【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 西充縣 安 漢 市 場 招 商 策 劃 報(bào) 告 成都振雄房地產(chǎn)策劃管理公司 二零零七年五月十日 目 錄 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一部分 項(xiàng)目分析 第二部分 市場經(jīng)營分區(qū) 一、項(xiàng)目經(jīng)營分區(qū)規(guī)劃 二、項(xiàng)目定位 三、實(shí)施方案 第三部分 市場招商總策略 一、租金策略 二、招商政策策略 三、招商執(zhí)行策略 四、招商利益點(diǎn)整合 第四部分 招商執(zhí)行計(jì)劃 一、正式招商時(shí)間 二、招商工作安排 第五部分 招商準(zhǔn)備工作 一、政府支持 二、現(xiàn)場包裝 三、招商宣傳資料準(zhǔn)備 四、戶外媒體運(yùn)用 五、相關(guān)文件 六、人員配備計(jì)劃 第一部分 項(xiàng)目定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 □ 地段優(yōu)勢。位于城北商業(yè)次成熟地段，城市新建設(shè)區(qū) ,周邊商業(yè)配套尚未完善 ,只有蓮花湖休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈。 □ 規(guī)模優(yōu)勢。市場內(nèi)共有商業(yè)及周邊金星房產(chǎn)閑置商業(yè)面積，負(fù)一層集貿(mào)市場面積約 M2，規(guī)模宏大，在西充首屈一指，容易形成商業(yè)聚集效應(yīng)。 □ 規(guī)劃優(yōu)勢。雖然本市場在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面存在一定不足，但其“商業(yè)步行街”和“商業(yè)布局”的規(guī)劃理念在西充還是十分創(chuàng)新的，對零售 .批發(fā)商業(yè)的進(jìn)場經(jīng)營具有相當(dāng)?shù)奈Α? □ 交通優(yōu)勢。項(xiàng)目地處西 充城北的兩條主干道：天寶路和安漢大道 ,接國道 212 線，交通通達(dá)性好，商業(yè)輻射老城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（西充西站）。 ２、項(xiàng)目劣勢分析 □ 項(xiàng)目位于天寶路，新開發(fā)建設(shè)區(qū)域 ,商業(yè)氛圍較之老城區(qū)差，有所減弱，商業(yè)價(jià)值沒有體現(xiàn)。 □ 市場展示面及交通規(guī)劃不足。市場東南西北僅規(guī)劃有四個(gè)出入口連通 ,市場前方有建筑阻擋，不能保證車輛的進(jìn)場通行，市場交通及外圍展示面不足。 ３、項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析 □ 時(shí)機(jī)好。目前西充城內(nèi)還未有集中型大型商業(yè)，其商業(yè)形態(tài)基本都是分散經(jīng)營。本項(xiàng)目的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這一市場空白。 □ 政府支持。本項(xiàng)目可以運(yùn)用一定的行政手段將 ：家庭生活資料購物進(jìn)行“劃行歸市”劃入本市場統(tǒng)一經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ４、項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 □ 前期遺留負(fù)面影響。本項(xiàng)目前期的操作失誤，在市場上留下了一定的負(fù)面影響（負(fù)面影響程度如何，是否容易消除？）。 □ 工程進(jìn)度。本項(xiàng)目前期工程目前尚未完善，一方面浪費(fèi)了前期的宣傳推廣效果，讓客戶對開發(fā)商信心和項(xiàng)目的商氣產(chǎn)生懷疑，對項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面。 □ 商業(yè)容量。從周邊情況看，天寶路和安漢大道周邊商圈商戶數(shù)量有限，同一地段新增商業(yè)數(shù)量，如此龐大的商業(yè)供應(yīng)量，市場招商程度難度之大。 對策（如何放大優(yōu)、勢抓住機(jī)遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）： ★ 突出市場的地理位 置，以西充的“商業(yè)制高點(diǎn)”來提升市場的商業(yè)價(jià)值； ★ 突出市場的規(guī)模環(huán)境，以“一站式批發(fā) .零售購物公園”來定位市場的經(jīng)營品種、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模； ★ 突出市場的交通優(yōu)勢，以“安漢廣場旁、兩條黃金通道交匯處”來定義市場的交通環(huán)境； ★ 在工商、稅務(wù)等方面竟可能多的爭取市政府更多的支持。