【正文】 、墻布上要不留氣泡。紙與紙、布與布的交接處以平整為好。逐一測試管道設(shè)備一般住宅樓的設(shè)備有給排水管道、燃?xì)夤艿?、電燈頭、插座等。購房者可檢測給水管是否通暢，管道是否已具有銹跡，氣管是否接通，燈頭、插座是否有電；對于商業(yè)、辦公建筑，除了以上設(shè)備，還有中央空調(diào)、煙感器、溫感器、電梯、閉路電視系統(tǒng)等；對于各設(shè)備的性能，購房者應(yīng)根據(jù)建筑設(shè)計和設(shè)備說明書，逐一檢查。六種情況可拒絕收樓批量開發(fā)的期房難免會有一些瑕疵，因此律師建議業(yè)主要以平常心收樓，不宜一味強求。如果在這種心態(tài)下，還是碰到“不能忍受”的問題，就應(yīng)該運用法律來保護(hù)自己合法利益。廣州匯俊律師事務(wù)所律師習(xí)江玲表示，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)條例的規(guī)定，消費者遇到下列情況之一可不收樓，并可要求解除原購房合同退還房款及利息，相關(guān)違約賠償責(zé)任應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)。情況一：未取得《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》等“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。情況二：開發(fā)商無故比原合同約定延遲交樓（時間超過90天）、又未以書面形式提前通知買受者的。情況三：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的。情況四：開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。情況五：房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3％（不含3％）的。情況六：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗確實的，買受人有權(quán)退房。切記查看“三書一證一表”“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。業(yè)主一旦簽了有關(guān)文件，就視為對樓宇質(zhì)量的認(rèn)可。因此，專家提醒，收樓前千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收樓。但時下不少發(fā)展商交樓時，大多未能出具完整的文件，若買家確實想收樓的，驗收過《住宅質(zhì)量保證書》，有關(guān)部門出具的關(guān)于永久水電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書后，確保具備居住條件的，亦可收樓。先驗房后收樓先驗樓再繳費、辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗樓后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)貨不對板，申訴起來也軟弱無力——負(fù)責(zé)任的發(fā)展商會積極善后，無良的則會實施“拖字訣”，讓買家勞心勞力，這對買家來說是不公平的。為避免出現(xiàn)這種情況，買家應(yīng)事先在購房合同中特別約定先驗房后收樓，另一方面如合同已成事實，則可采取在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。未收樓的業(yè)主注意了 為了便于我們以后在法律上有更好的說服力，我建議大家這段時間去收樓，但注意了，前提條件沒有〈三書一證一表〉絕不收樓，一定要以書面的形式注明前來收樓，由于發(fā)展商不具備收樓條件所以暫不收樓，而且一定要發(fā)展商簽字蓋章，并復(fù)印一份自己保留，做個聰明收樓人第一步：接到收樓通知單按合同約定，發(fā)展商會在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時間及須準(zhǔn)備帶齊的資料。關(guān)注一收樓時限發(fā)展商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出３０天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費。收樓通知書一般以掛號信方式寄出。某些負(fù)責(zé)任的商家會在收樓通知寄出時另以電話方式通知購房者，也有商家并不管你有沒有收到。有位林生就因為出差在外沒收到通知書錯過收樓期，結(jié)果吃了啞巴虧。拆解招數(shù)：購房者在購房時切記寫清楚郵寄地址（一定要容易接收、能保障親自簽收的地點，如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時與發(fā)展商聯(lián)系，商議另行約定時間，并有書面形式確認(rèn)。第二步：做足準(zhǔn)備工夫收樓前的準(zhǔn)備宜細(xì)不宜漏。首先應(yīng)看清發(fā)展商約定的收樓時間，確定具體收樓日期。