南京江寧武夷綠洲產(chǎn)品報告-文庫吧
2025-06-18 11:47 本頁面
【正文】 計才能體現(xiàn)開發(fā)商“以人為本”的開發(fā)理念。從消費者的角度出發(fā)，充分考慮他們的生活習(xí)慣，計算人在每個空間的停留時間來安排戶型，增加功能空間的布局和細部的構(gòu)造。 設(shè)計建議 ? 水管外露嚴(yán)重影響美觀，使樓盤品質(zhì)大打折扣。建議將水管重新設(shè)計，盡量設(shè)計為暗管，避 免視覺上的尷尬。從細微處彰顯樓盤品質(zhì)。 ? 小區(qū)地下車庫頂棚采用金字塔造型設(shè)計與周圍景觀溶為一體，采光性能較好，但是通風(fēng)要求考慮不足，可參考下圖設(shè)置，建議增加通風(fēng)窗口的設(shè)計。并以此為節(jié)點設(shè)計更豐富的小區(qū)景觀。 三、產(chǎn)品概念定位提示 由于本案產(chǎn)品尚未定型，也沒有明確的產(chǎn)品概念，因此，作為策劃公司，我們可以將產(chǎn)品概念、營銷推廣定位等方面結(jié)合起來，共同加強產(chǎn)品概念力度，在基本概念上做“加法”，把既定的產(chǎn)品做到極致，把產(chǎn)品的個性完全釋放出來。 精致生活升級版： —— 演繹完美細節(jié)的生活社區(qū) — — 用城郊結(jié)合部的高尚公寓換城里的經(jīng)濟公寓 —— 針對的是那些迫切需要改變生活品質(zhì)的人士 —— 以運動配套、優(yōu)美的環(huán)境、良好的鄰里氛圍為產(chǎn)品支撐 圍繞產(chǎn)品概念展開與深化項目形象： 項目的一些特色賣點放大，如：近水、親水、現(xiàn)代、細節(jié)、低密度、高綠化、戶型、主題式園林組團、泛會所、戶外共享空間、智能居家等，將其集中賦予項目目標(biāo)客戶的觀念里，在潛移默化中形成他們的一種消費觀念； 用品質(zhì)的細節(jié)和細節(jié)上的品質(zhì)，讓置業(yè)武夷綠洲的人，同時擁有都市生一期車庫頂棚 車庫頂棚修改參考圖 —— 含通風(fēng)設(shè)計 活的感覺，用普通價格享受高尚物業(yè)的感受， 重新演繹新郊區(qū)化主義，將自然資源和品質(zhì)感受拉至同一層面，實現(xiàn)在價值取向規(guī)則中，對居住要求的完美達成。 在最適宜居住的地方造最好的房子，在山水間營造愜意生活，以完善的配套留住人氣。 房屋的各種客觀屬性是很容易模仿的，另外住宅產(chǎn)品很難憑此建立持久的競爭優(yōu)勢。產(chǎn)品定位重視情感定位，通過強調(diào)產(chǎn)品與服務(wù)伴隨一起的感覺和情感直接打動消費者的心。 四、后期產(chǎn)品建議 一）后期產(chǎn)品 規(guī)劃思路提示 用市場杠桿指導(dǎo)開發(fā)思路 市場導(dǎo)向決定開發(fā)思路，對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品組合形態(tài)的研究，找到切入點，來規(guī)劃最有市場競爭力的 物業(yè)形態(tài)，搶占市場份額。 目前區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)主要有多層、小高層、別墅，已經(jīng)出現(xiàn)高層；多層、小高層為主力形態(tài)。通過對區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)形態(tài)市場現(xiàn)狀及未來供應(yīng)趨勢分析，指導(dǎo)本案開發(fā)思路。參照 表一（潛在供應(yīng)量統(tǒng)計）。 多層物業(yè)： 未來供應(yīng)量萎縮，優(yōu)勢突顯，可適當(dāng)增加。 