爭取讓政府以公告形式書面發(fā)布對市場的支持； ★ 迅速完善未建好的市場配套，樹立市場開業(yè)“倒計(jì)時(shí)牌”，增強(qiáng)客戶對市場的信心； ★ 合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)； ★ 制訂快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，達(dá)到快速招商的目的； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ★ 制訂能確保市 場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。 第二部分 市場經(jīng)營分區(qū) 一、商業(yè)布局分區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃 針對項(xiàng)目的招商范圍，便于招商工作的快速，我們對項(xiàng)目進(jìn)行劃小分類規(guī)劃。 主要含及以下幾個(gè)主題區(qū)： □ 主力餐飲一條街 □ 家庭生活資料購物 □ 風(fēng)情女人街 □ 特色酒吧街 主力餐飲一條街：天寶路商業(yè)門面： 招商對象如＂味道．江湖＂等中型名流餐飲 家庭生活資料購物：項(xiàng)目市場規(guī)劃： 地下一層：集貿(mào)市場：包含 速凍食品 農(nóng)副產(chǎn)品 方便食品 等 . 以從天寶路上的劉一手火鍋處進(jìn)出市場的通道為準(zhǔn)，從左向右共劃分為Ａ．Ｂ．Ｃ ．Ｅ四個(gè)單體樓，每個(gè)單體樓進(jìn)行不同商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行招商工作． Ａ棟 一 層 、 二 層： 主要包含 衛(wèi)浴潔具 理發(fā)店用品 生活用品 廚房用品 小五金 畫廊 書屋 家用電器 太陽能熱水器 Ｂ棟 一 層 、 二 層 ：匯集 孕嬰用品 戶外用品 學(xué)生用品 床上用品 布藝 鞋帽服裝類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 Ｃ棟一層：大型超市， 小百貨 生活用紙 ，二樓 家私 古玩 Ｄ棟一層： 食品餐飲 酒類 液體飲料 固體飲料 各類小吃 嬰兒食品 休閑食品 零售批發(fā)類。 Ｅ棟一層：網(wǎng)吧 臺球室 二層：電玩世界 游戲廳 風(fēng)情女人街：項(xiàng)目內(nèi)部商業(yè)街道門面： 招商對象 包含 屈臣 氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、茶葉店、藥店?duì)I銷理念 。 特色酒吧街：天寶路側(cè)街建設(shè)路．園林路門面： 招商對象為主題咖啡，特色酒吧，音樂茶座。 該市場經(jīng)營分區(qū)圖還需進(jìn)一步征求重點(diǎn)商戶意見，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 二、項(xiàng)目定位 市場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 本市場規(guī)模宏大，商業(yè)體量多，就項(xiàng)目目前的市場狀況，如果對項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位不準(zhǔn) ,一來不能填補(bǔ)西充市場，二也不能完全實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。為了便于市場的快速啟動和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化，我們須從如下找到適合項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)。 商業(yè)形態(tài)包括 購物中心、大賣場、商業(yè)街、 shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類等、在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的 shoppingmall 三種業(yè)態(tài)。 購物中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體?！睂儆谝环N新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾（購物中心）特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。 嚴(yán)格意義上講 ，小于 10 萬平方米的，叫做購物中心；大于這個(gè)數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾 MALL；而大于 20 萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心 SUPER MALL。 