然后是要找出購房合同，仔細(xì)研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標(biāo)的物是發(fā)展商必須交付的，買家權(quán)益有哪些。其次，準(zhǔn)備各種相關(guān)資料，包括申辦產(chǎn)權(quán)證需要的原購房合同（契約），各期還款單據(jù)（發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù)），如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員照片，收樓通知書，等等。最后，當(dāng)然要找有經(jīng)驗的收樓專家做伴。附帶要準(zhǔn)備的還有軟尺、小錘等收樓工具，以及飲料與點心，以備收樓時東奔西走又排隊又爬窗，又要與發(fā)展商爭論，腰酸腿疼口干肚餓時有能量補充。切記，小姐太太們在收樓當(dāng)天千萬別穿高跟鞋與窄裙子。第三步：查證應(yīng)要求發(fā)展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，《竣工驗收備案表》（簡稱““三書一證一表”），還有各種相關(guān)驗收表格，如《住戶驗房交接表》（房間功能分區(qū)及標(biāo)的物詳列各項驗收內(nèi)容，如客廳樓板、陽臺地面等等）與驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）等。關(guān)注二：證件不齊要交樓根據(jù)國務(wù)院１９９８年７月２０日頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令第號）第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?！钡谑邨l規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！币虼耍彿空呤諛乔翱汕f記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，才能簽署入住單，收樓。但是，“三書一證一表”不齊全，是時下不少樓盤的通常做法，特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，沒有相應(yīng)的證書。拆解招數(shù)：面對這種情況，購房人可選擇不收樓，如果確實被要求收樓，也要在相關(guān)文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《表》”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。第四步：驗樓細(xì)節(jié)不放過查驗完各種證件后，收樓的關(guān)鍵時刻——驗樓正式開始，先是需繳交身份證復(fù)印件、收樓通知書，領(lǐng)取房屋鑰匙，然后由商家接待人員（開發(fā)商代表或物管公司人員）帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗樓房狀況。關(guān)注三：先簽文件后驗樓先驗房后交費、簽文件的收樓程序是較合理的正常程序，但商家大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件，再驗樓的方法，商家的主動性更大。拆解招數(shù)：購房者在簽合同時應(yīng)將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里，不驗房不收樓。如當(dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)什么情況，也可增加自我保護(hù)力度。關(guān)注四：疲勞戰(zhàn)收樓時要辦的手續(xù)很多，如換發(fā)票、填表、交費、入住登記，等等，不少業(yè)主東奔西跑排了這隊排那隊，未進(jìn)自家門已筋疲力盡，更沒精力驗樓、或無心就房屋問題與發(fā)展商干涉。拆解招數(shù)：收樓現(xiàn)場的人山人海并不可怕，建議采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術(shù)，請來多位老友親戚幫忙，大家分工合作、分頭排隊，驗樓時可分工合作，各人負(fù)責(zé)一部分，能發(fā)現(xiàn)更多的問題。關(guān)注五：灰塵滿積清潔明凈一般較討好人，大多數(shù)發(fā)展商交樓時都會提前將屋內(nèi)打掃干凈。但也有樓盤是例外，在地板、窗臺等地方留下一層土。可別小看這層土，往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題藏在這層土底下。拆解招數(shù)：應(yīng)對辦法是掃去土，或往地面沖水，一方面可沖去泥層，看清地板質(zhì)量，另一方面也可測測地板的水平狀態(tài)及排水情況。驗樓是整個收樓過程的“戲肉”。第五步：驗樓結(jié)果在錄驗完樓后，買家應(yīng)按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在《驗房交接表》中）；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。