能夠通過(guò)對(duì)空間的體驗(yàn)轉(zhuǎn)向?qū)r(shí)間的審美！ 經(jīng)濟(jì)（建造時(shí)的經(jīng)濟(jì)性、后期經(jīng)營(yíng)時(shí) 的維護(hù)費(fèi)用：廣場(chǎng)、草坪湖等） 技術(shù)（材料、設(shè)備、工藝、技術(shù)等各項(xiàng)要素） 可持續(xù)發(fā)展（對(duì)宏觀環(huán)境的趨勢(shì)吻合，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)于未來(lái)機(jī)遇等） 耕種是實(shí)現(xiàn)土地最基本的資源利用，居住是對(duì)土地進(jìn)行歷史性的保存（住宅為生活資料），商業(yè)是對(duì)土地的最高級(jí)利用，實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值（生產(chǎn)資料）。 總綱下的依據(jù) —— 客體：天、地、人、物、法、時(shí)（尚） 本體：總平面圖、立面圖、剖面圖、平面圖、說(shuō)明書 主體：建筑師自身的素質(zhì)、涵養(yǎng)、 經(jīng)驗(yàn)、溝通能力、表達(dá)能力等 建筑結(jié)構(gòu)： 磚混結(jié)構(gòu) —— 磚是一種一定尺寸的建筑材料，混是鋼筋、沙石、水、水泥、碎石等按一定比例混合的建筑構(gòu)件。 框架結(jié)構(gòu) —— 框架剪力墻體、臂式剪力墻外框內(nèi)筒等結(jié)構(gòu)（是一種靠柱來(lái)承受力量的結(jié)構(gòu)形式），工期、承受力、有所比磚混大大提高。 （轉(zhuǎn)換層不同于設(shè)備層，轉(zhuǎn)換層主要是柱、梁所組成，相當(dāng)于一個(gè)泛樓板，厚度可以達(dá)到數(shù)此資料來(lái)自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 米厚。類似女兒墻，只是墻而不是屋頂） 鋼結(jié)構(gòu) —— 核心筒結(jié)構(gòu)、用鋼材鋼板作柱子灌澆水泥砂漿； 相對(duì)前兩者而言： 鋼結(jié)構(gòu)具有 —— 跨度大；傳統(tǒng)梁深、跨度比為 1： 12，后者可 1： 24 自重輕：相對(duì)框架結(jié)構(gòu)為 1： 設(shè)計(jì)靈活； 計(jì)算準(zhǔn)確 施工簡(jiǎn)單 美觀大方等 工期短（ tongshi 適當(dāng)增大套內(nèi)面積使用率） （鋼材市場(chǎng)價(jià)位約是 3300—— 3800 元，以前是 2500—— 3000元，水泥原先 280—— 300 多元現(xiàn)在是 330—— 350多元每噸，沙每噸 20— 30元，銅電纜每噸是 —— ......）對(duì)高層住宅而言，每平米的鋼材重量為： 80— 100公斤 木結(jié)構(gòu) —— 最原始的建筑結(jié)構(gòu)形式（中國(guó)古建的主要用材，由于墻體不受力，故門窗可設(shè)計(jì)較大；西方古建則不同，墻體受力，門窗小。如哥特式建筑的教堂 —— 巴黎圣母院） 建筑設(shè)計(jì)有：建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、給水排水設(shè)計(jì)、電氣設(shè)計(jì)、通風(fēng)設(shè)計(jì)、通訊設(shè)計(jì)、氣體動(dòng)力設(shè)計(jì)等 樓盤模型、沙盤材料有： ABS（工程塑料）、 PP（聚丙烯）、水晶、 PC（聚碳酸脂），每平米4000—— 10000元不等。 