【正文】 ③借款人配偶信息：借款人配偶姓名、借款人配偶身份證、借款人配偶聯(lián)系方式；④房產(chǎn)及售價信息：所貸款房產(chǎn)的地址、預售許可證號或房產(chǎn)證號、房產(chǎn)面積、銷售單價、房產(chǎn)總價； ⑤合同及債務信息：放款銀行借款合同號、合同期限（放款日至到期日）、合同金額、剩余本金、催收利息、應收利息、放款銀行、還款情況；⑥ 押情況：是否辦理抵押、他項權(quán)力證號；⑦保證人情況：保證人名稱、保證人地址、保證人聯(lián)系方式、保證金額、保證期間；⑦ 訟、判決及執(zhí)行情況：代理律師事務所名稱、聯(lián)系人名稱和聯(lián)系方式、經(jīng)辦法院和法官信息及聯(lián)系方式、判決情況和執(zhí)行情況。最后將所有記錄的信息匯總成一個總表。詳見《個貸盡職調(diào)查信息采集表》。在閱檔和填寫個貸信息采集表的同時應對真假個人住房按揭貸款進行初步識別。對假個貸的判斷一般有以下幾點經(jīng)驗可供參考：①如果是假個貸，在閱檔過程中很容易看出同一個項目下很多貸款人的收入證明都由一個或幾個單位開出，或者來自于同一個地區(qū)同一單位，其本人一般都無法聯(lián)系上，并且所留的聯(lián)系人電話也是幾個人的電話，并且檔案材料極為規(guī)范；②從閱檔的統(tǒng)計表中可以看出，同一個項目貸款的發(fā)放時間集中在幾個月之內(nèi)，一般一天發(fā)放很多筆，然后隔幾天又發(fā)放很多筆；③同一個項目借款人不繳納月供的時間非常統(tǒng)一，一般表現(xiàn)在所有貸款人從某個月份開始不再繳納月供；④在同一個項目中，用貸款額除以房產(chǎn)總價可以發(fā)現(xiàn)該數(shù)值基本集中在78－80％之間，這主要是因為以前有規(guī)定房貸的首付不得低于總房款的20％5。一般來說真實個貸的個人一般或多或少會多付一點，不可能每一個人都恰好支付房款的20％作為首付款；從另一個角度判斷，同一個項目的按揭貸款中用合同金額除以剩余本金所得出的系數(shù)非常接近，這主要是因為放款的時間和還月供的時間基本同步，所以2006 年5月29日國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》的規(guī)定，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定該數(shù)據(jù)也極為接近；⑤從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，所有的貸款時間都為20年或30年，這個期限是每個項目規(guī)定的最長期限，一般個人真實的貸款，每個人的貸款期限都有可能不同，例如有的人以其買房的年齡至其到60歲的年限作為貸款的年限，不可能所有貸款人的貸款期限都相同。在假按揭中因為期限越長開發(fā)商所要支付的月供就會越少；⑥合同中簽訂的房產(chǎn)單價比同期同地段的房產(chǎn)單價高出很多（一般高出30％左右）。⑶抵債物的信息采集。主要包括法院判決抵債或協(xié)議抵債，抵債物的地點情況，權(quán)屬的狀況，抵債物的面積或數(shù)量情況，抵債物的瑕疵情況，權(quán)屬情況以及過戶或變更面臨的障礙和費用情況，該抵債物是否涉及到其他糾紛情況，該抵債物目前的使用情況，抵債物的出租情況等。（二）訪談盡職調(diào)查的訪談可以視情況請中介機構(gòu)參加訪談，一般包括對三個方面人員的訪談：一是訪談資產(chǎn)出讓方項目經(jīng)理；二是訪談原貸款銀行客戶經(jīng)理或資產(chǎn)保全經(jīng)理； 三是訪談債務人、擔保人、抵押人。舉例說明，假設某地段房產(chǎn)價格為6000元/平米，有一套100平米的房產(chǎn)，當時其市場價值為60萬元。