【正文】 部是本辦法的歸口管理部門(mén)，負(fù)責(zé)制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定；組織、指導(dǎo)住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)參加物業(yè)的接管驗(yàn)收及申報(bào)工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關(guān)系。第二章業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)第六條本辦法所稱業(yè)主為居住房屋和非居住房屋的所有權(quán)人。第七條本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。第八條涿州基地管理處管理和服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主是指東方地球物理公司和小區(qū)居住房屋所有權(quán)人。第九條業(yè)主委員會(huì)是指在公共事業(yè)部指導(dǎo)下由居民委員會(huì)推薦，由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。第十條公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產(chǎn)權(quán)人代表，依據(jù)東方地球物理公司的授權(quán)，行使下列權(quán)力：（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。（二）組織、指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收；（三）決定專項(xiàng)維修項(xiàng)目、資金使用，并監(jiān)督實(shí)施；（四）指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；（五）批準(zhǔn)成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；（六）批準(zhǔn)成立業(yè)主委員會(huì)組織；（七）其它。第十一條公共事業(yè)部作為業(yè)主代表，依據(jù)東方地球物理公司的規(guī)定，履行下列義務(wù)：（一）協(xié)調(diào)有關(guān)單位和業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)用；（二）籌措專項(xiàng)維修項(xiàng)目資金；（三）協(xié)調(diào)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位與業(yè)主及其他有關(guān)管理單位之間的關(guān)系；（四）提供物業(yè)管理用房；（五）其它。第十二條業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)：（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；（二）召集業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主代表會(huì)議，聽(tīng)取物業(yè)管理單位的匯報(bào)；（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計(jì)劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；（七）其它。第十三條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）提議召開(kāi)業(yè)主代表會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（二）提出制定和修改業(yè)主公約的建議；（三）監(jiān)督物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（五）監(jiān)督住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金（以下簡(jiǎn)稱住宅維修資金）的管理和使用；（六）法律、法規(guī)的規(guī)定；（七）其它。第十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理單位提供的服務(wù)；（二）遵守業(yè)主公約；（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（四）執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)做出的決定；（五）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納住宅維修資金；（六）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（七）配合物業(yè)管理單位對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；（八）法律、法規(guī)的規(guī)定；（九）其它。第三章管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)第十五條涿州基地管理處受公共事業(yè)部委托負(fù)責(zé)東方地球物理公司涿州基地住宅小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)工作，在各小區(qū)分別設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。第十六條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實(shí)施物業(yè)管理，職責(zé)如下：（一）負(fù)責(zé)物業(yè)的接管驗(yàn)收；（二）依據(jù)物業(yè)委托管理合同對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；（三）依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)；（四）與業(yè)主委員會(huì)共同制定小區(qū)公共管理制度；（五）協(xié)助業(yè)主委員會(huì)制（修）訂《業(yè)主公約》；（六）依據(jù)服務(wù)項(xiàng)目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部服務(wù)協(xié)議》，并對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督；（七）接受業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可，涿州基地管理處批準(zhǔn)；（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6 活動(dòng)中的有關(guān)事項(xiàng)；（九）定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門(mén)溝通，每季度末召集業(yè)主座談會(huì)，對(duì)業(yè)主提出的意見(jiàn)匯總、上報(bào)、整改、反饋；（十）接受上級(jí)及處職能部室的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查、考核。第十七條供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)項(xiàng)目等按《住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部服務(wù)協(xié)議》實(shí)施專業(yè)化服務(wù)。第四章 前期物業(yè)管理第十八條本辦法所稱前期物業(yè)管理是指業(yè)主入住之前，涿州基地管理處按照公共事業(yè)部要求，對(duì)物業(yè)管理的前期策劃、交接驗(yàn)收、業(yè)主入住等事項(xiàng)進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)。第十九條成立前期物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，組建承接物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)。第二十條在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時(shí)公約和物業(yè)管理公共契約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出具體約定。