【正文】 自然還有部分因?yàn)闆]有銷售還不能計(jì)算。為了減少清算次數(shù)，避免無休止的清算同一項(xiàng)目，我們在土地增值稅清算的后續(xù)管理上采用了對未售房屋登記造冊，按清算稅負(fù)率實(shí)施后期計(jì)算的辦法，即按已清算商品房所應(yīng)交納的稅款與已清算項(xiàng)目確認(rèn)的收入之間求出的稅負(fù)率，對未銷售的部分商品房待以后銷售時(shí)以該稅負(fù)率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)交納的土地增值稅。比如我們計(jì)算出的金寶宏峰置業(yè)有限公司一期一樓鋪面的稅負(fù)率為=247。5735100100%= %，我們在下發(fā)《清算結(jié)論書》時(shí)，書面告知納稅人，其未售部分未來銷售時(shí)按此比例計(jì)算應(yīng)納稅款。雖然以稅負(fù)率計(jì)算可能會因房價(jià)上漲而有失公平，但我們也應(yīng)考慮納稅人因房屋閑置而導(dǎo)致的資金閑置的利息支出，所以按物價(jià)同比口徑比較，這稅負(fù)率是比較公平的。同時(shí)避免了稅務(wù)機(jī)關(guān)對同一清算項(xiàng)目無休止的清算，也節(jié)省了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征稅成本和納稅人的稅收成本。二、清算工作取得的成效和得到的幾點(diǎn)啟發(fā)我們通過不斷的宣傳政策、研究計(jì)算辦法和全力以赴地實(shí)施，使我縣土地增值稅清算工作取得了一定的實(shí)效。建立了從政策研究到政策宣傳，從自行申報(bào)到實(shí)施清算，再到后續(xù)管理的規(guī)范機(jī)制。建立完整科學(xué)的機(jī)制是規(guī)范工作的前提。我們在進(jìn)行清算工作的過程中，在研究相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，建立了有效的清算機(jī)制，通過各種形式的政策宣傳來提高納稅人的依法納稅意識，納稅意識的提高必然會促進(jìn)自行申報(bào)的效率，也必然會減少清算工作的阻力，為最后實(shí)施后續(xù)管理奠定基礎(chǔ)。清算工作有力促進(jìn)了房地產(chǎn)稅收和建筑業(yè)稅收的的規(guī)范化管理清算工作不是單打一的一項(xiàng)工作，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅收涵蓋了地方稅收的大部分稅種，同時(shí)與建筑業(yè)稅收有著水漲船高的密切關(guān)系，因此我們在清算工作中本著規(guī)范管理與清算工作相結(jié)合的原則，建筑市場和房地產(chǎn)市場相兼顧的原則組織了工作，通過土地增值稅的清算將規(guī)范其他稅種的管理有效結(jié)合到了一起，根據(jù)17月份的入庫數(shù)據(jù)分析，我縣建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)各項(xiàng)稅收均比去年同期有了較大幅度增長，其中在建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、所得稅和印花稅增幅明顯，從而使房地產(chǎn)稅收和建筑業(yè)稅收的管理得到了有效提升。我縣房地產(chǎn)一體化辦法有力支持了清算工作的實(shí)施，清算工作進(jìn)一步鞏固了稅收一體化工作機(jī)制。在進(jìn)行土地增值稅清算的過程中我們充分依托房地產(chǎn)稅收一體化機(jī)制，在獲取清算清算信息、甄別收入、核實(shí)面積等方面我們依據(jù)房管部門和土地部門提供的大量數(shù)據(jù)對清算工作中搜集到的可疑數(shù)據(jù)進(jìn)行了核對，保證了清算數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。同時(shí)我們將清算數(shù)據(jù)及時(shí)向房管部門進(jìn)行反饋，使房管部門對商品房信息得到了更為準(zhǔn)確全面的掌握；用清算數(shù)據(jù)修正我局項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)信息，使項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)更符合實(shí)際信息，為作好下一步工作打下基礎(chǔ)，從而有力促進(jìn)了一體化工作機(jī)制的完善。通過清算工作還為搞好其他稅收工作得到了幾點(diǎn)的啟發(fā)清算工作乃至稅收工作的前提是作好政策宣傳，讓納稅人理解稅收政策，了解和掌握政策是作好清算工作的前提。早在2006年，在省局下發(fā)《土地增值稅清算辦法和預(yù)征辦法》后，我局就做了大量卓有成效的工作，即將相關(guān)文件及政策結(jié)合納稅人實(shí)際情況直接入戶講解宣傳，使納稅人對土地增值稅有了比較全面和感性的認(rèn)識，為土地增值稅的預(yù)征及清算打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，掃清了障礙，消除了納稅人的疑慮。2007年和2008年我們專門召集房地產(chǎn)開發(fā)納稅人有針對性舉辦了土地增值稅的培訓(xùn)講座。正就是我們不斷的宣傳、講解，為我們今天清算工作地順暢開展提供了的比較寬松的環(huán)境，也為我們干好其他各項(xiàng)工作提供了較好的思路。研究政策、結(jié)合實(shí)際制定操作性強(qiáng)的清算方法是搞好土地增值稅清算工作的關(guān)鍵土地增值稅清算的操作實(shí)施是整個(gè)稅收征管工作的難點(diǎn)，其難就難在成本分?jǐn)偟暮侠硇詻]有明確的政策規(guī)定和可實(shí)施的操作規(guī)程，因此就需要我們不斷的摸索和研究，使清算結(jié)果不但要符合政策的立法主旨而且要得到納稅人的認(rèn)可，保證不同納稅人稅負(fù)的相對公平。因此我們從政策研究入手，結(jié)合千差萬別的不同開發(fā)模式來解決清算工作中出現(xiàn)的難題，總結(jié)出了共有成本和專有成本的分割思路，建筑成本和其他成本的比例核定方法，不規(guī)則建筑物按面積和層高的成本分?jǐn)偡椒ǖ取＿@些方法的應(yīng)用和實(shí)施是我們基于既要充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)商利潤回報(bào)程度，又考慮各個(gè)開發(fā)商稅負(fù)公平的基礎(chǔ)上結(jié)合隴西縣以項(xiàng)目建設(shè)拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局的條件下而產(chǎn)生的，正因?yàn)榫C合考慮了這些因素，所以這些方法的應(yīng)用不僅符合稅法的基本要義，而且得到了納稅人的認(rèn)可，從而使清算工作得以平穩(wěn)、順利、有效實(shí)施和開展。實(shí)施人才戰(zhàn)略，培養(yǎng)專業(yè)化稅收管理人才是搞好土地增值稅清算工作的基礎(chǔ)。由于當(dāng)前一線稅收征管工作任務(wù)繁重，征管力量嚴(yán)重不足，精英人才少，稅務(wù)人員整體的業(yè)務(wù)素質(zhì)亟待提高，已不能滿足土地增值稅管理工作的需要。通過有針對性地開展土地增值稅稅收政策、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)制度和建筑行業(yè)的相關(guān)培訓(xùn)，稅務(wù)人員不僅能夠掌握稅收、財(cái)會業(yè)務(wù)知識，還能熟悉房地產(chǎn)開發(fā)、交易的整個(gè)過程和建筑、造價(jià)的相關(guān)基礎(chǔ)知識，提高執(zhí)法水平，成為土地增值稅管理專業(yè)化人才，為進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作奠定人才智力基礎(chǔ)。第二篇：《土地增值稅清算講解》《土地增值稅清算講解》為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺具體的結(jié)算辦法，因該項(xiàng)工作任務(wù)重，結(jié)算工作較為復(fù)雜，稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識，才能更好完成該項(xiàng)工作任務(wù)，為此，市局決定就春訓(xùn)時(shí)機(jī)，對該項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行間要講解。（因省局細(xì)則未出臺，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準(zhǔn)，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計(jì)算土地增值稅為主）。一、土地增值稅的概念（一）什么是土地增值稅要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因?yàn)橹車h(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價(jià)上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強(qiáng)制權(quán)力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個(gè)稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。