【正文】 商業(yè)進(jìn)駐，兩家麥當(dāng)勞在街內(nèi)經(jīng)營(yíng)。 文二路： 文二路商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖其他%服飾%廚衛(wèi)%電動(dòng)車專業(yè)市場(chǎng)%便利店%房地產(chǎn)中介%銀行%餐飲%副食店%網(wǎng)吧%花店%超市% 文二 路與文一路一樣，隨著大學(xué)的遷出，商業(yè)業(yè)態(tài)開始逐步由學(xué)生導(dǎo)向型轉(zhuǎn)向居民導(dǎo)向型。 文二路上現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)主要有超市、房地產(chǎn)中介、餐飲、書店、便利店、銀行、電動(dòng)車專業(yè)市場(chǎng)等等。向東過(guò)了保俶北路后，商業(yè)更為豐富，馬路南面計(jì)有：順味園、 1991服裝店、某書店、三家服裝店、一家體育用品商店、一家文具店、一家錄像廳、兩家服裝店、一家婦女用品店、移動(dòng)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、 123 速食店、一家體育用品店、一家電腦游戲軟件店、一家云南過(guò)橋米線；而過(guò)了幼兒師范學(xué)院，又是相似的一排業(yè)態(tài)。 隨著學(xué)校遷出，滿足學(xué)生消費(fèi)的商業(yè)逐步推出，而滿足附近居民消 費(fèi)的商業(yè)正在不斷遷入。 文三路： 自 1992 年以來(lái)，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，文三路電子信息街區(qū)集聚了以東方通信為代表的 1600 多家高新科技企業(yè)，以網(wǎng)新圖靈為代表的 1100 多家 IT 產(chǎn)業(yè)經(jīng)銷商，以西溪數(shù)碼港為代表的 7 大 IT 產(chǎn)品大賣場(chǎng)，以東部軟件園為代表的 6 大創(chuàng)業(yè)園，以昌地火炬大廈為代表的 28 幢高檔商務(wù)寫字樓 頤高數(shù)碼廣場(chǎng)、高新數(shù)碼城、高新電腦城、西溪數(shù)碼港、杭州百腦匯電腦市場(chǎng)、華力電腦城等 IT 賣場(chǎng)及沿路的圖靈科技世界、聯(lián)想專賣、美辰數(shù)碼夢(mèng)幻中心、惠普專賣店等。 以電子數(shù)碼為主體，輔之以餐飲、休閑娛樂(lè)設(shè)施，形成了 富有特色的電子數(shù)碼專業(yè)街區(qū)。 租金水平 文一路： 業(yè) 態(tài) 租 金（元 /平米天） 服裝 514 家居裝飾 410 餐飲 412 超市 46 通訊產(chǎn)品 10 飾品 1011 便利店 610 書店 46 花店 812 運(yùn)動(dòng)用品 48 其他 位 置 租金（元 /平米天） 路口處臨街商鋪 1014 中間路段臨街商鋪 410 非臨街底層商鋪 35 非底層商鋪 文一路兩邊集中了多家大學(xué)，同時(shí)多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)和大賣場(chǎng)也匯集于此，因此， 這里的人流量非常大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)非?；鸨?。經(jīng)營(yíng)的成功帶動(dòng)了文一路租金的不斷上漲。 100 平米以上的大面積店鋪單位租金相對(duì)較低，多在 46 元 /平米天，而 825 平米左右的小面積商鋪?zhàn)饨饎t高的多，大部分在 8 元 /平米天以上，有的甚至達(dá)到 14 元 /平米天，如翠苑服裝市場(chǎng)臨街部分的商鋪。 不同位置的商鋪?zhàn)饨鸩町惥薮螅w現(xiàn)地段對(duì)商業(yè)的重要意義。十字路口處和大學(xué)校門部分臨街商鋪的租金明顯比較高，多在 1014 元 /平米天之間，而中間路段的臨街商鋪則次之，多在 410 元 /平米天，非臨街底層商鋪?zhàn)饨鹚絼t在 35 元 /平 米天，非底層商鋪?zhàn)饨穑ú话ù筚u場(chǎng)中的非底層商鋪）多在 元 /平米天。 