景觀設(shè)計(jì)：總體景觀主題方案；公共空間框架方案；主要景點(diǎn)分布；與主體建筑 配合的各單體方案；行車、人行道景觀、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)休憩空間方案 此資料來(lái)自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 總之景觀要保持一種：統(tǒng)一原則、調(diào)和原則、均衡原則、韻律原則、協(xié)調(diào)原則 景觀中的植被配置有：?jiǎn)沃?、叢植、聚植、群植、林植、散植等形式并相?yīng)形成規(guī)則式、不規(guī)則式、混合式等三種形式。 景觀設(shè)計(jì)重要是：借景、造景兩種。造景中還包括組景，組景有三種手法：封閉 /隔離 過(guò)渡 /滲透；比較 /對(duì)比等。 花卉有：草本花卉（一、二、三年生的不等）；木質(zhì)花卉（喬木 — 油松、雪松、片松、海棠、桂花、柑桔、白蘭等；灌木 — 月季、茉莉等；藤本 — 望春、金銀花等）；肉質(zhì)類花卉（景天、仙人 掌類等） 環(huán)保住宅設(shè)計(jì)幾大系統(tǒng)： 水環(huán)境系統(tǒng)；熱環(huán)境系統(tǒng)；聲環(huán)境系統(tǒng)；能源系統(tǒng)；光環(huán)境系統(tǒng)；廢棄物 回收系統(tǒng)；綠化系統(tǒng)；綠色建材系統(tǒng)等； 建筑風(fēng)格：希臘風(fēng)格 —— 羅馬風(fēng)格 —— 羅曼風(fēng)格 —— 哥特式風(fēng)格 —— 文藝復(fù)興時(shí)期風(fēng)格等(拜占庭 ) 羅馬柱頭：多立克、塔斯干、愛奧尼克、刻林斯、復(fù)合式等等（拱券門） 埃及柱頭：棕櫚葉式、帳篷式、荷花式。 張拉膜：基布、涂布 —— 前者主要是玻璃纖維和聚酯纖維；后者主要是 PTFE（聚四氟乙烯）和 PVDC（聚偏二氯乙烯），更多時(shí)候采取雙層涂布 住宅地塊需求同相應(yīng)客戶的對(duì)應(yīng) 關(guān)系： 公共效能（配套）依賴性；噪音環(huán)境污染適應(yīng)性；物業(yè)管理要求（南北差異：市場(chǎng)環(huán)境是一個(gè)沙漠里種莊稼、一個(gè)綠地里種花草；服務(wù)是一個(gè)提供為業(yè)主著想的服務(wù)一個(gè)是為開發(fā)商搽屁股；發(fā)展是一個(gè)是獨(dú)立發(fā)展一個(gè)是同開發(fā)商一體，離不開母體；業(yè)主是一個(gè)主動(dòng)交，一個(gè)設(shè)法規(guī)避；南方強(qiáng)調(diào)私密性，北方注重公開性能 ......）小區(qū)配套需求；裝修需要；容積率要求；綠化設(shè)施；景觀要求等等，分別表現(xiàn)出四個(gè)群體的個(gè)性化需求財(cái)富人士、普通白領(lǐng)、小資、工薪階層。 豪宅幾大條件：稀缺景觀、適度大面積、豪宅的增值潛力、人文歷史、地段、集體偏好性 定價(jià) /估價(jià) —— 地段、小區(qū)配套、市政配套、發(fā)展商形象與實(shí)力、物業(yè)管理、戶型設(shè)計(jì)、設(shè)備材料、社區(qū)規(guī)模、營(yíng)銷推廣力度、規(guī)劃質(zhì)量、交通、交樓標(biāo)準(zhǔn)、景觀（園藝環(huán)境是戰(zhàn)略，景觀設(shè)計(jì)是戰(zhàn)術(shù)）、施工進(jìn)度、建筑材料、資金供給、升值潛力。 此資料來(lái)自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 房地產(chǎn)價(jià)格總體來(lái)說(shuō)有三個(gè)決定因素： 有效需求；相對(duì)稀缺性；功能效應(yīng)等構(gòu)成。無(wú)錫 一價(jià)清 將房地產(chǎn)價(jià)格分成六塊 —— 成本、利潤(rùn)、稅金、朝向差價(jià)、樓層差價(jià)、其他費(fèi)用。