（二）土地增值稅的主要特點(diǎn)歸納起來四個(gè)方面：第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。這一點(diǎn)與營業(yè)稅有些類似。第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額來計(jì)征。這一點(diǎn)與企業(yè)所得稅有類似地方。第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評估價(jià)格作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。這一點(diǎn)與財(cái)產(chǎn)稅有一定的共性。第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺的一個(gè)稅種，是國家利用稅收杠桿對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開征目的。因而這個(gè)稅又是一個(gè)特定目的稅。二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍（一）土地增值稅的征稅范圍所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對象的具體內(nèi)容?！稐l例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。（二）土地增值稅征稅范圍的界定土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國家征用以后變?yōu)閲宜械?，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國有土地使 用權(quán)出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。這里要注意兩個(gè)方面情況：第一、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng) 收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實(shí)的行為除外。第二、雖然無轉(zhuǎn)讓收入，但應(yīng)視同銷售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（國稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。三、今年開展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序（一）、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（國稅發(fā)〔2006〕187文）這強(qiáng)調(diào)一下普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)宣城市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)三個(gè)條件：第一；第二、單套建筑面積在144平方米以下；第三、。凡同時(shí)達(dá)到以上三個(gè)條件的為普通住房，不能同時(shí)符合三個(gè)條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時(shí)通知各分局，以新條件為準(zhǔn)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行清算；（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，完成年銷售的；（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對今后發(fā)生的滿足上述條件的項(xiàng)目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準(zhǔn)）。對符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。（三）、清算應(yīng)報(bào)送的資料目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準(zhǔn)，但根據(jù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送下列資料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報(bào)表；項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款憑證，國有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項(xiàng)目工作合同結(jié)算單，商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒定的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報(bào)告》。對符合要求的鑒定報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。各分局要廣泛開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發(fā)項(xiàng)目，告知納稅人主動進(jìn)行申報(bào)，并按規(guī)定報(bào)送相關(guān)附件資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對納稅人報(bào)送資料要進(jìn)行認(rèn)真審核，并制作資料清單，為稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)施結(jié)算，開展納稅評估、實(shí)施專項(xiàng)檢查打下基礎(chǔ)。四、土地增值稅的計(jì)算根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng) 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計(jì)算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個(gè)關(guān)鍵要素。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)范圍轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用人。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實(shí)物形態(tài)、其他形態(tài)等全部價(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設(shè)施全額收入。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)記入“經(jīng)營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細(xì)帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位和個(gè)人的購房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。確認(rèn)收入時(shí)限。（U盤資料）視同銷售行為收入的確定前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定：（2）、由主稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值的確定。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。各扣除項(xiàng)目具體含義和規(guī)定如下：取得土地使用權(quán)所支付的金額。包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；二是取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（1）、如何確認(rèn)地價(jià)款第一、以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，按國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（二級市場），為向土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。（2）、取得土地交納費(fèi)用如何規(guī)定。是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程