【正文】 手房買(mǎi)賣(mài)交易流程整理二手房買(mǎi)賣(mài)流程縱向流程：購(gòu)審——網(wǎng)簽——資金監(jiān)管——交稅——變更登記橫向交易類(lèi)型：自行交易、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交易以及其他交易類(lèi)型（直系親屬贈(zèng)與、法院判決、互換、法人或其他組織分立合并等）限購(gòu)區(qū)域：新城區(qū)、碑林區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國(guó)際港務(wù)區(qū)、灃東新城等開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域?？缮鲜薪灰椎姆慨a(chǎn)類(lèi)型：自商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案時(shí)間起滿5年或房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后滿2年。購(gòu)審資格：西安市戶籍，以家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）為單位不足兩套住房；非西安市戶籍，以家庭為單位不足一套住房的，須提供在本市（含西咸新區(qū)）連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。補(bǔ)繳的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明不得作為購(gòu)房的有效憑證。經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類(lèi)人才購(gòu)買(mǎi)自用住房的，不受限購(gòu)政策限制。自行交易辦理流程：雙方自行簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同——材料交齊前往房管局辦理即可 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交易流程：（按揭方式）買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司簽訂三方合同——合同簽訂完畢，當(dāng)天買(mǎi)方需繳納定金——賣(mài)方提供身份證和房產(chǎn)證的復(fù)印件交給中介公司——買(mǎi)方需將個(gè)人征信報(bào)告，工作證明，銀行流水（日常流水交易）提供給中介公司，由中介公司提供給銀行，銀行評(píng)估是否具有還款能力，否則銀行會(huì)拒貸——評(píng)估過(guò)后做網(wǎng)簽（由已經(jīng)房管局備案有做網(wǎng)簽資格的中介公司或房管局）——簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議上會(huì)有資金監(jiān)管賬戶——銀行面簽（確認(rèn)是否是貸款人，并與買(mǎi)方簽訂借款合同）——資金監(jiān)管（買(mǎi)方將首付款打入銀行資金監(jiān)管賬戶，房東定金也打到資金監(jiān)管賬戶）——首付款進(jìn)入后銀行放按揭款，款項(xiàng)進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶——交稅（低于評(píng)估價(jià)以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)，高于評(píng)估價(jià)的以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)，需要繳納增值稅、個(gè)稅、契稅等）——變更登記過(guò)戶——買(mǎi)方領(lǐng)證，資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)通知銀行劃轉(zhuǎn)監(jiān)管資金至賣(mài)方賬戶。（全款方式）買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司簽訂三方合同——合同簽訂完畢，當(dāng)天買(mǎi)方需繳納定金——做網(wǎng)簽（由已經(jīng)房管局備案有做網(wǎng)簽資格的中介公司或房管局）——簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議上會(huì)有資金監(jiān)管賬戶——交稅（低于評(píng)估價(jià)以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)，高于評(píng)估價(jià)的以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)，需要繳納增值稅、個(gè)稅、契稅等）——變更登記過(guò)戶——買(mǎi)方領(lǐng)證，資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)通知銀行劃轉(zhuǎn)監(jiān)管資金至賣(mài)方賬戶。西安市有關(guān)二手房買(mǎi)賣(mài)的規(guī)范性法律文件：購(gòu)審資格及限購(gòu)區(qū)域等由《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定；網(wǎng)簽備案由《關(guān)于實(shí)行二手房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約和交易資金監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定；資金監(jiān)管的詳細(xì)流程由《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金、二手房交易資金監(jiān)管的通知》第四條規(guī)定； 此外還有：《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》（市政發(fā)〔2016〕60號(hào)）?！