根據(jù)買家意見，買賣雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過天）。關(guān)注六：大事化小對業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)的毛病如墻面、地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題，一些發(fā)展商員工總會說：“這沒什么，小問題啦，我們到時讓人修修就可以了。”還大拍胸口讓業(yè)主放心，想方設(shè)法不將問題列進(jìn)驗收文件里。拆解招數(shù)：不管發(fā)展商陪同人員如何巧舌如簧，如何套交情，業(yè)主都應(yīng)堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，如樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄。最好同時用貼紙貼在出問題地方，并寫清自己的意見，以便整修時識別。第六步：交費筆筆算清換發(fā)票及繳交各項相關(guān)費用與錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。關(guān)注七：巧立名目的收費雖然物價局已對入住的相關(guān)費用有明文規(guī)定，但一些發(fā)展商到收樓時仍巧立名目亂收費。拆解招數(shù)：收樓時須提前了解物價局的各項相關(guān)收費規(guī)定，最好帶上應(yīng)繳費用表，與發(fā)展商要求的款項相對應(yīng)，最好帶上計算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費要與發(fā)展商協(xié)商。必要時可向物價局、房管局投訴。第七步：辦理入住手續(xù)驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書》等協(xié)議書，同時領(lǐng)取《住戶手冊》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。關(guān)注八：《入住協(xié)議》與《消防責(zé)任書》是購房者與管理處的入住約定，有些物管公司從便于自身管理出發(fā)，訂下一些雙方責(zé)權(quán)不對等的條款。拆解招數(shù)：簽署時應(yīng)先詳細(xì)研究行文，發(fā)現(xiàn)不公時應(yīng)及時提出異議，雙方協(xié)商后再簽署。非常男女收樓篇俗話說“男女搭配，干活不累”，收樓時也不例外，最好能男女搭配著齊齊上陣，各施所長，各負(fù)其責(zé)，一起把新居的里里外外看個夠。出于性別天生的不同，在收樓驗房的時候，男人女人各有各的關(guān)注點和長處，“在行”的地方不同，關(guān)注和忽略的細(xì)節(jié)也不同。一般來說，男人們大多擅長“大處著眼”，對各種水、電及房屋結(jié)構(gòu)等問題更有經(jīng)驗，而女人對細(xì)節(jié)感興趣，如對各種附送設(shè)備配置、地板、天花、家具等等感覺較好。驗樓時可真要大睜雙眼，一樣都不要放過，隨時準(zhǔn)備紙筆和貼紙，發(fā)現(xiàn)問題立刻登記、作記號，綜合起來讓發(fā)展商整改，記得只能在整改再驗收過關(guān)后，才能在所有文件上簽名，正式收樓。根據(jù)驗樓時各種應(yīng)注意的細(xì)節(jié)問題，本著各揚所長的精神，按一般人驗樓的先后程序，我們對收樓男女有十二大新建議。戶外環(huán)境要看清小區(qū)及住宅樓內(nèi)的環(huán)境配套是否到位對入住質(zhì)量能否有保障非常重要，因此，驗樓的第一關(guān)當(dāng)然是看環(huán)境。業(yè)主最好拿著購房合同或開發(fā)商在售樓時的廣告等文字承諾，現(xiàn)場查驗，同期建設(shè)、同期交房的房子，車庫、會所、綠化、景觀園林等應(yīng)全部可見；分期入住的小區(qū)，業(yè)主應(yīng)關(guān)注入住部分小區(qū)道路是否鋪就，在建區(qū)與入住區(qū)之間是否有圍擋保障入住安全和寧靜，在建工程夜間何時停止施工，入住部分的綠化，路燈、停車是否有保證，車庫沒投入使用前，臨時停車位是否收費等相關(guān)細(xì)節(jié)。了解樓宇公共部位的裝修是否符合發(fā)展商的承諾，如承諾內(nèi)的紅外線周界報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)是否配備，何時投入使用等等。男女分工：女人是感性的，看綠化、會所、景觀園林、路燈等外在的設(shè)施更有現(xiàn)場感受。男人對車和機械熟悉，負(fù)責(zé)看道路、車庫、施工情況、各種報警、監(jiān)控系統(tǒng)等配置更有感覺。檢查地面絲絲不漏如是未裝修地面，地面應(yīng)光整、起伏小?？稍谑覂?nèi)地面上潑灑一層水，若水向一面聚集，說明地面有傾斜。如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。具體辦法是用一小錘輕敲地面磚，如出現(xiàn)空聲響，說明下面水