【正文】 目著想的目的，項(xiàng)目小組10月份銷售業(yè)績不佳，其他項(xiàng)目部反饋回來的信息也都一樣。為此我公司市場部人員近期就太原市場和所屬項(xiàng)目市場進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)研，結(jié)果顯示，其他項(xiàng)目城市的銷售情況都不盡人意，但是相比之下比海華項(xiàng)目要樂觀一些，每月銷售至少為58套，本活動方案只能對目前項(xiàng)目的銷售狀況起一個根本性帶動作用。客戶思考：購房客戶一般分為兩種：一種是投資型客戶，一種是自住型客戶。由于全球金融市場對國內(nèi)房地產(chǎn)市場造成嚴(yán)重心理影響，市場沒有走出低迷態(tài)勢，成交量整體沒有走出低谷，購房者期待樓價(jià)的實(shí)質(zhì)性下降，客戶群體觀望氣氛濃重。尤其是投資型客戶，受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的影響對房地產(chǎn)市場的投資前景不看好，缺乏投資信心，自住型客戶也期待價(jià)格下降。最近針對河津市場，我們做了大量了調(diào)研工作，來電客戶有絕大部分態(tài)度相當(dāng)明確，直逼主題“房價(jià)降了沒有？怎么還不降？我們觀望著，等等再看??”，這就說明一個問題，客戶的購買需求確實(shí)存在的，只是受外界的影響，暫時(shí)得不到釋放，需要有人或者事件來刺激引導(dǎo)消費(fèi)。競爭者思考：作為競爭對手“名都”項(xiàng)目的代理公司一直以來在項(xiàng)目的操作和推廣上我們怎么做他們跟著怎么做，沒有屬于自己的固定模式，在目前的推廣策略中他們更是束手無策，在幾次與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的接觸中表明，項(xiàng)目目前沒有好的操作辦法，也許是外地的銷售商不適應(yīng)河津市場，也許是銷售商和開發(fā)商之間不能更好的合作??，不管是什么原因，這是一次難得的機(jī)會，如果對方能和我們一起給市場信心則更好；如果不能合作的話，我們一旦成功，名都和海華的差距將會更大，更有利于海華的今后發(fā)展。我公司策略中心對此次活動的認(rèn)為：“河津在現(xiàn)有市場中，別人不行動我們更要積極行動，以此次活動來拉動市場，同時(shí)利用競爭對手達(dá)到我們項(xiàng)目的銷售宣傳目的，以促進(jìn)銷售，幫助公司順利回款”?；顒又黝}：萬人團(tuán)購砍房價(jià)活動時(shí)間：活動地點(diǎn)：河津之家接待地點(diǎn)：海華售樓處組織方：第三方（河津之家）活動目的：通過該活動進(jìn)一步宣傳海華名園，銷售目前房源，回籠資金；利用活動刺激市場上一部分持幣觀望的客戶，使其感覺該活動是應(yīng)對市場而產(chǎn)生的，處于對活動的認(rèn)可和理性的考慮，結(jié)合項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)的密切配合，相信會讓在觀望中的客戶產(chǎn)生購買興趣；通過這次活動，讓我們更加清楚的認(rèn)識到在市場大環(huán)境的影響下觀望的客戶究竟有多少，同時(shí)為年前銷售周期及回款情況做一個基礎(chǔ)，為明年項(xiàng)目拉動市場尋找客群做一個鋪墊。選擇第三方組織合作的優(yōu)勢：我們不介入，讓客戶感覺到項(xiàng)目炒作真實(shí)性；操作過程我們只起接待和引導(dǎo)、成交作用，起宣傳和推廣作用是第三方，他們負(fù)責(zé)組織和聯(lián)系客戶；項(xiàng)目操作產(chǎn)生的負(fù)面效果與我們沒有太多的關(guān)系；操作過程中產(chǎn)生的費(fèi)用由負(fù)責(zé)人（趙紅平）監(jiān)督；第三方為什么給我們做：能夠提升第三方項(xiàng)目的品牌價(jià)值；第三方組織能夠積累一部分客戶資源；站在雙贏角度的立場上組織活動；活動說明：通過第三方作為活動組織者切入市場（身份不易讓購房者產(chǎn)生懷疑）主題是：人多力量大，萬人團(tuán)購砍房價(jià)！利用第三方的有利條件，對市場進(jìn)行加熱。