（二手房折舊而言：混合一等磚混結(jié)構(gòu)的，折舊年限為 50 年，每年 2%折舊；假定樓層 1—— 5層假定為基準(zhǔn)價(jià)， 2—— 6層就 3%； 3—— 4層就 +3%； 7層或頂層為 5%；小區(qū)設(shè)計(jì)三小一大（廳： — ，小臥室：旋轉(zhuǎn)衣櫥，廚：地面防滑磚、墻面易清理的釉面磚、吊櫥采用防火板貼面，小衛(wèi)：浴室家具取代衛(wèi)浴產(chǎn)品）不合理的 10%，物業(yè)管理沒有的并且開放式的混亂的 5%，有重點(diǎn)院校在附近的 +15%，作為舊房子，其心理因素還要 8%......雖然，房子能夠折舊，但是土地是永續(xù)性的本身不存在折舊）不銹鋼灶臺(tái)、大理石臺(tái)面、吊櫥、水斗、家電 另外延伸出具體因素 —— 供求狀況（總體市場(chǎng)供求、某區(qū)域房地產(chǎn)供求、某類型房地產(chǎn)供求、某區(qū)域某類型房地產(chǎn)的供求 狀況） 經(jīng)濟(jì)狀況（居民收入的提高 —— 中低收入階層的收入帶動(dòng)了整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展則有利于房?jī)r(jià)的提高 [邊際消費(fèi)傾向較大 ]，反之，對(duì)房?jī)r(jià)提高的貢獻(xiàn)度較小；物價(jià)變動(dòng) —— 貨幣數(shù)量增多、通貨膨脹、物價(jià)上漲、房地產(chǎn)增價(jià)，或者土地增值、抵押物效能變大、信用膨脹、物價(jià)上漲；社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展益味著更多的制造業(yè)、零售業(yè)、娛樂業(yè)蓬勃發(fā)展，都需要場(chǎng)地需要房屋） 人口因素 家庭越是小型化對(duì)整體住宅需求越大，家庭數(shù)量、素質(zhì)、結(jié)構(gòu)等。 社會(huì)因素 社會(huì)治安、政治安定、城市化與投資變化（尤其投機(jī)帶來(lái)的跳動(dòng)性變化） 行政因素 土地政 策、住房制度、稅收制度、城市戰(zhàn)略發(fā)展與規(guī)劃、行政區(qū)域隸屬變更等 心理因素門牌號(hào)、風(fēng)水、心理喜好等 國(guó)際因素 國(guó)外住租客戶，歐美國(guó)家的外籍客戶每月住房補(bǔ)貼在 2020— 5000美金之間，東南亞國(guó)家一般在 2020— 20200元之間。另外像日本、韓國(guó)客戶比較喜歡中國(guó)古典式的風(fēng)格，韓國(guó)人甚至?xí)谑覂?nèi)貼墻紙、裝壁爐、甚至抽濕機(jī)等。美國(guó)人比較喜歡配套齊全，室內(nèi)甚至鍋碗瓢盆家具等一應(yīng)俱全，來(lái)時(shí)拎個(gè)大包就能住進(jìn)來(lái)。法國(guó)人喜歡浪漫，對(duì)室內(nèi)要求相關(guān)電氣家具設(shè)備就行，至于床具等其他生活用品都有可能會(huì)從本國(guó)運(yùn)來(lái) ,喜歡以山傍水 其它等 因素 商業(yè)物業(yè)： 此資料來(lái)自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 考慮條件 —— 位置（商圈）、規(guī)模、交通、配套、環(huán)境、人流、物流、車流； 七大定位 —— 