【正文】 、服務(wù)與管理；根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合小區(qū)實際情況，制定本區(qū)域的物業(yè)管理方面的公眾應(yīng)遵守的各項制度并書面告知乙方；建立健全本區(qū)域的物業(yè)管理檔案資料；制止違反本區(qū)域物業(yè)管理制度和《御府江南業(yè)主臨時管理規(guī)約》的行為；有權(quán)委托專業(yè)公司承擔(dān)本區(qū)域的專項管理與服務(wù)，但不得將本區(qū)域的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費用；編制物業(yè)管理服務(wù)及財務(wù)計劃；每年公布物業(yè)管理費用收支情況；提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方委托的施工單位簽訂《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書》；向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)等有償服務(wù)。二、乙方的權(quán)利義務(wù)遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《御府江南業(yè)主臨時管理規(guī)約》；依據(jù)本協(xié)議按時向甲方交納物業(yè)管理服務(wù)費用和其他相關(guān)費用；參加業(yè)主大會并享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；在法律允許的范圍內(nèi)，有權(quán)對其所有的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權(quán)，有權(quán)將所屬房屋出售、轉(zhuǎn)讓、贈與、遺贈、抵押、出租或以其它方式處置或變賣；裝飾裝修房屋時，遵守《裝飾裝修管理協(xié)議書》中的約定；禁止在窗戶外安裝防護(hù)欄或雨搭；禁止隨意拆改燃?xì)夤艿兰霸O(shè)施；禁止將裝修垃圾堆放于公共區(qū)域或隨便丟棄；裝修垃圾必須裝袋，堆放于物業(yè)指定地點，由物業(yè)統(tǒng)一進(jìn)行清運。不占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需臨時使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)甲方指定的位置安裝空調(diào)室外機(jī)。乙方不得私自封裝露臺、屋頂，以免影響觀瞻，如需封裝，必須經(jīng)得2/3業(yè)主同意或者召開業(yè)主大會，統(tǒng)一方案后封裝；轉(zhuǎn)讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方重新與甲方簽訂本協(xié)議，否則，甲方有權(quán)要求乙方繼續(xù)承擔(dān)其應(yīng)盡的義務(wù)；租賃房屋時,應(yīng)事先通知甲方，并與承租方在租賃協(xié)議中對物業(yè)費的交納做出明確約定，同時應(yīng)將租賃協(xié)議在甲方處備案，乙方對承租人所產(chǎn)生的各項費用承擔(dān)連帶責(zé)任。1對承租人、使用人及訪客等乙方有責(zé)任將御府江南的物業(yè)管理制度履行告知義務(wù)。對于承租人、使用人及訪客違反物業(yè)管理制度和《御府江南業(yè)主臨時管理規(guī)約》等造成的損失、損害，承擔(dān)連帶民事責(zé)任；1按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益；1監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向甲方提出意見和合理化建議；第二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一、房屋共用部位的維護(hù)和管理共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、設(shè)備井等。二、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護(hù)和管理共用設(shè)施設(shè)備是指共有的上、下水管道、落水管、電纜線路、供電線路、通訊線路、燃?xì)夤艿?、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。三、環(huán)境衛(wèi)生和綠化內(nèi)容：區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外環(huán)境衛(wèi)生和綠化工作。綠化范圍包括：區(qū)域范圍內(nèi)的綠地和房前屋后、道路兩側(cè)區(qū)間綠地；按時對公共綠地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，保證樹木、花草生長良好，外形美觀；保潔范圍包括：定時對住宅公共通道的墻面、地面、門窗進(jìn)行保潔維護(hù)，按時清運垃圾；經(jīng)常清潔公共區(qū)域的通道、走廊和室外道路，保持整潔。四、公共秩序維護(hù)內(nèi)容：區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外的公共秩序維護(hù)工作。協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共安全秩序和公共財產(chǎn)的看管；相對封閉：在小區(qū)出入口設(shè)崗，對出入人員進(jìn)行檢查；經(jīng)常在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行檢查巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；經(jīng)常進(jìn)行消防設(shè)施和樓內(nèi)火災(zāi)隱患的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。五、交通秩序合理劃分道路走向，保證道路通暢；維護(hù)交通秩序：對機(jī)動車、非機(jī)動車的行駛方向、速度、停放進(jìn)行管理。六、房屋裝飾裝修管理入住手續(xù)辦理完畢后，按裝修流程執(zhí)行。具體內(nèi)容見：《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書》。第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量一、房屋外觀房屋外觀完整，無明顯殘破損壞。二、設(shè)備運行設(shè)備正常、安全運行的首要條件是：區(qū)域內(nèi)的設(shè)備正常運行應(yīng)在小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在取得國家有關(guān)部門竣工驗收手續(xù)后。在區(qū)域內(nèi)土建、水、電、氣、消防等設(shè)備設(shè)施能夠達(dá)到正常運轉(zhuǎn)并符合國家有關(guān)法律法規(guī)的要求，小區(qū)開發(fā)單位在區(qū)域內(nèi)共用設(shè)備設(shè)施按照能夠達(dá)到正常使用條件下，經(jīng)過該區(qū)域物業(yè)管理公司的逐項驗收合格后交由物業(yè)工作人員正式簽字認(rèn)可才視為正式交付使用。正式交付使用后保證正常供電、供氣、供水（發(fā)生不可抗力情況除外）；正式交付使用后，設(shè)備維修及時、設(shè)備完好保持在95％以上。三、共用部份、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理定期進(jìn)行區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修；對故障嚴(yán)重設(shè)備提出計劃，進(jìn)行大修或更新；對新增設(shè)備、設(shè)施提出計劃方案，提交業(yè)主大會或業(yè)主委員會審核，經(jīng)批準(zhǔn)后實施。