（利用一切可以利用的資源進(jìn)行宣傳該活動，包括網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、廣播等）客戶的尋找、組織工作全部由第三方來完成。第三方由海華項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)人來負(fù)責(zé)，掌控費(fèi)用的正常推廣包裝；銷售過程中客戶團(tuán)購選擇的房源為2號樓、3號樓，適當(dāng)?shù)膶⒑玫臉菍舆M(jìn)行一定的封鎖，同時(shí)有必要在銷售現(xiàn)場將房源銷售價(jià)格進(jìn)行小幅度的上調(diào)，保證客戶折扣的讓利優(yōu)惠成交；團(tuán)購活動針對客戶為510人或10人以上，我方確定房源后上報(bào)公司申請折扣優(yōu)惠成交。本次活動所涉及的推廣費(fèi)用為本次活動的關(guān)鍵，望能夠積極落實(shí)到位 具體實(shí)施如下：總流程方案：組織過程11月15日開始，由組織者在河津網(wǎng)上或河津市河津風(fēng)采報(bào)紙、電視等媒體發(fā)布團(tuán)購信息，利用我項(xiàng)目的DM派單小組將團(tuán)購信息延伸到周邊中小縣鎮(zhèn)，讓當(dāng)?shù)刭彿空邔θf人團(tuán)購產(chǎn)生一定的吸引力；11月20日開始報(bào)名，30日截止報(bào)名，在宣傳單頁和媒體廣告上登記第三方的聯(lián)系方式及聯(lián)系人，有第三方負(fù)責(zé)組織聯(lián)系購房客戶，積累到一定數(shù)量后，統(tǒng)一約訪客戶到項(xiàng)目接待中心由銷售人員引導(dǎo)客戶了解產(chǎn)品。銷售人員只負(fù)責(zé)介紹產(chǎn)品、介紹可售房源、價(jià)格，關(guān)于折扣優(yōu)惠統(tǒng)一由開發(fā)商總經(jīng)理批示執(zhí)行，成交后簽訂房源銷售合同。由組織者和團(tuán)購代表與開發(fā)商談判，商議團(tuán)購樓座單元以及優(yōu)惠幅度。確定意向客戶，統(tǒng)計(jì)比較精確的戶數(shù)（告訴客戶團(tuán)購數(shù)量越多，和開發(fā)商談判的砝碼越重，但是根據(jù)各個項(xiàng)目的開發(fā)成本不一樣，折扣也會不一樣）。由組織者和團(tuán)購代表與開發(fā)商再次商談優(yōu)惠幅度對團(tuán)購客戶進(jìn)行摸底，確定大概的購買意向（樓層、面積、付款方式），簽訂【團(tuán)購協(xié)議】，收取誠意金2萬元（自動轉(zhuǎn)為購房定金）。組織者和團(tuán)購代表拿【團(tuán)購協(xié)議】和開發(fā)商做最后溝通，拿到團(tuán)購優(yōu)惠政策 組織團(tuán)購者到售樓部集中訂房分批安排簽訂認(rèn)購書或合同認(rèn)購流程：① 鑒別客戶身份，收取身份證復(fù)印件。② 安排業(yè)務(wù)員講解項(xiàng)目情況、沙盤及戶型。③ 業(yè)務(wù)員向銷售經(jīng)理查詢銷控狀況后，給客戶開具房號確認(rèn)書。④ 房號確認(rèn)書經(jīng)銷售經(jīng)理檢查簽字。⑤ 按照客戶的統(tǒng)計(jì)名單及房號，統(tǒng)一換簽認(rèn)購書，開具首付款收據(jù)，財(cái)務(wù)給一式三份認(rèn)購書，加蓋財(cái)務(wù)章。⑥ 銷售理對銷出的房屋填寫銷控表，收取兩份認(rèn)購書（一份當(dāng)天轉(zhuǎn)開發(fā)商），一份認(rèn)購書交客戶帶走?；顒蛹?xì)則在活動的具體實(shí)施當(dāng)中，會有很多的不確定因素出現(xiàn)，為了保證活動能順利圓滿的進(jìn)行，我們應(yīng)該盡可能的考慮到活動過程中會出現(xiàn)的不良情況。因?yàn)殚_發(fā)商為本地企業(yè)，客戶資源豐富。又考慮到團(tuán)購客戶的關(guān)系復(fù)雜，可能直接找開發(fā)商談價(jià)，所以開發(fā)商在客戶未確定購買時(shí)不必講具體優(yōu)惠。項(xiàng)目組在負(fù)責(zé)跟進(jìn)的過程會不斷的向客戶傳遞折扣不會太大的信息，用現(xiàn)