段靼彩腥嗣裾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)管理保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（市政發(fā)〔2017〕23號(hào)）?！段靼彩腥嗣裾k公廳關(guān)于調(diào)整我市住房交易政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（市政辦發(fā)〔2017〕59號(hào)）?！段靼彩蟹抗芫株P(guān)于落實(shí)我市住房交易政策有關(guān)問(wèn)題的實(shí)施細(xì)則》（市房發(fā)〔2017〕77號(hào)）?！段靼彩腥嗣裾P(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》（市政發(fā)〔2017〕51號(hào)）。其他相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《婚姻法》、《民法通則》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等。免資金監(jiān)管的類(lèi)型：不簽網(wǎng)簽合同的通過(guò)贈(zèng)與、繼承或法院判決等形式辦理轉(zhuǎn)移登記簽網(wǎng)簽合同的2015年1月1日前房款已結(jié)清且有銀行轉(zhuǎn)賬流水的；2015年前交易資金已收付但無(wú)法提供銀行轉(zhuǎn)賬證明的，出具由買(mǎi)方提交的戶口遷入證明（戶口簿）或買(mǎi)方繳納的采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)、裝修費(fèi)等票據(jù)及物業(yè)證明申請(qǐng)辦理；因賣(mài)方再次購(gòu)買(mǎi)新房急需資金，出具購(gòu)買(mǎi)新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議、首付款或全款支付的銀行轉(zhuǎn)賬憑證等票據(jù)；賣(mài)方（或其直系親屬）因重特大病就醫(yī)急需資金，出具病歷或診斷書(shū)、繳費(fèi)記錄及其他相關(guān)證明；賣(mài)方（或其直系親屬）因出國(guó)留學(xué)急需用錢(qián)的，出具護(hù)照、簽證及相關(guān)證明；直系親屬間以房屋買(mǎi)賣(mài)形式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的。其他：上周之后網(wǎng)簽下放，經(jīng)備案有資質(zhì)的中介公司系統(tǒng)也可做購(gòu)審（購(gòu)房資格）和網(wǎng)簽；要查詢賣(mài)方房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否有瑕疵，有沒(méi)有限制交易的情況，買(mǎi)賣(mài)雙方可前往房管局調(diào)查打印產(chǎn)調(diào)表，房屋情況就會(huì)很明晰，產(chǎn)調(diào)表需要所有權(quán)人拿身份證本人前去。第三篇：二手房買(mǎi)賣(mài)流程二手房買(mǎi)賣(mài)流程許多人認(rèn)為，二手房的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程是非常復(fù)雜，且處處存在陷阱的。既怕舊房產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，怕遇到黑心中介，又怕交易的手續(xù)繁瑣。在二手房交易的過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方通常只關(guān)注交易的最終結(jié)果，卻忽視了交易過(guò)程的安全性。而事實(shí)上，往往最能影響交易結(jié)果的就是整個(gè)交易過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。買(mǎi)賣(mài)雙方之所以會(huì)選擇經(jīng)紀(jì)公司代理交易，并不僅僅是為了得到真實(shí)的市場(chǎng)信息，他們更希望經(jīng)紀(jì)公司能給他們提供一個(gè)有安全保障的交易過(guò) 程。其實(shí)，消費(fèi)者只要掌握了基本的交易常識(shí)，注意一些可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，還是能夠買(mǎi)到一套稱(chēng)心的二手房的。一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個(gè)環(huán)節(jié)。尋找中介信息登記買(mǎi)賣(mài)雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策，經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實(shí)際情況為買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行配對(duì)，為他們牽線搭橋，買(mǎi)賣(mài)雙方分別登記購(gòu)房、售房信息。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，買(mǎi)賣(mài)雙方面臨的一個(gè)重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。選擇好的經(jīng)紀(jì)公司有以下幾點(diǎn)：規(guī)模大、有營(yíng)業(yè)許可證、有資質(zhì)證書(shū)、聲譽(yù)較好。具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū)，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經(jīng)營(yíng)，這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門(mén) 的制裁和顧客的追討；其二是因?yàn)樗且患曳值昊蜻B鎖店。按規(guī)定，分店也應(yīng)有自己的執(zhí)照，但是，辦照的條件是分店有兩個(gè)以上擁有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)