大賣場 一般來說，對大賣場 (hyper－ market)的定義是：賣場面積至少在 2500 平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類產(chǎn)品。大賣場是多以銷售生鮮食品及日用品為主、百貨為輔的中型超市。在商品的綜合性上遜于大型綜合百貨，在價(jià)格上遜于倉儲式超市，但生鮮食品及日用品是超市中最具有個(gè)性和特色的商品。 商業(yè)街 商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特 色小街三種。 都市商業(yè)街 —— 如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商業(yè)街首先考慮的是在城市中的功能和定位。 主題商業(yè)街 —— 如北京三里屯酒吧一條街、十里河建材一條街等，其主要表現(xiàn)形式即同類業(yè)態(tài)的匯集，大多分布在道路兩旁，同業(yè)態(tài)的經(jīng)營品種非常豐富。 特色小街 —— 如一些社區(qū)的底商、寫字樓的底商，由于經(jīng)營較具特色， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 所以除滿足社區(qū)的消費(fèi)需求外，還輻射到周邊一定范圍內(nèi)的區(qū)域，久而久之，街區(qū)氛圍便自然形成。 主題商場 主題商場與傳統(tǒng)的百貨商店最大的不同，在于它以專業(yè)經(jīng)營為特色。整個(gè)商場的商品只突出一個(gè)主題。主題 商場是一種全新的理念，不僅是為消費(fèi)者提供商品，還努力營造一個(gè)良好的購物氛圍。在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。 一站式購物 所謂一站式購物，是指 為尋求方便， 消費(fèi)者在一家商場內(nèi)可以一次購齊 家庭生活 所需的全部物品。這種商場經(jīng)營規(guī)模大 ,品種全，既有包羅萬象的生活用品、辦公用品、休閑用品，又 有 新鮮果菜，禽蛋水產(chǎn)和糕點(diǎn)等食品，還有圖書專柜、沖印店、快餐店、商務(wù)服務(wù)臺等。 柔合項(xiàng)目情況尋找商業(yè)業(yè)態(tài)契機(jī) : 從體量 上尋找 :臨街的商鋪 +風(fēng)情商業(yè)街 +內(nèi)部三層市場 ,可以做成購物中 心 從業(yè)態(tài)上尋找 :餐飲一條街 +風(fēng)情女人街 +負(fù)一樓的集貿(mào)市場 +特色酒吧街＋一、二樓生活資料商業(yè) ,可以定位為一站式購物 從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)尋找 :一般三級城市都以零售業(yè)為主 ,大量的批發(fā)產(chǎn)業(yè)的形成尚許有一定市場購買量 ,但是從項(xiàng)目的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)位及交通情況再結(jié)合西充的城市經(jīng)濟(jì) ,做批發(fā)產(chǎn)業(yè)前景可觀 ,據(jù)于此 ,我們可以確定集批發(fā) .零售于一體的產(chǎn)業(yè)結(jié)合 從慨念上尋找 :項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃有風(fēng)情街 .游泳池 ,項(xiàng)目外有開闊的安漢廣場 ,蓮花湖等休閑場所 ,我們可以將購物廣場慨念為購物公園 對于項(xiàng)目以上的商業(yè)契機(jī) : 定位為一站式購物的理由 ： 在城市上講：除了文化路和晉城大道有九州春天和西充商業(yè)廣場兩大精品購物外，其他的晉中市場和才形成的豐盛市場也只是單一的農(nóng)貿(mào)市場慨念，只有晉中市場還含及一些底檔服裝．鞋帽類，商業(yè)的分散及業(yè)態(tài)經(jīng)營的欠缺造成購物的不方便性，導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)濟(jì)繁華繁華的不得了，冷清的地方冷清的很，有時(shí)消費(fèi)者為多買幾樣商品還需跑上大半天路． 在地段上講：以鶴鳴路為界，城市以西為老城區(qū)，以北為新開發(fā)建設(shè)區(qū)，也是項(xiàng)目所處的位置，新開發(fā)區(qū)近年來開發(fā)商品房數(shù)量猛增，居住人口大量涌入，再加上蓮化湖一帶正在開發(fā)的商品房數(shù)量，在新區(qū)的常住人口少說也有２ －３萬人，但是在新區(qū)的商業(yè)配套嚴(yán)重缺乏，最近的一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場豐盛市場也相距甚遠(yuǎn)，居民消費(fèi)購物及不方便． 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)