【正文】 ，組成開發(fā)小組，共同針對開發(fā)者的目標(biāo)，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 28 頁 有效率的組織和管理，是致勝的關(guān)鍵。為了能夠有效管理，開發(fā)者需要有一群執(zhí)行管理的核心幕僚。開發(fā)小組的責(zé)任，在于確保開發(fā)小組內(nèi)各組成部分間的良好溝通，包括負(fù)責(zé) 市場研究、財務(wù)分析、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程、交易以及經(jīng)營等各方面專家之間的意見協(xié)調(diào)。小組審核和協(xié)調(diào)會議，對于開發(fā)效率的掌握非常重要，并且可以借此確保所有開發(fā)進(jìn)度的正常運(yùn)作。 4。可行性研究與規(guī)劃（暫略） 當(dāng)開發(fā)的構(gòu)想確定，并界定好計(jì)劃用地之后，詳細(xì)的可行性研究即可以根據(jù)這些資料完成。包括： 1. 市場分析 詳細(xì)的市場研究，應(yīng)該能夠指出潛在的市場吸收率，以及可能隨著下列諸項(xiàng)設(shè)施而來的收入。 *度假酒店：不同的品質(zhì)和設(shè)備、以及客房的平均出租率 *度假別墅：不同的價位、出租率、所有權(quán)形態(tài)、地皮或建筑單元、獨(dú)戶住宅或多 戶住宅、持所有權(quán)的居住者或純粹度假的使用者 *產(chǎn)生收入的游樂設(shè)施：如高爾夫球場、網(wǎng)球場、馬場、主題公園等等 *零售商業(yè)區(qū)：所有權(quán)形態(tài)以及可能的出租率等 至于市場分析的內(nèi)容，應(yīng)該包括下列三項(xiàng)： *以預(yù)期中的購買者和游客，界定初步的市場范圍 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 28 頁 *預(yù)估既定市場范圍，各種開發(fā)形態(tài)的可能需求 *在初步市場范圍內(nèi)，界定并研究出比較具有競爭力的計(jì)劃案 2. 實(shí)質(zhì)環(huán)境的分析 有關(guān)實(shí)質(zhì)環(huán)境的分析研究，必須涵蓋下列各類領(lǐng)域的評估細(xì)節(jié)： *地形地勢 *水文――主要及次要的排水系統(tǒng)、水源特征和水資源 *地理――地表與地層狀況 *植物 ――主要的植被、森林以及農(nóng)業(yè) *野生動物 *氣象――風(fēng)、溫度、濕度、降雨以及日射角 *生態(tài)及環(huán)境因素――視野、聲音或其他特殊條件 *公用設(shè)施――能源、給水、灌溉、以及通訊設(shè)施 *動線及其他有關(guān)的下部結(jié)構(gòu)――公路與道路、鐵路、機(jī)場或航道、橋梁與小壩 *歷史文化保護(hù)物與獨(dú)特地表 *目前的土地使用狀況，及未來計(jì)劃中的變更或開發(fā) 批準(zhǔn)程序與資格的限制――適用于該計(jì)劃的土地使用分區(qū)管制、建筑法規(guī)與建筑限制 3. 開發(fā)概念之設(shè)計(jì) 此一評估工作的內(nèi)容大致如下： *概念圖標(biāo)（ Conceptual diagrams） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 28 頁 *理想 的功能關(guān)系圖 *有關(guān)基地的功能示意圖 *初步的土地使用圖 *可供開發(fā)的總面積，以及必須予以保留的地區(qū) *不同土地使用方案的適用性研究 *不同密度與產(chǎn)值評估 *其他用來顯示該計(jì)劃獨(dú)特之處或重要性的圖解和透視圖 *每個計(jì)劃階段的初步計(jì)劃 4. 財務(wù)上的分析 若要成功地執(zhí)行度假區(qū)開發(fā)計(jì)劃，一定要有幾項(xiàng)重要的分析內(nèi)容：評估預(yù)定計(jì)劃的財務(wù)可行性；協(xié)助修正開發(fā)的階段和內(nèi)容，使之達(dá)到資金回收的開發(fā)目標(biāo)；提供計(jì)劃執(zhí)行階段所需的基本資料，以及管理和維護(hù)財務(wù)控制的適當(dāng)手段。為了達(dá)成以上這些目標(biāo)，可依下列分析程序作為參考： *沒 有任何例外的，市場分析中必會產(chǎn)生投入變數(shù) *通貨膨脹對計(jì)劃案的收入和支出之影響分析 *籌備假定性的年度資產(chǎn)負(fù)債表、收入概況、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)概況，并且以詳細(xì)的土地使用內(nèi)容分析獲利的能力 *解說財務(wù)分析的結(jié)果，以及有關(guān)開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)策略、交易計(jì)劃、聯(lián)合開發(fā)或大量銷售的可能性等各項(xiàng)建議之說明。