【正文】 .................................................................................... 248 項(xiàng)目概算工作程序 ...................................................................................... 250 項(xiàng)目預(yù)算工作程序 ...................................................................................... 253 項(xiàng)目工程結(jié)算工作程序 .............................................................................. 257 工程合同管理程序 ...................................................................................... 276 工程資金管理程序 ...................................................................................... 280 成本資料管理程序 ...................................................................................... 282 1 技術(shù)部工作 內(nèi)容及崗位職責(zé) 一、目的： 設(shè)計(jì)工作是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心步驟，是將初期開(kāi)發(fā)構(gòu)思、投資目標(biāo)進(jìn)行可預(yù)見(jiàn)、可量化的分析和實(shí)現(xiàn)的技術(shù)過(guò)程。設(shè)計(jì)管理工作擬將設(shè)計(jì)活動(dòng)和設(shè)計(jì)相關(guān)的資源作為過(guò)程進(jìn)行管理，通過(guò)合理策劃和控制設(shè)計(jì)過(guò)程，以期達(dá)到提高效率，并以最大限度服務(wù)和滿足開(kāi)發(fā)過(guò)程為目的。 二、適用范 圍： 本流程文件適用于 技術(shù)部 策劃、實(shí)施、控制設(shè)計(jì)全過(guò)程。 三、職責(zé)： （一）技術(shù)部由公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)，在《 **基本法》指導(dǎo)下履行工作。 （二）技術(shù)部 是本流程的責(zé)任部門，負(fù)責(zé)流程的制定、編寫、修改、更新 。 四、技術(shù)部工作內(nèi)容： 技術(shù)部工作內(nèi)容框圖： 2 3 （一） 項(xiàng)目前期規(guī)劃 決策 部門進(jìn)行土地吸納階段的初步建筑規(guī)劃及密度分析 。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 。 組織 項(xiàng)目概念性規(guī)劃設(shè)計(jì) 。 項(xiàng)目可行性研究 。 （二） 設(shè)計(jì)管理 組織 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)工作 。 。 、設(shè)計(jì) 、勘察招標(biāo)及設(shè)計(jì)合同的管理。 、 初設(shè) 、施工圖、立面、環(huán)境 及 其他專項(xiàng)設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查并督促落實(shí) 。 ，組織項(xiàng)目部進(jìn)行施工圖的內(nèi)部會(huì)審 ，參與工程部組織的施工圖 設(shè)計(jì)交底 。 。 、設(shè)計(jì)單位表現(xiàn)評(píng)估 。 、裝 修 材料樣板 、設(shè)備的選型、定樣。 設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核或備案 。 調(diào)整 設(shè)計(jì)或提出變更 。 設(shè)計(jì)費(fèi)用 。 、主體、單位工程及綜合 驗(yàn)收 。 （三）售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)管理 。 售樓部設(shè)計(jì)供方及其方案的選擇評(píng)審，監(jiān)控售樓部、樣板房，尤其是空間方案的實(shí)施工程和效果 。 、施工圖的審核審查，組織圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)交底 。 。 ，指導(dǎo)監(jiān)督施工單位，確保設(shè)計(jì)風(fēng)格及效果得以實(shí)現(xiàn)。 4 （四）景觀工程的設(shè)計(jì)管理 。 ，施工圖的設(shè)計(jì)進(jìn)度、 成果質(zhì)量的監(jiān)控。 ，參與圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)交底 。 。 、特殊景觀材料（物品）、與項(xiàng)目整體效果有關(guān)配色設(shè)施的實(shí)施選用 。 ，確保設(shè)計(jì)風(fēng)格及效果實(shí)現(xiàn)。 （五）二次裝修工程的設(shè)計(jì)管理 參與編制二裝工程設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃。 。 、質(zhì)量的監(jiān)控。 。 。 （ 六）規(guī)劃設(shè)計(jì)信息管理 （含業(yè)主）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的需求和期望信息 。 、跟蹤房地產(chǎn)發(fā)展的最新動(dòng)態(tài) 。 。 ，積極尋找優(yōu)秀設(shè)計(jì)師 。 、新技術(shù)、新工藝應(yīng)用與引進(jìn)。 （七）對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制進(jìn)行監(jiān)督 。 （八） 參與 項(xiàng)目發(fā)展后評(píng)估，進(jìn)行設(shè)計(jì)管理專題總 結(jié)。 （九）負(fù)責(zé)收集與處理本部門工作所涵蓋的市場(chǎng)和客戶（含業(yè)主）的相關(guān)信息 。 （十）建立和維護(hù)與相關(guān)單位之間的公共關(guān)系 。 （十一）完成上級(jí)公司和公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作 。 五、技術(shù) 部工作流程 技術(shù)部工作流程圖： 5 六 、 技術(shù)部崗位職責(zé) （一）技術(shù)部 負(fù)責(zé)人職責(zé)： 《 **基本法》 。 。 。 。 、審核工作。 。 6 。 、年度工作計(jì)劃，工作總結(jié)。 、監(jiān)督、協(xié)調(diào)部門員工的工作并檢查其工作成果。 。 。 。 。 （二） 建筑設(shè)計(jì)師職責(zé) 、管理 。 、概念設(shè)計(jì)工作，參與編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)質(zhì)量計(jì)劃 。 概念、方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書及合同的編寫工作 。 ，負(fù)責(zé)起草建筑設(shè)計(jì)單位的考察報(bào)告工作 。 、質(zhì)量的跟蹤工作 。 。 ，確認(rèn)工作 。 。 （三 ）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師職責(zé) 、管理 。 、概念設(shè)計(jì)工作，協(xié)助建筑師編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)質(zhì)量計(jì)劃 。 、方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書及合同的編寫工作 。 ，參與起草建筑設(shè)計(jì)單位的考察報(bào)告工作 。 、質(zhì)量的跟蹤工作 。 。 ，確認(rèn)工作 。 。 （四） 景觀設(shè)計(jì)師職責(zé) 、管理 。 環(huán)境部分的起草工作 。 7 、設(shè)計(jì)合同的起草工作 。 、 推介工作。負(fù)責(zé)起草環(huán)境設(shè)計(jì)單位的考察報(bào)告 。 、樹(shù)種的選擇和審核工作 。 環(huán)境綠化工程的驗(yàn)收工作 。 。 （五） 裝飾設(shè)計(jì)師職責(zé) ； 、編制工 作 ； ，編制考察報(bào)告； 、質(zhì)量、投資的跟蹤管理與控制； 設(shè)計(jì) 修改的審批及組織與各部門的協(xié)調(diào)工作； 、初審工作； ； （六）內(nèi)業(yè)資料員職責(zé) ； ； ； ； ； ； ISO 質(zhì)量體系的建立和日程管理。 。 8 設(shè)計(jì)供方采購(gòu)及管理程序 一、目的 為保 證本公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)質(zhì)量，特制定本流程。本流程主要有以下目的： （一） 收集和篩選與本公司業(yè)務(wù)相關(guān)的設(shè)計(jì)供方； （二） 對(duì)供方提供設(shè)計(jì)產(chǎn)品的能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，進(jìn)而確定合格 /中標(biāo)設(shè)計(jì)供方； （三） 規(guī)范技術(shù)部對(duì)合格供方實(shí)施監(jiān)控和管理，增強(qiáng)供方提供產(chǎn)品的創(chuàng)新能力。 二、 范圍 本流程程序文件適用于技術(shù)部選擇設(shè)計(jì) /服務(wù)提供者的控制活動(dòng)。 三、職責(zé) 技術(shù)部是本流程的責(zé)任部門，負(fù)責(zé)流程 的制定、編寫、修改、更新。 四、程序 流程圖： （一） 設(shè)計(jì)供方的情報(bào)收集： ：由技術(shù)部門向策劃 /行政部門提供供方需求信息，供其發(fā)布； ：由技術(shù)部門收集供方信息，成冊(cè)存檔。并建立供方登記記錄和清單； ：供方必須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)登記證書及相關(guān)業(yè)績(jī)資料的證明文件； ：技術(shù)部門內(nèi)業(yè)是該項(xiàng)工作的執(zhí)行人，技術(shù)部門負(fù)責(zé)人為該項(xiàng)工作設(shè)計(jì)供方收集 合格設(shè)計(jì)供方確定 中標(biāo)設(shè)計(jì)單位確定 合格設(shè)計(jì)供方日常管理 供方評(píng)審小組 投標(biāo)評(píng)審小組 9 的監(jiān)督人。 （二） 合格供方的確定： ，篩選出滿足設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)服務(wù)需要的備選者，作為合格供方； ：公司主管領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)部門負(fù)責(zé)人為評(píng)審的必須人員，根據(jù)項(xiàng)目方向的不同，可邀請(qǐng)相關(guān)部門人員參與； ：參與專項(xiàng)評(píng)審會(huì)議、工作例會(huì)、專項(xiàng)匯報(bào)或 各部門傳閱等形式，形成《供方評(píng)價(jià)記錄表》、《合格供方名單》； ：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)、工程業(yè)績(jī)、人員構(gòu)成及執(zhí)業(yè)資格、實(shí)地考察記錄等； ：由技術(shù)部門負(fù)責(zé)人完成供方評(píng)價(jià)結(jié)論，按設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司主管領(lǐng)導(dǎo)的順序，逐級(jí)確認(rèn)。 ：技術(shù)部門負(fù)責(zé)人是該項(xiàng)工作的組織者，內(nèi)業(yè)負(fù)責(zé)資料傳遞、會(huì)議記錄、資料收集； （三） 中標(biāo)設(shè)計(jì)單位的確定： ，按價(jià)低質(zhì)優(yōu)原則，在合格供方中產(chǎn)生中標(biāo)設(shè)計(jì)供方； ：技術(shù)部； ：公開(kāi)招標(biāo)、邀標(biāo)、議標(biāo)或直接委托 等方式； ：公司主管領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)部門負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為評(píng)審的必須人員，其他人員根據(jù)項(xiàng)目的具體情況安排； ：定標(biāo)會(huì)、評(píng)審會(huì)等； ：由技術(shù)部門負(fù)責(zé)人完成投標(biāo)結(jié)論，形成定標(biāo)備案表，按設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司主管領(lǐng)導(dǎo)的順序，逐級(jí)確認(rèn)； ：技術(shù)部負(fù)責(zé)簽訂設(shè)計(jì)類合同，合同經(jīng)律師評(píng)審后，按按設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司主管領(lǐng)導(dǎo)的順序，逐級(jí)簽署； ：技術(shù)部門 負(fù)責(zé)人是該項(xiàng)工作的組織者，內(nèi)業(yè)負(fù)責(zé)資料傳遞、會(huì)議記錄、資料收集。 （四 ） 合格供方的日常管理： ：對(duì)在冊(cè)的合格供方應(yīng)按年為單位做定期檢查，檢查內(nèi)容包括：合 10 同完成情況、設(shè)計(jì) /服務(wù)提供質(zhì)量、年度工程業(yè)績(jī)、獲獎(jiǎng)信息等，并按“優(yōu)良”、“合格”、“不合格”三檔標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)； ：對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果優(yōu)良的供方，在以后投標(biāo)中優(yōu)先使用；對(duì)不合格的供方，給予淘汰處理，不再使用； ：技術(shù)部門負(fù)責(zé)人是該項(xiàng)工作的組織者，內(nèi)業(yè)負(fù)責(zé)資料傳遞、會(huì)議記錄、資料收集。 五、 相關(guān)文件及記錄 《供方評(píng)價(jià)記錄》 《合格供方名單》 《定標(biāo)備案表》 11 設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備工作程序 一、目的 根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn)及收集到的信息資料，對(duì)地塊進(jìn)行多方案的規(guī)劃分析比較，印證規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)，并推斷可能存在的風(fēng)險(xiǎn)情況。在項(xiàng)目技術(shù)創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，為公司在土地吸納時(shí)提供技術(shù)支持。并對(duì)設(shè)計(jì)供方做有效管理。 二、適用范圍 本程序適用于新增項(xiàng)目土地的前期研究及設(shè)計(jì)供方管理。 三、職責(zé) （一）技術(shù)部負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目前期初步規(guī)劃方案與建筑密度分析工作； （二）策劃部門提供用地資料、周邊環(huán)境設(shè)計(jì)限制條件及近期規(guī)劃政策情況； （三）預(yù)算部提供本地塊的建安成本分析。 