【正文】 均可拒絕簽收并在交接記錄上如實記載，最好將拒收理由書掛號寄給開發(fā)商。而對于配套設(shè)施缺失或縮水和違反規(guī)劃的問題，可聯(lián)絡(luò)其他購房者共同要求開發(fā)商補(bǔ)做或賠償，因為單個購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄。必要時可聯(lián)合向主管部門投訴甚至提起訴訟。二、明確開發(fā)商收取的費用 交房時購房者繳交一些費用是難免的，如購房尾款、物業(yè)管理費、裝修保證金（不能直接向業(yè)主收取）、裝修垃圾清運(yùn)費等。對于物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)商在簽訂買賣合同時已選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購房者應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，現(xiàn)實中有的開發(fā)商為促銷而根據(jù)購房者的要求承諾不同的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，有的對不同消費群采取不同收費標(biāo)準(zhǔn)，由于購房者是單個與開發(fā)商訂立合同，往往不知道別人的交費標(biāo)準(zhǔn)，作為市場化的物業(yè)管理服務(wù)而言，同樣的服務(wù)不同的收費，對交費單價高且不知情的購房者構(gòu)成了價格歧視。另一種情況是開發(fā)商口頭承諾低標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費但沒有書面協(xié)議，交房前后與物業(yè)公司簽署收費標(biāo)準(zhǔn)高于口頭承諾的物業(yè)管理委托合同（前期管理）。建議：對于價格歧視可以向物價部門投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價格標(biāo)準(zhǔn)一致，對于物業(yè)費上漲，如果能收集到充分證據(jù)證明開發(fā)商曾經(jīng)作的口頭承諾（如合法錄音等），可以要求開發(fā)商遵守承諾或補(bǔ)貼差價，如果舉證不能，只好盡快依法召開業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司。目前，交房時購房者對公共維修基金的繳納爭議也比較多。三、警惕協(xié)議陷阱 一些開發(fā)商利用購房者急于收房或疏于防范而設(shè)置圈套，在辦理交接時要求購房者簽署對購房者不利的協(xié)議或條款。本市就曾發(fā)生過開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中主動支付部分違約金，并寫明“雙方不再主張其他違約責(zé)任”等類似要求購房者放棄權(quán)利的文字。對于此類協(xié)議，需提請購房者注意：協(xié)議一旦簽署，就具備法律效力，放棄的權(quán)利也難以再追回。交房是開發(fā)商根據(jù)合同和法律應(yīng)履行的義務(wù)，在沒有法律規(guī)定或合同約定的情況下，開發(fā)商沒有權(quán)利提出新的交房條件，購房者對此類協(xié)議或條款有權(quán)拒絕簽署。商品房驗收大致有四大部分：一、看開發(fā)商是否具備合同約定的交房條件購房者按約前往驗收交接時，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付條件，逐項檢驗有關(guān)證明文件。當(dāng)然，這些文件要看原件，而不是復(fù)印件。一般來說,房屋交付時,購房者應(yīng)要求開發(fā)商出示《房屋竣工驗收證明書》、《房屋面積分層分戶實測報告》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。如果合同約定產(chǎn)權(quán)交房時，還應(yīng)要求開發(fā)商出示“大產(chǎn)證”。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的趨勢，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。二、驗收房屋質(zhì)量看墻壁。不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。其實即使是在20世紀(jì)80年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風(fēng)。我看過最嚴(yán)重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺風(fēng)來臨之時，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個區(qū)的國土局建的，真可怕。所以，驗收這個，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運(yùn)貨口，后來封補(bǔ)時，馬虎處理以致留后患。驗水電。首先是驗一下房屋的水電是否通了。當(dāng)然，對于一些高級裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認(rèn)真驗收了。驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。當(dāng)然，這是一種理想的配置,多數(shù)土建的電線會差一個等級。驗防水。這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。住在頂樓的筒子們更要注意，拎兩桶水上樓頂，往自家天花板位置淋下去，然后再下樓看看漏不漏。當(dāng)然，最好的辦法是選擇下雨天進(jìn)行驗收，這樣所有的防水問題都無所遁形了。驗管道這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。還有一種情況，不過就與驗收沒關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會散發(fā)一種異味。也許會有發(fā)展商會認(rèn)為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實際需要。而正因為這種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。驗地平其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離 。然后把水管的水位調(diào)至這個標(biāo)志高度，并找個人固 定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的 高度，然后再做一個標(biāo)志。然后用尺測量一下這個標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個高 度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果 出這個范圍，你就得注意了。我見過最嚴(yán)重的水平差度達(dá)到7厘米的，測量后我還以 為我測量錯了呢。以上工作是有點煩瑣的，如果你有朋友擁有激光掃平儀，這個問題就好解決多了。