從不同業(yè)態(tài)看，租金也有所差別，諸如服飾、飾品、快餐等商業(yè)的租金相對(duì)較高，而書店、超市、大型餐飲的租金則相對(duì)較低。 文二路： 文二路主要為小型商鋪市場(chǎng)，整體經(jīng)營(yíng)一般，商業(yè)氛圍比較淡薄，因此，租金水平不是很高，范圍基本在 元 /平米天。 文三路： 位置 租金（元 /平米天） 一樓 1015 二樓 68 三樓 46 臨街商鋪 48 文三路以數(shù)碼商場(chǎng)為主，輔之以臨街商鋪。從租金看，反映出該區(qū)域數(shù)碼專業(yè) 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況良好。專業(yè)市場(chǎng)一樓租金最高，大致在 1015 元 /平米天；二樓租金為 68 元/平米天；三樓則為 48 元 /平米天；臨街商鋪?zhàn)饨馂?48 元 /平米天。 租售模式 從租售模式看，區(qū)域內(nèi)的大賣場(chǎng)基本上是開發(fā)商持有的形式，內(nèi)部分割出租。專業(yè)市場(chǎng)部分是出租模式，而另一部分則是出售模式。文三路的數(shù)碼廣場(chǎng)多是開發(fā)者持有，出租收取租金收益；文一路的翠苑服裝市場(chǎng)則是小產(chǎn)權(quán)形式，商鋪可以自由買賣。臨街商鋪多為多業(yè)主持有。 從租售兩種模式看，知名品牌專業(yè)市場(chǎng)和檔次比較高的市場(chǎng)一般采取統(tǒng)一持有，對(duì)外出租的模式；而 小產(chǎn)權(quán)式商業(yè)則明顯比較混亂，檔次和環(huán)境都比較差，整體形象不是很好。 建筑格局 文一路和文二路，有眾多的大學(xué)生作為人氣支撐。那里主要由低矮、規(guī)模較小的店鋪群構(gòu)成，最多只是二層樓，各種小服飾店、小吃店、小娛樂(lè)廳、甚至夜市可以在這里生存。 文三路正好是浙大玉泉校區(qū)與西溪校區(qū)以及其他多所高校影響的交集區(qū)域；這里的物業(yè)租金相對(duì)于靠近浙大的黃龍區(qū)塊比較便宜，適合科技企業(yè)在此創(chuàng)業(yè)；文三路由辦公大廈、大型專業(yè)數(shù)碼廣場(chǎng)與臨街旺鋪結(jié)合，構(gòu)成了高低結(jié)合的商業(yè)建筑格局。 從商業(yè)街鋪看，商業(yè)街的商鋪分割面積普遍很小，主力商鋪面積約 在 20 平米左右，柱距 34 米，層高 3 米左右，進(jìn)深 612 米不等。從商鋪建筑格局看，還屬于傳統(tǒng)的社區(qū)商鋪形態(tài)，比較封閉狹小，缺乏現(xiàn)代商業(yè)的通透和時(shí)尚感。 杭州東城區(qū)商業(yè)市場(chǎng) 杭州東區(qū)商業(yè)市場(chǎng)主要分布在秋濤路沿線，以杭州火車東站、汽車東站以及四季青特色商業(yè)街為三個(gè)節(jié)點(diǎn)，將整個(gè)東城區(qū)劃分為四大商業(yè)圈，即天城路商務(wù)商業(yè)區(qū)、艮山路汽配街、慶春 鳳起商業(yè)圈以、四季青服裝街。 大量的專業(yè)市場(chǎng)形成了東城區(qū)一道特有的商業(yè)風(fēng)景線，沿秋濤北路南下依次分布有永樂(lè)家電、安琪兒小商品市場(chǎng)、浙江中匯紡織機(jī)市場(chǎng)、五星電器（省家電市場(chǎng)） 、華東家電市場(chǎng)、四季青服裝城等。專業(yè)市場(chǎng)的存在為本區(qū)域積聚了濃郁的商業(yè)氣氛及市場(chǎng)號(hào)召力，吸引了整個(gè)杭城的專業(yè)需求，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 天城路商務(wù)商業(yè)區(qū)主要分布在火車東站附近，商業(yè)主要集中于本項(xiàng)目東、南部的東站廣場(chǎng)，在天城路與秋濤北路的交界處形成了一個(gè)商務(wù)區(qū)，三、四星級(jí)的商務(wù)酒店均集中于此，此外，本地區(qū)還設(shè)有一些大型的娛樂(lè)設(shè)施及大型賣場(chǎng)，這些大型設(shè)施的存在共同構(gòu)筑起了本地區(qū)中、高檔商業(yè)商務(wù)區(qū)的整體形象。