第二十一條在業(yè)主入住時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時(shí)公約，并予以說(shuō)明。第二十二條在業(yè)主入住時(shí)與其簽訂物業(yè)管理公共契約。第二十三條承接物業(yè)時(shí)，對(duì)新建物業(yè)及配套設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行驗(yàn)收。第二十四條物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程施工完畢，并經(jīng)當(dāng)?shù)卣姓鞴懿块T(mén)竣工驗(yàn)收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；（二）供電、供暖、供水、排水等配套設(shè)施設(shè)備經(jīng)過(guò)調(diào)試達(dá)到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎(chǔ)設(shè)施、單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格。第二十五條物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提交下列文件（或下列文件清單）：（一）規(guī)劃部門(mén)及其他專業(yè)管理部門(mén)批準(zhǔn)的選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及各單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)文件（圖紙復(fù)印件）等；（二）當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)提供的竣工驗(yàn)收合格文件；（三）消防部門(mén)提供的消防驗(yàn)收合格文件；（四）當(dāng)?shù)丶夹g(shù)監(jiān)督部門(mén)提供的電梯驗(yàn)收合格文件；（五）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（六）設(shè)施、設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（七）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（八）物業(yè)管理所必需的其它資料。（九）接收資料應(yīng)滿足《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評(píng)分及細(xì)則》要求。第二十六條物業(yè)接管驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：（一）在接到接管驗(yàn)收通知15日內(nèi)，物業(yè)管理部組織相關(guān)部門(mén)和物業(yè)管理單位組成接管驗(yàn)收小組，制訂接管驗(yàn)收方案和驗(yàn)收表格，培訓(xùn)接管驗(yàn)收人員；（二）物業(yè)管理接管驗(yàn)收在公共事業(yè)部組織下進(jìn)行，聽(tīng)取開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有關(guān)物業(yè)的情況介紹，提出驗(yàn)收意見(jiàn)，審閱有關(guān)資料，現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收，填寫(xiě)驗(yàn)收記錄，進(jìn)行資料移交，形成驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；（三）在公共事業(yè)部組織下與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位協(xié)商，達(dá)成協(xié)議，明確質(zhì)保期內(nèi)的維修事項(xiàng)、范圍、聯(lián)絡(luò)方式、處理原則；（四）在公共事業(yè)部主持下，辦理物業(yè)移交手續(xù)。第二十七條交接雙方的責(zé)任（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報(bào)公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。（二）在正常使用條件下，建設(shè)單位依據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件和合同規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；供熱系統(tǒng)為2個(gè)采暖期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修期2年。新建房屋自驗(yàn)收接管之日起開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。在驗(yàn)收接管時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位若委托物業(yè)管理單位保修的事項(xiàng)，經(jīng)雙方達(dá)成協(xié)議，建設(shè)單位可一次性或分項(xiàng)、分期支付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。保修費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商確定。第五章物業(yè)管理服務(wù)第二十八條涿州基地管理處與公共事業(yè)部簽訂小區(qū)物業(yè)委托服務(wù)合同。內(nèi)容包括：物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等。第二十九條涿州基地管理處依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》和合同約定的內(nèi)容，與管理單位簽訂小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)，實(shí)施物業(yè)管理。小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)包括：設(shè)備、設(shè)施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。第三十條小區(qū)物業(yè)管理單位可以將物業(yè)管理區(qū)域的電梯等維保業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)單位；供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)等項(xiàng)目按住宅小區(qū)《物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部服務(wù)協(xié)議》實(shí)施專業(yè)化服務(wù)。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位建立健全內(nèi)部管理制度和服務(wù)規(guī)范等。第三十二條根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主和用戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第三十三條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費(fèi)用。第三十四條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；物業(yè)管理人員不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益。第三十五條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生安全事故時(shí)，啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取應(yīng)急措施，及時(shí)向HSE部報(bào)告，做好救助工作。第三十六條物業(yè)管理部和住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)使用人、承租人在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。第六章