四、工作程序 （一） 項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作程序： 對(duì)項(xiàng)目所必須的基礎(chǔ)條件進(jìn)行收集及整理，包括用地資料、周邊環(huán)境設(shè)計(jì)限制條件、成本要求及現(xiàn)有設(shè)計(jì)等； 對(duì)土地進(jìn)行規(guī)劃分析，必要時(shí) 委托 進(jìn)行模型分析，以感受地塊的空間狀況、疏密程度； ，提供 2～ 3 各建筑規(guī)劃布局形式，并計(jì)算相應(yīng)的規(guī)劃指標(biāo)，將結(jié)構(gòu)提供投資策劃部，供其進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、成本分析； ，應(yīng)多考慮土地周邊環(huán)境條件及相應(yīng)的配套設(shè)施、現(xiàn)狀，如供電系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等是否具備條件，或需由開(kāi)發(fā)商重新設(shè)置； ，根據(jù)計(jì)算的規(guī)劃指標(biāo)，提出相應(yīng)建議、意見(jiàn)供公司決策參考； 應(yīng)經(jīng)常通過(guò)政府主管部門發(fā)布的政策法規(guī)、媒體發(fā)布的社會(huì)政治和經(jīng)濟(jì)新聞、專業(yè)媒體的研究性文件收集相關(guān)信息作為設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)輸入。項(xiàng)目所在地政府對(duì)其進(jìn)行的長(zhǎng)期規(guī)劃也應(yīng)作為設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)輸入。 五、相關(guān) 文件及記錄 《 項(xiàng)目前期 可行性研究報(bào)告》 12 《委托工作單》 13 建筑概念設(shè)計(jì)控制程序 一、目的： （一） 為項(xiàng)目前期可研成果提供設(shè)計(jì) 印證； （二） 為下一階段方案設(shè)計(jì)提供設(shè)計(jì)依據(jù)。 二、適用范圍： 本程序適用于 技術(shù)部 開(kāi)展概念設(shè)計(jì)的控制活動(dòng)。 三、職責(zé) （一）技術(shù)部 是設(shè)計(jì)發(fā)起、 實(shí)施 和監(jiān)控的責(zé)任部門； （二） 策劃 部 、銷售 部 、發(fā)展 部、預(yù)算部 是本流程的配合部門。 四、 程序 流程圖： （一） 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書編制： ：策劃部 門提供的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和可行性研究報(bào)告是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的主要依據(jù)。 ：將市調(diào)報(bào)告和可研報(bào)告中有關(guān)的土地指標(biāo)、建筑指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提煉出來(lái)，包括密度分析、樓型分布嘗試、景觀及朝向論證作為編制任務(wù)書 的要點(diǎn) 。 ：技術(shù)部門負(fù)責(zé)人是該項(xiàng)報(bào)告的編制責(zé)任人。 14 （二） 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書評(píng)審： ：公司主管領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、策劃部門負(fù)責(zé)人、技術(shù)部門負(fù)責(zé)人是評(píng)審的必須人員。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，邀請(qǐng)相關(guān)部門人員參加。 ：評(píng)審會(huì)議、專題研討等。 ：技術(shù)部負(fù)責(zé)召集、主持評(píng)審會(huì)議，技術(shù)部門負(fù)責(zé)人是本流程的控制者，專業(yè)工程師和內(nèi)業(yè)是本流程的協(xié)作者。 ：技術(shù)部負(fù)責(zé)人完成評(píng)審結(jié)論，形成概念設(shè)計(jì)任務(wù)書評(píng)審記錄。按設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司主管領(lǐng)導(dǎo)的順序，逐級(jí)確認(rèn)。 （三） 概念設(shè)計(jì)、跟蹤、評(píng)審、修改： ，該合同需經(jīng)律師審定； ，與供方進(jìn)行設(shè)計(jì)前的溝通； ，定期聯(lián)絡(luò)供方，了解進(jìn)度，形成記錄； ：設(shè)計(jì)取得階段性成果或完成后，應(yīng)及時(shí)組織設(shè)計(jì)評(píng)審，由技術(shù)部門組織進(jìn)行內(nèi)部和外部審查。內(nèi)部評(píng)審的組成人員為公司公司主管領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、策劃部門負(fù)責(zé)人、技術(shù)部門負(fù)