隨著，百富勤商業(yè)廣場(chǎng)（ 萬(wàn) M2）的建設(shè)，將進(jìn)一步完善本地區(qū)的商業(yè)設(shè)施，使本區(qū)域的商業(yè)商務(wù)設(shè)施更加 趨于多元化。 ? 業(yè)態(tài)分布（按建筑面積） 東站附近 慶春 鳳起 東路 艮山路 汽配街 合計(jì) 汽配 五金設(shè)備 750 1660 1250 3660 貨運(yùn) 185 — — 185 餐飲 2500 2930 1570 7000 旅館、住宿 1050 — — 1050 休閑 600 — 270 870 電信 475 400 — 875 雜貨 458 350 — 808 服飾、鞋帽 440 190 370 1000 家居裝修 — 950 1180 2130 美容美發(fā) — 725 — 725 醫(yī)藥 — 900 130 1030 中介 — 810 — 810 便利店 — 350 280 630 其他 73 720 330 1123 汽配、五金設(shè)備%貨運(yùn)%餐飲%旅館、住宿%電信%休閑%服飾、鞋帽%雜貨%美容美發(fā)%家居裝修%醫(yī)藥%中介%便利店%其他% ? 專業(yè)市場(chǎng) 四季青服裝市場(chǎng) 四季青服裝街區(qū)位于江干區(qū)杭海路，是我國(guó)十大服裝專業(yè)市場(chǎng)之一。占地 24 公頃，匯集了四季青服裝市場(chǎng)、杭派精品服裝市場(chǎng)等 16 家專業(yè)服裝市場(chǎng)，服裝經(jīng)營(yíng)戶 8000 多戶，營(yíng)業(yè)面積 21 萬(wàn)平方米，從業(yè)人員 30000 余人，年成交額近百億元，實(shí)現(xiàn)增加值 8 億元。 四季青服裝市場(chǎng)街區(qū)以專業(yè)市場(chǎng)為 主，形成了一個(gè)大型的服裝專業(yè)市場(chǎng)大世界。成為浙江輻射華東的服裝批發(fā)市場(chǎng)中心，同時(shí)也經(jīng)營(yíng)零售業(yè)，杭州居民服裝消費(fèi)也喜歡到這里來(lái)。服裝街區(qū)整體經(jīng)營(yíng)良好，市場(chǎng)交易非常活躍。 雖然總體經(jīng)營(yíng)很好，但是也有部分市場(chǎng)不是很成功，如意法服飾城二層級(jí)以上空置非常嚴(yán)重，租金也比較低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于附近的四季青服裝市場(chǎng)。 專業(yè)市場(chǎng) 總建筑面積（平米） 店鋪面積（平米） 杭州四季青服裝市場(chǎng) 50000 8150 杭州常青意法服飾城 60000 8100 杭州四季青蘇杭服裝市場(chǎng) 8000 850 杭派服飾城 6500 840 杭派精品服裝市場(chǎng) 25000 8150 杭州四季青精品女裝市場(chǎng) 12000 12120 杭州四季服裝批發(fā)市場(chǎng) 12000 860 杭州電力四季服裝城 23000 850 杭州九星服裝市場(chǎng) 6000 845 杭州四季青兒童服裝市場(chǎng) 8000 850 杭州四季青精品童裝市場(chǎng) 29500 8120 杭州四季青佳寶童裝市場(chǎng) 22000 10150 中洲服飾鞋區(qū) 6500 1230 杭泵童裝市場(chǎng) 20000 835 新世紀(jì) 12000 1040 佳寶童裝市場(chǎng)（后） 8000 835 中星外貿(mào)服飾城 7500 8120 總計(jì) 316000 業(yè)態(tài)格局： 從業(yè)態(tài)上看，四季青服裝街涵蓋了服裝行業(yè)幾乎所有的產(chǎn)品，包括童裝、女裝、男裝、鞋類等等，以不同產(chǎn)品類別形成了多個(gè)不同的專業(yè)市場(chǎng)，如童裝市場(chǎng)、女裝市場(chǎng)等。 從品牌檔次上看，低檔、中檔、中高檔相結(jié)合。既有低檔的服裝市場(chǎng)，如四季青童裝市場(chǎng)；也有精品服裝市場(chǎng)如 杭州常青意法服飾城、航拍精品服裝市場(chǎng)等等。 主體以國(guó)內(nèi)品牌為主，也有部分外國(guó)品牌進(jìn)駐。 