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 28 頁 5. 初步計(jì)劃之籌備 根據(jù)度假區(qū)開發(fā)計(jì)劃中，初步設(shè)計(jì)出來的土地使用計(jì)劃和設(shè)施計(jì)劃，開發(fā)小組可以準(zhǔn)備全部設(shè)施的經(jīng)費(fèi)預(yù)估，由市場規(guī)劃方面的規(guī)劃師負(fù)責(zé)審核與修正， 研究擬定詳細(xì)的土地使用計(jì)劃， 研究擬定開發(fā)密度與產(chǎn)值的替選方案， 擬定 初步計(jì)劃的設(shè)計(jì)準(zhǔn)則。 5．資金之供給（暫略） 6．審核過程 計(jì)劃審核的過程中，開發(fā)商必須和某些審核時的要求相配合，以便盡快得到政府的批準(zhǔn)。此一過程對開發(fā)商非常重要，因?yàn)槿魏我豁?xiàng)核準(zhǔn)的否決，都可能扼殺或拖延開發(fā)計(jì)劃，造成財務(wù)上的莫大損失。 7． 綜合計(jì)劃（暫略） 綜合計(jì)劃應(yīng)當(dāng)描述包含下列各項(xiàng)土地使用與設(shè)施： 居住地區(qū) —— 酒店地點(diǎn)、度假別墅與其他旅游房地產(chǎn)單位、員工住宿等 商業(yè)地區(qū)與特定地區(qū) —— 娛樂中心與商業(yè)活動中心 休閑活動 —— 地面與水上活動、公園及游樂設(shè)施、高爾夫等 動線 —— 主要及次要的汽車線路，停車及服務(wù) 地區(qū)，行人步道，自行車道及騎馬道 歷史文化特色 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 28 頁 植物形態(tài) 未來可發(fā)展的用地 公用設(shè)施及維護(hù) —— 水供給、電力、垃圾處理場、通訊系統(tǒng)等 必要的社區(qū)及公共設(shè)施 —— 消防、治安、學(xué)校等 與計(jì)劃有關(guān)的下部結(jié)構(gòu) —— 排水道、橋梁與水壩、主要道路等 除了圖示之外，下列文件亦需準(zhǔn)備： 對預(yù)定開發(fā)方案特色之描述 預(yù)定地區(qū)大規(guī)模詳盡的敷地計(jì)劃 設(shè)計(jì)草圖及該開發(fā)計(jì)劃設(shè)計(jì)意圖的說明 分段進(jìn)行的開發(fā)計(jì)劃案 標(biāo)識區(qū)位、尺寸和分段進(jìn)行主要公用設(shè)施系統(tǒng)的公用設(shè)施計(jì)劃 當(dāng)全部的綜合計(jì)劃完成，開發(fā)小組可以開始選定計(jì)劃區(qū)內(nèi)某些地區(qū)，進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工。 此時的工作項(xiàng)目包括工程圖、工程委托合同、招標(biāo)程序、以及工程管理等。 8． 市場營銷（暫略） 度假區(qū)開發(fā)過程中的市場營銷工作，最主要的是：在最佳地點(diǎn)、以及最佳價位和時機(jī)下，推出最佳的開發(fā)成品。一般所謂的直接銷售，不過是整個度假區(qū)交易計(jì)劃的一小部分而已。 9． 管理與經(jīng)營（暫略） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 28 頁 第二篇 雨潤黃山項(xiàng)目：開發(fā)模式及運(yùn)作流程設(shè)計(jì) 一、開發(fā)原則 1 市場化原則 以市場需求為導(dǎo)向，發(fā)掘機(jī)會市場是本區(qū)域成功的保證。 2 共享原則 共享原則具體表現(xiàn)在：一是共享市場空間，二是享資源優(yōu)勢，在本開發(fā)中，降低開發(fā)投入一個至關(guān)重要的條 件就是和其他經(jīng)營方的合作。 3 理性原則 當(dāng)前大旅游的概念為政府和企業(yè)普遍接受，但是由于本區(qū)域腹地有限，承載量有限，如果采用一般思路必定難以成功。因此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況，理性開發(fā)。 二、開發(fā)戰(zhàn)略 無論是人文旅游資源還是自然旅游資源，本項(xiàng)目直接所在地塊先天比較優(yōu)勢不明顯，具有壟斷性、排他性和權(quán)威性的旅游資源不多，主要還須借助黃山的知名度和美譽(yù)度從事開發(fā)。 本項(xiàng)目所在地塊的后發(fā)優(yōu)勢應(yīng)該建立在務(wù)實(shí)而又具有前瞻性的旅游發(fā)展規(guī)劃之上。 21 世紀(jì)的旅游開發(fā)規(guī)劃應(yīng)該建立一種對旅游的廣泛含義的理解，即從休閑的角度解釋并滿足居 民的旅游消費(fèi)需求，從而為我們的規(guī)劃工作提供指導(dǎo)。這