如果通過假按揭的方式，把合同單價簽訂為8000元/平米（高出市場價33％），這樣100平米的房產(chǎn)總價為80萬元，按照政策在銀行可以貸款64萬元，其中4萬元用于支付貸款過程中的費用和幾個月的月供，等該項目所有需要按揭的房產(chǎn)辦理完畢以后，開發(fā)商不再支付月供。這樣開發(fā)商就相當于按照60萬元的市場價將該房產(chǎn)賣給了銀行，達到了按照市場價快速變現(xiàn)的目的。1．訪談資產(chǎn)出讓方項目經(jīng)理。一般資產(chǎn)出讓方都有相應的項目經(jīng)理，通過對項目經(jīng)理的訪談能夠從中得到很多信息，對其提供的信息進行核實跟蹤對于盡職調(diào)查是非常有效的。在訪談過程中應注意以下幾個方面的問題：⑴訪談過程中應首先讓項目經(jīng)理介紹資產(chǎn)情況。一般項目經(jīng)理都會有意識地重點介紹資產(chǎn)質(zhì)量較好、有清收線索、財產(chǎn)線索等的資產(chǎn)，即所謂資產(chǎn)的“亮點”。但訪談人員要特別注意對這些信息的核實，這些信息有相當部分并無材料證明，需要核實其可靠性。⑵對于閱檔過程中所發(fā)現(xiàn)的疑問可以向項目經(jīng)理進行咨詢。在訪談前應該做好充分的準備工作，閱檔和訪談本身可以起到相互核實的作用。1．訪談資產(chǎn)出讓方項目經(jīng)理。一般資產(chǎn)出讓方都有相應的項目經(jīng)理，通過對項目經(jīng)理的訪談能夠從中得到很多信息，對其提供的信息進行核實跟蹤對于盡職調(diào)查是非常有效的。在訪談過程中應注意以下幾個方面的問題：⑴訪談過程中應首先讓項目經(jīng)理介紹資產(chǎn)情況。一般項目經(jīng)理都會有意識地重點介紹資產(chǎn)質(zhì)量較好、有清收線索、財產(chǎn)線索等的資產(chǎn)，即所謂資產(chǎn)的“亮點”。但訪談人員要特別注意對這些信息的核實，這些信息有相當部分并無材料證明，需要核實其可靠性。⑵對于閱檔過程中所發(fā)現(xiàn)的疑問可以向項目經(jīng)理進行咨詢。在訪談前應該做好充分的準備工作，閱檔和訪談本身可以起到相互核實的作用。⑶需要注意的是盡職調(diào)查中影響價值判斷的重要信息需要有材料的支撐，同對方人員的口頭交流不能作為依據(jù)。對于相關(guān)有抵押或查封的房產(chǎn)一定要求提供復印件作為依據(jù)。⑷對于資產(chǎn)出讓方近期與債務人等的聯(lián)系及處臵工作現(xiàn)狀，要求其將有關(guān)情況做全面介紹，并要求留下有關(guān)聯(lián)系人的電話、公司地址、名片等聯(lián)系方式。對原貸款銀行客戶經(jīng)理或資產(chǎn)保全經(jīng)理的訪談可以得到很多線索，包括當初貸款發(fā)放及催收情況，目前存續(xù)狀況，財產(chǎn)情況，各關(guān)系人情況，企業(yè)的主要控制人，主要控制人的其他財產(chǎn)，財產(chǎn)是否有追償價值，哪些需要重點追查等。一般情況下企貸債務人能夠積極配合訪談的債務人并不多，對債務人訪談的難度較大。如果債務人不配合，可以試圖通過不同的身份對債務人進行走訪。真實個貸的債務人一般都非常積極地配合訪談，虛假個貸的債務人一般都不配合，很多人都以沒有記憶搪塞，這種情況下一般應設法找到開發(fā)商進行訪談。（三）實地調(diào)查盡職調(diào)查的實地調(diào)查主要包括對債務人、保證人的實地調(diào)查和對抵押物、抵債物的實地調(diào)查。、保證人的實地調(diào)查。要求對債務人、保證人辦公地點進行實地走訪，查看企業(yè)的辦公場所、實際經(jīng)營狀況等，在盡可能的條件下拍攝其辦公場所的照片，供盡職調(diào)查小組討論。、抵債物的實地調(diào)查。