租售模式： 四季青服裝市場(chǎng)為大業(yè)主持有和小業(yè)主分割持有相結(jié)合的模式。某些檔次 較高的市場(chǎng)如佳寶童裝市場(chǎng)是大業(yè)主統(tǒng)一持有，對(duì)外出租的模式，而大部分市場(chǎng)則多為小業(yè)主持有，可以自由買賣。 建筑格局： 以小店鋪為主，主體商鋪面積在 1025 平米之間 位置越好的商鋪面積越小，而較差的位置如三層、四層因?yàn)閱挝蛔饨疠^低導(dǎo)致總體租金不高，因此面積較大。 租金： 位置 平均租金（元 /平米天） 扶梯周邊租金（元 /平米天） 臨街街鋪 2035 地下一樓 1015 一樓 1030 2030 二樓 815 1215 三樓 58 78 四樓 25 服裝銷售是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，四季青服裝市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)商鋪?zhàn)饨鸷芨?。從調(diào)查看，總體租金在 8 元 /平米天以上，不同地段租金差別非常明顯。臨街街鋪地段最好，且多位小面積商鋪，因此單位租金非常高，多在 20 元 /平米天以上，有的甚至達(dá)到 35 元 /平米天的驚人價(jià)格。其次是專業(yè)市場(chǎng)的一樓，租金在 1030 元 /平米天，其中位于扶梯周邊和入口周邊的商鋪?zhàn)钯F，多在 2030 元 /平米天。地下一層租金 1015元 /平米天。二樓租金在 815 元 /平米天，地段好的扶梯周邊租金則為 1215 元 /平米。三樓租金為 5元 /平米 *天，扶梯周邊則為 78 元 /平米天。四樓空置比較嚴(yán)重，租金也比較低，在 25 元 /平米天之間。 從位置看，專業(yè)市場(chǎng)一般只能經(jīng)營(yíng)到三層，四層以上難以經(jīng)營(yíng)，空置率非常高。 其他專業(yè)市場(chǎng) 總量體 （ M2） 租金 （元 /M2*天） 業(yè)態(tài)分布 經(jīng)營(yíng)狀況 新型材料 市場(chǎng) 約 30000 （底層沿街） 1F：五金、裝飾 2F：地板 滿租，經(jīng)營(yíng)狀況良好 東方燈飾城 約 25000 （底層） 燈飾、裝飾布 滿租 五星電器 約 30000 （底層沿街） 12F：家電 3F： 電腦、音像 4F：辦公 滿租 多為 6070M2的鋪面 東站服裝市場(chǎng) 約 6000 1F：服裝、鞋帽、箱包、化妝品 2F：床上用品、服飾 滿租 安琪兒 小商品市場(chǎng) 約 25000 （底層沿街） 1F：小商品 2F：空置，暫作倉(cāng)庫(kù) 底層經(jīng)營(yíng)狀況良好，二樓不佳。 商業(yè)市場(chǎng)總結(jié) ? 杭州整體商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)一般，專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)一枝獨(dú)秀。 在杭州東城區(qū)形成的專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)“集結(jié)地”已成為了杭州商業(yè)的一大亮點(diǎn)，吸引了大量的客流前來(lái)消費(fèi)，總體經(jīng)營(yíng)狀況良好，并營(yíng)造出了濃郁的商業(yè)氛圍，為其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的 進(jìn)入奠定了基礎(chǔ)。但美中不足之處就是整體形象略遜一籌，層次感不高。 ? 大型購(gòu)物中心大多數(shù)經(jīng)營(yíng)慘淡。 杭州作為著名的旅游城市每年吸引了大量的人流前來(lái)觀光，但這些旅游人群并沒(méi)有成為杭州大型購(gòu)物中心的有效客源支撐，使得大多數(shù)購(gòu)物中心處于慘淡經(jīng)營(yíng)狀態(tài)（除位于老牌商圈 —— 武林商圈的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)尚可）。造成