多層物業(yè)是江寧的主力形態(tài)，大多數(shù)樓盤銷售率達到 70%以上，銷售情況樂觀，銷售速度也教快，反映市場接納度高，銷售風(fēng)險在所有的物業(yè)中屬最低。隨著多層物業(yè)的市場消化，其未來供應(yīng)量將萎縮，供應(yīng)比例明顯下降。根據(jù)市場調(diào)查， 明年區(qū)域多層總供應(yīng)量僅為 2500 套，遠遠小于 江寧今年多層去化量 9000 套 多層，多層優(yōu)勢突顯，因此本案可適當(dāng)增加多層比例，不僅使產(chǎn)品更有競爭優(yōu)勢，還能帶動其他產(chǎn)品的去化。 小高層物業(yè)： 供應(yīng)量占據(jù)主導(dǎo)地位，市場接納將扭轉(zhuǎn)，江寧的小高層時代來臨。少數(shù)小高層可設(shè)計為售價高，總價低的中小戶型產(chǎn)品。 目前小高層市場份額已有逐漸攀升趨勢，與多層同屬主力產(chǎn)品，截止到目前 80%的樓盤均有小高層在售，但銷售情況尚不如多層，除了托樂嘉的小高層銷售比較樂表一：潛在供應(yīng)量統(tǒng)計 項目名稱 多層（套） 小高層（套） 高層（套） 如月康城 120 132 書香名門 43 左岸名苑 282 武夷商城 5 755 鑫泰國際廣場 24 水月秦淮 39 1008 托樂嘉 5000 名嘉佳園 13 90 翠屏清華 181 天印花園 264 21 世紀(jì)現(xiàn)代城 120 528 萊茵東郡 441 396 金王府 56 1100 東城風(fēng)景 120 藍岸親水灣 680 高爾夫城市花園 132 審批中 合計 755 9766 1008 比例 7% 85% 9% 觀外，其他小高層項目銷售情況尚有一定抗性，去化率大多在 50%左右。而表一小高層 85%的供應(yīng)比例顯示明年將是小高層大量上市時期，多層占主導(dǎo)地位的時代結(jié)束，產(chǎn)品形態(tài)將逐漸改變消費者對多層青睞的傳統(tǒng)購買傾向，小高層的抗性會逐步弱化，因此本案也會將部分高層調(diào)整為小高層，這一舉措不會增加小高層的銷售難度。 高層物業(yè)： 市場風(fēng)險依然存在，大膽砍掉部分體量以弱化風(fēng)險。在戶型選擇上可選擇售價高，總價低的中小戶型產(chǎn)品。 目前市場上僅有水月秦淮有高層在售，銷售率約 30%左右，市場去化難度較大。成本比多層高許多，售價卻比多層低，屬于利潤極低或無利潤的狀況，開發(fā)風(fēng)險是普通住宅中最大的。而本案 有約 9 萬平米， 12 棟的高層，體量較大，增加了住宅的銷售風(fēng)險，大膽砍掉部分體量能有效規(guī)避其風(fēng)險。 獨立別墅 ： 無競爭優(yōu)勢，銷售風(fēng)險較大，建議取消。 獨立別墅供應(yīng)量較大，去化情況并不理想，市場風(fēng)險較大。 本案獨立別墅 萬平米，共 46 棟，平均每戶面積達 500 平米，按照 7000 元 /平米的售價，每棟總價約 350 萬。而將軍路板塊的獨立別墅一般在 400 平米左右， 總價約 320 萬 /棟， 在現(xiàn)有景觀資源方面本案并無明顯的競爭優(yōu)勢，可以預(yù)見若不進行產(chǎn)品優(yōu)化，獨立別墅將是銷售最大的風(fēng)險。 聯(lián)排、雙拼別墅： 適當(dāng)減小體量優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)， 將風(fēng)險降到最低。 聯(lián)排別墅所占比重較大
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