實地調(diào)查過程中應有實地調(diào)查記錄，要對被調(diào)查的物品做詳細的描述。對于所有物品應進行拍照，照片應作為調(diào)查的資料留存。（四）討論與交叉核實。盡職調(diào)查組應根據(jù)調(diào)查的進度適時進行內(nèi)部討論或與律師進行討論，遇到問題及時尋找解決辦法。沒有引起重視的問題可能會在討論中引起重視。對于討論過程中提到的問題，應該繼續(xù)落實，在下一次討論之前把有疑義的問題弄清楚，不斷地調(diào)查和討論。在調(diào)查過程中，難免會有成員對于材料閱檔過程中存在遺漏或理解偏差，所以對于重要（影響資產(chǎn)價值判斷）的資料需要進行交叉核實。具體的交叉核實辦法由工作組組長同組員協(xié)商后根據(jù)實際情況進行分配?！侗M職調(diào)查信息采集表》，并根據(jù)調(diào)查的不斷深入進行修正、完善。（五）實施中的若干實務問題。⑴銀行信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所對應的一系列權(quán)屬關(guān)系是不良資產(chǎn)盡職調(diào)查中關(guān)注的重中之重，律師要對資產(chǎn)權(quán)屬的合法性、有效性、存續(xù)性予以確認。由于閱檔過程中不可能得到完整信息，以不能簡單地判斷時效的有效性，還應在盡職調(diào)查的實施過程中綜合其他信息予以判斷。⑵對債務人和擔保人的基本情況進行調(diào)查。企業(yè)基本情況盡職調(diào)查的內(nèi)容包括：①企業(yè)基本情況，包括企業(yè)發(fā)展歷史及結(jié)構(gòu)、法定注冊登記情況、股權(quán)結(jié)構(gòu)、分支機構(gòu)、控股或參股子公司情況、重大的收購及出售資產(chǎn)事件、經(jīng)營范圍等； ②公司的不動產(chǎn)、重要動產(chǎn)及無形資產(chǎn)包括土地權(quán)屬、房產(chǎn)權(quán)屬、車輛清單、知識產(chǎn)權(quán)及專有技術(shù)、資產(chǎn)抵押擔保情況、資產(chǎn)的評估價值等； ③公司債權(quán)和債務：債權(quán)基本情況明細、債權(quán)有無擔保及擔保情況、債權(quán)期限、債權(quán)是否提起訴訟、債務基本情況明細、債務有無擔保及擔保情況、債務抵押、質(zhì)押情況、債務期限、債務是否提起訴訟及或有負債； ④公司涉訴及執(zhí)行情況（包括公司可供執(zhí)行的財產(chǎn)線索）； ⑤公司股東、董事及主要管理者是否有違規(guī)情況、公司有無重大違法經(jīng)營情況、上級部門對公司有重大影響的事宜等；⑶查詢工商登記情況，因貸款企業(yè)經(jīng)過多年的經(jīng)營很可能目前的經(jīng)營場地和原始檔案上存在差異，這可以給調(diào)查小組成員走訪提供重要的信息。⑷調(diào)查抵押物的抵押登記情況。律師應到房地產(chǎn)管理部門查證抵押物登記、查封情況。其他抵押品應到相應登記機關(guān)查詢登記情況，以查明權(quán)屬的有效性。⑸對于涉訴項目應查明訴訟的進展，走訪相應的法官。對于已判決的項目，很多由于企業(yè)沒有可執(zhí)行財產(chǎn)而中止執(zhí)行，律師應該根據(jù)經(jīng)驗盡可能發(fā)現(xiàn)線索，對執(zhí)行的可能性作出判斷。⑹若是個貸則需要分清是真實個貸還是虛假個貸。若是虛假個貸要查清目前房產(chǎn)是否還在該貸款人名下，查清保證人是否還承擔保證責任，若保證人還承擔保證責任則還需要查清保證人的基本情況（參照企貸），房產(chǎn)是否辦理抵押登記。⑴通過閱檔結(jié)合與資產(chǎn)出讓方的訪談查明債務人、擔保人的基本情況以及現(xiàn)狀。