四、環(huán)境衛(wèi)生要求：保持公共區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔。區(qū)域內(nèi)路面通道每日清掃，雜物、垃圾及時清運；按規(guī)定進(jìn)行消殺防疫、配合街道居委會進(jìn)行滅鼠等消殺工作；在雨、雪天氣及時對區(qū)內(nèi)道路積水、積雪進(jìn)行清掃。五、綠化要求：保證綠化完整，生長良好、外形美觀。按期對樹木和花草進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，修剪，保證植物正常生長；加強綠地管理，預(yù)防人為損壞。六、交通秩序：保持良好的交通秩序。制定道路行車方向標(biāo)志，負(fù)責(zé)機(jī)動車輛出入停放管理。七、公共秩序維護(hù)建立健全各項公共秩序維護(hù)制度，協(xié)助政府部門維護(hù)區(qū)域內(nèi)公共秩序和公共財產(chǎn)的看管；加強對區(qū)域外來人員的進(jìn)出管理；負(fù)責(zé)在區(qū)域內(nèi)定期巡視；在監(jiān)控室內(nèi)24小時有專職人員工作值班；發(fā)生治安、刑事案件、交通事故時及時報警，并配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。八、消防建立健全消防安全制度，建立消防責(zé)任制；消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，使之處于良好狀態(tài)；定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施、水、電維修及時；業(yè)主的房屋及其房屋所屬的設(shè)備設(shè)施小修與業(yè)主協(xié)商修理時間；如難以及時修復(fù)的設(shè)備設(shè)施，及時與專業(yè)公司聯(lián)系，盡快修復(fù)。經(jīng)常進(jìn)行公共部位設(shè)施設(shè)備的檢查，制定維修計劃和方案；大修或更新計劃經(jīng)批準(zhǔn)后，組織施工和驗收。注：業(yè)主戶內(nèi)專有部分的設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)采用有償服務(wù)的原則（屬于房屋本身質(zhì)量存在問題并在保修范圍和保修期的不包括在內(nèi)。房屋保修內(nèi)容詳見《御府江南房屋使用說明書》和《御府江南房屋質(zhì)量保證書》。本條第二項，設(shè)備運行；第三項，共用部份、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理中的設(shè)備包括：（一）、水暖設(shè)備：給水、消防栓、水表等。（二）、電器設(shè)備：配電箱、柜，電度表箱、π接柜、π接箱；電話電信交接箱、分線箱；電視光接收機(jī)光發(fā)射器、電視放大器箱、分線箱；高壓、低壓配電柜、電力變壓器；可燃?xì)怏w報警器等。第四條 物業(yè)管理服務(wù)費用（不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用）一、乙方交納費用時間：辦理入住時5個工作日內(nèi)預(yù)交十二個月的服務(wù)費用。下次交費應(yīng)于上交費日期的第十一個月，前往物業(yè)公司交納物業(yè)管理費，現(xiàn)金、支票均可。二、。三、乙方簽訂購房合同并接到《商品房交付使用通知書》辦理完畢入住手續(xù)后，不論是否居住都必須按建筑面積（經(jīng)過政府部門批準(zhǔn)的，經(jīng)過房屋面積核測的，房屋銷售面積或者乙方所購置房屋的產(chǎn)權(quán)證書上登記的產(chǎn)權(quán)面積）交納物業(yè)管理服務(wù)費；接到入住通知未辦理入住手續(xù)的業(yè)主，屬于業(yè)主方原因延遲辦理入住手續(xù)的，自入住通知規(guī)定的入住時間起承擔(dān)交納物業(yè)管理費的義務(wù)。四、乙方出租物業(yè)時，物業(yè)管理服務(wù)費用可由承租人交納，但業(yè)主負(fù)有連帶交納責(zé)任；五、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費用及相關(guān)費用；六、物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)政府有關(guān)文件進(jìn)行調(diào)整；七、乙方房間建筑面積___________平方米；物業(yè)管理費每月每平方米 元；乙方全年應(yīng)繳物業(yè)管理費總額為：____________元。第五條 代收代繳收費服務(wù)受有關(guān)部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃（煤）氣費、熱費、房租等代收代繳服務(wù)(代收代繳費用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費用)，收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。第六條 維修基金的管理與使用一、根據(jù)建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。乙方在購房時按購房款的2％向政府有關(guān)房屋管理部門或者由甲方代收代繳共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。二、維修基金的使用由甲方提出使用計劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后使用。三、維修基金不敷使用時，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按乙方占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。四、乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)過戶。五、維修基金的管理與使用，將按照政府法規(guī)規(guī)定執(zhí)行或調(diào)整。第七條 廣告牌設(shè)置及權(quán)益乙方不得在戶外或者樓內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)建立固定廣告，如需張貼臨時廣告的，必須經(jīng)甲方同意張貼在指定的區(qū)域內(nèi)。第八條 違約責(zé)任一、甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；二、乙方違反協(xié)議，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所收費用。四、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費用的，甲方有權(quán)要求乙方補交。并從逾期欠費之日起，每天按照應(yīng)交費總金額3‰比例交納違約金。五、如乙方拖欠或拒交物業(yè)管理費或者由甲方代收代繳的服務(wù)費用（包括但不限于水、電費），超過二個月，經(jīng)催交，仍不繳納的，甲方有權(quán)通過法律程序解決。第九條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生燃?xì)庑孤?、漏電、火?zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第十條在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，經(jīng)雙方協(xié)商，不能達(dá)成一致時按有關(guān)法律規(guī)定處理。第十一條 本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第十二