目標(biāo)市場(chǎng)（目標(biāo)區(qū)域、目標(biāo)客戶）、功能定位（休閑、餐飲、娛樂、修理、服務(wù)、批發(fā)零售、商務(wù)中心等）、特色定位（大眾化、特色化；對(duì)于這種劃分要根據(jù)市場(chǎng)而定，不能一味追求特色）、經(jīng)營(yíng)方式定位（自營(yíng)：購(gòu)銷；合營(yíng)：保底抽薪、純分成；收租：抽取租金）、業(yè)態(tài)定位（綜合類百貨、主題商場(chǎng)、超市、百貨與超市的結(jié)合體、連鎖醫(yī)藥服裝超市便利店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)）、規(guī)模定位（尤其是步行商業(yè)的規(guī)模）、形象定位（外部包裝：立面、風(fēng)格、建材、色彩、形 狀等；內(nèi)部包裝： POP、導(dǎo)示系統(tǒng)、櫥窗、人員服務(wù)、店內(nèi)布局、入貨、商品搭配等）； 商圈走勢(shì)、劃分、研判（ ，步行速度 30— 40米 /分，購(gòu)物時(shí)間不超過(guò)三個(gè)小時(shí)，單一的店面積不應(yīng)超過(guò) ，否則補(bǔ)充其他功能）（步行街最大長(zhǎng)度為 650米左右比較合適，不會(huì)對(duì)人造成購(gòu)物疲勞，同時(shí)對(duì)于同等條件的東西走向的步行街而言，南邊的生意要比北邊得好一些；對(duì)南北向的步行街而言，則東邊生意要比西邊的生意略好、人氣略多） 商服物業(yè)還有四大限制條件：人口規(guī)模、人均可支配收入、出行成本（交通成本、通勤成本 ）、商業(yè)業(yè)態(tài)； 商業(yè)的三大需求因素：人均商業(yè)面積需求（現(xiàn)階段來(lái)看：北京、上海、香港、紐約、東京分別為： 、 、 、 、 ）、消費(fèi)水準(zhǔn)提升需求、區(qū)域商業(yè)分塊需求客戶群來(lái)看：核心商圈： 55%—— 70%；次級(jí)商圈 15%—— 25%；邊緣商圈等商業(yè)中心便利店、零售店；其中大型零售店的主要客戶主要為次級(jí)、邊緣商圈客戶。居民小區(qū)零售店的邊緣商圈客戶最少。 商業(yè)物業(yè)還可以從：市場(chǎng)周邊經(jīng)濟(jì)繁榮程度 —— 肯德基系數(shù)，如果片區(qū)分布了兩三家肯德基店，則其市場(chǎng)容量絕對(duì)不差；樓層差異程度 —— 一二層之間租金可差 2— 3 倍 ，售價(jià)可差 2— 5倍；使用率程度 —— 使用率提高一半，相當(dāng)于租金降低一半；周邊商業(yè)業(yè)態(tài)程度 —— 周圍業(yè)態(tài)分布（是提升、補(bǔ)充是削弱）。 （商業(yè)、娛樂、賓館、金融用地年限為 40年，屬于商業(yè)創(chuàng)業(yè)） 對(duì)住宅物業(yè)有個(gè)不成文的系數(shù)關(guān)系。香港的茶餐廳指數(shù)；上海的老梧桐樹年輪指數(shù)；北京的燈光照明指數(shù) ...... 對(duì)商業(yè)物業(yè) TAR研究：主要是 經(jīng)營(yíng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)力度、發(fā)展前景 商圈主要影響因素（ TAR 的研究領(lǐng)域）： 通過(guò)對(duì)第一塊：選址 + 各店競(jìng)爭(zhēng)力度分析；第二塊：入貨、商品搭配、店內(nèi)布局與裝潢、賣點(diǎn) POP促銷、櫥窗 設(shè)計(jì)、人員服務(wù)等自我形象；第三塊：顧客來(lái)源、經(jīng)濟(jì)社會(huì)特征、消費(fèi)此資料來(lái)自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 購(gòu)買動(dòng)機(jī)與購(gòu)買行為。 國(guó)際通常將商鋪分成以下八種： 鄰里購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心、地區(qū)購(gòu)物中心、超級(jí)地區(qū)購(gòu)物中心、專賣購(gòu)物中心、主題購(gòu)物中心、直銷中心、獨(dú)立式商店等八種類