驗層高如果你的合同有這一個條款。那么你是應(yīng)該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。一般來說，左右是接受的范圍，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。1)減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。2)雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。3)在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。驗門窗這里猶其以驗收窗為主。驗收的關(guān)鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。其他項目事實上，除了上述的項目外，其他的驗收，都需要有比較專業(yè)的知識才行的。你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋，這也是唯一可能的東西了。除此之外，你只能是依靠質(zhì)檢部分的認(rèn)真了。三、檢驗合同約定的房屋面積與實際面積是否有差異商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓妹娣e購房者單靠自身力量要測量、計算公（共）用建筑面積及本套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是相當(dāng)困難的，但可以測算本套套內(nèi)建筑面積。您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測繪報告顯示的面積出入過大，應(yīng)向測繪機(jī)構(gòu)問明原因或要求復(fù)測。實測面積與合同約定面積存在誤差的，應(yīng)按合同約定辦法處理。一般合同規(guī)定，該商品房交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的177。2％（177。3％）時，房價款保持不變；超過177。2％（177。3％）但不超過某個百分點（如5％）時，雙方按房價結(jié)算，當(dāng)實際誤差超過某個百分比時，買家有權(quán)終止協(xié)議，可以退房。在簽定購房合同時，應(yīng)明確約定“超過面積”的含義，以防止雙方在履行合同時發(fā)生爭議。具體情況還要根據(jù)當(dāng)時開發(fā)商的合同分別考慮，對某些模棱兩可的條款盡量在合同中設(shè)定明確的說法。四、檢驗合同約定的配套設(shè)施是否齊全配套設(shè)施除了室內(nèi)部分，還包括小區(qū)的同期建設(shè)、同期交房、車庫、會所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾，郵箱、電梯、周界報警系統(tǒng)是否配備等。檢驗配套設(shè)施時除按合同所載的條文外，所有開發(fā)商前期的宣傳資料都視為合同的附件。在您查看了房屋后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了?？傊?，在房屋的驗收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合，如果發(fā)現(xiàn)有不對的地方，要及時反饋給開發(fā)商，要求開發(fā)商相應(yīng)做出修補(bǔ)或賠償。索要“兩書一表”向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修?！蹲≌|(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。簽收《房屋驗收單》在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。商品房交房程序及注意事項一、開發(fā)商應(yīng)出示：Ａ、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的《建設(shè)工程竣工驗收合格備案表》 Ｂ、建設(shè)行政主管部門出具的《住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》 Ｃ、建設(shè)項目初始登記產(chǎn)權(quán)證，即大產(chǎn)權(quán)證 Ｄ、面積實測表（房屋管理局）二、開發(fā)商應(yīng)提供： Ａ、《新建住宅質(zhì)量保證書》 Ｂ、《新建住宅使用說明書》.三、注意事項：《建設(shè)工程竣工驗收合格備案表》是項目已完成施工，經(jīng)開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收符合設(shè)計和國家標(biāo)準(zhǔn)的證明。查看時應(yīng)當(dāng)注意是否有四方簽章，是否包含了該幢樓，各單項工程是否合格?！蹲≌唐贩繙?zhǔn)許交付使用證》是商品房可向消費者交付使用的前置條件，只有開發(fā)商已向建設(shè)部門申請并獲得了交付的許可，才可以交房。大產(chǎn)權(quán)證是證明開發(fā)商合法的地權(quán)利人的依據(jù)。開發(fā)商必須保證所交付的房屋產(chǎn)權(quán)清晰、合法，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，不存在抵押權(quán)等他項權(quán)利，也不存在租賃關(guān)系和不合理的相鄰關(guān)系。為此，購房者必須查驗開發(fā)商提供的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證?！缎陆ㄗ≌|(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。同時還應(yīng)當(dāng)注意保修人是否和賣方一致。如有不合理的條款應(yīng)當(dāng)立即提出?！缎陆ㄗ≌褂谜f明書》是開發(fā)商對銷售的商品房使方法及注意事項的說明，為開發(fā)商的法定義務(wù)，開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。同時還應(yīng)當(dāng)注意保修人是否和賣方一致。如有不合理的條款應(yīng)當(dāng)立即提出。四、房屋驗收的注意事項：廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。衛(wèi)生間通風(fēng)：應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備可安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能動作，及時修復(fù)；入住后維修，因做了整體廚柜而使維修困難甚至拆掉吊櫥?？展模菏皱N墊上幾層紙（避免留下錘?。┣脫魤Ρ?，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘（10g）測墻磚、地磚空鼓。驗電：A、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)（應(yīng)有標(biāo)示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時無法及時