【正文】 撥方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，對土地使用權(quán)的抵押需履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效”。顯然，該規(guī)定適用的前提是將建筑物與土地使用權(quán)一并抵押。至于僅對房屋設(shè)定抵押而未對土地使用權(quán)也設(shè)定抵押的，沒有理由認(rèn)為未辦理土地抵押登記就足以否定房屋抵押登記的效力。而且，最高法院的上述批復(fù)是針對湖北高院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)以及有關(guān)抵押效力認(rèn)定等問題的請示》作出的，解決的是國有劃撥土地使用權(quán)是否列入破產(chǎn)債權(quán)的問題，對于其中“抵押無效”的理解不宜作擴(kuò)大解釋。嘉賓點(diǎn)評：我國法律之所以要求房屋和土地應(yīng)當(dāng)一并抵押，其主要原因是基于房屋和土地具有不可分離的自然屬性。但在法律上房屋是可以在一定條件下和土地進(jìn)行適當(dāng)分離的，且可以分屬于不同的權(quán)利主體。因此，國有劃撥土地使用權(quán)之上的房產(chǎn)能不能進(jìn)行單獨(dú)抵押，關(guān)鍵在于承不承認(rèn)房屋是當(dāng)事人自有的合法財(cái)產(chǎn)。既然房屋是當(dāng)事人的自有財(cái)產(chǎn)，抵押也依法在房產(chǎn)管理部門辦理了登記，土地使用權(quán)的性質(zhì)就不應(yīng)當(dāng)成為房產(chǎn)單獨(dú)設(shè)定抵押的障礙。第二篇：關(guān)于劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押的幾點(diǎn)思考(精)關(guān)于劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押的幾點(diǎn)思考劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者依法無償取得的使用權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)在一定條件下可以設(shè)定抵押。我行抵押貸款中有相當(dāng)一部分是以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押的。筆者就劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押辦理貸款有以下幾點(diǎn)思考：一、相關(guān)法律對劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押的規(guī)定。目前對劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押作出明確規(guī)定且有效的行政法規(guī)有三個(gè)：國務(wù)院頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。這三個(gè)法規(guī)對劃撥土地使用權(quán)抵押、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)、處分等方面作出了明確規(guī)定。(一)、根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條規(guī)定：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；向當(dāng)?shù)厝嗣裾a(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。從此條規(guī)定來看，劃撥土地使用權(quán)是不完整的使用權(quán)，它的抵押必須經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)，且須具備上述4個(gè)條件，否則，法院會(huì)認(rèn)定抵押無效。因此，銀行在辦理劃撥土地使用權(quán)抵押時(shí)，必須注意3個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：必須有土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)抵押的書面文件，且不能視同為抵押登記證；土地使用權(quán)抵押登記部門是土地管理部門，而不是其它部門；符合上述4個(gè)條件。案例：**行1997年為**縣棉紡廠辦理貸款200萬元，該廠以劃撥土地使用權(quán)及廠房抵押，未經(jīng)土地局批準(zhǔn)，經(jīng)工商局登記。1999年該廠申請破產(chǎn)，該行向法院申請土地使用權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，法院以未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)及登記為由認(rèn)定抵押無效，致使該行200萬元貸款形成損失。(二)、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條、《城市房地產(chǎn)管理法》第50條規(guī)定：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。因此，銀行在考慮劃撥土地使用權(quán)的抵押值時(shí)，要扣除應(yīng)繳土地使用權(quán)出讓金部分。案例：1996年**縣食品公司以劃撥土地使用權(quán)為抵押向**行申請貸款，銀行辦理貸款時(shí)未考慮扣除應(yīng)繳土地使用權(quán)出讓金因素，2000年該公司進(jìn)入破產(chǎn)程序，銀行獲得優(yōu)先受償權(quán)，但劃撥土地使用權(quán)被依法拍賣100萬元后補(bǔ)交出讓金40萬元及相關(guān)稅費(fèi)后，銀行只獲償55萬元。(三)、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條規(guī)定：無償取得的劃撥土地使用權(quán)的使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)；對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求可以無償收回。如果上述情況出現(xiàn)，將直接影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。銀行要防范這些風(fēng)險(xiǎn)，一是慎重選擇貸款對象，避免貸款投向前景不佳的企業(yè)，二是有必要了解當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展規(guī)劃。案例：1998年**支行為**市外貿(mào)土產(chǎn)公司辦理貸款100萬元，以20畝劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押，1999年該市擴(kuò)修環(huán)城路，該公司10畝劃撥土地使用權(quán)被無償收回，銀行抵押權(quán)被部分懸空。二、我行以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押發(fā)放貸款的管理現(xiàn)狀。（一）、貸款風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)分布。由于歷史及客觀原因，大部分國有企業(yè)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，我行有相當(dāng)一部分貸款是憑抵押劃撥土地使用權(quán)發(fā)放的。這些貸款的質(zhì)量有好有壞，質(zhì)量好的一般是近年來發(fā)放的