一般情況下，資產(chǎn)出讓方會在很大程度上對其出讓資產(chǎn)中的重點項目進行詳細或者重點介紹，對于資產(chǎn)出讓方的介紹盡調(diào)人員需要進行認真核實。⑵上網(wǎng)搜索該企業(yè)，查看是否有相關(guān)企業(yè)的報道。網(wǎng)上搜索到的信息不能作為判斷一個企業(yè)的依據(jù)，但也經(jīng)常能夠提供一些相關(guān)線索，能給盡職調(diào)查帶來很大幫助。⑶調(diào)查與該不良資產(chǎn)有重要關(guān)系的人物。某些不良資產(chǎn)的產(chǎn)生完全是由于非正常貸款或非正常運用所造成，經(jīng)過很多年的運作，可能實際控制人已經(jīng)具備了還款能力，只是沒有人去追或者沒有能夠掌握某些證據(jù)，只要掌握這樣的證據(jù)就能夠產(chǎn)生意想不到的回款效果。也有有關(guān)人當初涉及違法違紀等問題的情況，查清楚也有利于今后的清收。⑷抵債資產(chǎn)的調(diào)查。重點是要對該抵債資產(chǎn)進行實地調(diào)查，以及到有關(guān)主管部門核實，了解資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，包括資產(chǎn)是否存在產(chǎn)權(quán)上的瑕疵、是否涉及其他抵押、產(chǎn)權(quán)是否已轉(zhuǎn)移、產(chǎn)權(quán)的實際轉(zhuǎn)移還有哪些障礙、是否拖欠工程款、稅款、土地出讓金及其他費用，是否涉及其他法律糾紛，如果是協(xié)議抵債的是否被司法機關(guān)查封、凍結(jié)，是否屬限制、禁止流通物等情況。⑸對于抵押物是房地產(chǎn)的，應調(diào)查相關(guān)的房地產(chǎn)市場情況與價格，要注意區(qū)別不同資產(chǎn)的性質(zhì)以及相對應的價格信息（如工業(yè)用地，商業(yè)用地，基礎(chǔ)地價），要了解項目周邊景觀，項目基地現(xiàn)狀，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及社會發(fā)展水平，區(qū)域房產(chǎn)供應狀況，物業(yè)租售狀況，周邊的商務圈，遮擋物及其可能對景觀造成的破壞，污染源，大型交通樞紐和公交配套等。重點是要準確了解房地產(chǎn)等的市場價格，房產(chǎn)的最終價值評估應該以不高于市場價格的70％估價。機械設備，車輛等抵押物，因個體存在較大的不確定性，其價值的評估對于非專業(yè)人員來說較為困難，可以請專業(yè)人員進行評估。個貸主要以房貸為主，其余還包括車貸和信用卡不良等。在此我們只討論房貸問題。首先要判斷是假個貸還是真?zhèn)€貸，如果是假個貸一般都是開發(fā)商融資，對此主要應調(diào)查開發(fā)商目前實力狀況、抵押房產(chǎn)的現(xiàn)狀、有沒有住人、是否有過二次出售、現(xiàn)在在誰名下、預售登記或抵押登記的情況等。如果是真實個貸，需要引起注意的是，要了解開發(fā)商的階段性擔保有沒有解除，要了解該房產(chǎn)是否辦理抵押登記和查封，要了解借款人的實際經(jīng)濟狀況和收入水平，債務人的還款意愿。目前真實個貸存在一個執(zhí)行的問題，如果借款人只有一套房產(chǎn)并實際居住，作為借款人的基本生活資料的房產(chǎn)可以查封但不得拍賣，因此存在暫時無法回現(xiàn)的可能，盡職調(diào)查時應該把這個因素考慮進去。在盡職調(diào)查人員如果和債務人直接接觸，部分債務人不予配合的情況下，調(diào)查人員可以以客戶的身份對企業(yè)進行走訪，了解企業(yè)的產(chǎn)品和銷售情況，企業(yè)經(jīng)營情況等。很多債權(quán)都存在著執(zhí)行難的問題，其中主要是因為沒有可執(zhí)行財產(chǎn)而中止執(zhí)行。無可執(zhí)行財產(chǎn)有兩種情況：一種是企業(yè)經(jīng)營失敗而導致還款能力喪失，另一種是殼企業(yè)將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移，但又很難找到有效證據(jù)。后一種機會也同時會隱藏在這種資產(chǎn)中，這種資產(chǎn)往往評估都很低甚至為零，但不排除有很多為零的資產(chǎn)最終能夠變成有一定償還或償還率較高的資產(chǎn)。例如在某些資產(chǎn)中部分同某些企業(yè)或個人有很大的關(guān)系，有關(guān)的證據(jù)也可能幫助查找還款來源，或把債務鏈連接上，或是促使第三方代為償還。第五節(jié)資產(chǎn)估值資產(chǎn)估值是盡職調(diào)查的一個重點，要從處臵角度進行價值分析并估值。資產(chǎn)估值是盡職調(diào)查小組討論后達成共識的估值，不能僅僅依靠某一個調(diào)查人員進行估值定價。（一）抵、質(zhì)押資產(chǎn)的估值對有抵押或質(zhì)押資產(chǎn)的評估可以從兩個方面來考慮，首先應考慮抵押或質(zhì)押資產(chǎn)快速變現(xiàn)的價值，其次要考慮企業(yè)的經(jīng)營狀況。若企業(yè)經(jīng)營狀況較好，某些企業(yè)可能會通過協(xié)商了結(jié)該債務，一般在這種條件下訪談過程中企業(yè)都會表達相應意愿，此時可以用一個區(qū)間來判斷該項目的價值，以抵押或質(zhì)押物快速變現(xiàn)的價格做為底價，以企業(yè)訪談過程中愿意償還的金額作為最高價進行評估（二）保證、信用貸款的估值對于保證和信用兩種放款方式的評估區(qū)別是，信用放款只涉及到主債務人的價值估值，保證方式涉及到主債務人和一個或多個保證人的價值估值。對于企業(yè)價值的估值主要從以下幾個方面入手：。在盡職調(diào)查過程中經(jīng)常遇到被調(diào)查企業(yè)是注銷或吊銷，對于注銷企業(yè)一律按照無回款計算，除非有特別可以證明回款的情況。對于吊銷的企業(yè)需要進一步查實其資產(chǎn)狀況，吊銷是一種工商行為，企業(yè)法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，企業(yè)內(nèi)部組織機構(gòu)依然存在，對于吊銷的企業(yè)并不是沒有財產(chǎn)，需要進行查找。如企業(yè)目前名下存續(xù)的未被抵押或查封的房產(chǎn)等都可以作為可實現(xiàn)回現(xiàn)的依據(jù)。在查找此類資產(chǎn)的同時要了解企業(yè)是否有其他較大債務人，是否有被其他債權(quán)人執(zhí)行的可能性。對外投資是企業(yè)的權(quán)益，可以通過查封等方式執(zhí)行，要對對外投資的金額和目前的市場價值做評估，最終應由調(diào)查小組討論定價或請專業(yè)人員定價。每個企業(yè)都會在銀行有賬戶，并且很多企業(yè)除了基本戶之外還有多個一般戶，查找賬戶可以查看其現(xiàn)金流情況，可以做為凍結(jié)賬戶并回現(xiàn)的一個參考依據(jù)。通過實地走訪或訪談等，可以大概了解企業(yè)的經(jīng)營情況，企業(yè)經(jīng)營情況的好壞也是判斷的一個重要依據(jù)。一筆債權(quán)的債務人在正常經(jīng)營的情況下，只要債權(quán)繼續(xù)有效就可以通過各種手段進行追償，但要視情況判斷回收的比例。（三）全面調(diào)查和抽樣調(diào)查的估值若是全面調(diào)查，將所有調(diào)查企業(yè)的估值累計即可，若是抽樣調(diào)查，則可以根據(jù)抽樣調(diào)查資產(chǎn)的估值除以抽樣